研究假說建立

價量關係在金融市場的研究甚多，但因房地產市場是同時具有消費財市場與 投資財市場兩特性，雖兩者之間比較基礎不同，但仍脫離不了供需均衡的條件；

又過去住宅市場價量關係之相關研究仍有未詳加探討之處，過去台灣房地產相關 資料品質不佳，因此對不同於住宅產品類型的價量關係之研究缺乏，為此有加以 研究之必要，進而實證結果可提供給住宅市場供給雙方一個開發產品類型或購買 選擇時之參考。

本研究地理範圍為台北市，將以住宅市場價量關係為主軸，藉由住宅市場上，

以不同種類的產品做為次市場的區分，因產品種類的不同，其價量關係型態未必 與台北市整體住宅市場相似，可能在產品上出現差異，在不同的供給及需求條件 之下，對於不同種類之住宅次市場造成有別於整體住宅市場的價量關係組合。而 房地產市場的供需均衡狀況，仍受投資－消費需求組合影響，進而影響市場成交 量變化應對價格變動。就整體觀之，消費需求仍是以各住宅空間次市場為基礎，

而投資需求對於交易量與交易價之影響較大(花敬群、張金鶚，1997)，投資需求 將會關注景氣預測與市場資訊藉以尋找獲利機會，使得炒作風氣增加，對於市場 價量均衡關係影響較大；消費需求者則是以市場基礎為主，較投資財市場更符合 供需原則且穩健，投資需求比例維持較低的市場，房地產市場受到投資需求變動 衝擊較小，因此價量關係較能維持在均衡狀態。

綜合文獻之結論可以發現，大多數住宅次市場，其成交價及成交量受到總體 經濟因素影響，而成交價及成交量又互相影響，在看法上，整體住宅市場皆是偏 向於「量先價行」，但也有不少文獻有不同看法，認為在總體經濟的作用下，可 能造成不同的狀況，因此本研究將更進一步驗證。

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本研究依照經濟學理論與過去的文獻為基礎，在不同的產品下的價量關係進 行研究假說的建立，本文研究假說有二，首先，在過去的文獻中，整體住宅市場 的價量關係均為「量先價行」，而本研究認為在不同類型的產品上其價量關係變 化可能與整體市場有所不同，研究假說之一，本文以台北市來看，其住宅多以公 寓、大樓產品為主，因此，公寓及大樓的價量關係應該與整體市場相同，呈現「量 先價行」的情況，而在透天產品上，因為在台北市該項產品數量相對於公寓、大 樓產品較少，因此可能與整體市場之價量關係較為不同，其價量關係彼此之間並 無太大的影響性。

其次，不少過去文獻中認為總體經濟因素對於住宅市場有相當的影響性，因 此本文假說之二，認為在不同總體經濟的影響下，其住宅產品類型的價量關係上，

可能產生「量先價行」以外的變動情況，因為外在總體經濟環境處於活絡時，資 金的流動上會湧入住宅市場，將會對整體住宅市場的價量關係產生變化，而在住 宅產品類型市場上，投資客大量資金的炒作之下將會對以大樓為主要住宅的台北 市，其價量關係產生「價先量行」的變化；而公寓產品在台北市較為老舊，將面 臨都市更新的問題，因此較不受到總體經濟的影響，其價量關係應為不變；最後 在透天的產品市場上，受到總體經濟的影響，成交數量與成交價格可能受到波動，

因此原本彼此不相影響的情況，改變為「量先價行」。

本研究將藉由 VAR 模型來驗證公寓、大樓及透天等三種產品類型市場價量關 係之關聯性，而總體經濟的影響性將藉由聯立方程模型來驗證其價量關係是否有 受到影響而發生變化。

雖然 VAR 模型考慮了變數間短期的變動影響，卻因缺乏經濟理論，而容易失 掉原先經濟變數的關聯性，為此本研究將時間數列之工具放入總體計量模型中，

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運用聯立方程模型－二階段最小平方法(2SLS)加以分析，嘗試在經濟理論下，試 圖了解產品類型市場價量關係與總體經濟因素之變動關係，並且找出各變動之間 的影響程度。

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