第一章 緒論 第一節 研究動機與目的
本章節區分為兩個部分，第一部分為研究動機，第二部分為研究目的，分別 說明如下。
一、研究動機
在住宅交易市場的研究上，大多數的研究主要專注在探討住宅成交價格，鮮 少著墨於住宅交易數量上，甚至更少同時討論交易價格與交易數量的相互變化；
然而在經濟學的基礎上，供需法則確實存在，而價格與供需量也是市場上最重要 的資訊，所以探討房地產市場時不能只著重於交易價格的變化，應該連交易數量 一併探討，方可呈現房地產市場的真實交易變化狀況。
然而，在住宅市場中有許多不同種類的產品類型，這些產品類型中又可以區 分為透天、公寓、大樓與套房等，許多研究者在探討住宅房價時，通常只討論住 宅市場整體的價格，鮮少細分各個產品類型來探討其價量關係，因此本研究將針 對透天、公寓與大樓三種產品，分別探討其成交量與成交價之關係。
再者，經濟學中的交易市場上有供需法則產生的「價格機能」1，在住宅市 場上同樣存在「價格機能」，並且同樣有供給者及需求者在推動著此價格機能，
花敬群(1999)認為供需雙方的市場參予者分別為供給方的建商與一般售屋者，以 及需求方的投資需求者及消費需求者，然而市場上的任何供需變化實際上都是市 場參與者的行為結果。就供需的觀點來看，探討出來的結果也可能不一樣，若站
1 價格機能是由 Adam Smith（1776）國富論提出，係指在經濟體系中的參與者受到自利動機的
驅使，在自由市場上受到「看不見的手」（即是價格機）所引導將會使市場生產出正確的產品數 量和種類。
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在供給者的立場，價格對於供給者的影響較大，建商與一般售屋者可能會為了追 求交易價，進而造成市場上的供給量變多，因此會不斷的在價格上面追逐，臻而 造成數量上的變化，使得房地產市場上的價量關係呈現「價先量行」。
探討觀點若換成是需求者的話，需求者對於價格的影響較大，市場上的交易 價格較高，投資需求者及消費需求者因居高不下的交易價格，使得投資者與消費 者購買力下降，使得成交量減少，造成市場上供過於求，供給者為求出售，迫使 供給者不得不開始降低價格，然而價格降低，供給者也會開始減少供給量，進而 造成市場上的價量關係呈現為「量先價行」。根據目前台灣的住宅市場價量關係 的狀況來看，羅于婷（2010）的研究結果顯示，台北市的住宅市場價量關係呈現 為「量先價行」，乃是因為需求者中以投資客及房市話題較多所造成，需求面對 於價格的影響力較大，需求量增加使得可供給量減少，造成住宅市場交易價格上 升。
雖然探究的觀點不同，但最終房地產市場的交易均衡，仍究脫離不了經濟學 裡供需法則的市場均衡，本研究以不動產成交公報中的成交量及成交價，探討在 供需均衡條件之下，成交價與成交量的價量關係。本文與過去相關研究最大的不 同點在於從產品類型的角度去探討，可以藉由本研究發現目前住宅市場中不同產 品類型與其價量關係為何？，進而提供給供需雙方的市場參與者產品類型開發之 參考。
另外，房地產是經濟發展的一個重要指標，故在總體經濟狀態下，總體經濟 因子（總體經濟因子包括消費者物價指數、失業率、通貨膨脹率、基本款利率等）
對於房地產市場景氣可能有一定程度的影響，而房地產的價格及數量亦會影響目 前經濟發展的趨勢，更會反映出經濟景氣目前的現狀，隨著景氣循環的不同，房
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地產的價量關係也同樣有著不同的變化。由於房地產市場資訊並非完全透明化，
造成資訊的多元且混亂，再加上市場機制的調整速度較為緩慢無效率緣故，常會 導致分析者只針對一部分的現象，憑藉著自己的想法任意的去談論市場景氣。然 而，房地產市場運作如先前所說的有其一定程度的運作機制及理論基礎，對於現 有的景氣循環之研究文獻，大多僅以房價循環做為主要探討，另外也有針對交易 量或空屋率的循環進行觀察，其他還有許多結構式更為複雜的分析方法。總而言 之，景氣的反應為市場活動之規模及頻率的強度，基本上同樣仍脫離不了經濟學 上供給與需求的「價格機能」綜合之結果，主要反映在交易價與交易量這兩項變 數。價漲量增顯是為景氣之擴張，價跌量縮則代表景氣的衰退，如何以交易價及 交易量之關係來顯示景氣趨勢及其相對的位置，特別是常用於股票市場上分析的
「量先價行」是否同樣存在於房地產交易市場，這些都是房地產市場發展趨勢上 重要的判斷知識。故此本研究將會在聯立方程式模型中擺入景氣循環對策訊號分 數來加以討論，在景氣的影響下房地產交易市場的價量關係為何?可在價量關係 研究中發現，住宅市場在何種景氣狀態下，對應其可開發之產品類型，提供給住 宅市場之供給者，使其選擇拋售或惜售，至於對需求者則提供在住宅產品選擇上 價格變化上的差異。
二、研究目的
本研究之目的在於探討不同產品類型的住宅，透過時間序列模型討論各產品 類型之價量關係，並使用聯立方程模型納入總體經濟變數與景氣循環對策訊號分 數來探討景氣影響下各產品類型之價量關係。
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第二節 研究流程與架構
一、研究流程
為達成本研究前述的研究目的，本研究主要分成五個章節，第一章為緒論，
確定研究的目的與主題，並且說明本研究的研究動機與目的、研究流程與架構、
資料的來源與處理及研究限制。第二章為理論基礎與文獻回顧，透過文獻了解影 響價格及數量之主因、國內外學者對於房地產變動相關議題之研究成果，以及時 間序列分析方法相關之研究。第三章為研究方法，說明本研究所使用的計量方法 與研究模型，第四章為實證結果分析，分析各種住宅產品的價量關係之變動及對 實證結果給予分析討論。第五章為結論與建議，針對本研究之議題提出結果及其 建議。
二、研究架構
本研究之研究架構擬進行如下，詳見圖 1-1：
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圖 1-1 研究架構圖 研究動機
研究目的
理論基礎與文獻回顧 住宅次市場
及價量關係 文獻
住宅市場與總體 經濟關係文獻
研究主題 住宅市場各
產品類型之 價量關係
總體經濟變化與 住宅市場各產品 類型之價量關係
建立理論模型
單根檢定 共整合檢定 向量自我迴歸 因果關係檢定 聯立方程模型 研究方法
變異數分解 衝擊反應函數
實證結果分析討論
結論及建議
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第三節 資料來源及處理
本研究採用「台灣地區不動產交易中心成交公報」資料，原因有二，其一為 國內房價指數皆只有整體住宅市場的價格趨勢並無細分產品類型的房價指數，因 此選用成交公報中的價格資料之均價來作分析，第二為其住宅交易資料包含各住 宅次市場產品，是由各大房仲業彙整成交資料而成，資料完整度相較於其他住宅 資料穩定，因此本研究採用此種資料進行分析，並經由本研究整理分類為公寓、
大樓、透天等價量之季資料，由於套房類型之住宅相較於前三類產品較為特殊，
故本研究予以剔除不對其進行討論。
一、研究時間範圍與空間範圍
本研究所使用之變數資料，其住宅市場交易變數資料之空間範圍為台北市，
時間範圍為台北市 2006 年至 2011 年之住宅交易資料，經由本研究整理為季資料，
計 24 個觀察值。除住宅類型之變數資料外，總體經濟變數資料來源為行政院主 計處及中央銀行，為更進一步分析變數之間的相互關係，並配合房地產變數資料，
本研究將所有變數作時間頻率轉換，皆以季資料進行分析探討。
二、資料處理
本研究所使用之資料，除了消費者物價指數、平均加權放款利率、營造工程 物價指數、使用執照數、景氣對策信號分數外，其餘變數皆經過自然對數(Ln) 的轉換，以減低使用原始數據可能產生的變異數異質性問題。
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第四節 研究限制
本研究主要以住宅市場中各產品類型之價量來作為研究變數，探討其價量變 化之間的關聯性，惟由於房地產市場的產品異質性及市場資訊透明化不足，市場 上各記載房價、數量等資訊又可分為許多次市場，本研究又以供需均衡來探討房 地產市場價量關係，因此在使用的資料上採用次市場資料較為齊全的「台灣地區 不動產交易中心成交公報」，在價格上，本研究以各產品類型交易的平均價格作 為「價」的代表，數量上以各產品類型交易的每季的數量計算作為「量」，然而 此資料紀錄上並無法詳細記錄市場上所有的住宅交易，因此可能存在與住宅交易 市場實際情況有所誤差，僅能代表在住宅市場成交價量上的可能的狀況。
雖然房地產各產品類型之間可能會相互影響其價量關係，但本研究主要研究 在產品類型各自的單純價量關係，後續研究可以進一步研究產品類型之間的相互 關係。
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