房地產與總體經濟之關係

房地產業一向被喻為「火車頭工業」，代表著房地產業具有帶動總體經濟成 長的功能，Wang(2003)以英國資料進行研究，研究結果指出不動產景氣循環與總 體經濟景氣循環有相當緊密的關係。而對於影響房地產價量關係的因素非常，過 去探討有關於房地產交易市場的變動各項因素的研究非常多，探討的層面也很多，

張金鶚（1997）認為影響房地產交易市場的潛在因素可分為經濟、政治、政策、

社會、房地產本身等等。

國內外的研究也探討了不同層面的影響；國外的相關研究方面，Schwab（1982）

的研究結果認為，預期通貨膨脹率透過名目利率和實質利率影響房地產需求面，

促使房地產價格上漲。在加拿大都市房價研究中，Fortura & Kushner（1986）

認為預期通貨膨脹會引起房屋需求，使得房屋價格上漲。Darrat and Glasock

（1993）研究芝加哥地區的房地產市場，研究顯示，政府政策變動，像是貨幣供 給額及利率等等之金融指標的變動，會領先房地產交易市場之價格變動。

Dokko(1999)、Witkiewicz(2002)在房價影響模型中，放入國民生產毛額、利率、

通貨膨脹率來解釋房價。

國內相關研究方面，陳力維（2001）以台北市、台中市、高雄市的房價資料 進行實證，利用過去文獻資料選出貨幣供給額、利率、通貨膨脹率、股價指數等 變數，研究發現，由因果關係測定的結果顯示，就台北市而言，股價指數會影響 台北市房價，台北市房價影響通貨膨脹率，而台中市的房價與利率為雙向的影響，

高雄市房價則會影響貨幣供給額；傅舒妙(1990)研究認為所得與物價會對房地產 價格產生影響。黃佩玲（1994）使用向量自我迴歸模式研究台北地區房價與總體 經濟變數之關聯，選取的變數包括工資、所得、物價、貨幣供給額、股價、匯率 和利率。研究結果顯示短期內，總體經濟因素之變動領先住宅價格的變動，住宅

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價格深受總體經濟變數的影響。游淑滿(2006)藉由誤差修正模型，研究指出落後 一期的股價指數、平均每人國民生產毛額、就業人口數、國內生產毛額對於成屋 房屋價格具有正相關，對於預售屋價格短期調整具有正相關的總體經濟因素為股 價指數及消費者物價指數。吳修廉(1993) 以供需實證模式透過迴歸分析來探討 台中都會區預售屋價格，實證結果顯示，所得與通貨膨脹對於需求面的影響顯著，

利率則對房價影響較不顯著；另外供給方面，營造工程物價指數是較佳的解釋變 數；在供需均衡模式中，則以民間借貸利率影響較為顯著。高斐蘭（1995）將房 地產景氣分為三個層面，基準循環、投資、交易，分別探討其與總體經濟及金融 變數間之關係，結果顯示，長期之下，三個層面皆有長期均衡關係，但金融變數 較為不明顯。短期均衡的方面，以貨幣供給額對投資、交易兩個層面最具有解釋 能力。

然而，房地產與其他商品相同，皆是由市場上供需均衡的「價格機能」所決 定，在其他條件不變下，房地產的價格與數量應為正相關。當供過於求時，價格 下降；反之供不應求時，價格上漲。但房地產與一般商品最大的不同點在於房地 產活動相較於其他產品的商業周期較長，當需求生產時，因房地產興建到出售需 從購地到興建，再至出售，整備時間較長，而無法立即補充供給缺口，可能當房 屋出售時，原有需求已經消失，造成供需無法均衡之現象，進而同時影響景氣波 動。彭建文(2000)從生產時間落差、宣告效果及總體經濟三方面研究台灣房地產 之景氣循環中發現，在總體經濟對於房地產景氣循環之影響部分，空屋數對於預 售屋房價影響相對大於貨幣供給額與建照面積，且相關變數對於台北市預售屋房 價的影響相對於台北縣來的大，但台北縣預售屋房價其消彌均衡誤差速度相較於 台北市快，乃因台北市住宅供給與需求彈性相對較小，當其他因素發生變動時，

相對影響預售屋房價較大，結果顯示，要解決房地產市場之不景氣，最有效的辦 法為消化空餘屋。

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綜觀上述國內外房地產之相關文獻中，多數認為利率、國民所得、國民生產 毛額、通貨膨脹率等總體市場經濟因素對於房地產市場價量關係變動之影響或多 或少皆具有相當程度之影響，差別僅在於個別研究所選取的變數與實證資料之間 相互驗證程度高低。本研究所使用之總體經濟景氣因素有別於過去文獻中所用之 市場景氣，過去相關文獻所稱之市場景氣為住宅市場之景氣循環，主要探討住宅 市場的景氣狀態，而本文所用之總體經濟景氣，乃是整體台灣經濟變動情況，本 研究認為外在整體經濟條件因素對於住宅市場可能具有較大的影響，而非住宅市 場自身景氣循環，因此與過去文獻較為不同。

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