第四章 研究結果
第五節 住宅政策綜合比較
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第五節 住宅政策綜合比較
本節將綜合比較各項住宅政策對家戶單位購買負擔能力與租屋負擔能力帶 來的效果。表 4-20 顯示政府為增加家戶單位的購屋負擔能力，推行的各項政策 對整體購買負擔能力之影響，其中以「放寬貸款年限」，與政府提供市場上低於 一般市價的「合宜住宅」的政策效果最為顯著， MHAI 值提升的幅度最大，2006 年以前「放寬貸款年限」的政策效果大於「合宜住宅」，2006 年以後則相反，「合 宜住宅」的政策效果大於「放寬貸款年限」；再來分別是「調降貸款利率」、「優 惠房貸」與「房貸利息支出抵減」，然而此三項政策對家戶單位購屋負擔能力的 提升幅度差異不大， MHAI 值變動結果相近。
接著表 4-21 和表 4-22 為各項住宅政策對所得分配最低 40%家戶單位購買負擔能 力的影響，對第一和第二分位家戶單位而言，政策的影響效果依序分別為「放寬 貸款年限」、「優惠房貸」、「調降房貸利率」、「房貸利息支出抵減」以及「合 宜住宅」；雖然政府興建合宜住宅對第一和第二分位家戶單位的政策效果最差，
因為房價仍然高於他們能夠負擔的範圍，不過對第三和第四分位家戶單位的購買 負擔能力有明顯提升，並且大於「放寬貸款年限」帶來的影響；然而整體來說，
「優惠房貸」、「調降房貸利率」與「房貸利息支出抵減」等政策對家戶單位購 屋負擔能力的提升幅度差異不大，和 MHAI 變化趨勢一致。
表 4-20 各項住宅政策下 MHAI 之變化 年度
政策 2004 2005 2006 2007 2008 2009 原始數據 0.66 0.62 0.58 0.52 0.46 0.48 利率調降 0.70 0.67 0.62 0.57 0.51 0.53 貸款年限 0.79 0.76 0.72 0.66 0.60 0.63 優惠房貸 0.71 0.66 0.62 0.57 0.52 0.50 利息抵減 0.69 0.65 0.60 0.55 0.49 0.51 合宜住宅 0.76 0.74 0.71 0.69 0.65 0.66
資料來源：同表 4-1
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此外，當政府提高貸款成數時，雖然表示家戶單位需要準備的自備款金額減 少，同時進入購屋市場的門檻降低，但無法確保購屋負擔能力一定有所提升，要 視家戶單位未來有能力償還的房貸限額而定，若有能力負擔提高貸款成數後須償 還的本利和，則此政策對提升該家戶單位的購屋負擔能力有效。
表 4-21 住宅政策對所得分配最低 40%家庭購買負擔能力的影響 單位：%
十分位
年度 住宅政策 1 2 3 4
2004
原始數據 8.6 20.2 38.9 56.9 利率調降 11.4 26.1 48.5 65.4 貸款年限 20.2 45.3 67.6 80.6 優惠房貸 14.2 29.4 49.7 65.4 利息抵減 11.4 24.4 43.5 62.6 合宜住宅 2.3 5.3 84.1 88.7
2005
原始數據 5.4 16.0 32.1 48.0 利率調降 7.4 21.9 40.1 58.2 貸款年限 16.0 38.1 61.8 74.1 優惠房貸 9.6 24.3 40.1 57.1 利息抵減 7.1 20.1 35.4 55.8 合宜住宅 1.8 5.4 77.1 82.5
2006
原始數據 4.4 13.3 25.9 38.6 利率調降 5.6 17.4 32.6 47.8 貸款年限 13.9 31.0 51.6 66.4 優惠房貸 8.4 19.1 32.6 46.8 利息抵減 5.6 15.6 28.3 45.7 合宜住宅 1.7 5.2 71.3 76.2
資料來源：同表 4-1
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表 4-22 住宅政策對所得分配最低 40%家庭購買負擔能力的影響(續) 單位：%
十分位
年度 住宅政策 1 2 3 4
2007
原始數據 3.6 9.3 18.4 31.6 利率調降 4.6 12.7 24.9 40.0 貸款年限 10.3 24.0 40.6 57.0 優惠房貸 6.5 14.7 26.1 40.3 利息抵減 4.6 11.4 21.2 36.8 合宜住宅 1.4 3.6 68.9 73.9
2008
原始數據 3.1 7.7 13.9 23.7 利率調降 4.1 10.3 18.6 30.2 貸款年限 7.7 16.9 31.1 45.8 優惠房貸 6.8 12.8 22.2 31.8 利息抵減 4.0 9.5 16.5 28.3 合宜住宅 1.4 3.4 61.9 66.2
2009
原始數據 5.1 10.2 19.7 29.4 利率調降 6.7 14.9 24.9 35.9 貸款年限 13.0 25.8 39.9 51.9 優惠房貸 6.5 13.0 22.1 32.4 利息抵減 6.5 13.0 22.0 34.1 合宜住宅 2.9 48.2 53.6 59.2
資料來源：同表 4-1
在改善整體租屋負擔能力的部分，除了「租金補貼」的政策效果較為顯著，
RHAI 值增加幅度較大外，
「租金支出抵減」和「提供社會住宅」對提升租屋負 擔能力的影響較小，政策實施前後的 RHAI 值差異不大。另一方面，各項政策中，「租金補貼」對提升所得分配最低 40%家戶單位的租屋負擔能力最有效；同樣地，
「租金支出抵減」和「提供社會住宅」對家戶單位租屋負擔能力百分比的提升幅 度差異不大，符合 RHAI 變化趨勢。前述結果分別如表 4-23 和表 4-24 所示。
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曹証鈞 (2010) 也針對所得分配五分位數的家戶單位，進行住宅政策對購屋 負擔能力的模擬分析，將其在 2006 年到 2008 年的衡量結果與本研究結果相互比 較，原則上整體的政策效果趨於一致。如曹証鈞即指出「調降房貸利率」有利於 五分位數中第二和第三分位的家戶單位，對第一分位家戶單位的幫助較小；與本 研究的模擬結果類似，認為政府調降房貸利率對於中產階級受惠程度最大，而十 分位數中第一分位的家戶單位受惠程度則最小。而「放寬貸款年限」對於愈低所 得分位數的家戶單位而言，該政策效果將隨整體負擔能力變動而變動，也就是說，
在整體購買負擔能力較差的年度，放寬貸款年限對提升低所得家庭購買負擔能力 的影響較小。此外，曹証鈞與本研究皆認為「優惠房貸」對於低所得家戶單位的 影響較為顯著；而「房貸利息支出抵減」對於五分位數中第二分位家戶單位購屋 負擔能力的改善幅度最大，十分位數中則是以第四和第五分位家戶單位的政策效 果最為顯著。最後比較曹証鈞的「國民住宅」政策效果，和本研究的「合宜住宅」
政策效果，兩者皆是政府提供家戶單位低於一般市價的住宅，而同樣對於低所得 家戶單位而言，仍然超過其可負擔的房價水準，因此模擬分析結果顯示除了五分 位數中第一分位家戶單位，和十分位數中第一和第二分位家戶單位之外，其於家 庭接受惠於此項政策，購買負擔能力有明顯提升。
表 4-23 各項住宅政策下 RHAI 之變化 年度
政策 2004 2005 2006 2007 2008 2009 原始數據 0.78 0.74 0.73 0.72 0.71 0.80 租金補貼 0.83 0.79 0.78 0.79 0.77 0.86 租金抵減 0.79 0.75 0.73 0.72 0.72 0.81 社會住宅 0.79 0.75 0.73 0.72 0.72 0.80
資料來源：同表 4-5
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