第四章 研究結果
第一節 台北市家戶單位之購屋負擔能力
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
25
第四章 研究結果
第一節 台北市家戶單位之購屋負擔能力
一、 購買負擔能力
根據 2004 年至 2009 年所蒐集之數據，計算台北市各家戶單位的購買負擔能 力，結果如表 4-1 所示。若所得水準為第 p 百分位之家庭，可負擔超過p%的住 宅即表示該家戶單位在市場上具有住宅負擔能力，在此我們以淺灰色網底標示出 表 4-1 中，不具有購買負擔能力的家戶單位。整體而言，2004 年至 2008 年期間，
所有分位數家戶單位之購買負擔能力皆呈現逐年下降的趨勢；第五分位家戶單位 之負擔能力在這五年期間裡下降的幅度最大，其中 2008 年的負擔能力相較於 2004 年，約減少 36%左右。到了 2009 年，中低所得者之負擔能力改善，高所得 者則未見有提升的現象，可負擔的百分比持續下滑，但仍不影響其對於市場上絕 大多數住宅之負擔能力。
而結果也顯示出，第一分位家戶單位的負擔能力即使在 2004 年達到最高，
表 4-1 台北市家戶單位歷年購買負擔能力 單位：%
分位
年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2004 8.6 20.2 38.9 56.9 70.1 81.8 90.2 96.6 98.5 99.3 2005 5.4 16.0 32.1 48.0 64.4 75.8 86.6 94.8 98.0 99.4 2006 4.4 13.3 25.9 38.6 53.5 69.5 82.9 93.0 97.6 98.8 2007 3.6 9.3 18.4 31.6 45.6 62.3 74.1 86.8 94.8 97.7 2008 3.1 7.7 13.9 23.7 33.9 47.9 63.6 79.3 92.9 97.5 2009 5.1 10.2 19.7 29.4 39.2 51.2 63.1 78.4 89.0 94.7
資料來源: 依據 2004-2009 年內政部房地交易價格簡訊查詢結果、台北市家庭收支概況調查報告 及中央銀行五大行庫放款利率計算求得
註：淺灰色網底表示不具購買負擔能力
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
26
仍然只能負擔市場上 8.6%的住宅，之後的年度負擔能力持續下滑，2008 年時負 擔能力僅剩 3.1%，2009 年時則提升到 5.1%，表示位於所得分配最低 10%的家戶 單位僅買得起市場上不到 10%的住宅，有購買負擔能力的問題。第二分位家戶單 位在 2004 年時可負擔市場上 20.2%的住宅，但之後負擔能力便一路下滑，雖然 到了 2009 年有改善的現象，但只剩 10.2%，約為 2004 年負擔能力的一半。
第三和第四分位家戶單位在 2004 年和 2005 年時仍具購買負擔能力，自 2006 年開始呈現衰退的趨勢，2008 年的負擔能力則為此衡量期間表現最差的時候，
分別為 13.9%和 23.7%。第五分位家戶單位之負擔能力在 2004 年時曾高達 70%，
而 2008 年時僅剩 33.9%。第六到第八分位之家戶單位在 2008 年開始有購買負擔 能力的問題產生，表示即便是中產階級也開始面臨購屋負擔能力下降的情況；而 第九和第十分位家戶單位大致上可負擔市場上絕大多數的住宅，購買負擔的問題 不嚴重。
二、 房貸償還能力
房貸償還能力是計算已購屋者在維持當年度所得水準、消費支出型態(α值)、
貸款條件和房價分配等參數不變，僅變動之後各年度房貸利率的情況下，衡量已 購屋者在市場上能負擔多少百分比的住宅。
表 4-2 為 2004 年到 2008 年間，各年度已購屋者分別在 2009 年之房貸償還 能力，因此在表 4-2 中，房貸利率皆固定在 2009 年的水準，而以各年度之所得 水準、消費支出型態、貸款條件和房價分配來看家戶單位房貸償還能力之變化，
其中淺灰色網底表示不具房貸償還能力的家戶單位。結果顯示，整體而言家戶單 位之房貸償還能力呈現持續遞減的情況，由於家戶之所得水準及消費型態在衡量 期間的變動不大，加上假設各年度貸款條件相同，因此可知房價攀升導致負擔能 力下降，如同圖 3-2 所示，房價分配在 2004 年到 2009 年間有往右移動的趨勢。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
27
表 4-2 2004 年~2008 年台北市已購屋者在 2009 年之房貸償還能力 單位：%
分位
年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2004 9.4 23.6 44.1 62.2 74.6 85.1 91.6 97.2 98.8 99.4 2005 6.1 19.0 35.4 53.8 66.8 77.9 89.9 95.5 98.5 99.5 2006 5.2 15.4 27.9 42.9 58.0 72.1 85.4 94.4 97.8 98.9 2007 4.2 11.4 22.0 36.8 51.6 66.8 77.7 89.4 95.5 98.1 2008 4.1 10.1 18.6 30.1 42.5 56.1 69.6 84.2 94.7 98.2
資料來源：同表 4-1
表 4-3 顯示 2004 年的購屋者在之後 2005 年到 2009 年間之房貸償還能力。
首先，對於 2004 年的各分位家戶單位而言，在 2009 年時房貸償還能力最好，2008 年則表現最差。對照圖 3-4 中 2005 年到 2009 年房貸利率的變動可發現，2005 年和 2006 年之平均房貸利率均約為 2.3%，因此房貸償還能力變動不大；2007 年時利率上升至 2.5%，2008 年更增加至 2.8%，導致此兩年度之負擔能力下滑；
2009 年時利率大幅向下調降至 1.8%，使得各分位家戶單位所需負擔的房貸金額 減少，因此房貸償還能力有顯著提升的現象，顯示在維持 2004 年所得水準、消
表 4-3 2004 年台北市購屋者在各年度之房貸償還能力 單位：%
分位
年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2005 8.6 20.4 40.2 57.0 70.5 82.1 90.5 96.6 98.5 99.3
(3.2) (4.4) (8.1) (9.0) (6.1) (6.3) (3.9) (1.8) (0.5) (-0.1)
2006 8.6 20.4 40.2 57.4 71.8 82.6 90.5 96.6 98.5 99.3
(4.2) (7.1) (14.3) (18.8) (18.3) (13.1) (7.6) (3.6) (0.9) (0.5)
2007 7.9 20.2 38.9 55.7 70.0 81.8 90.0 96.6 98.5 99.3
(4.3) (10.9) (20.5) (24.1) (24.4) (19.5) (15.9) (9.8) (3.7) (1.6)
2008 7.3 18.1 34.9 51.4 67.4 80.2 89.1 95.9 98.4 99.1
(4.2) (10.4) (21.0) (27.7) (33.5) (32.3) (25.5) (16.6) (5.5) (1.6)
2009 9.4 23.6 44.1 62.2 74.6 85.1 91.6 97.2 98.8 99.4
(4.3) (13.4) (24.4) (32.8) (35.4) (33.9) (28.5) (18.8) (9.8) (4.7) 資料來源：同表 4-1
註：括號中數字表示 2004 年已購屋者在該年度的房貸償還能力與購買負擔能力相較之結果
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
28
費支出型態、貸款條件和房價分配等條件不變下，利率的變動為衡量房貸償還能 力的一項重要影響因素。
而表 4-3 括號中的數字是和表 4-1 相較後所得到的結果，以 2009 年為例，
4.3%代表於 2004 年購屋的家戶單位在 2009 年的房貸償還能力，較 2009 年當年 度購屋者的購買負擔能力高出 4.3%；由於房貸償還能力是根據 2004 年的所得水 準、消費支出型態、貸款條件、房價分配及 2009 年之房貸利率計算求得，購買 負擔能力則皆以 2009 年的數據計算求得，因此在相同房貸利率的比較基準下，
表示括號中數字的變動受所得水準、消費支出型態、貸款條件和房價分配的影響，
然而一般來說，家戶單位的所得水準和消費型態變動不大，此外我們也假設貸款 條件相同，由此可知括號中數據的變動主要是受到房價的影響。2005 年到 2009 年間，括號中百分比呈現向上增加的趨勢，顯示每年房價有攀升的情況，使得房 貸償還能力和購買負擔能力的差距愈來愈大。
三、 所得負擔能力(房價占所得比)
所得負擔能力即為房價占所得總額之倍數，若倍數愈高表示負擔能力愈差，
為普遍被用來衡量負擔能力的方法，通常以中位數房價所得比來衡量，但在應用 上有其缺點，無法代表全體家戶單位之負擔能力，因此我們利用中位數房價所得 比之概念，延伸至所有分位數家戶單位，衡量其負擔能力，結果如表 4-4 所示。
2004 年到 2009 年間，第一分位家戶單位之所得負擔能力除了在 2007 年及 2009 年有微幅提升外，整體而言為下滑的趨勢；同樣地，第二分位家戶單位之 負擔能力也呈現逐年下降，不過在 2009 年時有改善的情況。除了第一分位和第 二分位家戶單位外，其他家戶單位之所得負擔能力皆為逐年遞減。其中值得注意 的一點，第十分位家戶單位之房價占所得總額倍數在 2009 年時高達十倍，成長 速度約為 2004 年的兩倍，顯示在這期間市場上豪宅價格不斷向上攀升的結果。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
29
表 4-4 台北市家戶單位歷年之(購屋)所得負擔能力
分位
年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2004 5.00 5.29 4.99 4.68 4.48 4.31 4.13 3.84 3.69 4.88 2005 5.99 5.94 5.34 5.05 4.88 4.61 4.40 4.22 4.06 5.36 2006 6.25 6.20 5.67 5.43 5.30 5.05 4.89 4.65 4.51 6.16 2007 6.22 6.67 6.26 5.91 5.72 5.50 5.41 5.26 5.26 7.46 2008 6.59 7.19 6.72 6.43 6.31 6.19 6.17 5.95 5.76 7.26 2009 6.36 7.08 6.86 6.73 6.74 6.79 6.85 6.59 6.60 10
資料來源：依據 2004-2009 年內政部房地交易價格簡訊查詢結果和台北市家庭收支概況調查報告 計算求得