第三章 分析模型
第四節 資料說明
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各分位家戶單位各年度購屋和租屋負擔能力之變化。15
三、 房屋貸款成數
當家戶單位決定購買房子時，將會根據資金需求來決定貸款的額度，各行庫 也會視抵押房產的條件(如屋齡)、地區位置、生活機能及週遭環境等，來決定家 戶可申貸的金額；此外貸款人的職業、收入狀況和信用評比等也是影響貸款成數 的重要因素。
目前市場上平均房貸成數約為七成，而最高核貸成數可達八成或八成五。雖 然貸款成數愈高，表示家戶單位進入購屋市場的門檻愈低，但考慮到金融業者會 對貸款成數過高者進行利息加碼，將增加家戶單位的償還負擔，又例如澳洲政府 規定當家戶單位的自備款成數低於 20%時，必須支付貸款保險 (Lenders
Mortgage Insurance，LMI)，一般來說，家戶單位為避免支付額外的交易成本，
其貸款成數不會超過 80% (Gan and Hill, 2009)，故本研究假設家戶單位為避免增 加利息支出，其貸款成數均為基本成數七成。
第四節 資料說明
由於在研究期間，2010 年的《台北市家庭收支調查報告》尚未出版，因此 無法取得所得和消費支出等數據，另一方面，市場上之租金數據僅能追溯至 2004 年，為配合衡量購屋市場和租屋市場之負擔能力，並且加以比較分析，故我們針 對 2004 年至 2009 年間台北市家戶單位之購屋及租屋負擔能力進行衡量。此外，
我們也利用 2009 年之所得及消費支出數據，設算出 2010 年的購屋及租屋負擔能 力。以下將對各項資料進行說明。
15 使用差分法求得之所得資料見附錄 E。
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一、 所得水準
根據 2004 年至 2009 年《台北市家庭收支調查報告》之表「平均每戶家庭收 支依可支配所得按戶數 5 等位分」中所顯示的數據進行計算，觀察台北市家戶整 體平均所得水準與各分位家戶單位所得水準之間變化的關係，可得表 3-1，其中 括號內數字表示歷年所得成長率。
由表 3-1 可知，在金融海嘯過後，2008 年與 2009 年台北市的整體平均所得 皆呈現負成長，不過對照各分位家戶所得水準成長率後可發現，雖然整體平均所 得下降，但對於低所得家庭而言，在 2009 年時其所得總額反而呈現正向成長，
推測該現象是由於中高所得者擁有充足的資金投資金融商品，因此金融海嘯對其 產生較大的影響，導致所得總額縮水；反之，低所得者投資金融商品的資金占所 得總額的比率甚少，故受金融海嘯影響較小。
表 3- 1 台北市各分位家戶單位平均所得總額與成長率 單位：元
分位
年度 1 2 3 4 5 全體所得總額
平均水準 2004 648,981 1,059,873 1,409,762 1,876,297 2,921,384 1,583,262 2005 627,169 1,069,964 1,428,483 1,953,789 2,998,285 1,615,538
(-3.36) (0.95) (1.33) (4.13) (2.63) (2.04)
2006 639,429 1,096,959 1,447,221 1,972,319 2,983,950 1,627,979
(1.95) (2.52) (1.31) (0.95) (-0.48) (0.77)
2007 673,524 1,084,935 1,463,034 1,971,366 3,070,252 1,652,624
(5.33) (-1.10) (1.09) (-0.05) (2.89) (1.51)
2008 652,889 1,079,738 1,436,555 1,908,269 3,096,512 1,634,790
(-3.06) (-0.48) (-1.81) (-3.20) (0.86) (-1.08)
2009 684,727 1,086,100 1,414,656 1,866,858 3,049,911 1,620,452
(4.88) (0.59) (-1.52) (-2.17) (-1.50) (-0.88) 資料來源：依據台北市家庭收支概況調查報告計算求得
註：括號中數字表示歷年所得成長率，單位：%
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16 內政部房地交易價格簡訊查詢http://www.land.moi.gov.tw/CHHTML/property.asp?cid=830。
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只出現在較高的分位數中，也同時帶動市場上中間價位的房價，使其有較大的 上升幅度；相對來說，在市場上屬低分位的房價變動幅度較小。
三、 租金趨勢
利用台灣租屋網 2004 年至 2010 年所記錄之台北市租屋交易的租金數據，將 租金由低至高排列分成十個級距，計算出各級距之平均月租金，並用以表示該年 度的租金趨勢。17
根據圖 3-3 所示，2010 年時的平均月租金低於 2007 年，而市場上租金水準 不同於房價趨勢明顯呈現歷年向上成長的現象；由於租屋市場和購屋市場間有密 切的關聯性，推測在 2008 年金融海嘯後，各國政府位聯合救市採取低利率政策，
導致大量資金投注到房地產市場中，市場上出現許多投資性住宅，可能增加租屋 市場之供給，導致 2010 年租金價格下跌。此外，2004 年第十分位的平均租金水
為簡化表示，在此僅顯示 2004 年、2007 年和 2010 年三年的 租金趨勢線進行討論，結果如圖 3-3。
圖 3- 3 2004 年、2007 年及 2010 年租金趨勢圖
資料來源：台灣租屋網
17 台灣租屋網http://www.twhouses.com.tw/netc/chhistory/quote.html。
-20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000
0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1 租金(元)
十分位
2010 2007 2004
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18 中央銀行全球資訊網http://www.cbc.gov.tw/mp1.html。
2.41
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 百分比
年度 利率
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