住宅次市場及價量關係

本節進行兩個部分文獻回顧，第一部分為房地產次市場，第二部分為價量關 係，如下說明：

一、住宅次市場

住宅具有異質性及不可移動性，因此住宅市場可以依據住宅類型及區位條件 等屬性，將住宅市場區分為不同房地產類型次市場（Smith，1988）。房地產次市 場 (housing submarket) 之 區 分 有 兩 種 方 式 ， 一 種 是 以 房 地 產 住 宅 屬 性 (characters)為基礎，以類型、價格、區位、行政區作為區分次市場的標準 (Maclennan and Tu，1994)。而另一種方式是以替代性(substitution)作為區分 條件，主要的意義是「一種具有一定程度替代性的住宅所構成的市場或集合，並 與其他市場或集合的替代性相對較低」(Megbolugbe,et al.，1991；花敬群，1999)。

房地產市場依空間範圍不同而區分次市場稱之為房地產空間次市場，由於房地產 具有高度異質性及不可移動性，空間次市場其市場條件、市場發展狀況、區位特 性等的條件不同，產生不同供需結構與價量關係。

Maclennan and Tu(1994)認為房地產具有多種內部結構、外部特徵，且受鄰 里環境與區位特性影響，在特質及區域型態皆相異；花敬群(1999)認為住宅的複 雜性及多樣化特性之外，住宅空間次市場仍受到都市變遷與經濟條件差異而影響 次市場價格與規模。由於次市場內部結構有所差異，將會導致其內部價量關係有 所不同，因此本研究在價量關係討論上，將以次市場概念將住宅依產品類型的不 同來進行討論。

價量關係之間的差異，是受到各次市場之都市經濟、都市發展等變數不同影 響，在住宅市場上供給與需求組合亦有所不同，市場參與者在不同的供給與需求

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目的下，造成成交價與成交量之反應變動。所以在不同的供需均衡條件下，價量 變化會隨著市場景氣變化而有形態上的差異，花敬群、張金鶚(1997)認為住宅價 量之關係除了有消費財市場的價漲量跌、價縮量漲等變動現象外，在投資者方面，

亦有預期獲利或停損等操作方式，使得投資財市場有價量齊漲/齊跌等現象，在 消費財及投資財市場上，雖然以消費需求為住宅市場之基礎的波動較為緩和，但 以投資需求對成交價與成交量變化的影響波動較大，造成了住宅空間次市場之價 量關係亦會受到投資－消費組合的影響而不同。羅于婷(2010)使用國泰房價指數 以空間次市場來分析整體住宅市場的價量關係，認為在不同空間的次市場其價量 關係會有不同的發展，而本文更細分住宅市場以產品類型次市場來分析不同產品 中之價量關係在同一空間次市場中將會有不同的發展情況。

住宅空間次市場的差異仍表現於效率程度、市場資訊等，此差異將會影響到 次 市 場 之 價 量 調 整 機 能 與 價 量 市 場 資 訊 反應 效 率 。 Green,et al.(1998) 、 Meen(1996)認為次市場的效率程度存在差異，各住宅空間次市場在市場條件、市 場發展規模等差異下，其市場的資訊傳遞及充沛性，將導致價量調整之機制有所 差別，Pratt,et al.(1979)研究發現市場資訊傳遞不足是因為市場交易不熱絡所 造 成 ； Beaver(1968) 、 Foster(1973) 、 Karpoff(1987) 、 Gatzlaff and Tirtiroglu(1995)認為成交價和成交量是市場重要指標，成交價是對已知資訊上 的評價，而成交量則是反應出市場參與者對於市場價格接受程度與熱絡程度與否；

在另一種意義上，成交量是反映市場參與者個體對市場預期與決策的變化，成交 價則是對市場整理預期與對資訊的反應。

綜合上面之結論，由於住宅空間次市場的發展有所差異，且在不同的供需均 衡的條件下亦會有不同的價量關係變化形態，而過去的研究中皆以住宅空間次市

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場來討論住宅市場的價量關係，因此本研究較過去不同的是將住宅市場切分為不 同的產品類型住宅次市場加以檢視，藉以釐清不同產品之價量關係變化。

二、價量關係相關理論

房地產市場同時具有消費財與投資財市場特性，而兩者之間的比較基礎也不 盡相同。然而成交價及成交量卻是市場上重要的指標，價量關係之相關研究在金 融市場上是極為豐富，但在過去房地產市場上價量關係的相關研究則因過去台灣 房地產相關資訊不透明，資料品質不佳，因此價量關係的文獻較少，故本研究將 以金融市場與房地產市場之價量關係文獻進行回顧。

在金融市場上價量關係之研究甚豐，大多數的金融市場研究結果皆支持成交 價 及 成交 量有 正向 關 係， Morgan(1976) 、 Gallant,et al.(1992) 、Brown,et al.(2009)研究結果皆指出價量關係之間具有正向關係。而金融市場上的股價技 術分析則是先使用成交量變動資訊預測價格趨勢，進而判斷往後的投資策略；在 過去的研究中，將成交量作為資訊的替代變數之一，認為成交量具有調節市場反 應不足或過動反應的資訊，並且可以預測價格的變動趨勢。另外，Lee and Swaminathan(2000)、Brown,et al.(2009)研究指出高度成交量之證券，在一定 的交易期間內可能獲得較高的報酬，並且支持成交量可以觀察價格上的預測發 展。

房地產市場相較於金融市場，相對不健全、無效率，在市場資訊反應速度上，

無法快速地呈現在成交價量上，造成價量關係之調整遠不及於金融市場。其次，

房地產交易為實體交易，產品亦具有高度異質性、無一定標準定價，在資訊的掌 握上較為困難，使得交易成本偏高；又因交易金額龐大，造成進入市場障礙、資 金流動性較差，因此相對於股票金融市場，房地產市場是一個較不健全且較無效

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率的市場。而房地產之公開資訊主要為過去的價格、報酬或交易量資料，因此資 訊反應落後²(Gatzlaff and Tirtiroglu，1995；林秋瑾，1998)，因故房地產市 場成交價量之關係無法反應及時市場資訊，相較於金融市場價量調整較為緩慢。

其次，金融市場與房地產市場討論基礎不同，房地產市場尚存在消費需求。

因住宅需求目的性不同，房地產市場之價量關係同時具有價量反向波動關係之消 費財市場及同向波動關係之投資財市場。花敬群、張金鶚(1997)認為消費需求為 房地產市場之基礎，其價量關係呈現反向波動關係；在投資需求上為追求價格上 漲之利潤，其價量關係為同向波動。雖然房地產市場上的成交狀況可由供給方來 調整價格，但「量先價行」或「價先量行」是否適用於房地產市場，仍需觀察其 市場投資－消費需求組合之比例與市場氛圍、其他因素之影響。羅于婷(2010) 研究指出台北市住宅成交量會領先成交價 3 期，乃是因為台北市投資需求與話題 較多，使其價量關係變動較類似於金融市場，呈現「量先價行」現象，投資者可 藉由成交量來預測成交價走勢狀況。

房地產市場若以投資需求較多的狀況下，投資者因追求較高價格利潤，形成 獲利了結，或在價格下跌趨勢時做出退場、停損等決策，其價量關係則偏向於投 資財市場特性。若在消費需求較多的狀況下，消費需求可以分為首次購屋及換屋 需求，若在價格過高的情況，消費者仍有租屋或延遲購屋的選擇，而非直接進入 房地產市場，因此在消費需求為主的市場下，其價量關係較符合於供需原則的價 量均衡關係，在考量上，房地產具有生產期間較長的特性，相較於一般貨品的供 需落差調整時間長，但整體狀況應仍存在一定的供需均衡關係。

2 房地產市場之成交價量主要以季為單位，當該季結束時，進行統計估算，因此為對過去資料之反應。

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本研究之住宅市場產品類型價量關係相較過去相關研究之不同點，在於房地 產次市場包含了中古屋、新屋、預售屋等次市場結構。因此，本研究使用之住宅 資料皆包含了各種類型次市場，再依產品類型來探討價量關係。Leung,et al.

(2002)指出個案與區位異質等因素是造成價量關係差異的主要因素；羅于婷 (2010)則發現台北市的價量關係中，成交量具有領先成交價的關係，是因台北市 為投資話題與需求較多之次市場，但僅以台北市整體房地產市場作為研究標的，

無從得知細部的產品類型之價量關係差異，故引發本文之研究。

Stein(1995)認為資金流動性將會影響家戶支付購屋頭期款能力，市場利空 資訊將會導致房價下跌，並使家戶資產縮水，限制購屋、支付頭期款的能力，造 成交易量減少。雖然在購屋時，資金流動性很重要，但卻非為消費需求者進行購 屋的決策關鍵考量因素，消費需求以負擔能力為重點，房價下跌會提升消費需求 者進場購屋，而房價上漲將使期延遲購屋，市場的成交量將會下滑；投資需求者 則要關注景氣預測、套利機會等，並利用進入門檻較低的投資方法進行投資套利，

在房價上漲時期投資需求將會投入市場，反之則會退場。當在利空市場時，市場 待售物件無法出售，在買方願意支付較低金額或等價時，會使賣方採取調價策略 以促成交易，因此形成量先價行的狀態(Berkovec and Goodman，1996)，與過去 研究成交量會優先於反應市場變化，成交價則有延遲反映的現象相互呼應。

Hort(2000)在研究中也得到相同的結果。Genesove and Mayer(2001)認為賣方因 預期心理，期望出售價格高於購入價格，當住宅價格下跌時，出售意願降低造成 成交量下跌。

綜上所述，房地產市場若在投資需求較多時，次市場的投資者將會關注市場 預期與市場資訊來尋找獲利機會，而在消費需求較多時，因為消費需求為市場基

綜上所述，房地產市場若在投資需求較多時，次市場的投資者將會關注市場 預期與市場資訊來尋找獲利機會，而在消費需求較多時，因為消費需求為市場基