住戶對住宅延壽課題之相關看法

本 節 將彙 整 住 戶 訪 談 之 結 果，欲 了解 住 戶 會 採 取何 種 方 式 （ 自 行 或 找 人 修 繕、換 屋、 住 戶 都 更 或其 他 方 式 ）來 面 對 自宅 使 用 上 各 種 劣 化 與需 求 改 變 之 問 題 ？ 以 及 對 於 一 個 住 宅 延 壽 系 統 ， 應 有 的 效 益 與 功 能 有 哪 些 期 待 ？ 藉此 了 解 使 用 者 對 於 住宅 未 來 規 畫 之 目 標 與系 統 應 具 備 之 特 性 為何 。

壹、對於自宅未來之規劃

本 研 究採 訪 之 住 宅 案 例，有部 分 為 個 人 住 戶 所 有亦 有 部 分 是 屬 於 住宅 的 管 理單 位 （ 國 宅、 公 營 事業 宿 舍 ） 所 管 轄 ， 而 管理 單 位 通 常 會 受 限於 組 織 的 規章 與 法 律 的 限 制（ 有配 合 的 修 繕 單 位 或 有住 宅 報 廢 的 年 限 規 定 等 ）。

1. 個 人 住 戶 之 未 來 規 劃 ： 對 於 個 人 住 戶 而 言 ， 有 三 成 受 訪 者 在 經 濟 許可 下 會 考 慮 採 取 換 屋 或 都 更 之 手 段 ， 根 本 地 解 決 眾 多 使 用 問 題 ； 另 外一 半 以 上 之 受 訪 者 則 因 為 都 更 過 程 太 麻 煩 、 換 屋 可 能 會 離 開 現 有 的 居住 環 境 ， 而 希 望 以 自 行 或 找 人 修 繕 為 主 要 手 段 。 在 經 濟 條 件 滿 足 之 前，

前 者 會與 後 者 一 樣 以 自 行 或找 人 修 繕 的 方 式 作 為解 決 問 題 之 手 段 。 2. 住 宅 管 理 單 位 之 未 來 規 劃 ： 在 住 宅 使 用 年 限 以 前 ， 管 理 單 位 多 有 相關

的 合 作 廠 商 或 部 門 以 解 決 平 時 的 整 建 需 求 ； 若 達 使 用 年 限 時 ， 原 則 上 會 傾 向 原 地 拆 除 並 興 建 新 住 宅 ， 而 會 依 照 部 門 經 費 是 否 充 足 來 決 定採 取 何 種應 對 措 施 。

貳、對於延壽系統之期待

整 體 而言 ， 各 住 戶 或 管 理 單位 對 於 延 壽 系 統 有 以下 四 點 之 期 待 ： 1. 系 統 投 入 與 效 益 的 經 濟 性 ： 個 人 住 戶 與 管 理 單 位 因 為 受 限 於 個 人 負擔

能 力 有 限 以 及 維 修 經 費 的 限 制 ， 普 遍 的 首 要 考 量 就 是 延 壽 系 統 在 投 入 金 額 與 能 達 到 的 延 壽 效 果 有 較 高 的 經 濟 效 益 ， 若 比 起 一 般 整 建 作 法 來 的 更 有 經 濟 效 益 ， 多 數 住 戶與 單 位 會 欣 然 接 受 系統 。

第三章 我國既有集合住宅劣化樣態與整建需求之現況調查與對策研擬

應用開放式建築延長既有集合住宅壽命之案例模擬與評估

第三章 我國既有集合住宅劣化樣態與整建需求之現況調查與對策研擬

4. 隔 間 牆

－ 廚 房、 廁 所 水 管 滲 漏 水 ，隔 間 牆 壁 癌 油 漆 剝 落 ； 5. 地 板 裝修 材

－ 地 板面 磚 拱 起 、 剝 落 、 破裂 ； 6. 天 花 板

－ 外 牆、 屋 頂 、 樓 版 漏 水 ，導 致 天 花 木 板 腐 爛 、油 漆 剝 落 ； 7. 廚 具 、衛 生 器 具 故 障

－ 瓦 斯爐 、 熱 水 器 、 蓮 蓬 頭、 馬 桶 水 箱 水 龍 頭 故障 ；

整 體 而言 ， 既 有 集 合 住 宅 劣化 整 建 需 求 可 以 被 歸納 為 ： (1)違 法 需 求，

(2)增 設 電 梯 ， (3)傳 統 工 法 改 善 的 缺 失 問 題 ， 及 (4)開 放 建 築 工 法 適 用 的 問 題 等 四類 。

此 外，既 有 集 合 住 宅 生 命 週期 各 階 段 為 了 因 應 使用 者 需 求 變 遷 之 常見 住 宅 整建 有 （ 表 3-6） ：

1. 屋 頂

－ 增 設鐵 皮 棚 架 、 排 水 管 線、 及 洗 曬 衣 設 備 ； 2. 服 務 核梯 間

－ 增 設公 共 弱 電 線 路 與 服 務設 備 （ 網 路 、 有 線 電視 ） ；

－ 電 梯老 舊 換 新 3. 外 牆 ／陽 台

－ 陽 台外 推 （ 架 設 欄 杆 、 棚架 、 窗 戶 ） ；

－ 窗 戶外 架 設 鐵 窗 ／ 鐵 架 、花 台 、 棚 架

－ 外 牆增 設 廣 告 招 牌 、 曬 衣架 等 4. 隔 間 牆、 地 板 、 天 花

－ 更 改室 內 空 間 格 局 ；

－ 重 新裝 修 地 板 、 天 花

應用開放式建築延長既有集合住宅壽命之案例模擬與評估

第三章 我國既有集合住宅劣化樣態與整建需求之現況調查與對策研擬

應用開放式建築延長既有集合住宅壽命之案例模擬與評估

9. 電 信 設備 與 管 線

－ 外 牆面 上 佈 設 第 四 台 電 纜線 ；

－ 配 合室 內 裝 修 、 重 新 佈 設網 路 、 電 話 、 有 線 電視 纜 線

－ 安 裝室 內 外 監 視 器

最 後，對 於 未來 如 何 處 置 其住 宅，有 半 數 的 受 訪住 戶 表 示 在 經 濟 許 可 下 希 望換 屋 或 都 更 ； 其 餘 半數 則 希 望 自 行 或 找 人修 繕 ， 加 以 延 壽 、 續住 。 住 戶 對於 未 來 擬 研 發 之 住 宅整 建 延 壽 系 統 所 期 待與 關 注 的 部 分 有 ：

1. 系 統 投入 與 效 益 的 經 濟 性 2. 系 統 安裝 、 維 修 的 方 便 性

3. 住 戶 本身 與 其 他 所 有 權 人 對系 統 之 接 受 性 4. 欲 解 決常 見 之 漏 水 相 關 問 題

貳、既有集合住宅整建延壽之解決對策

截 至 民國 94 年 底， 我 國 既有 集 合 住 宅 的 存 量約 200 萬 戶 ； 其 中 有半 數 、 約 100 萬戶 屬 老 舊 建 物， 其 屋 齡 迄 今 已 經 超過 28 年 （ 圖 3-13） 。 面 對 目 前既 存 集 合 住 宅 屋 齡 與 數 量 分 佈 狀 態 、 劣 化樣 態 、 及 整 建 需 求 特 性 ， 吾 人 該如 何 進 行 整 建 延 壽 ？本 研 究 針 對 以 下 課 題， 提 出 因 應 之 解 決 對策 ： 1. 整 建 延 壽 對 象 ： 本 研 究 認 為 並 非 所 有 老 舊 既 存 集 合 住 宅 均 需 透 過 整 建

來 加 以 延 壽 ； 主 結 構 體 屋 況 尚 佳 或 太 差 者 ， 住 戶 無 整 建 延 壽 意 願 者，

地 點 佳、有 都 更 誘因、能吸 引 建 商 投 資重 建 者，就 無 需 投 注 營 建 資 源 、 進 行 整 建 延 壽 。 本 研 究 建 議 政 府 應 該 進 一 步 研 擬 各 項 評 估 機 制 ， 評 估 住 戶 整 建 延 壽 意 願 ， 評 估 既 有 集 合 住 宅 屋 況 、 及 開 發 商 對 其 之 都 更 重 建 投 資 意 願 ， 進 而 篩 選 出 值 得 整 建 延 壽 之 集 合 住 宅 對 象 。 本 研 究 初步 推 斷 ，既 存 集 合 住 宅 中 屋 齡 18~27 年者 、 約 72 萬戶 （ 圖 3-13） ， 當 時 的 營 建 技 術 尚 可 ， 屋 齡 不 算 太 老 ， 主 結 構 體 狀 況 尚 可 ， 但 是 管 線 可 能 陸 續出 現 問 題、亟 需 維 修整 建，將 可 能 是 潛 在的 住 宅 整 建 延 壽 對 象。

第三章 我國既有集合住宅劣化樣態與整建需求之現況調查與對策研擬

圖 3-13： 我 國 各 類 既 有 集 合 住 宅 不 同 屋 齡之 存 戶 數 量

（ 截 至民 國 94 年 底 ； 單 位： 宅 ）

(資 料 來 源 ： 林 元 興 、 梁 世 武 ， 2006； 本 研 究 整 理 )

2. 整 建 延 壽 目 標 ： 研 究 結 果 顯 示 我 國 建 築 物 生 命 週 期 之 平 均 使 用 年 限 不 到 30 年（陳 瑞 鈴、林 憲 德，2001），即 面 臨 拆除 的 命 運。而 我 國 住戶 購 屋、銀 行 決 定核 貸 年 限 時，是 以 住 宅 屋 齡 50 年 為 參 考 依 據。再 者 ， 日 本 為 了 達 成 永 續 建 築 的 目 標 ， 已 設 定 建 置 「 百 年 住 宅 」 的 目 標 。 綜 合 以 上 ， 本 研 究 認 為 我 國 政 府 在 永 續 建 築 、 節 省 營 建 資 源 的 長 程 目 標 下 ， 亦當 宣 示 我 國 住 宅 的 合理 目 標 壽 命 。 本 研 究 建 議 既 有 15~30 年 左 右 老 舊 集 合 住 宅 至 少 應 能 達到 住 宅 壽命 50 年 的 目標。而屋 齡 較 新（ 15 年 以 下 ）的既 存 集 合 住 宅 則可 以 住 宅 壽 命 50 年 以 上為 整 建 延 壽 目 標 。 3. 整 建 功 能 定 位 ： 本 研 究 認 為 任 一 住 宅 在 進 行 整 建 前 、 均 應 先 釐 清 其 功

能 或 評 估 其 實 質 效 益 ， 而 後 為 之 ； 而 這 也 將 是 本 研 究 研 發 整 建 延 壽系 統 時 之重 要 依 據 。 本 研 究 認為 進 行 住 宅 整 建 的 主要 功 能 有 以 下 幾 類 ：

－ 修 繕建 築 物 或 住 宅 單 元 之屋 況 與 安 全 性 （如 屋 頂 外 牆之 滲 漏 水、白 華 或 壁癌 等 支 架 體 修 繕 ， 或 給 排 水 管 線 漏 水 問 題等 填 充 體 修 繕 ） ；

－ 汰 舊換 新 設 備 或 管 線（ 如 衛 生 器具、給 排 水 管線；空 調 系 統 與 管 線）

－ 重 新裝 潢 ， 使 室 內 居 住 環境 煥 然 一 新 ；

－ 提 升空 間 使 用 彈 性 、 滿 足住 戶 多 樣 多 變 之 空 間需 求 ；

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