第四章 實證結果分析說明
第三節 聯立方程模型
本研究除了探討各種住宅的成交價之間的關係之外，進一步探討總體經濟因 素是否也影響著成交價量關係之間的變化，一般而言，多元迴歸主要在探討一個 因變數對數個解釋變數的單向迴歸關係，從模型之間的因果關係來討論因變數、
自變數之單向關係。而聯立方程模型是由多個方程式組成，每條方程式與其他方 程式彼此存在著相互影響因變數，因此其變數之估計，必須考慮其他方程式與整 個體系之間的影響關係。
有關總體經濟因素影響成交價量關係方面，本研究根據過去的文獻中總體變 數的使用，經本研究整理後使用了五大行庫平均加權放款利率(RATE)、平均可支 配所得(LogIN)、消費者物價指數(CPI)、貨幣供給額(LogM2)、使用執照數(UI)、
營造工程物價指數(BPI)、景氣對策訊號分數(MI)來進行分析，為避免採用單一 方程式透過普通最小平方法(Ordinary Least Squares，OLS)進行分析所產生的 偏誤與不一致性，本研究採用兩階段最小平方法(Two-Stage Least Squares，2SLS) 來估計參數值，且為了避免估計結果產生虛假迴歸的狀況，進行估計前，所有序 列變數資料均先進行單根檢定，若檢定結果為具有單根，即序列變數資料為非定 態序列，則進一步進行差分，直至變數符合定態序列。
表 4-13 為總體經濟因子單根檢定結果，所有序列變數中，除了 RATE 及 BPI 以外皆無單根，因此將 RATE 及 BPI 進行一階差分，再進行單根檢定，惟一階差 分後，RATE 仍具有單根，其他變數皆已不具單根，故將 RATE 進行二階差分，再 進行單根檢定，所得結果已不具單根，符合定態序列。
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在住宅市場產品類型的價量關係中，透過聯立方程模型，並加入總體經濟因 子觀察其關係的變化，研究發現，在公寓及透天模型中，價量關係的影響並不顯 著，代表外在的總體經濟因子可能不是影響台北市公寓及透天的重要因素，可能 的原因在於台北市地狹人稠，公寓產品逐漸老舊，加上許多都更計畫，取而代之 將為大樓類型之產品，因此公寓類型的產品逐漸減少，促使購屋需求者考慮購買 此產品的意願減少，故外在經濟環境因素較不受重視；而在透天類型的產品方面，
在台北市透天產品相對較少且價格上也相對較高，一般購屋需求者相對較少購買，
因此較不受到外在經濟條件所影響。
至於大樓的產品方面，在短期 VAR 模型中之動態結果為「量先價行」，成交 量會影響成交價，在聯立方程模型中卻為成交價會影響成交量，形成「價先量行」
的狀況，可能的原因是在外在經濟的影響下，投資客大量炒作大樓住宅市場，資 金湧入，成交價格上升，進而使成交量成長，形成循環效果，導致台北市住宅市 場價格居高不下。
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