第四章 研究結果
第三節 台北市家戶單位之整體住宅負擔能力
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第三節 台北市家戶單位之整體住宅負擔能力
一、 整體購買負擔能力
在表 4-7 中， MHAI 衡量的結果顯示，2004 年到 2009 年期間，2004 年的整 體家戶單位購買負擔能力最高，之後則持續下滑，2008 年之 MHAI 值甚至略低 於 0.5，到了 2009 年時則有些微提升，但 MHAI 值仍低於 0.5，顯示 2008 年和 2009 年屬整體購買負擔能力不佳的年度。
Average quantile affordability (AQA) 是整體家戶單位的房價占所得 比之平均數，在 2004 年到 2009 年期間AQA值呈現一路攀升，表示家戶單位之 購買負擔能力不斷下降，大致上和 MHAI 的變化一致，但在 2009 年時AQA未顯 示負擔能力有改善的情況，推測可能的原因是 MHAI 指標的計算中有考慮房貸利 率的變動，2009 年時利率大幅調降，使得整體家戶單位之購買負擔能力提升，
而AQA只單純考慮平均房價占平均所得的倍數關係，因此只反映出房價高漲對 負擔能力的影響。
若將AQA的計算結果套用到 Demographia (2011) 房價所得比的區分標準 中，可發現 2004 年和 2005 年屬「重度無法負擔」，而 2006 年之後皆為「極度無 法負擔」；然而MHAI值顯示在 2007 年之後才屬整體購屋負擔能力不足的年度，
可知若利用國際房屋負擔能力的衡量指標來衡量台灣的現況可能趨於嚴苛。19
表 4-7 2004 年到 2009 年台北市整體購屋能力之比較 年度
指標 2004 2005 2006 2007 2008 2009
MHAI
0.66 0.62 0.58 0.52 0.46 0.48AQA 4.53 4.99 5.41 5.97 6.46 7.06
資料來源：同表 4-1
19 Demographia 在國際房屋負擔能力調查報告 (International Housing Affordability Survey) 中的 區分方式，將房價所得比小於 3.0 表示為可負擔 (Affordable)、介於 3.1 到 4.0 之間的為中度無法 負擔 (Moderate Unaffordable)、介於 4.1 到 5.0 之間的為重度無法負擔 (Serious Unaffordable)，最 後房價所得比超過 5.1 以上的為極度無法負擔 (Severely Unaffordable) ，共四種標準。
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1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 AQA
年度 Taipei Sydney Houston
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能力良好的年度， RHAI 值皆高於 0.5。不過自 2004 年開始，整體租屋負擔能力 呈現持續下滑的情況，直到 2009 年才有所改善。
Rental average quantile affordability (RAQA) 是整體家戶單位的租 金占所得比之平均數，其衡量結果和 RAHAI 的變化呈現一致性，負擔能力在衡 量期間變化平穩，2004 年到 2008 年間呈微幅下滑，到 2009 年時有改善的現象。
三、 整體住宅市場之負擔能力
根據表 4-1 和表 4-5 的衡量結果，討論各分位家戶單位在整體住宅市場(包 含購屋和租屋)的負擔能力。我們將家戶單位在購屋市場中之購買負擔能力和租 屋市場中之租屋負擔能力相加，即可得出家戶單位在整體住宅市場中對於住宅的 負擔能力，如表 4-9 所示。
也就是說，家戶單位分別在購屋市場中有能力負擔市場上多少百分比的住宅，
和在租屋市場中有能力負擔多少百分比的住宅，該總合即為整體住宅市場的負擔 能力。而所得水準為第 p 百分位之家庭，可負擔超過p%的住宅即表示該家戶單 位在市場上具有住宅負擔能力，在表 4-9 中可發現所有的家戶單位在住宅市場中 皆擁有負擔能力，而 2004 年為衡量期間整體負擔能力最佳的年度，2009 年則次 之。雖然衡量結果顯示所有家戶單位在整體住宅市場中皆具有住宅負擔能力，但
表 4-9 台北市家戶單位歷年之住宅負擔能力 單位：%
分位
年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2004 35 64 101 132 152 172 184 194 197 198 2005 17 49 91 120 148 166 180 192 196 198 2006 13 40 79 113 138 163 180 192 197 198 2007 14 34 66 102 126 153 169 185 194 197 2008 12 35 63 89 112 135 156 177 193 197 2009 27 56 88 112 130 145 160 177 189 195
資料來源: 同表 4-1 與 4-5
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由於本研究中未考量到住宅品質、區位及坪數等因素，而是直接假設購買或租賃 之住宅完全符合家戶單位所需的條件，因此可能有高估負擔能力的情況產生。
四、 2010 年負擔能力之設算
由於 2010 年的《台北市家庭收支調查報告》在研究期間尚未出版，無法取 得所得和消費支出等數據，因此我們利用 2009 年之所得和消費支出條件搭配 2010 年之房價、租金水準和房貸利率，分別設算出 2010 年的購買負擔能力及租 屋負擔能力。
1. 購買負擔能力
2010 年的購買負擔能力設算結果如表 4-10，和 2009 年相較之下，2010 年 的購屋負擔能力相對惡化，幾乎所有家戶單位皆不具有負擔能力。由於 2010 年 的房貸利率低於 2009 年，因此該結果顯示在相同的所得水準、消費支出型態和 較低的利率下，負擔能力下降是高房價所導致，顯示 2010 年房價高漲的現象。
表 4-10 2010 年購買負擔能力之設算 單位：%
分位
年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2009 5.1 10.2 19.7 29.4 39.2 51.2 63.1 78.4 89.0 94.7 2010 4.1 8.7 14.3 21.9 30.8 41.9 54.3 71.6 84.9 92.5
資料來源：依據 2009-2010 年內政部房地交易價格簡訊查詢結果、台北市家庭收支概況調查報告 及中央銀行五大行庫放款利率計算求得
2. 租屋負擔能力
2010 年租屋負擔能力設算結果和 2009 年的差異不大，除了第一分位和第二 分位家戶單位之負擔能力有些微下降的情況外，其餘家戶單位則是呈現微幅提升，
由此觀之，2009 年和 2010 年間的租金水準變動平穩。有關租屋負擔能力的衡量 結果如表 4-11。
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表 4-11 2010 年租屋負擔能力之設算 單位：%
分位
年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2009 22.2 45.5 68.1 82.8 90.6 93.4 96.8 99.0 99.8 100 2010 21.2 44.7 70.9 83.8 90.6 95.4 98.4 99.4 100 100
資料來源:依據 2009-2010 年台灣租屋網租金行情和台北市家庭收支概況調查報告計算求得。