96Q1 96Q2 96Q3 96Q4 97Q1 97Q2 97Q3 97Q4 98HY198HY299HY1 99Q3 99Q4 倍數 百分比
季別
房價所得比 貸款負擔率
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近年來熱門的都市更新議題也是房價上漲的另一個推手，都市更新後的新興 社區有健全的公共設施及交通建設，整體居住品質提升，民眾願意支付更高的價 錢來購買。還有新建住宅高級化，如近期的豪宅熱潮，使用高級建材和完善的空 間規畫，建築成本提升也使得房價水漲船高。
面對節節升高的房價，使一般民眾所背負之購屋負擔相當沉重，而近來「都 會地區房價過高」更成為十大民怨之首。2 二十年前曾夜宿忠孝東路的「無殼蝸 牛聯盟」，為抗議高房價於 2010 年時再次舉行連署行動，重新對政府提出訴求，
希望政府能提出有效政策，解決民眾對高房價無法負擔之住宅問題；同一年度中，
亦有十幾個民間團體對於當前台灣社會房價不合理的飆漲，對人民居住之權利造 成威脅，成立「社會住宅推動聯盟」，藉此要求政府並監督政府關懷弱勢族群的 居住權益，並且落實「住宅法」的完成。3 此外，特種貨物及勞務稅條例(或俗 稱之「奢侈稅」)於 2011 年 6 月 1 日施行，馬英九總統曾表示奢侈稅為政府打擊 短期投資的決心，希望可以藉此抑制房價，還給民眾一個「居住正義」。4
另一方面，雖然奢侈稅的施行或許能有效抑制房價，提供民眾進場購屋的好 機會，但對於潛在的購屋者而言，長期利率變動的影響也不容忽視。為解決美國 次貸引發的金融海嘯，先前央行採取降息的策略，導致市場上熱錢流竄，但由於 近期全球貨幣陸續回籠，加上通貨膨脹及打房政策等因素，央行開始調高利率，
而未來利率的升幅及升息步伐的快慢也將對家戶單位每月須負擔的房貸產生影 響，也就是說，家戶單位需要確保在未來利率調高的情況下，有足夠現金流量可 以償還本息，如此才不會因利率變動而產生負擔能力的問題。
2 行政院長吳敦義於 2009 年 11 月指示研考會，票選出庶民十大民怨。研考會就原有蒐集民怨、
民意的管道歸納出之民怨項目辦理電話民意調查，最後提供以下十五個選項讓民眾票選：電話網 路詐騙氾濫、求職不易與失業問題、民生物價過高、都會地區房價過高、食品衛生把關不嚴、占 用騎樓道路或車位、毒品充斥、流浪狗及狗大便問題、老人長期照護費用過高、交通違規拖吊過 於嚴格、公共廁所不乾淨、幼兒托育不安全、身心障礙設施不佳、風景區保護區老舊房屋整建困
難及公共設施休閒太少等。最後透過網路票選，「都會地區房價過高」高居十大民怨之首。
3 內政部自 1999 年 4 月起研擬住宅法草案條文，因遲遲未獲得共識，行政院經建會於 2001 年 3 月 1 日開會決議，暫緩推動住宅法立法，先行推動訂定整體住宅政策。
4 奢侈稅關於住宅的課徵方案為：非自用住宅的房屋及其坐落之基地、空地等不動產，在持有 2
年以內賣出者，依據實價對賣方課徵 10%~15%的稅率。
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前述皆反映出當前高房價及家戶單位購屋負擔能力不足的問題，因此政府在 面對住宅問題時，要如何訂定一個有效的住宅政策以解決民眾之負擔能力便成為 一個重要的議題。然而當政府在進行住宅政策之決策時，首先要如何準確衡量購 屋負擔能力，並建立購屋負擔能力指標，以明確區分出需要受補助之家戶單位，
是住宅政策施行有效與否之關鍵。
由於房價所得比 (price income ratio) 的概念簡單明確，容易傳達房價和所得 之間的關係，能夠跨時間和地域進行比較，因此現行衡量指標經常以房價所得比 來分析負擔能力問題，不過此方式未考慮所得分配、房價分配以及住宅品質之間 的關係，無法合理反映出家戶單位的負擔能力。為改善衡量負擔能力會遇到的問 題，本研究將以 Gan and Hill (2009) 所提出之負擔風險法 (Affordability at Risk) 為分析模型架構，結合賸餘所得法 (residual income approach) 概念並進行部分修 改，分析台北市家戶單位購屋負擔能力及租屋負擔能力之變化，了解不同所得分 位家戶單位的購屋負擔能力及租屋負擔能力。
利用負擔風險法衡量家戶單位的購屋負擔能力時，首先要將家戶單位能夠籌 措到的自備款金額，和未來有能力償還的房貸現值相加，則結果為該家戶單位在 市場上能夠買得起的房價水準的上限，稱為購屋極限，並以此金額作為房價分配 的臨界值，將購屋市場區分為買得起和買不起兩種，其中買不起的住宅數量占整 體住宅數量的比率，即為家戶單位之負擔風險。
為了滿足對住的需求，當家戶單位負擔不起購屋市場中的房價水準時，會轉 而在租屋市場中尋求負擔得起的租金價格，因此除了衡量購屋負擔能力之外，本 文也將探討不同所得分位家戶單位的租屋負擔能力，以便能夠更完整了解家戶單 位的住宅問題。計算租屋負擔風險 (Rental Affordability at Risk) 時，得先求出家 戶單位的租屋極限，而和購屋極限不同的是，租屋極限為家戶單位的所得總額，
扣除基本生活支出之後，能用於住宅支出的金額，用以代表該家戶單位在租屋市 場上租得起的租金水準的上限，再以此金額為臨界值，把租屋市場分為有能力承
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租和沒有能力承租兩種，其中家戶單位租不起的住宅數量占整體住宅數量的比率 為租屋負擔風險。
使用負擔風險法衡量家戶單位的購屋與租屋負擔能力的優點，在於未對所有 的家戶單位設立單一衡量指標，而是考量到所得和房價分配，還有利率變動的關 係，求得各分位家戶單位在市場上能夠負擔的住宅的比率，再來判定是否具有負 擔能力，非單以房價和所得的關係來表示負擔能力的變化。
除分別衡量購屋和租屋市場負擔能力的變化之外，本研究也對政府的各項住 宅政策進一步進行模擬分析，期能指出有效改善家戶單位負擔能力的政策。所分 析的住宅政策包含「調降房貸利率」、「放寬貸款年限」、「提高貸款成數」、「購屋 與租屋補貼」、「房貸利息與租金支出抵減」及「合宜住宅與社會住宅之提供」等。
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第二節 研究架構
本研究共分為五個部分，除前言外，第二章為文獻回顧，藉由過去對住宅負 擔能力進行探討的相關文獻，可以了解住宅負擔能力之定義，以及各種衡量負擔 能力方法，比較各觀點之優劣，進一步找出合適的分析架構；第三章為模型架構 介紹，包含基本模型和資料說明。第四章為研究結果，包含近幾年台北市各分位 家戶單位購買負擔能力、償還負擔能力和租屋負擔能力的情況，並利用 2009 年 的所得和消費支出數據，搭配 2010 年的房價和租金資料，設算出 2010 年的購買 負擔能力及租屋負擔能力；此外，對於可行的住宅政策進行模擬分析，判定何種 政策最能有效改善低所得家戶單位的負擔能力。第五章為結論。
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