購屋負擔能力、租屋負擔能力與住宅政策 - 政大學術集成

全文

(1)國立政治大學社會科學院財政研究所碩士論文. 指導教授：張勝文博士. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 購屋負擔能力、租屋負擔能力與住宅政策. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 研究生：蔡佩倫撰中華民國一○○年六月.

(2) 謝辭. 或許是因為口試結束後隔沒多久，就接續著到公司接受一連串的訓練課程，然後正式報到，開始上班的生活，所以好像一直沒能好好的靜下心來，想想過去的這些日子，還有未來的無限可能。面對學生身份的結束，要由衷的感謝指導教授張勝文老師，謝謝老師不斷地給予教導與協助，才能如此順利地完成論文；並且感謝口試委員吳文傑老師以及林翠芳老師所提出的問題與修改方向，使得這整篇文章能夠更為完善。給我最親. 政治大伴在我身邊，一起作夢也一起走過好多美麗的風景；謝謝同居五年的親密友人立. 愛的七分之七姊妹們，未來一定要實現一起出國旅行的約定，還好有妳們一直陪. ‧ 國. 學. Kristy、過著老人生活的油鴨和愛打籃球結果全身是傷的 Sky Liu；財研所的大家，特別是晏君和曉琪，謝謝妳們在我每個重要的時刻替我加油打氣；還有我最喜歡. ‧. 的小游，熱心的替我解決教室和器材的問題，口試才得以順利進行。最重要的當. sit. y. Nat. 然是家人們的支持，我知道爸媽都很擔心女兒一個人在台北生活，但請相信我可. al. er. io. 以把自己照顧得很好。. v. n. 然後還要告訴自己的是，要隨時備足勇氣，才能面對未來滿滿的挑戰，因為. Ch. engchi. i n U. 沒有人可以阻止嚮往，要靠自己的雙手去創造一個專屬於自己的生活，同時也不忘回饋。. 蔡佩倫 2011 年 6 月 I.

(3) 摘要. 本研究以 Gan and Hill (2009) 所提出之負擔風險法 (Affordability at Risk) 為分析模型架構，結合賸餘所得法 (residual income approach) 概念，分別探討台北市家戶單位購屋負擔能力及租屋負擔能力之變化，並比較各種政策對於不同所得分位家戶單位住宅負擔能力的影響，以模擬分析的方式判定何種政策能使低所得家庭獲得最多的幫助。就整體購買負擔能力而言，模擬分析結果顯示，以「興建合宜住宅」和「放. 政治大貸利息支出抵減」。其中「興建合宜住宅」政策對於十分位數中第一和第二分位立. 寬貸款年限」的效果最為顯著；其次依序為「調降貸款利率」、「優惠房貸」與「房. ‧ 國. 學. 家戶單位的政策效果不佳，究其原因是雖然合宜住宅是以低於市價的價格出售，但仍高於其所能負擔的價格水準，不過對於第三和第四分位的家戶單位則有相當. ‧. 大的幫助。此外，本研究假設所有家戶單位的貸款成數為七成，因此「提高貸款. sit. y. Nat. 成數」的政策效果，須視家戶單位在未來是否有能力償還提高貸款成數後的本利. al. er. io. 和而定，無法保證一定能夠提升家戶單位的購買負擔能力。而「優惠房貸」政策. v. n. 於當年度貸款利率較高的情況下實施，對家戶單位的影響較為顯著。. Ch. engchi. i n U. 另一方面，在租屋負擔能力部分，相較於「提供社會住宅」及「租屋補貼」，「租屋租金支出抵減」的政策效果較小。由於第一分位家戶單位原先所能負擔得起的月租金價格已高於 15,000 元，所以當提供低於此租金水準的社會住宅時，家戶單位將可受到此政策的好處，改善租屋負擔能力，同時當政府所提供之社會住宅數量愈多時，家戶單位租屋負擔能力改善的幅度愈大。而租屋補貼則是在家庭原先能負擔的租金水準上，每月增加 3600 元的補貼，同樣能幫助家戶單位在市場上負擔更多比率的住宅。. 關鍵字：購屋負擔能力、租屋負擔能力、負擔風險法、賸餘所得法、住宅政策 II.

(4) ABSTRACT. Base on the approach proposed by Gan and Hill (2009), this study, combing the concepts of Affordability at Risk ( AaR ) with that of residual income, measures the purchasing and rental affordabilities of households in Taipei City. In order to investigate the impacts of various housing policies on each decile household of income distribution, a simulation analysis is conducted. The results of policy simulation show that “public housing” and “extending loan period” are the. 政治大 housing are set on purpose立 below the market prices, they are too high to be affordable most effective policies for the low income households. Although the prices of public. ‧ 國. 學. for the first and second decile households. In addition, depending on the future repayment ability, the policy of “reducing the downpayment ratio” does not guarantee. ‧. the improvement of purchase affordability. Besides, the policy of “home mortgage. y. sit. Nat. scheme” is only effective for the period of high interest rate.. n. al. er. io. For the rental housing, on the other hand, “social housing” and “rent allowance”. i n U. v. provide great helps for low income households. Compared with the previous two. Ch. engchi. policies, the policy of “rent deduction” is less effective.. Keywords: Purchase affordability, Rental affordability, Affordability at Risk, Residual income approach, Housing policy.. III.

(5) 目次第一章前言.................................................................................................................. 1 第一節研究動機與研究目的 .................................................................................. 1 第二節研究架構 ...................................................................................................... 5 第二章文獻回顧.......................................................................................................... 6 第一節住宅負擔能力之定義 .................................................................................. 6 第二節住宅負擔能力之衡量方式 .......................................................................... 7. 政治大. 第三章分析模型........................................................................................................ 14. 立. 第一節購屋負擔能力 ............................................................................................ 14. ‧ 國. 學. 第二節租屋負擔能力 ............................................................................................ 17 第三節衡量方式之修正 ........................................................................................ 19. ‧. 第四節資料說明 .................................................................................................... 20. y. Nat. er. io. sit. 第四章研究結果........................................................................................................ 25 第一節台北市家戶單位之購屋負擔能力 ............................................................ 25. al. n. v i n Ch 第二節台北市家戶單位之租屋負擔能力 29 e n g c............................................................ hi U 第三節台北市家戶單位之整體住宅負擔能力 .................................................... 31 第四節政策模擬分析 ............................................................................................ 35 第五節住宅政策綜合比較 .................................................................................... 48 第五章. 結論.............................................................................................................. 53. 參考文獻...................................................................................................................... 55 附錄.............................................................................................................................. 57. IV.

(6) 表次表 3-1 台北市各分位家戶單位平均所得總額與成長率 ........................................ 21 表 4-1 台北市家戶單位歷年購買負擔能力 ............................................................ 25 表 4-2 2004 年~2008 年台北市已購屋者在 2009 年之房貸償還能力 .................. 27 表 4-3 2004 年台北市購屋者在各年度之房貸償還能力 ....................................... 27 表 4-4 台北市家戶單位歷年之(購屋)所得負擔能力 ............................................. 29 表 4-5 台北市家戶單位歷年租屋負擔能力 ............................................................ 29. 政治大. 表 4-6 台北市家戶單位歷年之(租屋)所得負擔能力 ............................................. 30. 立. 表 4-7 2004 年到 2009 年台北市整體購屋能力之比較 ......................................... 31. ‧ 國. 學. 表 4-8 2004 年到 2009 年台北市整體租屋能力之比較 ......................................... 32 表 4-9 台北市家戶單位歷年之住宅負擔能力 ........................................................ 33. ‧. 表 4-10 2010 年購買負擔能力之設算 ..................................................................... 34. y. Nat. sit. 表 4-11 2010 年租屋負擔能力之設算 ..................................................................... 35. n. al. er. io. 表 4-12 利率變動對家戶單位購買負擔能力的影響 .............................................. 36. i n U. v. 表 4-13 貸款期限變動對家戶單位購買負擔能力的影響 ...................................... 37. Ch. engchi. 表 4-14 優惠房貸對家戶單位購買負擔能力的影響 .............................................. 40 表 4-15 租金補貼對家戶單位租屋負擔能力的影響 .............................................. 41 表 4-16 房貸利息抵減對家戶單位購買負擔能力的影響 ...................................... 43 表 4-17 租屋租金抵減對家戶單位租屋負擔能力的影響 ...................................... 44 表 4-18 興建合宜住宅對家戶單位購買負擔能力的影響 ...................................... 45 表 4-19 提供社會住宅對家戶單位租屋負擔能力的影響 ...................................... 46 表 4-20 各項住宅政策下 MHAI 之變化 .................................................................. 48 表 4-21 住宅政策對所得分配最低 40%家庭購買負擔能力的影響 ...................... 49 表 4-22 住宅政策對所得分配最低 40%家庭購買負擔能力的影響(續) ............... 50 V.

(7) 表 4-23 各項住宅政策下 RHAI 之變化 ................................................................... 51 表 4-24 住宅政策對所得分配最低 40%家庭租屋負擔能力的影響 ...................... 52 表 D-1 台北市五分位家戶單位歷年 α 值 ............................................................... 60 表 D-2 台北市十分位家戶單位歷年 α 值 ............................................................... 60 表 E-1 台北市十分位家戶單位可支配所得............................................................ 61 表 E-2 台北市十分位家戶單位可支配所得(續) ..................................................... 61 表 E-3 台北市十分位家戶單位所得總額................................................................ 62 表 E-4 台北市十分位家戶單位所得總額(續) ......................................................... 62. 立. 政治大圖次. ‧ 國. 學. 圖 1-1 台北市中位數房價所得比與中位數貸款負擔率 .......................................... 1. ‧. 圖 2-1 比率法之定義 .................................................................................................. 8. y. Nat. sit. 圖 2-2 家戶單位之所得限制 ...................................................................................... 9. n. al. er. io. 圖 3-1 負擔風險法之定義 ........................................................................................ 16. i n U. v. 圖 3-2 2004 年、2007 年及 2010 年房價趨勢圖 .................................................... 22. Ch. engchi. 圖 3-3 2004 年、2007 年及 2010 年租金趨勢圖 .................................................... 23 圖 3-4 2004 年至 2010 年五大銀行房貸放款平均利率 ......................................... 24 圖 4-1 台北市與其他城市 AQA 趨勢圖 ................................................................... 32 圖 A-1 差分法估算十分位家戶單位的平均所得 ................................................... 57. VI.

(8) 第一章前言第一節研究動機與研究目的 2007 年美國次貸危機引發全球性的金融海嘯，中央銀行為配合世界各國央行聯手救市，有一連串降息的舉動，使得大批資金紛紛從銀行定存轉而投入股市和房市；此外，兩岸簽署經濟合作架構協議 (ECFA) 後緊張情勢逐漸緩和，對台投資風險降低，將吸引資金投資台灣房地產，而政府調降遺贈稅也是海外資金回流的誘因之一，加上財政部標售國有土地，以及內政部推出多項優惠房貸政策，. 政治大北都會區房價漲幅特別明顯。根據內政部營建署 2010 年第四季台灣住宅需求動立. 如「青年安心成家貸款」等因素，讓房價和地價呈現不斷攀升的趨勢，尤其在台. ‧ 國. 學. 向季報顯示，台灣地區房價所得比為 8.9 倍、貸款負擔率 36%，而所有調查地區中台北市為 14.3 倍、貸款負擔率則高達 56.2%，是購屋負擔壓力最大的城市。1 有. ‧. 關台北市家戶單位各季之房價所得比及貸款負擔率變化如圖 1-1 所示。. al. 13 12 11. sit. 貸款負擔率. n. 14. 房價所得比. er. io. 15. y. Nat. 倍數. Ch. engchi. i n U. v. 10. 60% 50% 40% 30% 20%. 9. 10%. 8 7. 0% 96Q1 96Q2 96Q3 96Q4 97Q1 97Q2 97Q3 97Q4 98HY198HY299HY1 99Q3 99Q4 季別. 圖 1-1. 台北市中位數房價占中位數所得比與中位數貸款負擔率資料來源：2010 年第 4 季台灣住宅需求動向季報. 1. 百分比. 詳見 2010 年第 4 季台灣住宅需求動向季報 p. I。 1.

(9) 近年來熱門的都市更新議題也是房價上漲的另一個推手，都市更新後的新興社區有健全的公共設施及交通建設，整體居住品質提升，民眾願意支付更高的價錢來購買。還有新建住宅高級化，如近期的豪宅熱潮，使用高級建材和完善的空間規畫，建築成本提升也使得房價水漲船高。面對節節升高的房價，使一般民眾所背負之購屋負擔相當沉重，而近來「都會地區房價過高」更成為十大民怨之首。2 二十年前曾夜宿忠孝東路的「無殼蝸牛聯盟」，為抗議高房價於 2010 年時再次舉行連署行動，重新對政府提出訴求，希望政府能提出有效政策，解決民眾對高房價無法負擔之住宅問題；同一年度中，. 治政大成威脅，成立「社會住宅推動聯盟」，藉此要求政府並監督政府關懷弱勢族群的立. 亦有十幾個民間團體對於當前台灣社會房價不合理的飆漲，對人民居住之權利造. 居住權益，並且落實「住宅法」的完成。 3. 此外，特種貨物及勞務稅條例(或俗. ‧ 國. 學. 稱之「奢侈稅」)於 2011 年 6 月 1 日施行，馬英九總統曾表示奢侈稅為政府打擊. ‧. 短期投資的決心，希望可以藉此抑制房價，還給民眾一個「居住正義」。 4. y. Nat. 另一方面，雖然奢侈稅的施行或許能有效抑制房價，提供民眾進場購屋的好. er. io. sit. 機會，但對於潛在的購屋者而言，長期利率變動的影響也不容忽視。為解決美國次貸引發的金融海嘯，先前央行採取降息的策略，導致市場上熱錢流竄，但由於. al. n. v i n 近期全球貨幣陸續回籠，加上通貨膨脹及打房政策等因素，央行開始調高利率， Ch engchi U 而未來利率的升幅及升息步伐的快慢也將對家戶單位每月須負擔的房貸產生影. 響，也就是說，家戶單位需要確保在未來利率調高的情況下，有足夠現金流量可以償還本息，如此才不會因利率變動而產生負擔能力的問題。. 2. 行政院長吳敦義於 2009 年 11 月指示研考會，票選出庶民十大民怨。研考會就原有蒐集民怨、民意的管道歸納出之民怨項目辦理電話民意調查，最後提供以下十五個選項讓民眾票選：電話網路詐騙氾濫、求職不易與失業問題、民生物價過高、都會地區房價過高、食品衛生把關不嚴、占用騎樓道路或車位、毒品充斥、流浪狗及狗大便問題、老人長期照護費用過高、交通違規拖吊過於嚴格、公共廁所不乾淨、幼兒托育不安全、身心障礙設施不佳、風景區保護區老舊房屋整建困難及公共設施休閒太少等。最後透過網路票選，「都會地區房價過高」高居十大民怨之首。 3 內政部自 1999 年 4 月起研擬住宅法草案條文，因遲遲未獲得共識，行政院經建會於 2001 年 3 月 1 日開會決議，暫緩推動住宅法立法，先行推動訂定整體住宅政策。 4 奢侈稅關於住宅的課徵方案為：非自用住宅的房屋及其坐落之基地、空地等不動產，在持有 2 年以內賣出者，依據實價對賣方課徵 10%~15%的稅率。 2.

(10) 前述皆反映出當前高房價及家戶單位購屋負擔能力不足的問題，因此政府在面對住宅問題時，要如何訂定一個有效的住宅政策以解決民眾之負擔能力便成為一個重要的議題。然而當政府在進行住宅政策之決策時，首先要如何準確衡量購屋負擔能力，並建立購屋負擔能力指標，以明確區分出需要受補助之家戶單位，是住宅政策施行有效與否之關鍵。由於房價所得比 (price income ratio) 的概念簡單明確，容易傳達房價和所得之間的關係，能夠跨時間和地域進行比較，因此現行衡量指標經常以房價所得比來分析負擔能力問題，不過此方式未考慮所得分配、房價分配以及住宅品質之間. 治政大 (Affordability at Risk) 題，本研究將以 Gan and Hill (2009) 所提出之負擔風險法立. 的關係，無法合理反映出家戶單位的負擔能力。為改善衡量負擔能力會遇到的問. 為分析模型架構，結合賸餘所得法 (residual income approach) 概念並進行部分修. ‧ 國. 學. 改，分析台北市家戶單位購屋負擔能力及租屋負擔能力之變化，了解不同所得分. ‧. 位家戶單位的購屋負擔能力及租屋負擔能力。. y. Nat. 利用負擔風險法衡量家戶單位的購屋負擔能力時，首先要將家戶單位能夠籌. er. io. sit. 措到的自備款金額，和未來有能力償還的房貸現值相加，則結果為該家戶單位在市場上能夠買得起的房價水準的上限，稱為購屋極限，並以此金額作為房價分配. al. n. v i n 的臨界值，將購屋市場區分為買得起和買不起兩種，其中買不起的住宅數量占整 Ch engchi U 體住宅數量的比率，即為家戶單位之負擔風險。. 為了滿足對住的需求，當家戶單位負擔不起購屋市場中的房價水準時，會轉而在租屋市場中尋求負擔得起的租金價格，因此除了衡量購屋負擔能力之外，本文也將探討不同所得分位家戶單位的租屋負擔能力，以便能夠更完整了解家戶單位的住宅問題。計算租屋負擔風險 (Rental Affordability at Risk) 時，得先求出家戶單位的租屋極限，而和購屋極限不同的是，租屋極限為家戶單位的所得總額，扣除基本生活支出之後，能用於住宅支出的金額，用以代表該家戶單位在租屋市場上租得起的租金水準的上限，再以此金額為臨界值，把租屋市場分為有能力承 3.

(11) 租和沒有能力承租兩種，其中家戶單位租不起的住宅數量占整體住宅數量的比率為租屋負擔風險。使用負擔風險法衡量家戶單位的購屋與租屋負擔能力的優點，在於未對所有的家戶單位設立單一衡量指標，而是考量到所得和房價分配，還有利率變動的關係，求得各分位家戶單位在市場上能夠負擔的住宅的比率，再來判定是否具有負擔能力，非單以房價和所得的關係來表示負擔能力的變化。除分別衡量購屋和租屋市場負擔能力的變化之外，本研究也對政府的各項住宅政策進一步進行模擬分析，期能指出有效改善家戶單位負擔能力的政策。所分. 治政大與租屋補貼」、「房貸利息與租金支出抵減」及「合宜住宅與社會住宅之提供」等。立析的住宅政策包含「調降房貸利率」、「放寬貸款年限」、「提高貸款成數」、「購屋. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 4. i n U. v.

(12) 第二節研究架構本研究共分為五個部分，除前言外，第二章為文獻回顧，藉由過去對住宅負擔能力進行探討的相關文獻，可以了解住宅負擔能力之定義，以及各種衡量負擔能力方法，比較各觀點之優劣，進一步找出合適的分析架構；第三章為模型架構介紹，包含基本模型和資料說明。第四章為研究結果，包含近幾年台北市各分位家戶單位購買負擔能力、償還負擔能力和租屋負擔能力的情況，並利用 2009 年的所得和消費支出數據，搭配 2010 年的房價和租金資料，設算出 2010 年的購買. 治政大政策最能有效改善低所得家戶單位的負擔能力。第五章為結論。立. 負擔能力及租屋負擔能力；此外，對於可行的住宅政策進行模擬分析，判定何種. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 5. i n U. v.

(13) 第二章文獻回顧. 第一節住宅負擔能力之定義在住宅問題的研究中，家戶單位是否具有滿足其住宅需求的能力，一直是主要的核心議題。因此，不論是購屋負擔能力或租屋負擔能力，首先要了解住宅負擔能力的定義，才能進一步比較出適合衡量負擔能力問題的分析方法。一般而言，住宅負擔能力 (Housing Affordability) 與家戶單位之所得和住宅. 政治大而支付超過其所得之特定百分比時，則該家戶單位就有負擔能力出現問題的情況。立支出的相對大小有關。如 Hulchanski (1995) 認為當家戶單位為獲得合適的住宅，. ‧ 國. 學. 當住宅支出占所得的比率過高時，將會排擠其他生活支出，一如 Bourassa (1996) 所持之觀點：家戶單位扣除住宅成本後的賸餘所得要能滿足其他基本生活需求，. ‧. 否則將有負擔能力問題的產生；其中住宅成本包括銀行抵押貸款、住宅維護費用. sit. y. Nat. 和財產稅。. al. er. io. 而住宅支出占所得的比率，一般皆以不超過 30%為判定標準，不過仍須視各. v. n. 別家戶單位的所得條件而定，因為高所得的家庭可能有能力支付超過所得 30%. Ch. engchi. i n U. 的住宅支出，並且同時滿足其他基本生活需求。此外，每個國家對於合適的住宅皆有基本規範，如英國 2004 年住宅法第三章第一百三十九條及一百四十四條中有關「過度擁擠定義及考量可供住宿房間數及樓地板面積，住宅內居住人數超過可容許之人數之空間標準」，及日本住宅建設五年計畫「依據居住空間及居住規模，考量個人私有空間及家庭公共空間構成可自立生活最低限必要水準」等皆和住宅最低居住水準的規範有關，可幫助評估家戶單位住宅的合適程度。 5 Stone (2006) 則認為住宅負擔能力是在給定所得限制之下，每個家戶單位必須平衡住宅支出和非住宅支出後，滿足其住宅需求的能力。Stone 即以 BLS. 5. 住宅法(草案)第四章居住品質。 6.

(14) (Bureau of Labor Statistics) 中最低家庭預算資料，加總其中非住宅支出項目金額，作為非住宅支出成本的比較基準，藉此可以判定住宅支出和非住宅支出間的關係，衡量家戶單位之負擔能力。綜合以上學者對住宅負擔能力的觀點，皆表達住宅支出和非住宅支出間的關係，因此本文可以對住宅負擔能力有如下之定義：在給定之所得條件下，家戶單位為獲得符合社會認可最低標準的合適的住宅，在扣除住宅支出後仍可滿足基本生活支出的能力。. 政治大. 第二節住宅負擔能力之衡量方式. 立. 雖然學者在定義住宅負擔能力時，皆以家戶單位能否同時滿足住宅支出和基. ‧ 國. 學. 本生活支出做為判斷的依據，但在衡量方式上卻產生不同的觀點，以下將分別介. ‧. 紹三種主要的衡量方式。. Nat. er. io. sit. y. 一、比率法 (Ratio Approach). 比率法表達了住宅成本和所得之間的關係。由於比率是單純的數字，可以跨. al. n. v i n 越時間和國家被比較，在計算和認定上最為簡便，經常被用來衡量家戶單位的負 Ch engchi U 擔能力。在求得家戶單位住宅支出占其所得的比率後，若該比率高於社會認可的. 標準，則判定此家戶單位具有住宅負擔問題，表示可能需要政府相關的住宅補助。一般來說，比率法是根據對人類行為模式的觀察，得到住宅支出和所得間有某種程度關聯性的經驗法則 (rule of thumb)，認為當住宅負擔比率超過 30%時認為有住宅負擔問題產生，隱含家戶單位在扣除 30%的住宅支出後將有足夠的所得支應生活支出。美國 Department of Housing and Urban Development (HUD) 中之各項援助計畫，均以負擔比率是否超過 30%來判定家戶單位是否需要幫助的依據。此外，澳 7.

(15) 洲政府在衡量住宅負擔問題時，比率法也是最普遍的使用方法，包含了 30 only 法則、30/40 法則和 30/10-40 法則。 6 Nepal et al. (2008) 利用前述三種法則分別搭配所得總額和可支配所得兩種型態衡量不同定義間對負擔能力結果之影響。結果顯示，使用 30/40 或 30/10-40 法則衡量住宅負擔時，不管是所得總額或可支配所得，結果差異不大；不過 30 only法則的結果顯示，所得總額和可支配所得型態對結果有較大的差異，可能是由於累進稅制系統，高所得者稅前和稅後所得有明顯差異所導致。另外，Nepal et al. (2008) 進一步指出 30 only法則下所顯示之高住宅負擔比率可能是由於購屋者自願負擔較多的房屋貸款所致，或選擇住在較. 治政大上升也會導致負擔比率超過 30%。立. 貴的住宅裡，也可能因為知道負擔較高的貸款可以提早還清房貸，此外，利率的. Hancock (1991) 利用圖形的方式說明比率法的定義。如圖 2-1 所示，Hancock. ‧ 國. 學. 將 H 定義為家戶單位所消費的住宅單位，Y 則為其他財貨； H * 和 Y * 分別表示家. ‧. 戶單位消費的最適住宅單位與其他財貨。 OA 線上點的組合表示住宅成本占所得. io. n. al. er. A. Y*. sit. y. Nat Y. Ch. engchi. E. i n U. v. C. H*. O 圖 2- 1. B. H. 比率法之定義. 資料來源：Hancock (1991) p.132 Figure 5. 6. 30 only 法則：當住宅成本占家戶單位可支配所得或所得總額的比率超過 30%，表示此家戶單位有住宅負擔能力的問題。30/40 法則：住宅成本占家戶單位可支配所得或所得總額的比率超過 30%，且該家戶單位位於可支配所得分配的最低 40%時有住宅負擔能力問題。30/10-40 法則：住宅成本占家戶單位可支配所得或所得總額的比率超過 30%，且該家戶單位位於可支配所得分配的最低的 10%和 40%之間時，則有住宅負擔能力問題產生。 8.

(16) 的比率等同於社會認同的最適負擔率，若家戶單位的消費組合點位於 OA 線下方的區域，代表該家戶單位在住宅支出的花費占所得的比率過高，有住宅負擔能力問題產生。然而 Hancock 也指出當家戶單位的消費組合落在 ACE 區域中時，理論上可能為高所得家庭，所以才有能力消費高單位的住宅和其他財貨，應該不會產生負擔能力的問題，但在比率法的定義下，卻認為在 ACE 區域內的消費組合具有負擔能力問題；此外，消費組合位於 OEY * 的家戶單位，其消費之住宅及其他財貨皆低於最適數量，表示可能需要社會福利之救助，但就比率法的定義而言，這些. 治政大 DF 線以下的區域為家在圖 2-2 中以 DF 線表示家戶單位的所得限制，因此立. 家戶單位卻不具有負擔能力問題。因此，此一方法在判定上會有偏漏的缺失。. 戶單位可以消費的區域，和圖 2-1 相較，可發現 DEG 區域在比率法的定義下為. ‧ 國. 學. 可負擔的區域，但由於考慮到家戶單位的所得限制，並無法在該區域內消費，因. ‧. 此使用比率法定義負擔能力問題時，應同時考慮和家戶單位所得限制間的關係。. y. Nat. 比率法單就家庭支出占所得的比率衡量家戶單位之負擔能力，除了未考慮和. n. al. er. io. sit. 所得限制間之關係，也忽略住宅品質對負擔能力的影響，尤其當家戶單位偏好較. Y. Ch. D. engchi. i n U. v. G. E. Y*. H*. O 圖 2- 2. F. 家戶單位之所得限制. 資料來源：Hancock (1991) p.130 Figure 2 9. H.

(17) 高品質的住宅支出時，往往因為住宅支出比重偏高而誤判為負擔能力出現問題的情形。Lerman and Reeder (1987) 認為高住宅成本負擔比率有時可能是因為家戶單位偏好較奢華的住宅，因此在衡量住宅負擔能力時，也應考量住宅品質，並利用特徵價格函數計算出標準住宅的設算支出占所得的比率，若該比率超過某特定門檻，則表示該家戶單位不具有住宅負擔能力。. 二、賸餘所得法 (Residual Income Approach). 治政大較高的住宅支出比率，不過還是能夠負擔符合最低標準以上的基本生活支出，則立. 由於比率法在認定上過於主觀且缺乏理論基礎，此外，某些家戶單位雖然有. 高比率的住宅支出可能只代表家戶單位偏好高品質的住宅，而並沒有負擔能力出. ‧ 國. 學. 現問題的情形。因此，我們需要關心的是當家戶單位無法負擔符合最低標準的基. ‧. 本生活支出時，即使其住宅成本負擔比率不高，仍是屬於缺乏住宅負擔能力的一. y. Nat. 群，所以一個好的住宅政策應將住宅補貼鎖定在無法負擔基本生活支出的家戶單. er. io. sit. 位上，以便增進政策的有效性。. 對家戶單位而言，住宅具有特殊的屬性，由於住宅支出通常占家戶稅後所得. al. n. v i n 中較大的比率，且最不具彈性，也就是說，非住宅支出會受到住宅支出賸餘的限 Ch engchi U 制，因此衍生出「賸餘所得」的概念來衡量住宅負擔能力，表示一個家戶單位若支付住宅支出後，無法滿足基本的生活支出水準，則會產生負擔能力問題。賸餘所得法的優點在於涵蓋住宅需求後，確保家戶單位能夠同時滿足其他基本生活需求，如食物、衣著和醫療保健等等。而賸餘所得法在應用上主要的差異在對於基本生活支出標準的訂定，有以下兩種見解。一種是 Kutty (2005) 提出的「住宅引起的貧困」(housing-induced poverty) ，指家戶單位在支付住宅支出後，賸餘的所得若無法負擔滿足基本生活所需的商品，則為住宅所引起的貧困。Kutty 假設基本生活所需的商品標準為官方貧窮線的三分之二，因此，位於貧窮線以下 10.

(18) 的家戶單位，若其住宅支出超過所得的三分之一，表示有負擔能力問題，落入住宅引起的貧困中。另一種則為 Stone (2006) 定義的「居住貧困」(shelter poverty)，其認為當住宅成本過高導致家戶單位無法負擔非住宅的必需品時，則有居住貧困發生。其中可以花費在住宅上的最大金額，等於家戶單位的可支配所得扣除符合最低合適的非住宅支出成本，若家戶單位支付金額超過前述之最大金額，則有居住貧困問題發生。Stone 利用 BLS 提供之最低家庭預算資料，將加總非住宅支出項目所得到的金額作為最低合適非住宅支出成本。延續前述比率法中符號的定義， H 表示家戶單位所消費的住宅單位，Y 則為. 治政大和 Stone 對賸餘所得法之定義以數學式表示立. 其他財貨，另定義 I 為家戶所得，PH 和 PY 分別為住宅和其他財貨價格，可將 Kutty. ‧ 國. 學. I Y = I − PH H. (2-1). (2-1)式即 Kutty 提出的「住宅引起的貧困」，其中 I Y = PY Y ，即家戶單位在支付. ‧. 住宅支出後的賸餘所得； Ymin 為基本生活所需的商品，Kutty 將其認定為官方貧. n. al. er. io. I H* = I − PY Ymin. sit. y. Nat. 窮線的三分之二。因此，若 I Y PY < Ymin 則表示該家戶單位有負擔能力問題產生。. i n U. (2-2). v. 而(2-2)式可表示 Stone 定義的「居住貧困」，其中 I H* 為家戶單位可花費在住宅支. Ch. engchi. 出金額的上限，令 I H 為家戶單位在扣除最低合適的非住宅支出成本後，用於住宅支出的金額，若 I H > I H* ，則有負擔能力不足的問題產生。和比率法不同，賸餘所得法不是根據簡單的經驗法則來衡量家戶單位對住宅的負擔能力，而其中「住宅引起的貧困」和「居住貧困」的概念也說明在衡量負擔能力時，必須同時反映物價水準計算出基本生活標準，並了解家戶所得、住宅成本和基本生活支出間的關係。不過不論是「住宅引起的貧困」或「居住貧困」，皆使用統一的標準來衡量基本生活支出水準，然而在其他條件不變下，面對相同程度「住宅引起的貧困」或「居住貧困」，在低花費的地區會比高花費的地區消費更多單位的住宅，無法充分反映出家戶單位的財富標準。 11.

(19) 三、負擔風險法 (Affordability at Risk) Gan and Hill (2009) 利用財務金融上風險值的概念，建立一個同時考量房價分配和所得分配的負擔能力衡量指標，其以家戶單位在市場上所能負擔之住宅的比率，反映家戶單位的住宅負擔能力。和比率法以及賸餘所得法不同的是，負擔風險法並未對負擔能力設立一個比較的基準，而是直接計算出家戶單位在住宅市場中能夠負擔的住宅比率，隱含家戶單位會自行選擇一個最適的負擔能力，因為每個家戶單位可承受之負擔能力有所不同，不能以單一標準來判定。. 治政大措到的最大資金，此金額即為該家戶單位在市場上所能購買之房價上限，稱之為立. 利用負擔風險法衡量負擔能力時，首先計算出家戶單位欲購置住宅前所能籌. 購屋極限 (affordable limit)。接著以此房價水準為臨界值，將住宅市場區分為家. ‧ 國. 學. 戶單位可以購買及無法購買兩種，其中家戶單位沒有能力購買之住宅數量占整體. ‧. 住宅的數量比率為負擔風險 (Affordable at Risk， AaR )。 7. y. Nat. 曹証鈞 (2010) 以負擔風險法的衡量方式為基本架構，認為家戶單位在追求. er. io. sit. 效用極大的前提下，會因為對住宅品質偏好的不同，而選擇不同的住宅負擔；但由於「有土斯有財」的傳統觀念，使得台灣的家戶單位對於自有住宅有強烈偏好，. al. n. v i n 可能為了達到購置住宅的目地，而產生生活品質低落的問題，因此須以家戶賸餘 Ch engchi U 所得占經常性所得之比率，取代負擔風險法中家戶實際的房貸負擔率，來衡量購. 屋負擔能力。另一方面，曹証鈞也根據數據資料，模擬分析各項住宅政策對台北市五分位所得家戶單位購屋負擔能力的影響，指出在改善低所得家庭購屋負擔能力的目標上，以「所得移轉」的政策效果最為顯著，其次依序為「放寬貸款年限」與「房貸利息支出抵減」；而採取「利息補貼」或「優惠房貸」的住宅政策，僅於房貸利率較高的年度有較好的政策效果。本文同樣利用負擔風險法結合賸餘所得法的方式，求得家戶單位之購屋負擔. 7. 將於第三章中詳細說明負擔風險法的衡量方式。 12.

(20) 能力，然而曹証鈞是直接使用《台北市家庭收支調查報告》中五分位家戶單位平均所得和消費支出的數據衡量購屋負擔能力，本文則是根據該數據，再利用差分法的方式估算出十分位家戶單位之平均所得，以便幫助我們更加精確了解各所得階層負擔能力之變化。8 然而除了購屋市場之外，考慮到住宅市場中購買與租賃行為之間的高度相關性，家戶單位為滿足住的需求，當負擔不起市場上的房價時，將會在租屋市場中尋求負擔得起的租金價格。因此，本文也將租屋市場納入討論的範圍，利用負擔風險法，分別計算出衡量期間各年度之購屋負擔能力和租屋負擔能力，探討不同所得分位家戶單位在住宅市場中負擔能力的表現，並且模擬分. 政治大. 析住宅政策對家戶單位住宅負擔能力的影響，判定能有效改善負擔能力的政策。. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 8. Ch. engchi. 差分法於本文的應用詳見附錄 A。 13. i n U. v.

(21) 第三章分析模型本文以 Gan and Hill (2009) 所提出的負擔風險法作為衡量負擔能力的基本分析架構，並根據賸餘所得法之概念及可蒐集之數據資料對模型進行修改。修改後之模型可分別求得各分位家戶單位對住宅的購屋負擔能力與租屋負擔能力，前者係指不同所得分位之家戶單位，在住宅市場中，可以買得起的比率；而後者則是指在租屋市場中，家戶單位有能力租得起的比率。在購屋市場中，負擔風險法主要反映出在給定的財務條件下，家戶單位無法. 政治大用該購屋風險反推求得家戶單位之購屋負擔能力。其中，由於考量到房屋貸款為立購買之住宅占整體住宅的比率，並將此比率定義為家戶單位之購屋風險，最後利. ‧ 國. 學. 浮動計息的情況，Gan and Hill 將購屋負擔能力進一步區分為家戶單位在當年度首次購屋之購買負擔能力 (purchase affordability) 以及已購買但仍在償還房貸利. ‧. 息之房貸償還能力 (repayment affordability) 兩種。同樣地，在租屋市場中，藉. sit. y. Nat. 由家戶單位之財務條件，計算出該家戶單位在租屋市場中可負擔之最大租金金額，. al. n. 能力。. er. io. 以及其無法承租之住宅數量占整體租賃住宅數量的比率，最後可推算出租屋負擔. Ch. engchi. 第一節一、. i n U. v. 購屋負擔能力. 負擔風險購屋市場中的負擔風險 (Affordability at Risk， AaR )，即家戶單位在市場上. 買不起的住宅數量占整體住宅數量的比率。為計算家戶單位之負擔風險，首先必須求得家戶單位在市場上所能購買的房價上限，而此金額為欲購置住宅前所能籌資到的最大金額，稱為購屋極限 (affordable limit)。 N. βY + ∑ n =1. αX (1 + i ) n 14. ≥Y. (3-1).

(22) 以 Y 表示房價， β 為自備款比率，則 (1 − β ) 為貸款成數，並將 X 定義為家戶單位之所得總額、α 為每期能配置在償還房貸本利和占所得總額之比率(房貸負擔率)、. i 為借款利率、 N 為貸款年限，則(3-1)式中左邊的第一項表示家戶單位的自備款金額，第二項則為未來家戶單位在各期有能力償還的房貸限額的現值。由(3-1) 式所得之結果即為家戶單位滿足具有償還能力的購屋極限，而(3-1)式整理後可得.  α  1 − (1 + i ) − N     ⋅ X ≥Y i  1 − β  . (3-2). 若將(3-2)式以房價所得比表示，可求得家戶單位能夠購買之最高房價和所得間的倍數關係. 政治大 α  1 − (1 + i ) .    λ =   1 − β . 立. −N. i.  . (3-3). ‧ 國. 學. 得到家戶單位的購屋極限後，以此房價水準為臨界值，將住宅市場區分為家. ‧. 戶單位可購買及無法購買兩種，其中家戶單位無法購買之住宅數量占整體住宅數. sit. y. Nat. 量的比率為負擔風險。. io. n. al. er. 計算負擔風險時，若將 y0 、 y1 分別定義為住宅市場中最低與最高之房價水. v. 準； x0 、 x1 為最低與最高之家戶所得，同時假設 x0 , y0 ≥ 0 ； x1 , y1 ≤ ∞ ； f (⋅) 為. Ch. engchi. i n U. 機率密度函數； F (⋅) 為累積密度函數。則所得水準為 x 之家戶單位，其負擔風險為 AaR( x) = ∫. y1. λ⋅x. f ( y )dy = 1 − F (λx). (3-4). 之後進一步以 1 − AaR ( x) 計算即可求得家戶單位在市場上可負擔住宅的比率，反映出家戶單位之購屋負擔能力。 9 負擔風險在圖形上的表示方式如圖 3-1，住宅市場中之房價為常態分配，. 9. 由於本文是利用不連續資料衡量負擔風險，不連續資料計算方式的修正見附錄 B。 15.

(23) 1 − AaR( x). AaR(x). λ⋅x. y0. 圖 3- 1. y1. y. 負擔風險法之定義. 資料來源：Gan and Hill (2009) p.118. 立. 政治大. y 0 和 y1 分別代表最低與最高的房價水準；所得水準為 x 的家戶單位，有能力購. ‧ 國. 學. 買的最高房價為 λ ⋅ x ，以該金額作為臨界值，在臨界值右邊的面積即為家戶單位. y. sit er. io. 二、. Nat. 力。. ‧. 的負擔風險，左邊的面積則為可購買的部分，用來表示家戶單位的購屋負擔能. 修正後之購屋負擔能力指標. al. n. v i n 在求得各家戶單位在市場上的購屋負擔能力後，本研究將修正Gan and Hill Ch engchi U. 提出的購屋負擔能力指標 (Housing Affordability Index， HAI )，進一步利用修正後之購屋負擔能力指標 (Modified Housing Affordability Index， MHAI )，用來衡量整體家戶單位負擔能力。 10 首先將所有家庭的所得由低至高排列，並以十分位所得分配和購屋負擔能力百分比分別作為橫軸及縱軸，再將各分位數家戶單位相對應之購屋負擔能力放到座標平面上，予以連線即可描繪出購屋負擔能力曲線 (Housing Affordability Curve， HAC )，最後以 HAC ( p ) 表示在第 p 分位數所得水準之家戶單位的購屋負擔能力. 10. HAI 之定義詳見 Gan and Hill (2009) p.118 16.

(24) HAC ( p ) = 1 − AaR( x p ). (3-5). 接著計算出購屋負擔能力曲線下的面積即可獲得修正後之購屋負擔能力指標. MHAI = ∫ HAC ( p )dp = ∫ (1 − AaR( x) g ( x) ) dx = 1 − AaR 1. x1. 0. x0. (3-6). 當各分位數的所得分配和購屋負擔能力百分比皆相同時，表示家戶單位擁有最基本的購屋負擔能力，此時 HAC 線為 45 o 的對角線， MHAI 的值為 0.5 。因此當. MHAI 大於 0.5 時，表示整體家戶單位具有購屋負擔能力；反之，當 MHAI 小於 0.5 時，則不具有購屋負擔能力。 11. 政治大立第二節租屋負擔能力. ‧ 國. 學. 住宅市場中的購買與租賃行為之間有著高度的相關性，通常當家戶單位負擔不起市場上的房價時，便會轉而在租屋市場中尋找合適的租金價格，以滿足住的. ‧. 需求。所以除了考量家戶單位之購屋負擔能力外，我們也希望了解各所得分位數. y. Nat. sit. 的家戶單位在租屋市場中之租屋負擔能力，觀察在購屋市場不具有負擔能力的家. n. al. er. io. 戶單位，是否能在租屋市場中擁有相對較佳之負擔能力，因此在本節中要將負擔風險法應用至租屋市場。. 一、. Ch. engchi. i n U. v. 租屋負擔風險租屋負擔風險 (Rental Affordability at Risk， RAaR ) 為家戶單位在租屋市場. 中，無法承租之住宅數量占整體租賃住宅數量的比率。為計算租屋負擔風險，首先須求得家戶單位在市場上的租屋極限 (affordable rental limit) ，指的是家戶單位的所得總額扣除基本生活支出後，能用於住宅支出的金額，為該家戶單位在市場上所能負擔之租金上限，在這裡我們以 µ 來表示。接著以此租金水準為臨界值，. 11. (3-6)式為連續性資料時的計算方式，而本文在利用非連續性資料計算 MHAI 值時，是先根據附錄 B 中的(3-4-2)式，求得整體家戶單位的(平均)負擔風險值後，再以 1 − AaR 求得 MHAI 。 17.

(25) 將租屋市場區分為家戶單位可承租及無法承租兩種，其中無法承租之住宅占整體住宅的比率稱為租屋負擔風險。計算租屋負擔風險時，先將 r0 、 r1 分別定義為租屋市場中最低與最高之租金水準； x0 、 x1 為最低與最高之家戶所得，同時假設 x0 , r0 ≥ 0 ； x1 , r1 ≤ ∞ ； f (⋅) 為機率密度函數； F (⋅) 為累積密度函數。若所得水準為 x 之家戶單位，其租屋負擔風險為 r1. RAaR( x) = ∫ f (r )dr = 1 − F ( µ ). (3-7). µ. 進一步以 1 − RAaR ( x) 計算即可求得家戶單位在租屋市場上可負擔的比率，. 治政大反映出家戶單位之租屋負擔能力。立 12. ‧ 國. 學. 二、. 租屋負擔能力指標. ‧. 租屋負擔能力指標 (Rental Housing Affordability Index， RHAI ) 的建立和修. y. Nat. 正後之購屋負擔能力指標之步驟相同，首先把各家戶單位的所得由低至高排列，. er. io. sit. 並以十分位所得分配和租屋負擔能力百分比分別作為橫軸及縱軸，再將各分位數家戶單位相對應之租屋負擔能力放到座標平面上，予以連線描繪出租屋負擔能力. al. n. v i n C hCurve， RHAC )U，然後以 RHAC ( p) 表示在第區線 (Rental Housing Affordability engchi p 分位數所得水準之家戶單位的租屋負擔能力. RHAC ( p ) = 1 − RAaR( x p ). (3-8). 最後建立租屋負擔能力指標 13. RHAI = ∫ RHAC ( p )dp = ∫ (1 − AaR( x) h( x) ) dx = 1 − RAaR. 12. 1. r1. 0. r0. (3-9). 非連續性資料計算方式的修正見附錄 C。如同前述修正後的購屋負擔能力指標，由於本文使用非連續性資料進行計算，因此會先根據附錄 C 中的(3-7-2)式，求得整體家戶單位的(平均)租屋負擔風險值後，再以 1 − RAaR 求得 RHAI 。 18 13.

(26) 第三節衡量方式之修正一、. 房貸負擔率 Gan and Hill 在進行負擔能力的衡量時，以單一數值來代表所有所得階層的. 房貸負擔率，可能無法合理反映各分位家戶單位生活型態的不同，例如高所得家庭會願意支付更多的金額，以換取品質更好的住宅，因此消費支出型態也會有所不同，為此我們利用《台北市家庭收支調查報告》中「平均每戶家庭收支依可支配所得按戶數 5 等分位分」數據，分別估算出五分位家戶單位之 α 值，進一步使用差分法的方式求得十分位家戶單位之 α 值，更能有效反映各分位家戶單位的消費支出型態。. 立. 政治大. 此外，台灣受「有土斯有財」傳統觀念影響深遠，加上在進行買與租的決策. ‧ 國. 學. 時，經常認為繳房貸比繳房租划算，因為繳完二十年房貸後房子將完全歸屬於自. ‧. 己，但繳了二十年的房租，最後房子仍然屬於房東的，因此對自有住宅之需求彈. y. Nat. 性較小，有時也因對住宅的強烈偏好而排擠其他消費支出，可能會產生生活品質. er. io. sit. 低落的問題，為避免此情況產生，我們利用賸餘所得法的概念改寫 Gan and Hill 算式中之 α 值，重新定義為. n. al. Ch. i n U. v. 所得總額 − 應納稅額 − 基本生活支出 α= 所得總額. engchi. (3-10). (3-10)式表示家戶單位在滿足基本生活支出後的可支配所得中，有能力用以償還房貸利息之金額占全年收入總額的比率。 14. 二、. 所得分配函數由於資料取得的困難，無法估算台北市家戶單位實際所得分配函數，故藉由. 《台北市家庭收支調查報告》中將所有家戶單位依所得高低劃分成五個分位的所得數據，進一步利用差分法的方式估算出十分位家戶單位之平均所得，用以衡量. 14. α 值詳細計算內容見附錄 D。 19.

(27) 各分位家戶單位各年度購屋和租屋負擔能力之變化。 15. 三、. 房屋貸款成數當家戶單位決定購買房子時，將會根據資金需求來決定貸款的額度，各行庫. 也會視抵押房產的條件(如屋齡)、地區位置、生活機能及週遭環境等，來決定家戶可申貸的金額；此外貸款人的職業、收入狀況和信用評比等也是影響貸款成數的重要因素。目前市場上平均房貸成數約為七成，而最高核貸成數可達八成或八成五。雖. 治政大對貸款成數過高者進行利息加碼，將增加家戶單位的償還負擔，又例如澳洲政府立然貸款成數愈高，表示家戶單位進入購屋市場的門檻愈低，但考慮到金融業者會. 規定當家戶單位的自備款成數低於 20%時，必須支付貸款保險 (Lenders. ‧ 國. 學. Mortgage Insurance，LMI)，一般來說，家戶單位為避免支付額外的交易成本，. ‧. 其貸款成數不會超過 80% (Gan and Hill, 2009)，故本研究假設家戶單位為避免增. n. al. i n U. 第四節資料說明. Ch. engchi. er. io. sit. y. Nat. 加利息支出，其貸款成數均為基本成數七成。. v. 由於在研究期間，2010 年的《台北市家庭收支調查報告》尚未出版，因此無法取得所得和消費支出等數據，另一方面，市場上之租金數據僅能追溯至 2004 年，為配合衡量購屋市場和租屋市場之負擔能力，並且加以比較分析，故我們針對 2004 年至 2009 年間台北市家戶單位之購屋及租屋負擔能力進行衡量。此外，我們也利用 2009 年之所得及消費支出數據，設算出 2010 年的購屋及租屋負擔能力。以下將對各項資料進行說明。. 15. 使用差分法求得之所得資料見附錄 E。 20.

(28) 一、. 所得水準根據 2004 年至 2009 年《台北市家庭收支調查報告》之表「平均每戶家庭收. 支依可支配所得按戶數 5 等位分」中所顯示的數據進行計算，觀察台北市家戶整體平均所得水準與各分位家戶單位所得水準之間變化的關係，可得表 3-1，其中括號內數字表示歷年所得成長率。由表 3-1 可知，在金融海嘯過後，2008 年與 2009 年台北市的整體平均所得皆呈現負成長，不過對照各分位家戶所得水準成長率後可發現，雖然整體平均所. 治政大推測該現象是由於中高所得者擁有充足的資金投資金融商品，因此金融海嘯對其立得下降，但對於低所得家庭而言，在 2009 年時其所得總額反而呈現正向成長，. 產生較大的影響，導致所得總額縮水；反之，低所得者投資金融商品的資金占所. 2005. 627,169. 1,059,873. al. 3. 4. 1,409,762. 1,876,297. (-3.36). 2006 2007 2008 2009. 5. 2,921,384. v i n 1,069,964 C1,428,483 U 2,998,285 h e n g c1,953,789 i h (0.95) (1.33) (4.13) (2.63) n. 648,981. io. 2004. 2. sit. 年度. 1. Nat. 分位. y. 台北市各分位家戶單位平均所得總額與成長率. er. 表 3- 1. ‧. ‧ 國. 學. 得總額的比率甚少，故受金融海嘯影響較小。. 單位：元全體所得總額平均水準 1,583,262 1,615,538 (2.04). 639,429. 1,096,959. 1,447,221. 1,972,319. 2,983,950. 1,627,979. (1.95). (2.52). (1.31). (0.95). (-0.48). (0.77). 673,524. 1,084,935. 1,463,034. 1,971,366. 3,070,252. 1,652,624. (5.33). (-1.10). (1.09). (-0.05). (2.89). (1.51). 652,889. 1,079,738. 1,436,555. 1,908,269. 3,096,512. 1,634,790. (-3.06). (-0.48). (-1.81). (-3.20). (0.86). (-1.08). 684,727. 1,086,100. 1,414,656. 1,866,858. 3,049,911. 1,620,452. (4.88). (0.59). (-1.52). (-2.17). (-1.50). (-0.88). 資料來源：依據台北市家庭收支概況調查報告計算求得註：括號中數字表示歷年所得成長率，單位：%. 21.

(29) 由於各分位家戶單位之平均所得水準的成長率並非和整體經濟發展有絕對的相關，因此整體經濟發展的情況並不一定代表各分位家戶單位的表現，所以在衡量市場上之購屋及租屋負擔能力時，我們將分別針對各分位家戶單位之負擔能力進行計算。. 二、. 房價趨勢利用內政部 2004 年至 2010 年房地交易價格簡訊查詢結果所得之房價數據，. 治政大年和 2010 年三年的為簡化表示，在此僅顯示 2004 年、2007 立. 將房價由低至高排列分成十個級距，計算出各級距之平均房價，並用以表示該年度的房價趨勢。. 16. 房價趨勢線進行討論，結果如圖 3-2。. ‧ 國. 學. 由圖 3-2 可知台北市的房價在 2004 年至 2010 年間，整體是呈現不斷攀升的. ‧. 趨勢，其中分位數愈高的房價上漲的幅度愈大，也可反映出近幾年市場上流行的. sit. n. al. er. io. 房價(百萬元). y. Nat. 「豪宅」熱潮對於整體平均房價的影響。另一方面，房價攀升較大的變動幅度不. 40 35 30. Ch. engchi. i n U. v. 25. 2010. 20. 2007. 15. 2004. 10 5 0 0.1. 0.2. 0.3. 0.4. 0.5. 0.6. 0.7. 0.8. 0.9. 1. 十分位. 圖 3- 2. 2004 年、2007 年及 2010 年房價趨勢圖. 資料來源：內政部房地交易價格簡訊查詢結果. 16. 內政部房地交易價格簡訊查詢 http://www.land.moi.gov.tw/CHHTML/property.asp?cid=830。 22.

(30) 只出現在較高的分位數中，也同時帶動市場上中間價位的房價，使其有較大的上升幅度；相對來說，在市場上屬低分位的房價變動幅度較小。. 三、. 租金趨勢利用台灣租屋網 2004 年至 2010 年所記錄之台北市租屋交易的租金數據，將. 租金由低至高排列分成十個級距，計算出各級距之平均月租金，並用以表示該年度的租金趨勢。 17 為簡化表示，在此僅顯示 2004 年、2007 年和 2010 年三年的. 治政根據圖 3-3 所示，2010 年時的平均月租金低於大 2007 年，而市場上租金水準立. 租金趨勢線進行討論，結果如圖 3-3。. 不同於房價趨勢明顯呈現歷年向上成長的現象；由於租屋市場和購屋市場間有密. ‧ 國. 學. 切的關聯性，推測在 2008 年金融海嘯後，各國政府位聯合救市採取低利率政策，. ‧. 導致大量資金投注到房地產市場中，市場上出現許多投資性住宅，可能增加租屋. sit. n. al. er. io. 租金(元) 120,000. y. Nat. 市場之供給，導致 2010 年租金價格下跌。此外，2004 年第十分位的平均租金水. 100,000. Ch. 80,000. i n U. engchi. v. 2010. 60,000. 2007. 40,000. 2004. 20,000 0.1. 0.2. 0.3. 0.4. 0.5. 0.6. 0.7. 0.8. 0.9. 1. 十分位. 圖 3- 3. 2004 年、2007 年及 2010 年租金趨勢圖資料來源：台灣租屋網. 17. 台灣租屋網 http://www.twhouses.com.tw/netc/chhistory/quote.html。 23.

(31) 準明顯高於其他年度，該現象可能是由於所蒐集之數據內含有離群值，拉高平均租金水準所致。. 四、. 房屋貸款利率與貸款年限本研究以中央銀行所提供之五大行庫（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）. 新承做放款金額與利率的統計資料來估算各年度之房貸利率，如圖 3-4 所示。 18 圖 3-4 顯示購屋貸款利率在 2004 年到 2006 年間是呈現微幅下滑的趨勢，2007. 治政大發現利率水準大幅下降，推測和金融大海嘯過後，各國政府為聯手救市採取降息立年利率開始上升，至 2008 年平均利率達此時期的最高峰。2009 年則可以顯著地. 的政策有關；而相較於 2009 年，2010 年利率呈現微幅滑落的趨勢。. ‧ 國. 學. 另一方面，關於貸款年限的部分，由於目前各行庫放款的貸款年限約為 20. 2.60 2.40 2.20. y. sit. al. 2.76. n. 2.80. 2.29 2.41. Ch 2.27. 2.00. er. io. 3.00. Nat. 百分比. ‧. 年左右，故以 N = 20 來衡量家戶單位之購屋負擔能力。. e 2.46 ngchi. i n U. v. 利率. 1.81. 1.80 1.60. 1.69. 1.40 1.20 1.00 2004. 圖 3-4. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009. 年度. 2004 年至 2010 年五大銀行房貸放款平均利率資料來源：中央銀行全球資訊網. 18. 2010. 中央銀行全球資訊網 http://www.cbc.gov.tw/mp1.html。 24.

(32) 第四章研究結果第一節台北市家戶單位之購屋負擔能力. 一、. 購買負擔能力根據 2004 年至 2009 年所蒐集之數據，計算台北市各家戶單位的購買負擔能. 力，結果如表 4-1 所示。若所得水準為第 p 百分位之家庭，可負擔超過 p % 的住宅即表示該家戶單位在市場上具有住宅負擔能力，在此我們以淺灰色網底標示出. 政治大. 表 4-1 中，不具有購買負擔能力的家戶單位。整體而言，2004 年至 2008 年期間，. 立. 所有分位數家戶單位之購買負擔能力皆呈現逐年下降的趨勢；第五分位家戶單位. ‧ 國. 學. 之負擔能力在這五年期間裡下降的幅度最大，其中 2008 年的負擔能力相較於 2004 年，約減少 36%左右。到了 2009 年，中低所得者之負擔能力改善，高所得. ‧. 者則未見有提升的現象，可負擔的百分比持續下滑，但仍不影響其對於市場上絕. y. Nat. sit. 大多數住宅之負擔能力。. n. al. er. io. 而結果也顯示出，第一分位家戶單位的負擔能力即使在 2004 年達到最高，. 表 4-1. Ch. engchi. i n U. v. 台北市家戶單位歷年購買負擔能力. 單位：%. 分位年度. 2004 2005 2006 2007 2008 2009. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 8.6 5.4 4.4 3.6 3.1 5.1. 20.2 16.0 13.3 9.3 7.7 10.2. 38.9 32.1 25.9 18.4 13.9 19.7. 56.9 48.0 38.6 31.6 23.7 29.4. 70.1 64.4 53.5 45.6 33.9 39.2. 81.8 75.8 69.5 62.3 47.9 51.2. 90.2 86.6 82.9 74.1 63.6 63.1. 96.6 94.8 93.0 86.8 79.3 78.4. 98.5 98.0 97.6 94.8 92.9 89.0. 99.3 99.4 98.8 97.7 97.5 94.7. 資料來源: 依據 2004-2009 年內政部房地交易價格簡訊查詢結果、台北市家庭收支概況調查報告及中央銀行五大行庫放款利率計算求得註：淺灰色網底表示不具購買負擔能力 25.

(33) 仍然只能負擔市場上 8.6%的住宅，之後的年度負擔能力持續下滑，2008 年時負擔能力僅剩 3.1%，2009 年時則提升到 5.1%，表示位於所得分配最低 10%的家戶單位僅買得起市場上不到 10%的住宅，有購買負擔能力的問題。第二分位家戶單位在 2004 年時可負擔市場上 20.2%的住宅，但之後負擔能力便一路下滑，雖然到了 2009 年有改善的現象，但只剩 10.2%，約為 2004 年負擔能力的一半。第三和第四分位家戶單位在 2004 年和 2005 年時仍具購買負擔能力，自 2006 年開始呈現衰退的趨勢，2008 年的負擔能力則為此衡量期間表現最差的時候，分別為 13.9%和 23.7%。第五分位家戶單位之負擔能力在 2004 年時曾高達 70%，. 治政大能力的問題產生，表示即便是中產階級也開始面臨購屋負擔能力下降的情況；而立. 而 2008 年時僅剩 33.9%。第六到第八分位之家戶單位在 2008 年開始有購買負擔. 第九和第十分位家戶單位大致上可負擔市場上絕大多數的住宅，購買負擔的問題. ‧ 國. ‧. 房貸償還能力. y. Nat. 二、. 學. 不嚴重。. er. io. sit. 房貸償還能力是計算已購屋者在維持當年度所得水準、消費支出型態( α 值)、貸款條件和房價分配等參數不變，僅變動之後各年度房貸利率的情況下，衡量已. n. al. Ch. 購屋者在市場上能負擔多少百分比的住宅。. engchi. i n U. v. 表 4-2 為 2004 年到 2008 年間，各年度已購屋者分別在 2009 年之房貸償還能力，因此在表 4-2 中，房貸利率皆固定在 2009 年的水準，而以各年度之所得水準、消費支出型態、貸款條件和房價分配來看家戶單位房貸償還能力之變化，其中淺灰色網底表示不具房貸償還能力的家戶單位。結果顯示，整體而言家戶單位之房貸償還能力呈現持續遞減的情況，由於家戶之所得水準及消費型態在衡量期間的變動不大，加上假設各年度貸款條件相同，因此可知房價攀升導致負擔能力下降，如同圖 3-2 所示，房價分配在 2004 年到 2009 年間有往右移動的趨勢。. 26.

(34) 表 4-2. 2004 年~2008 年台北市已購屋者在 2009 年之房貸償還能力. 單位：%. 分位年度. 2004 2005 2006 2007 2008. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 9.4 6.1 5.2 4.2 4.1. 23.6 19.0 15.4 11.4 10.1. 44.1 35.4 27.9 22.0 18.6. 62.2 53.8 42.9 36.8 30.1. 74.6 66.8 58.0 51.6 42.5. 85.1 77.9 72.1 66.8 56.1. 91.6 89.9 85.4 77.7 69.6. 97.2 95.5 94.4 89.4 84.2. 98.8 98.5 97.8 95.5 94.7. 99.4 99.5 98.9 98.1 98.2. 資料來源：同表 4-1. 表 4-3 顯示 2004 年的購屋者在之後 2005 年到 2009 年間之房貸償還能力。. 政治大年則表現最差。對照圖 3-4 中 2005 年到 2009 年房貸利率的變動可發現，2005 立首先，對於 2004 年的各分位家戶單位而言，在 2009 年時房貸償還能力最好，2008. ‧ 國. 學. 年和 2006 年之平均房貸利率均約為 2.3%，因此房貸償還能力變動不大；2007 年時利率上升至 2.5%，2008 年更增加至 2.8%，導致此兩年度之負擔能力下滑；. ‧. 2009 年時利率大幅向下調降至 1.8%，使得各分位家戶單位所需負擔的房貸金額. n. 2004 年台北市購屋者在各年度之房貸償還能力. 分位年度. 2005 2006 2007 2008 2009. al. er. io. 表 4-3. sit. y. Nat. 減少，因此房貸償還能力有顯著提升的現象，顯示在維持 2004 年所得水準、消. Ch 4. e n g5 c h i6. 1. 2. 3. 8.6. 20.4. 40.2. 57.0. 70.5. (3.2). (4.4). (8.1). (9.0). 8.6. 20.4. 40.2. (4.2). (7.1). 7.9. i n U. v. 單位：%. 7. 8. 9. 10. 82.1. 90.5. 96.6. 98.5. 99.3. (6.1). (6.3). (3.9). (1.8). (0.5). (-0.1). 57.4. 71.8. 82.6. 90.5. 96.6. 98.5. 99.3. (14.3). (18.8). (18.3). (13.1). (7.6). (3.6). (0.9). (0.5). 20.2. 38.9. 55.7. 70.0. 81.8. 90.0. 96.6. 98.5. 99.3. (4.3). (10.9). (20.5). (24.1). (24.4). (19.5). (15.9). (9.8). (3.7). (1.6). 7.3. 18.1. 34.9. 51.4. 67.4. 80.2. 89.1. 95.9. 98.4. 99.1. (4.2). (10.4). (21.0). (27.7). (33.5). (32.3). (25.5). (16.6). (5.5). (1.6). 9.4. 23.6. 44.1. 62.2. 74.6. 85.1. 91.6. 97.2. 98.8. 99.4. (4.3). (13.4). (24.4). (32.8). (35.4). (33.9). (28.5). (18.8). (9.8). (4.7). 資料來源：同表 4-1 註：括號中數字表示 2004 年已購屋者在該年度的房貸償還能力與購買負擔能力相較之結果 27.

(35) 費支出型態、貸款條件和房價分配等條件不變下，利率的變動為衡量房貸償還能力的一項重要影響因素。而表 4-3 括號中的數字是和表 4-1 相較後所得到的結果，以 2009 年為例， 4.3%代表於 2004 年購屋的家戶單位在 2009 年的房貸償還能力，較 2009 年當年度購屋者的購買負擔能力高出 4.3%；由於房貸償還能力是根據 2004 年的所得水準、消費支出型態、貸款條件、房價分配及 2009 年之房貸利率計算求得，購買負擔能力則皆以 2009 年的數據計算求得，因此在相同房貸利率的比較基準下，表示括號中數字的變動受所得水準、消費支出型態、貸款條件和房價分配的影響，. 治政大條件相同，由此可知括號中數據的變動主要是受到房價的影響。2005 年到 2009 立. 然而一般來說，家戶單位的所得水準和消費型態變動不大，此外我們也假設貸款. 貸償還能力和購買負擔能力的差距愈來愈大。. y. ‧. 所得負擔能力(房價占所得比). Nat. 三、. 學. ‧ 國. 年間，括號中百分比呈現向上增加的趨勢，顯示每年房價有攀升的情況，使得房. er. io. sit. 所得負擔能力即為房價占所得總額之倍數，若倍數愈高表示負擔能力愈差，為普遍被用來衡量負擔能力的方法，通常以中位數房價所得比來衡量，但在應用. al. n. v i n 上有其缺點，無法代表全體家戶單位之負擔能力，因此我們利用中位數房價所得 Ch engchi U 比之概念，延伸至所有分位數家戶單位，衡量其負擔能力，結果如表 4-4 所示。 2004 年到 2009 年間，第一分位家戶單位之所得負擔能力除了在 2007 年及 2009 年有微幅提升外，整體而言為下滑的趨勢；同樣地，第二分位家戶單位之負擔能力也呈現逐年下降，不過在 2009 年時有改善的情況。除了第一分位和第二分位家戶單位外，其他家戶單位之所得負擔能力皆為逐年遞減。其中值得注意的一點，第十分位家戶單位之房價占所得總額倍數在 2009 年時高達十倍，成長速度約為 2004 年的兩倍，顯示在這期間市場上豪宅價格不斷向上攀升的結果。. 28.

(36) 表 4-4. 台北市家戶單位歷年之(購屋)所得負擔能力. 分位年度. 2004 2005 2006 2007 2008 2009. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 5.00 5.99 6.25 6.22 6.59 6.36. 5.29 5.94 6.20 6.67 7.19 7.08. 4.99 5.34 5.67 6.26 6.72 6.86. 4.68 5.05 5.43 5.91 6.43 6.73. 4.48 4.88 5.30 5.72 6.31 6.74. 4.31 4.61 5.05 5.50 6.19 6.79. 4.13 4.40 4.89 5.41 6.17 6.85. 3.84 4.22 4.65 5.26 5.95 6.59. 3.69 4.06 4.51 5.26 5.76 6.60. 4.88 5.36 6.16 7.46 7.26 10. 資料來源：依據 2004-2009 年內政部房地交易價格簡訊查詢結果和台北市家庭收支概況調查報告計算求得. 政治大. 第二節台北市家戶單位之租屋負擔能力. 立. 租屋負擔能力. ‧ 國. 學. 一、. 根據所蒐集之資料，計算台北市各分位家戶單位在租屋市場之負擔能力，結. ‧. 果如表 4-5 所示。所得水準為第 p 百分位之家庭，可負擔超過市場上 p % 的住宅. Nat. sit. y. 即具有租屋負擔能力，因此由表 4-5 可知，大多數的家庭在租屋市場中皆具有租. n. al. er. io. 屋負擔能力，不過 2004 年到 2008 年間負擔能力呈現下滑的趨勢，在 2009 年時. i n U. v. 才有明顯改善的現象。由於租屋負擔能力的衡量受到所得水準及消費支出型態的. 表 4-5. Ch. engchi. 台北市家戶單位歷年租屋負擔能力. 單位：%. 分位年度. 2004 2005 2006 2007 2008 2009. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 29.8 11.9 8.0 9.6 9.9 20.9. 47.3 33.2 29.1 26.1 26.8 46.6. 62.8 58.4 52.7 50.4 50.6 70.2. 75.8 73.3 72.2 70.8 67.4 82.9. 84.3 84.3 81.6 80.4 79.4 90.4. 90.5 90.7 91.3 90.2 86.8 94.6. 95.3 94.5 95.2 95.2 92.8 97.4. 98.1 96.9 97.7 98.1 97.6 99.2. 98.7 97.9 98.8 99.2 99.1 99.8. 99.1 98.8 99.3 99.7 99.6 99.9. 資料來源: 依據 2004-2009 年台灣租屋網租金行情和台北市家庭收支概況調查報告計算求得。. 29.

(37) 影響，一般來說，該兩項因素在各年度間的變化不大，因此 2009 年租屋負擔能力的改善可能是租金下降所致。令一方面，由於本研究在進行租屋負擔能力的衡量時，直接利用所蒐集之租金數據進行計算，而未考慮出租住宅的品質、坪數大小及交通位置和租金之間的關係，因此可能導致高估租屋負擔能力的情況產生。. 二、. 所得負擔能力(租金占所得比) 此處之所得負擔能力以租金占所得的比率來衡量，若該比率愈大表示負擔能. 治政大力為衡量期間表現最佳的年度，之後負擔能力逐年下降，直到 2009 年時才有所立力愈差，結果如表 4-6 所示。整體而言，在租屋市場中，2004 年的所得負擔能. 改善，而 2005 年到 2008 年間，各分位家戶單位在租屋市場中的所得負擔能力變. ‧ 國. 學. 化不大，顯示此期間租金價格變動較為平穩。. ‧. 此外，第一分位家戶單位 2008 年的所得負擔能力約為 2004 年的 2.1 倍，第. y. Nat. 二分位家戶單位則約為 1.5 倍，顯示租金價格分別上漲約 2.1 倍和 1.5 倍左右，. er. io. sit. 其餘分位家戶單位租金價格的上漲幅度則相對穩定，隱含市場上租金分配底層的住宅，近年來租金價格水準的變化較為顯著。. n. al. 表 4-6. Ch. engchi. i n U. v. 台北市家戶單位歷年之(租屋)所得負擔能力. 分位年度. 2004 2005 2006 2007 2008 2009. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 0.15 0.27 0.31 0.29 0.31 0.24. 0.20 0.27 0.28 0.29 0.29 0.25. 0.19 0.24 0.25 0.26 0.26 0.23. 0.19 0.22 0.23 0.24 0.24 0.21. 0.19 0.22 0.22 0.22 0.23 0.20. 0.19 0.20 0.21 0.21 0.21 0.19. 0.18 0.19 0.20 0.20 0.20 0.18. 0.18 0.18 0.18 0.18 0.19 0.17. 0.17 0.18 0.18 0.18 0.18 0.15. 0.41 0.46 0.27 0.24 0.24 0.21. 資料來源: 同表 4-5. 30.

(38) 第三節台北市家戶單位之整體住宅負擔能力. 一、. 整體購買負擔能力在表 4-7 中， MHAI 衡量的結果顯示，2004 年到 2009 年期間，2004 年的整. 體家戶單位購買負擔能力最高，之後則持續下滑，2008 年之 MHAI 值甚至略低於 0.5，到了 2009 年時則有些微提升，但 MHAI 值仍低於 0.5，顯示 2008 年和 2009 年屬整體購買負擔能力不佳的年度。 Average quantile affordability ( AQA ) 是整體家戶單位的房價占所得. 治政大 2009 年時 AQA 未顯購買負擔能力不斷下降，大致上和 MHAI 的變化一致，但在立比之平均數，在 2004 年到 2009 年期間 AQA 值呈現一路攀升，表示家戶單位之. 示負擔能力有改善的情況，推測可能的原因是 MHAI 指標的計算中有考慮房貸利. ‧ 國. 學. 率的變動，2009 年時利率大幅調降，使得整體家戶單位之購買負擔能力提升，. ‧. 而 AQA 只單純考慮平均房價占平均所得的倍數關係，因此只反映出房價高漲對. y. Nat. 負擔能力的影響。. er. io. sit. 若將 AQA 的計算結果套用到 Demographia (2011) 房價所得比的區分標準中，可發現 2004 年和 2005 年屬「重度無法負擔」，而 2006 年之後皆為「極度無. al. n. v i n 法負擔」；然而 MHAI 值顯示在C2007 年之後才屬整體購屋負擔能力不足的年度， hengchi U 可知若利用國際房屋負擔能力的衡量指標來衡量台灣的現況可能趨於嚴苛。 19. 表 4-7. 2004 年到 2009 年台北市整體購屋能力之比較年度. 指標. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009. 0.66 4.53. 0.62 4.99. 0.58 5.41. 0.52 5.97. 0.46 6.46. 0.48 7.06. MHAI AQA 資料來源：同表 4-1 19. Demographia 在國際房屋負擔能力調查報告 (International Housing Affordability Survey) 中的區分方式，將房價所得比小於 3.0 表示為可負擔 (Affordable)、介於 3.1 到 4.0 之間的為中度無法負擔 (Moderate Unaffordable)、介於 4.1 到 5.0 之間的為重度無法負擔 (Serious Unaffordable)，最後房價所得比超過 5.1 以上的為極度無法負擔 (Severely Unaffordable) ，共四種標準。 31.

(39) AQA 9 8 7 6 5. Taipei. 4. Sydney. 3. Houston. 2 1 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009. 圖 4- 1. 年度. 台北市與其他城市 AQA 趨勢圖. 政治大. 資料來源：表 4-7 與 Gan and Hill (2009) Table 3. 立. ‧ 國. 學. 我們將本研究計算求得之台北市 AQA 值，與 Gan and Hill (2009) 所求得的雪梨和休士頓 AQA 值，以圖形表示三個城市歷年 AQA 的變化趨勢，如圖 4-1. ‧. 所示。我們可發現三個城市的 AQA 皆呈現向上攀升的趨勢，其中休士頓的 AQA. sit. y. Nat. 為三城市中最小者，且為穩定遞增的情況，雪梨歷年的 AQA 約為休士頓的 2 倍，. er. io. 而台北的 AQA 在 2004 年時只略高於休士頓的 AQA，之後年度則快速向上成長，. al. v. n. 未來可能等於或甚至高於雪梨的 AQA ，顯示台北市房價快速飆漲的現象。. 二、. Ch. engchi. i n U. 整體租屋負擔能力表 4-8 顯示 2004 年到 2009 年整體家戶單位在租屋市場的租屋負擔能力，根. 據 RHAI 的衡量結果，整體而言負擔能力變化不大，且衡量期間皆屬於租屋負擔. 表 4-8. 2004 年到 2009 年台北市整體租屋能力之比較年度. 指標. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009. 0.78. 0.74. 0.73. 0.72. 0.71. 0.80. 0.20. 0.24. 0.23. 0.23. 0.24. 0.20. RHAI RAQA 資料來源: 同表 4-5. 32.

(40) 能力良好的年度， RHAI 值皆高於 0.5。不過自 2004 年開始，整體租屋負擔能力呈現持續下滑的情況，直到 2009 年才有所改善。 Rental average quantile affordability ( RAQA ) 是整體家戶單位的租金占所得比之平均數，其衡量結果和 RAHAI 的變化呈現一致性，負擔能力在衡量期間變化平穩，2004 年到 2008 年間呈微幅下滑，到 2009 年時有改善的現象。. 三、. 整體住宅市場之負擔能力根據表 4-1 和表 4-5 的衡量結果，討論各分位家戶單位在整體住宅市場(包. 治政大屋市場中之租屋負擔能力相加，即可得出家戶單位在整體住宅市場中對於住宅的立含購屋和租屋)的負擔能力。我們將家戶單位在購屋市場中之購買負擔能力和租. 負擔能力，如表 4-9 所示。. ‧ 國. 學. 也就是說，家戶單位分別在購屋市場中有能力負擔市場上多少百分比的住宅，. ‧. 和在租屋市場中有能力負擔多少百分比的住宅，該總合即為整體住宅市場的負擔. y. Nat. 能力。而所得水準為第 p 百分位之家庭，可負擔超過 p % 的住宅即表示該家戶單. er. io. sit. 位在市場上具有住宅負擔能力，在表 4-9 中可發現所有的家戶單位在住宅市場中皆擁有負擔能力，而 2004 年為衡量期間整體負擔能力最佳的年度，2009 年則次. al. n. v i n 之。雖然衡量結果顯示所有家戶單位在整體住宅市場中皆具有住宅負擔能力，但 Ch engchi U 表 4-9. 台北市家戶單位歷年之住宅負擔能力. 單位：%. 分位年度. 2004 2005 2006 2007 2008 2009. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 35 17 13 14 12 27. 64 49 40 34 35 56. 101 91 79 66 63 88. 132 120 113 102 89 112. 152 148 138 126 112 130. 172 166 163 153 135 145. 184 180 180 169 156 160. 194 192 192 185 177 177. 197 196 197 194 193 189. 198 198 198 197 197 195. 資料來源: 同表 4-1 與 4-5 33.

(41) 由於本研究中未考量到住宅品質、區位及坪數等因素，而是直接假設購買或租賃之住宅完全符合家戶單位所需的條件，因此可能有高估負擔能力的情況產生。. 四、. 2010 年負擔能力之設算由於 2010 年的《台北市家庭收支調查報告》在研究期間尚未出版，無法取. 得所得和消費支出等數據，因此我們利用 2009 年之所得和消費支出條件搭配 2010 年之房價、租金水準和房貸利率，分別設算出 2010 年的購買負擔能力及租屋負擔能力。. 1.. 購買負擔能力. 立. 政治大. 2010 年的購買負擔能力設算結果如表 4-10，和 2009 年相較之下，2010 年. ‧ 國. 學. 的購屋負擔能力相對惡化，幾乎所有家戶單位皆不具有負擔能力。由於 2010 年. ‧. 的房貸利率低於 2009 年，因此該結果顯示在相同的所得水準、消費支出型態和. 2. al. 5.1 4.1. 10.2 8.7. 19.7 14.3. n. 1. 2009 2010. 3. Ch 4. i7v n U. 5. 6. 39.2 30.8. 51.2 41.9. engchi. 29.4 21.9. 單位：%. er. 2010 年購買負擔能力之設算. 分位年度. sit. io. 表 4-10. y. Nat. 較低的利率下，負擔能力下降是高房價所導致，顯示 2010 年房價高漲的現象。. 63.1 54.3. 8. 9. 10. 78.4 71.6. 89.0 84.9. 94.7 92.5. 資料來源：依據 2009-2010 年內政部房地交易價格簡訊查詢結果、台北市家庭收支概況調查報告及中央銀行五大行庫放款利率計算求得. 2.. 租屋負擔能力 2010 年租屋負擔能力設算結果和 2009 年的差異不大，除了第一分位和第二. 分位家戶單位之負擔能力有些微下降的情況外，其餘家戶單位則是呈現微幅提升，由此觀之，2009 年和 2010 年間的租金水準變動平穩。有關租屋負擔能力的衡量結果如表 4-11。 34.