住宅負擔能力之衡量方式

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(Bureau of Labor Statistics) 中最低家庭預算資料，加總其中非住宅支出項目金額，

作為非住宅支出成本的比較基準，藉此可以判定住宅支出和非住宅支出間的關係，

衡量家戶單位之負擔能力。

綜合以上學者對住宅負擔能力的觀點，皆表達住宅支出和非住宅支出間的關 係，因此本文可以對住宅負擔能力有如下之定義：在給定之所得條件下，家戶單 位為獲得符合社會認可最低標準的合適的住宅，在扣除住宅支出後仍可滿足基本 生活支出的能力。

第二節 住宅負擔能力之衡量方式

雖然學者在定義住宅負擔能力時，皆以家戶單位能否同時滿足住宅支出和基 本生活支出做為判斷的依據，但在衡量方式上卻產生不同的觀點，以下將分別介 紹三種主要的衡量方式。

一、比率法 (Ratio Approach)

比率法表達了住宅成本和所得之間的關係。由於比率是單純的數字，可以跨 越時間和國家被比較，在計算和認定上最為簡便，經常被用來衡量家戶單位的負 擔能力。在求得家戶單位住宅支出占其所得的比率後，若該比率高於社會認可的 標準，則判定此家戶單位具有住宅負擔問題，表示可能需要政府相關的住宅補助。

一般來說，比率法是根據對人類行為模式的觀察，得到住宅支出和所得間有某種 程度關聯性的經驗法則 (rule of thumb)，認為當住宅負擔比率超過 30%時認為有 住宅負擔問題產生，隱含家戶單位在扣除 30%的住宅支出後將有足夠的所得支應 生活支出。

美國 Department of Housing and Urban Development (HUD) 中之各項援助計 畫，均以負擔比率是否超過 30%來判定家戶單位是否需要幫助的依據。此外，澳

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Hancock (1991) 利用圖形的方式說明比率法的定義。如圖 2-1 所示，Hancock 將

資料來源：Hancock (1991) p.132 Figure 5

6 30 only 法則：當住宅成本占家戶單位可支配所得或所得總額的比率超過 30%，表示此家戶單

位有住宅負擔能力的問題。30/40 法則：住宅成本占家戶單位可支配所得或所得總額的比率超過 30%，且該家戶單位位於可支配所得分配的最低 40%時有住宅負擔能力問題。30/10-40 法則：住 宅成本占家戶單位可支配所得或所得總額的比率超過 30%，且該家戶單位位於可支配所得分配

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的比率等同於社會認同的最適負擔率，若家戶單位的消費組合點位於 OA 線下方 的區域，代表該家戶單位在住宅支出的花費占所得的比率過高，有住宅負擔能力 問題產生。

然而 Hancock 也指出當家戶單位的消費組合落在ACE區域中時，理論上可 能為高所得家庭，所以才有能力消費高單位的住宅和其他財貨，應該不會產生負 擔能力的問題，但在比率法的定義下，卻認為在 ACE 區域內的消費組合具有負 擔能力問題；此外，消費組合位於

OEY 的家戶單位，其消費之住宅及其他財貨

^* 皆低於最適數量，表示可能需要社會福利之救助，但就比率法的定義而言，這些 家戶單位卻不具有負擔能力問題。因此，此一方法在判定上會有偏漏的缺失。

在圖 2-2 中以 DF 線表示家戶單位的所得限制，因此 DF 線以下的區域為家 戶單位可以消費的區域，和圖 2-1 相較，可發現DEG區域在比率法的定義下為 可負擔的區域，但由於考慮到家戶單位的所得限制，並無法在該區域內消費，因 此使用比率法定義負擔能力問題時，應同時考慮和家戶單位所得限制間的關係。

比率法單就家庭支出占所得的比率衡量家戶單位之負擔能力，除了未考慮和 所得限制間之關係，也忽略住宅品質對負擔能力的影響，尤其當家戶單位偏好較

圖 2- 2 家戶單位之所得限制

資料來源：Hancock (1991) p.130 Figure 2

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F H Y

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高品質的住宅支出時，往往因為住宅支出比重偏高而誤判為負擔能力出現問題的 情形。Lerman and Reeder (1987) 認為高住宅成本負擔比率有時可能是因為家戶 單位偏好較奢華的住宅，因此在衡量住宅負擔能力時，也應考量住宅品質，並利 用特徵價格函數計算出標準住宅的設算支出占所得的比率，若該比率超過某特定 門檻，則表示該家戶單位不具有住宅負擔能力。

二、賸餘所得法 (Residual Income Approach)

由於比率法在認定上過於主觀且缺乏理論基礎，此外，某些家戶單位雖然有 較高的住宅支出比率，不過還是能夠負擔符合最低標準以上的基本生活支出，則 高比率的住宅支出可能只代表家戶單位偏好高品質的住宅，而並沒有負擔能力出 現問題的情形。因此，我們需要關心的是當家戶單位無法負擔符合最低標準的基 本生活支出時，即使其住宅成本負擔比率不高，仍是屬於缺乏住宅負擔能力的一 群，所以一個好的住宅政策應將住宅補貼鎖定在無法負擔基本生活支出的家戶單 位上，以便增進政策的有效性。

對家戶單位而言，住宅具有特殊的屬性，由於住宅支出通常占家戶稅後所得 中較大的比率，且最不具彈性，也就是說，非住宅支出會受到住宅支出賸餘的限 制，因此衍生出「賸餘所得」的概念來衡量住宅負擔能力，表示一個家戶單位若 支付住宅支出後，無法滿足基本的生活支出水準，則會產生負擔能力問題。

賸餘所得法的優點在於涵蓋住宅需求後，確保家戶單位能夠同時滿足其他基 本生活需求，如食物、衣著和醫療保健等等。而賸餘所得法在應用上主要的差異 在對於基本生活支出標準的訂定，有以下兩種見解。一種是 Kutty (2005) 提出的

「住宅引起的貧困」 (housing-induced poverty) ，指家戶單位在支付住宅支出後，

賸餘的所得若無法負擔滿足基本生活所需的商品，則為住宅所引起的貧困。Kutty 假設基本生活所需的商品標準為官方貧窮線的三分之二，因此，位於貧窮線以下

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的家戶單位，若其住宅支出超過所得的三分之一，表示有負擔能力問題，落入住 宅引起的貧困中。另一種則為 Stone (2006) 定義的「居住貧困」(shelter poverty)，

其認為當住宅成本過高導致家戶單位無法負擔非住宅的必需品時，則有居住貧困 發生。其中可以花費在住宅上的最大金額，等於家戶單位的可支配所得扣除符合 最低合適的非住宅支出成本，若家戶單位支付金額超過前述之最大金額，則有居 住貧困問題發生。Stone 利用 BLS 提供之最低家庭預算資料，將加總非住宅支出 項目所得到的金額作為最低合適非住宅支出成本。

延續前述比率法中符號的定義，H 表示家戶單位所消費的住宅單位，Y 則為 其他財貨，另定義 I 為家戶所得，

P 和

_H

P 分別為住宅和其他財貨價格，可將 Kutty

_Y 和 Stone 對賸餘所得法之定義以數學式表示

H P I

I

_Y = − _H (2-1)

(2-1)式即 Kutty 提出的「住宅引起的貧困」，其中

I

_Y =

P

_Y

Y

，即家戶單位在支付 住宅支出後的賸餘所得；

Y

_min為基本生活所需的商品，Kutty 將其認定為官方貧 窮線的三分之二。因此，若

I

_Y

P

_Y <

Y

_min 則表示該家戶單位有負擔能力問題產生。

min

* I PY

I_H = − _Y (2-2)

而(2-2)式可表示 Stone 定義的「居住貧困」，其中I^*_H為家戶單位可花費在住宅支 出金額的上限，令

I 為家戶單位在扣除最低合適的非住宅支出成本後，用於住

_H 宅支出的金額，若I_H >I^*_H，則有負擔能力不足的問題產生。

和比率法不同，賸餘所得法不是根據簡單的經驗法則來衡量家戶單位對住宅 的負擔能力，而其中「住宅引起的貧困」和「居住貧困」的概念也說明在衡量負 擔能力時，必須同時反映物價水準計算出基本生活標準，並了解家戶所得、住宅 成本和基本生活支出間的關係。不過不論是「住宅引起的貧困」或「居住貧困」， 皆使用統一的標準來衡量基本生活支出水準，然而在其他條件不變下，面對相同 程度「住宅引起的貧困」或「居住貧困」，在低花費的地區會比高花費的地區消 費更多單位的住宅，無法充分反映出家戶單位的財富標準。

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三、負擔風險法 (Affordability at Risk)

Gan and Hill (2009) 利用財務金融上風險值的概念，建立一個同時考量房價 分配和所得分配的負擔能力衡量指標，其以家戶單位在市場上所能負擔之住宅的 比率，反映家戶單位的住宅負擔能力。和比率法以及賸餘所得法不同的是，負擔 風險法並未對負擔能力設立一個比較的基準，而是直接計算出家戶單位在住宅市 場中能夠負擔的住宅比率，隱含家戶單位會自行選擇一個最適的負擔能力，因為 每個家戶單位可承受之負擔能力有所不同，不能以單一標準來判定。

利用負擔風險法衡量負擔能力時，首先計算出家戶單位欲購置住宅前所能籌 措到的最大資金，此金額即為該家戶單位在市場上所能購買之房價上限，稱之為 購屋極限 (affordable limit)。接著以此房價水準為臨界值，將住宅市場區分為家 戶單位可以購買及無法購買兩種，其中家戶單位沒有能力購買之住宅數量占整體 住宅的數量比率為負擔風險 (Affordable at Risk， AaR )。⁷

曹証鈞 (2010) 以負擔風險法的衡量方式為基本架構，認為家戶單位在追求 效用極大的前提下，會因為對住宅品質偏好的不同，而選擇不同的住宅負擔；但 由於「有土斯有財」的傳統觀念，使得台灣的家戶單位對於自有住宅有強烈偏好，

可能為了達到購置住宅的目地，而產生生活品質低落的問題，因此須以家戶賸餘 所得占經常性所得之比率，取代負擔風險法中家戶實際的房貸負擔率，來衡量購 屋負擔能力。另一方面，曹証鈞也根據數據資料，模擬分析各項住宅政策對台北 市五分位所得家戶單位購屋負擔能力的影響，指出在改善低所得家庭購屋負擔能 力的目標上，以「所得移轉」的政策效果最為顯著，其次依序為「放寬貸款年限」

與「房貸利息支出抵減」；而採取「利息補貼」或「優惠房貸」的住宅政策，僅 於房貸利率較高的年度有較好的政策效果。

與「房貸利息支出抵減」；而採取「利息補貼」或「優惠房貸」的住宅政策，僅 於房貸利率較高的年度有較好的政策效果。

在文檔中 購屋負擔能力、租屋負擔能力與住宅政策 - 政大學術集成 (頁 14-21)