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第五章 結論
近年來台灣地區房價呈現持續攀升的現象，許多民眾無法利用合理的價格購 置自有住宅，而「都會區房價過高」更成為十大民怨之首。政府雖然有一連串打 房的動作，但在面對住宅問題日益嚴重的情況下，要如何訂定一個有效的住宅政 策，以解決民眾對住宅的負擔能力問題便成為一個重要的議題，也成為社會注目 的焦點。
政府在進行住宅政策決策之前，首先要利用一個能夠合理反映出家戶單位負 擔能力的指標，以明確區分出需要受補助的家庭。一般來說，由於房價所得比的 概念簡單明確，經常被用來作為衡量指標，不過此方式未將所得分配以及房價分 配等因素納入考量，無法合理反映出家戶單位的負擔能力，故本研究在探討其他 衡量家戶單位負擔能力的方式後，利用 Gan and Hill (2009) 所提出之負擔風險法 為分析模型架構，結合賸餘所得法的概念並進行部分修正，建立一個能夠合理反 映所得分配與房價分配影響的負擔能力指標，分析台北市家戶單位購屋負擔能力 及租屋負擔能力之變化，了解各分位家戶單位的購屋負擔能力及租屋負擔能力，
並利用所蒐集到之數據，對於政府的各項住宅政策進行模擬分析，判定能夠有效 改善家戶單位負擔能力的政策。
政府各項住宅政策模擬分析的結果顯示，為增加家戶單位整體的購屋負擔能 力，以「興建合宜住宅」與「放寬貸款年限」的效果最為顯著，之後依序為「調 降貸款利率」、「優惠房貸」與「房貸利息支出抵減」。若政策實施目標為所得分 配最低 40%的家庭，則對第一和第二分位家戶單位而言，政策的有效性依序分別 為「放寬貸款年限」、「優惠房貸」、「調降房貸利率」、「房貸利息支出抵減」
以及「興建合宜住宅」；相對於第一和第二分位家戶單位，政府興建合宜住宅對 第三和第四分位家戶單位的政策效果相當顯著，其餘政策的有效性則與第一和第 二分位家戶單位結果相類似。
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此外，政府也經常藉由「提高貸款成數」的方案，希望能夠改善家戶單位的 購屋負擔能力，但該政策需視家戶單位在未來是否有能力償還提高貸款成數後的 本利和而定，無法保證一定能夠提升家戶單位的購屋負擔能力。
另一方面，在租屋市場的部分，觀察整體租屋負擔能力與所得分配最低 40%
家戶單位的租屋負擔能力，結果顯示政府提供「租金補貼」的政策效果最為顯著，
其餘「租金支出抵減」和「提供社會住宅」等政策則對改善效果較為有限。
根據模擬分析結果，建議欲改善家戶單位的購買負擔能力，較佳的住宅政策 為「放寬貸款年限」，或「興建合宜住宅」，不過雖然政府提供之合宜住宅已經低 於市場上的價格，但對於十分位數中第一和第二分位的家戶單位而言，仍然超過 期可負擔之最高房價，對負擔能力沒有提升的作用。面對購買負擔能力不足的家 庭，政府可藉由「租金補貼」，讓該家戶單位在租屋市場中能夠找到合適的住宅，
增加其租屋負擔能力。
由於 2010 年之《台北市家庭收支調查報告》在撰寫時尚未出版，無法取得 家戶單位的所得和消費支出數據，因此利用 2009 年的所得和消費支出數據，搭 配 2010 年可蒐集到之房價、租金和房貸利率，設算出 2010 年的購買負擔能力和 租屋負擔能力，藉以觀察 2010 年房價及租金變動的趨勢。而在衡量購買負擔能 力時，因無法得知各家戶單位確切的自備款金額，故以貸款成數七成作為衡量所 有家戶單位購買負擔能力的參數；模擬「提高貸款成數」政策分析時，也僅能以 說明的方式分析家戶單位購買負擔能力的變化。另外「興建合宜住宅」及「提供 社會住宅」皆為政府欲藉由提供低於一般市場價格水準住宅的方式，來改善家戶 單位的住宅負擔能力，但由於購屋和租屋市場供給增加，將影響到中古屋市場的 房價或租金水準，在無法得知其影響的程度下，本研究假設政府推出合宜住宅和 社會住宅不會影響到中古屋市場。此類因資料不全導致研究成果不夠詳盡之處，
有待後續學者予以補足。
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參考文獻
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附錄 D
由於在(3-10)式中，我們無法取得各家戶單位的應納稅額，因此為表示家戶 單位在滿足基本生活支出後的可支配所得中，有能力用以償還房貸利息之金額占 全年收入總額的比率，本文將《台北市家庭收支調查報告》中「平均每戶家庭收 支依可支配所得按戶數 5 等分位分」數據，加總「儲蓄」、「房租及水費支出」以 及「雜項消費支出」的二分之一作為家戶單位有能力支付的住宅支出，再以此金 額除以家戶單位的所得總額，得到
α
值。由於本研究認為家戶單位某些與住宅支 出有關的花費可能歸類在「雜項支出」項目中，故以該項目金額的二分之一作為 家戶單位有能力支付的住宅支出成本，來計算α
值。計算結果如表 D-1 和 D-2 所示，其中表 D-2 是表 D-1 利用差分法所估算之結果。表 D-1 台北市五分位家戶單位歷年α 值
分位
年度 1 2 3 4 5
2004 0.35 0.34 0.35 0.37 0.44 2005 0.36 0.33 0.35 0.37 0.43 2006 0.35 0.32 0.35 0.37 0.44 2007 0.34 0.33 0.33 0.38 0.44 2008 0.34 0.33 0.34 0.36 0.44 2009 0.35 0.34 0.35 0.36 0.43
資料來源：台北市家庭收支調查報告
表 D-2 台北市十分位家戶單位歷年α 值
分位
年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2004 0.36 0.34 0.34 0.33 0.34 0.35 0.37 0.39 0.42 0.45 2005 0.36 0.35 0.34 0.34 0.34 0.35 0.37 0.39 0.41 0.44 2006 0.36 0.34 0.33 0.33 0.33 0.34 0.36 0.39 0.42 0.47 2007 0.35 0.33 0.33 0.33 0.33 0.35 0.36 0.39 0.42 0.46 2008 0.35 0.34 0.33 0.33 0.33 0.34 0.36 0.39 0.42 0.46 2009 0.36 0.35 0.34 0.34 0.34 0.35 0.36 0.38 0.41 0.44
資料來源：台北市家庭收支調查報告
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附錄 E
表 E-1 和 E-2 為《台北市家庭收支調查報告》中五分位的可支配所得數據，
利用差分法所估算出的十分位家戶單位可支配所得水準。下頁表 E-3 和 E-4 則為 十分位家戶單位的所得總額。
表 E-1 台北市十分位家戶單位可支配所得 單位：元
分位
年度 1 2 3 4 5
2004 411,632 573,700 735,768 882,649 1,014,344 2005 403,319 565,689 728,058 879,731 1,020,706 2006 414,598 583,142 751,685 905,358 1,044,159 2007 440,951 601,065 761,178 915,034 1,062,631 2008 425,164 591,759 758,354 907,631 1,039,592 2009 448,981 600,582 752,183 892,863 1,022,622
資料來源：台北市家庭收支調查報告
表 E-2 台北市十分位家戶單位可支配所得(續) 單位：元
分位
年度 6 7 8 9 10
2004 1,171,921 1,355,381 1,657,509 2,078,304 2,499,099 2005 1,188,710 1,383,743 1,689,412 2,105,717 2,522,021 2006 1,216,209 1,421,509 1,727,987 2,135,643 2,543,299 2007 1,235,335 1,433,146 1,751,111 2,189,228 2,627,346 2008 1,196,044 1,376,987 1,708,636 2,190,993 2,673,349 2009 1,173,675 1,346,020 1,663,917 2,127,364 2,590,811
資料來源：台北市家庭收支調查報告
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表 E-3 台北市十分位家戶單位所得總額 單位：元
分位
年度 1 2 3 4 5
2004 546,258 751,704 957,150 1,147,345 1,322,290 2005 516,470 737,868 959,265 1,159,594 1,338,853 2006 525,047 753,812 982,577 1,184,525 1,359,656 2007 570,671 776,377 982,082 1,179,460 1,368,509 2008 546,177 759,601 973,026 1,168,942 1,347,351 2009 584,384 785,070 985,757 1,168,239 1,332,517
資料來源：台北市家庭收支調查報告
表 E-4 台北市十分位家戶單位所得總額(續) 單位：元
分位
年度 6 7 8 9 10
2004 1,526,396 1,759,663 2,137,569 2,660,112 3,182,656 2005 1,559,810 1,822,463 2,214,913 2,737,161 3,259,409 2006 1,578,496 1,841,045 2,225,227 2,731,042 3,236,858 2007 1,590,117 1,844,283 2,246,088 2,795,531 3,344,974 2008 1,554,484 1,790,341 2,205,330 2,799,451 3,393,573 2009 1,527,707 1,753,808 2,162,621 2,754,148 3,345,674
資料來源：台北市家庭收支調查報告