住宅改善消費行為特性分析

以台灣地區的現況而言，近 八 成 的 剛 搬 家 者 同 時 進行改 善，因此與典型遷移 理論以 為 完 成 遷 移 者 處 於 較 為 均 衡 狀態 的理論 觀點較 不一致，除了 遷移能以 調整區 位需求外， 藉由 住宅改 善 調 整 住宅品 質 是 調 整 居 住 需 求 的 重 要 途 徑 。 此 種 普 遍 應 用 的 調 整 策略， 意 涵 對 於 居 住 失 衡 的 住 戶 而 言 ， 藉 由 房 屋 裝 修 增 加 居 住 服 務 可 以 改 善 期 望 水 準 與 實 際 狀 況的差距。

也因為如此，搬家者會選擇一組住 宅服務較為接近但尚 不完 全符合需求的房子，作為一 個可以長期居住的起點並預 留未 來可 能 進行微 幅 調 整 。 換 言 之 ， 認 為 進 行 改善者可以在沒有 遷移成本的考 量下 調 整 以 減 輕不均 衡 ， 亦 即 搬 家 者 考 量 遷移 成本，僅有留 在原屋做住宅 投資改 善者則關 心改善 成本的區 分是不適當的。

然而，為何剛搬家階段的改 善需求如此普遍，並且支出 高 於 長 期 居 住 期 間 的 住宅維 護 ， 何 種 因 素 影 響 居 住 者 願 意 投 入每坪改善的支出高低。從改善者 行為 特 性來觀 察 ， 何 者 願 意投入較多的住宅改善花費。

在社會經濟特徵的變項中， 願意花費在每單位平均支出 多寡是否受到 不同 社 經 地 位 特 徵 影 響 ， 在 社 經 地 位 屬 性 變數 中，家庭所得影響顯著，且與支出 花費 呈現正向的 關係， 顯 示愈高所得者所得者傾向搬 家同時 改善的居 住調整 策略 。改 善 支 出高低 取決於屋 況品質的 差 異 ，當 購屋成本與 改善成 本

既有住宅裝修支出影響因素及管理探討 第三章 住宅改善消費模式

同 時 考 量 的 前 提 下 ， 較 低 所 者 是 否 傾 向 積 極 運 用 改 善 來 補 足，例 如 先 換 屋 轉 換 住宅區 位 條 件 ，寧願 購 買 屋 況 較 差 且 房 價較低的住宅 ， 再 支 出 較 多 的 改 善 花 費 以 達 成 需 求 均 衡 ， 此 假設並沒有得到明確的證實。至於 房價的影 響顯著 ，顯示較 高 的 住 宅 改 善 投 入 普 遍 出 現 在 購 屋 財 務 較 為 優 勢 的 剛 搬 家 者 ， 有 能力且 願 意 購 買 高 價 住宅者 ， 也 傾 向 投 入 較 多 金 額在 住宅改善上。

另一方面，所得較高者花費 較多的改善支出，則是與消 費行為 偏 好 有 關 ， 高 所 得 者 較 重 視 居住 品質提昇。 社經地 位 較高者願意付出較高價格委請專業 設計 師，仰賴專 業服務 的 程度顯 著 影 響 支 出 。 亦 即 ， 專業設計師依據居住者需求 量身 打造的服務形式，與居住者到賣場 選 購規格化 的產品 相比，

被 認 為 是更能 切合 表 達 居 住 者 社 會 階 層 形 式 的 表 徵 ， 並 且 經 由有效 率的專業管理 ，更具 有 資 產 保 值 效 果 ， 此 種 專 業 服 務 在 市場 的願 付價格較 高。 因此， 不 同社經特徵群體住宅 支出 投 入 具 有 明 顯 差異， 顯 示不 同社會群體的消費偏好及意 識的 特徵逐漸清晰，可確定的是某種社 經地位偏 向選擇 階層品味 或是大眾流行風格產品，已經形成市場價格的區隔。

此種區隔的形成，反映現實 社會中非正式包工部門廣泛 的 佔 據 住宅改 善 產 業 。 對 較 低 所 得 住戶 而言， 專業規劃設 計 服務 的 知能在產業 結構中不 具有 必要性 ，亦即住戶 在改善 的 過程中未必需要聘請專業設 計 師 ， 藉 由 宣 傳 媒 介 ，例如 室 內 設計裝潢雜誌，或是任憑包工提供 施工 的建議 即可滿足， 成 為 台 灣 地 區 特 殊 的 現 象 。 這 群 熱 情 的 住宅 改善者，並不 傾向 尋 求 專 業 服 務 者 ， 而 是樂於 投 注 在 設 計 層 次 的 DIY， 享 受 自

己做設計的樂趣，與國外普遍常見的自己動手作不同。

在購屋者財務與經濟 狀況 的 變數中 ， 換 屋 者 及 貸 款 成 數 比例影 響 顯 著 。 換 屋 者 較 首 次 購 屋 者 購 屋 能力為 佳 ， 至 於 較 高所得者可融資貸款成數亦較高，因此投入較多的改善支出。

其次，哪些住 宅較 有 機 會 獲 得 品 質 提 昇 ？ 住宅屬性中代 表屋況 良莠程 度的 屋 齡 因 素 影 響 顯 著 ， 屋 齡 愈 高 者 投 入 的 改 善 費 用 愈 高 ， 是 因 為 高 屋 齡 的 較 低 價 格 ， 有利於 購 屋 者 以 較 低取得成本後再進行 改 善 。 高 屋 齡 住宅多 位 於都 市發展較早 期地區，儘管屋況逐漸衰頹，但因 位 於區位 條件較為成 熟地 區 ， 仍比新興發 展地區的 新建住 宅 能 以吸引遷移 人口進 住，

並 且 願 意 投 入 改 善 支 出 ， 這 使 得 透 過 住宅 改 善 促 使都市 老舊 地 區 的 居 住 階 層 及 住 宅 品 質 流 動 成 為 可 能 。 在 區 位 因 素 方 面，研究設定以是否位於臺 北市 當 作 區 位 變數， 然 而 結 果 顯 示對於住宅改善支出影響不明顯。

有關市場外在因素的影響， 當住戶預期近期房價上漲，

強化了 對 於 擁 有 資 產 未來資 本利得 增 加 的 想 像 ， 因 此 更 為樂 意增加支出。

此 外 ， 由年齡 所 表 徵 的不同 世 代 消 費 價 值 的 差 異 ，影響 並不顯 著 。 具 有兩方 面 的 意 義 ， 住 戶 成 員 年齡增加伴 隨著需 求複雜度增加，是促使調整行為持續衍生的重要原因；此外，

則 是 人 口年齡結構的 行為特徵差異 ，特別是關注新世代消費 觀點，在住宅改善消費方面有何不同。在之前的研究假設中，

年輕 家 計 主 改 善 投 入 較 低 ， 中 高 年 齡的家 計主多 處於家庭生 命 週 期 的 中 末 段 ， 接 近 子 女 漸 漸 離 家 的 空 巢 期 或 是 老 年 家 庭，並且財富 累積及財務能 力較 佳 ， 轉 向 投 資 自 己 的 居 住 空

既有住宅裝修支出影響因素及管理探討 第三章 住宅改善消費模式

間 品 質 ，是 否中高齡 居住 者的消費 成長潛 力較 大。然 而研究 結果並無法得到支持。

人口及所得變動是誘發居住 需求變動的重要因素，然而 此內 生 因素對於改 善支出影 響並 不 顯 著。原因在 於人口 規模 變動直接引發遷移動機，已藉由換 屋 增減面積為 主要調 整方 式。

過 去 ， 住 宅 相 關 研 究 領 域 鮮 少 對 於 住 宅 改 善 議 題 作 討 論，對於住宅市場需求量的估計多專注在新建住宅部門，重 視量的討論過於住宅品質的探討。然而台灣地區歷經房地產 市場價格泡沫化之後，普遍購屋者的自住傾向較高，對於住 宅投資需求則大為減少；新建住宅數量逐漸減少，也促進非 新建住宅的交易換手。

另一方面，居住者意圖追求更好的居住品質意識的盟發 及 實 行 ， 促 使 不 斷 調 整 其 居 住 服 務 投 入 品 質 改 善 的 投 資 增 加，形成居住環境改善的作用機制。原因在於社會變遷過程 中改變了居住者對於生活方式的期望，家人行為互動模式常 與個人隱私的要求產生牴觸，以及複合空間使用的要求賦予 空間更為豐富的意義。例如原本製作例常三餐的廚房必須兼 有提供主婦閱讀的空間，接待客人為主的正式客廳必須兼有 家庭視聽室的休閒功能，兒童房能否在白天成為祖父母打牌 的娛樂室，或是在工作陽台一隅能夠佈置一個景觀造景，彌 補都市生活的單調乏味等等。這些渴望多一個房間或是可隨 意轉換用途的空間需求，皆必須透過住宅改善來達成。

總之，住宅改善成為一種普同的生活方式，不同社會階 層者對於改善的期望或許有不同，但是在消費意識及偏好方

面明顯區隔，住戶的所得及經濟財務狀況，加上屋齡高低成 為影響支出的重要因素，並且對於房價上漲的預期強化增加 支出的意願，增添其更具有消費行為的特徵。

既有住宅裝修支出影響因素及管理探討 第四章 國外裝修管理資訊探討