第四章 研究結果
第四節 政策模擬分析
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表 4-11 2010 年租屋負擔能力之設算 單位：%
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年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2009 22.2 45.5 68.1 82.8 90.6 93.4 96.8 99.0 99.8 100 2010 21.2 44.7 70.9 83.8 90.6 95.4 98.4 99.4 100 100
資料來源:依據 2009-2010 年台灣租屋網租金行情和台北市家庭收支概況調查報告計算求得。
第四節 政策模擬分析
在了解台北市各分位家戶單位之購屋負擔能力與租屋負擔能力之後，接著利 用所蒐集到之數據，模擬分析政府各項住宅政策對家戶單位負擔能力的影響，進 一步指出能夠有效改善家戶單位負擔能力的政策。
由於家戶單位的住宅負擔能力受到所得中有能力償還的金額、房貸利率、貸 款年限及市場上房價和租金等因素的影響，因此本研究將對前述相關的影響變數 進行模擬分析，所分析之住宅政策包含「調降房貸利率」、「放寬貸款年限」、「提 高貸款成數」、「購屋與租屋補貼」、「房貸利息與租金支出抵減」及「合宜住宅與 社會住宅之提供」等。
一、 調降房屋貸款利率
在此我們將以各年度平均房貸利率減少 1%的方式，來模擬分析當政府調降 房貸利率時，對各分位家戶單位購屋負擔能力的影響。模擬分析結果如表 4-12 所示。
表 4-12 結果顯示，當政府施行調降房貸利率政策後，在衡量期間內，第一 分位家戶單位購屋負擔能力增加的幅度介於 1%~3%之間，其中 2004 年的增幅最 大，也使第一分位家戶單位轉而具有購屋負擔能力，但相較於其他分位數家戶單 位購屋負擔能力的變化，則顯得該政策對第一分位家戶單位的幫助較小。對第二 和第三分位家戶單位而言，分別增加 3%~6%和 5%~10%；調降利率影響最大的是第 四和第五分位數的家戶單位，分別提升 7%~10%和 6%~10%，是此政策下受惠最多
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表 4-12 利率變動對家戶單位購買負擔能力的影響 單位：%
分位
年度 利率 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2004 2.41 8.6 20.2 38.9 56.9 70.1 81.8 90.2 96.6 98.5 99.3 (-1) 11.4 26.1 48.5 65.4 76.8 87.2 92.5 97.4 98.8 99.5
變動率 3 6 10 9 7 5 2 1 0 0
2005 2.27 5.4 16.0 32.1 48.0 64.4 75.8 86.6 94.8 98.0 99.4 (-1) 7.4 21.9 40.1 58.2 70.5 81.1 91.3 96.4 98.8 99.5
變動率 2 6 8 10 6 5 5 2 1 0
2006 2.27 4.4 13.3 25.9 38.6 53.5 69.5 82.9 93.0 97.6 98.8 (-1) 5.6 17.4 32.6 47.8 62.2 76.8 87.6 95.0 98.1 98.9
變動率 1 4 7 9 9 7 5 2 0 0
2007 2.46 3.6 9.3 18.4 31.6 45.6 62.3 74.1 86.8 94.8 97.7 (-1) 4.6 12.7 24.9 40.0 55.3 68.8 79.7 90.7 95.7 98.3
變動率 1 3 7 8 10 7 6 4 1 1
2008 2.76 3.1 7.7 13.9 23.7 33.9 47.9 63.6 79.3 92.9 97.5 (-1) 4.1 10.3 18.6 30.2 42.8 56.4 69.7 84.5 94.7 98.2
變動率 1 3 5 6 9 9 6 5 2 1
2009 1.81 5.1 10.2 19.7 29.4 39.2 51.2 63.1 78.4 89.0 94.7 (-1) 6.7 14.9 24.9 35.9 47.2 58.0 69.4 82.7 91.4 96.0
變動率 2 5 5 6 8 7 6 4 2 1
資料來源；同表 4-1
的家戶單位；第六到第八分位家戶單位次之，購屋負擔能力變化的增幅約為 5%~9%、2%~6%和 1%~5%；對第九和第十分位家戶單位之影響變化不大，約為 0%~2%
和 0%~1% 。由此可知，調降房貸利率對於中產階級較為有利，所獲得的幫助最 大，再來是中低所得和中高所得者，最後則為第一分位家戶單位以及高所得家戶 單位。
二、 放寬貸款年限
一般而言，銀行在承作房屋貸款時，優惠的貸款年限最長可以放寬到 30 年，
因此我們將原先貸款年限由 20 年增加到 30 年，用來模擬分析放寬貸款年限對於 家戶單位購屋負擔能力的影響。模擬分析結果如表 4-13 所示。
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可用來償付未來每期的房貸利息。(4-1)式即表示提高貸款成數後，家戶單位有 能力償還的房貸限額。
以房價水準 300 萬元、貸款成數七成、貸款期限 20 年和家戶單位自備款 90 萬元為例，當貸款成數提高至八成時，家戶單位僅需準備 60 萬元的自備款，減 少的 30 萬元自備款，則分攤到未來 20 年間每期需償付的房貸利息，同時貸款額 度增加至 240 萬，若家戶單位未來有能力償還的房貸限額超過 240 萬，則貸款成 數提高，將使其有能力進入購屋市場，並增加購屋負擔能力；反之，若家戶單位 有能力負擔之房貸限額未超過 240 萬時，提高貸款成數雖然降低進入購屋市場的 門檻，但家戶單位無法負擔未來所須償還之 240 萬元的本利和，因此仍然無法購 買房價水準 300 萬元的住宅，對其負擔能力不具任何影響。由此可知，家戶單位 有能力償還的房貸限額為影響「提高貸款成數」是否有效的一項重要因素。
四、 購屋補貼與租金補貼
1. 優惠房貸
政府為提高家戶單位的購屋能力，最常見的補貼方式就是提供各種優惠房貸 方案，如 2000 億政府優惠房貸、內政部青年安心成家方案、財政部青年安心成 家購屋優惠方案和輔助公教人員的築巢優利貸等，主要都是希望藉由低於市場的 利率協助家戶單位完成購屋的目標。
多數優惠房貸方案皆以郵政儲金匯業局二年期定期儲金機動利率加碼計算，
為方便計算，本研究以 2000 億優惠購屋專案貸款為例，假設台北市優惠貸款額 度 350 萬元，每年郵政儲金匯業局二年期定期儲金機動利率為 1%，且貸款年限 為 20 年，模擬分析政府施行優惠房貸對家戶單位的影響，結果如表 4-14 所示。
表 4-14 顯示，優惠房貸實施後低所得家戶單位的購屋負擔能力獲得較大的 改善，對高所得家庭而言影響則不顯著。然而在 2009 年時，所有家戶單位的購
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表 4-15 租金補貼對家戶單位租屋負擔能力的影響 單位：%
分位
年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2004 補貼前 29.8 47.3 62.8 75.8 84.3 90.5 95.3 98.1 98.7 99.1 補貼後 39.8 60.6 75.4 83.0 89.0 93.1 96.3 98.2 98.7 99.1 2005 補貼前 11.9 33.2 58.4 73.3 84.3 90.7 94.5 96.9 97.9 98.8 補貼後 24.5 52.0 69.4 80.9 86.4 91.7 95.0 96.9 98.0 98.8 2006 補貼前 8.0 29.1 52.7 72.2 81.6 91.3 95.2 97.7 98.8 99.3 補貼後 20.9 40.5 67.5 79.6 86.9 92.8 95.6 98.0 99.2 99.4 2007 補貼前 9.6 26.1 50.4 70.8 80.4 90.2 95.2 98.1 99.2 99.7 補貼後 24.3 45.8 66.5 78.4 85.9 91.7 95.6 98.3 99.5 99.7 2008 補貼前 9.9 26.8 50.6 67.4 79.4 86.8 92.8 97.6 99.1 99.6 補貼後 19.3 37.6 66.8 77.3 84.7 89.7 94.2 97.7 99.3 99.6 2009 補貼前 20.9 46.6 70.2 82.9 90.4 94.6 97.4 99.2 99.8 99.9 補貼後 38.5 63.4 79.4 88.3 93.1 96.1 98.0 99.4 99.8 99.9 資料來源；同表 4-5
月負擔得起的租金水準，分別加上 3,600 元，觀察租金補貼所產生之效果。模擬 分析結果如表 4-15 所示。
由表 4-15 可知，租金補貼對於所得分配愈底層的家戶單位幫助愈大，能有 效改善其租屋負擔能力。以第一分位數家戶單位為例，租金補貼前，2006 年和 2007 年的租屋負擔能力僅有 8%和 9.6%，而接受租金補貼後，在市場上能夠租得 起的住宅比率分別提升至 20.9%和 24.3%，顯示租金補貼對低所得家庭的幫助。
相對地，實施租金補貼政策後，對於第七分位以上的高所得家戶單位影響微乎其 微，變動的比率小於 1%，甚至沒有影響。
雖然租金補貼有「排富」原則，以無自有住宅且所得低於一定金額的家庭為 補貼對象，但為簡便計算，本研究對所有家戶單位進行租金補貼，衡量家戶單位 租屋負擔能力的變化，但模擬結果顯示該項政策對於高所得家庭的影響微乎其微，
因此本文雖未考慮排富原則，但並不影響家戶單位租屋負擔能力的衡量結果。
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五、 房貸利息與租金支出抵減
在所得稅法中，有各項合法減免稅額的項目，可以幫助納稅義務人減少納稅 的金額，其中與家戶單位住宅負擔能力相關的，包含購屋貸款利息列舉扣除和租 屋租金列舉扣除，皆影響家戶單位的所得水準，因此接下來將探討房貸利息支出 和租屋租金支出抵減所得稅，對於各家戶單位購屋負擔能力及租屋負擔能力的影 響，而支出抵減也可視為政府對於家戶單位購屋與租屋的補貼方式。21
1. 房貸利息支出抵減
房貸利息支出最高享有 30 萬元的扣除額，但房貸利息需先扣抵儲蓄特別扣 除額(利息扣除額)之後，餘額才能申報房貸利息扣除。由於無法掌握各家戶單位 之利息扣除額，因此我們假設家戶單位的房貸利息支出在扣除利息扣除額之後超 過 30 萬元，以 30 萬元乘上各分位家戶單位所適用之邊際稅率，作為該家戶單位 所能獲得的購屋補貼。
需要特別注意的是，2007 年度之前的綜合所得稅課稅級距和累進稅率，與 2008 年及 2009 年所採用的有所不同，因此在計算上須將歷年各分位家戶單位的 所得總額納入考慮，判別各分位家戶單位所適用之邊際稅率為何。2004 年到 2009 年間第一分位到第三分位家戶單位所適用之邊際稅率皆為 13%，第四分位到第七 分位則適用 21%，而高所得家庭的部分，2004 年到 2008 年第八分位到第十分位 家戶單位適用 30%的邊際稅率，在 2009 年時，除了第八分位家戶單位適用的邊 際稅率降為 21%外，第九和第十分位家戶單位皆適用邊際稅率 30%。
表 4-16 即為房貸利息支出抵減的模擬結果，可知抵減後所有家戶單位的購 買負擔能力皆有所提升，其中對第四和第五分位家戶單位的效果較佳，可增加約 5%以上、最高可達 8%的負擔能力，但整體而言，負擔能力改善的幅度不大。
21 在此使用前述《台北市家庭收支調查報告》的可支配所得資料進行模擬分析。此外，由於不
是所有家戶單位皆能適用列舉扣除額的方式報稅，但為計算簡便，本文假設所有家戶單位皆適用 列舉扣除額進行分析。
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表 4-16 房貸利息抵減對家戶單位購買負擔能力的影響 單位：%
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年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2004 抵減前 8.6 20.2 38.9 56.9 70.1 81.8 90.2 96.6 98.5 99.3 抵減後 11.4 24.4 43.5 62.6 74.6 84.7 91.6 97.2 98.8 99.4 2005 抵減前 5.4 16.0 32.1 48.0 64.4 75.8 86.6 94.8 98.0 99.4 抵減後 7.1 20.1 35.4 55.8 68.2 77.9 88.7 95.7 98.5 99.5 2006 抵減前 4.4 13.3 25.9 38.6 53.5 69.5 82.9 93.0 97.6 98.8 抵減後 5.6 15.6 28.3 45.7 59.5 73.8 85.2 94.4 97.8 98.9 2007 抵減前 3.6 9.3 18.4 31.6 45.6 62.3 74.1 86.8 94.8 97.7 抵減後 4.6 11.4 21.2 36.8 50.9 66.2 77.0 89.1 95.3 98.0 2008 抵減前 3.1 7.7 13.9 23.7 33.9 47.9 63.6 79.3 92.9 97.5 抵減後 4.0 9.5 16.5 28.3 39.7 52.8 66.4 82.6 94.1 97.7 2009 抵減前 5.1 10.2 19.7 29.4 39.2 51.2 63.1 78.4 89.0 94.7 抵減後 6.5 13.0 22.0 34.1 43.9 54.9 66.4 80.1 90.0 95.3 資料來源；同表 4-1
2. 租屋租金支出抵減
房屋租金列舉扣除額以 12 萬元為限，因此我們以 12 萬元乘上各分位家戶單 位所適用之邊際稅率，作為可扣抵之金額，並視為該家戶單位所能獲得之租屋補 貼，而各分位家戶單位所適用之邊際稅率如前所述。結果如表 4-17 所示。
結果顯示，租金支出抵減對於提升家戶單位的租屋負擔能力並無太大效果，
以最低所得的家庭為例，除了在 2005 年、2006 年和 2009 年增加約 3%的負擔能 力外，其餘年度提升的幅度不到 1%；對第七分位到第十分位的高所得家庭而言，
租金支出抵減前後的租屋負擔能力甚至沒有產生變化。
六、 合宜住宅與社會住宅
除了前述和住宅需求面相關的影響因素外，想改善家戶單位的住宅負擔能力，
政府也可從供給面著手，如提供價格合理的平價住宅和社會住宅的方式。由於近 來房價不斷向上攀升的緣故，大多數民眾的購屋壓力愈來愈沉重，導致「都會地
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表 4-17 租屋租金抵減對家戶單位租屋負擔能力的影響 單位：%
分位
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2004 抵減前 29.8 47.3 62.8 75.8 84.3 90.5 95.3 98.1 98.7 99.1 抵減後 30.4 47.3 66.2 77.6 84.3 92.8 95.5 98.2 98.7 99.1 2005 抵減前 11.9 33.2 58.4 73.3 84.3 90.7 94.5 96.9 97.9 98.8 抵減後 15.3 33.3 58.5 75.2 84.3 90.9 94.6 96.9 98.0 98.8 2006 抵減前 8.0 29.1 52.7 72.2 81.6 91.3 95.2 97.7 98.8 99.3 抵減後 10.7 29.1 54.9 72.3 83.7 91.3 95.3 97.7 98.8 99.3 2007 抵減前 9.6 26.1 50.4 70.8 80.4 90.2 95.2 98.1 99.2 99.7 抵減後 9.9 26.1 52.7 70.9 82.6 90.6 95.2 98.1 99.2 99.7 2008 抵減前 9.9 26.8 50.6 67.4 79.4 86.8 92.8 97.6 99.1 99.6 抵減後 9.9 26.8 50.6 70.8 79.5 89.2 93.0 97.6 99.1 99.6 2009 抵減前 20.9 46.6 70.2 82.9 90.4 94.6 97.4 99.2 99.8 99.9 抵減後 23.5 48.9 71.7 83.9 90.9 95.2 97.5 99.2 99.8 99.9 資料來源；同表 4-5
區房價過高」成為十大民怨之首，為解決民怨，行政院表示未來將分批興建平價 的合宜住宅，並保留一定比率的戶數作為社會住宅出租，其中首期位於林口機場 捷運 A7 站的合宜住宅將在 2010 年年底進行預購，未來第二期合宜住宅的地點則
區房價過高」成為十大民怨之首，為解決民怨，行政院表示未來將分批興建平價 的合宜住宅，並保留一定比率的戶數作為社會住宅出租，其中首期位於林口機場 捷運 A7 站的合宜住宅將在 2010 年年底進行預購，未來第二期合宜住宅的地點則