既有住宅裝修支出影響因素及管理探討
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(2) 第一節 既有住宅裝修市場規模及產業特徵.......... 65 第二節 國外性能檢查與市場裝修資訊建置之適用性.. 66 第三節 社區裝潢施工管理案例 ................... 71 第四節 制度面及資訊面之修正建議 ............... 78 第五節 後續研究方向及建議 ..................... 87 參考文獻.......................................... 91. 117.
(3) 表. 次. 表 1-1 台北市已登記建物房屋屋齡統計表‧‧‧‧‧01 表 1-2 已經購屋者及搜尋購屋者購屋動機類型‧‧‧03 表 1-3 台灣地區/台北市歷年買賣契稅件數‧‧‧‧‧03 表 1-4 住戶搬家同時改善項目類型‧‧‧‧‧‧‧‧06 表 1-5 剛搬家住戶改善的動機‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧06 表 2-1 各縣市完成購屋遷移者問卷回覆情形‧‧‧‧14 表 2-2 各調查縣市預期購屋遷移者問卷回覆情形‧‧15 表 3-1 模型變數與說明‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧33 表 3-2 迴歸方程式採異常點估計後結果‧‧‧‧‧‧34 表 4-1 新舊住宅性能表示項目表‧‧‧‧‧‧‧‧‧52 表 5-1 住宅改善者特性分類表‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧79 表 5-2 住戶裝修管道來源比例‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧81. 118.
(4) 圖. 次. 圖 4-1 日本住宅性能表示制度架構說明‧‧‧‧‧‧41 圖 4-2 日本住宅性能表示標章‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧42 圖 4-3 日本住宅性能表示制度應用機制‧‧‧‧‧‧43 圖 4-4 日本住宅性能表示制度申請流程‧‧‧‧‧‧46 圖 4-5 單戶建築物之住宅中所需檢查部位示意圖‧‧49 圖 4-6 共同住宅所需檢查部位示意圖‧‧‧‧‧‧‧50 圖 4-7 日本住宅性能表示項目示意圖‧‧‧‧‧‧‧51 圖 5-1 住宅改善規模及專業服務程度分類‧‧‧‧‧80. 119.
(5) 摘. 要. 關鍵詞：既有住宅、住宅裝修、改善支出 一、研究緣起 台灣地區住宅市場中新建住宅減少，既有住宅屋齡漸 增 。 以 台北市 為例，依據台 北市政府地政處民國九十一 年六 月「台 北市 已 登 記 建 物 房 屋屋齡統計表」，台 北 市各地政事 務 所 已 辦理登 記 的 建 物 房屋屋齡在 16 年以上的房屋比例 高 達 69.2%，而 5 年以內的新成屋則僅有 8.3%。另依據內政部 建築研究所九十二年 調 查 已經購屋者及搜尋購屋者購屋動機 類型 ， 有 九 成 以 上 的 購 屋 民 眾 非 以 預 售 屋 為 第 一 考量， 換 購 既有住 宅的 意 願 普 遍 。 另 民 國 八 十 九年行 政院主計處戶口及 住宅普查顯示，住戶住進現宅的時間超過 10 年之比率達六成 七，其中有近二成的住戶住進現宅達 21 年以上。 顯示不論是換屋遷移或是長期居住期間，對於既有住宅 裝修改善的需求皆不 宜忽略 。依據 行政院主計處家庭收支調 查報告民國八十八至九十年 間住戶的住宅 改善花費總額約為 1,574 億元，若包含家具及家庭設備費則總額高達 4,020 億 元，相較於同期三年 內 完 成 之 新 建 住宅(19.6 萬戶建築使用 執照)之全部工程造價 2,073 億元，顯示住宅裝修支出花費接 近甚至高於新建住宅投資總值。 二、研究方法及過程 本研究定義之既有住宅，指現存於住宅存量市場中的非 新建住宅；對於住宅裝修的定義方面，僅針對換屋者在剛搬.
(6) 家階段的裝修行為。在改善的空間範圍界定方面,現階段仍以 住戶專有部份室內各項設施之改善為研究範圍。支出計算以 固著於住宅本身佔主要部分，不含家具替換等必要性消費項 目。 研究方法概分為研究實證以及實務探討兩方面。首先， 實證研究旨在探討影響住戶裝修投入支出的因素，試圖釐清 民眾對於住宅裝修的偏好及行為特徵，國內裝修相關產業之 運作特性，作為研擬實務執行方向的認知基礎。 之後則是探討國外裝修管理及資訊建立方向，以日本舊 式 住 宅 性 能 表 示 制 度 ， 以 及 美 國 普 查 局 （ U.S. Census Bureau） 住宅改善及修 理支 出 消 費 調 查 方 法 架 構 ， 探 討 應 用 於 我 國 之 適 用 性 。 並 從 社 區 管理的 觀 點 ， 分 析 國 內 相 關 法令 制度面 對 於 住 戶 提 昇 居 住 品質的需 求有何影響；最後，研提 現階段住戶裝修行為管理機制之方向。 三、研究發現 依據本研究建立之剛搬家者住宅改善支出影響多元迴歸 模 式 ， 結 果 顯 示 ， 在 社 經 地 位 屬 性 變數中 ， 家 庭 所 得 、 房 價 及 委 請 專 業 設 計 師 者 變數影 響 顯 著 ， 且 與 支 出 花 費 呈 現 正 向 的關係 ， 顯 示 愈 高 所 得 者所得者，有能力 且願意購買高價住 宅者 ， 委 請 專 業 設 計 師 的 住 戶 ， 傾 向 投 入 較 多金 額在住 宅改 善上。在購屋者財務與經濟 狀況 的 變數中 ， 換 屋 者 及 貸 款 成 數比例 影 響 顯 著 ， 顯 示 換 屋 者 較 首 次 購 屋 者 購 屋 能力為 佳 ， 貸款成 數較高者有較佳的融資條件 ，投入較多的裝修支出。 其 次 ， 住宅屬性中代表屋況 良莠程 度的屋齡因素影響顯著，.
(7) 屋齡愈高者投入的改善費用愈高。 並且市場外在因素方面， 當住戶預期近期房價上漲，更為樂意增加裝修支出。 並且，依據行政院經建會持續進行之購屋需求調查資 料，若 僅 計 算 台北市 換 屋遷移住戶的裝修支出，估計臺 北市 每年裝修支出金額約為 515 億元，且將隨著房地產景氣上升 而提高。 再者，借鏡國外裝修檢查及資訊管理機制，可供我國參 考之處分成幾方面： （一）日本舊有裝修後住宅性能檢查制度的特色，在於建 立 一套完整的住宅品質管制及糾紛處理機制，並且包括 新建住宅及既有住宅。經國土交通大臣所指定之住宅 性能評價機關，以較易理解之方式表達制定「住宅性 能表示制度」 ，以協助民眾在買賣房屋時，能安心辨別 市場優質住宅產品。萬一引起紛爭，也有指定住宅紛 爭處理機關，實有其可參考之處。此種結合市場需求 的動力，是促使此項制度獲得支持推動的關鍵。 （二）美國普查局（U.S. Census Bureau）針對住戶在住 宅 改善及修理支出消費調查，將住戶住宅裝修支出明確 定義，以及針對受訪住戶連續五季的追蹤調查方法， 能夠掌握並預測不同裝修業別一年左右的市場需求， 提供業界具體資訊，以調節生產供需。是值得參考的 作法。 （三）我國現行法令制度雖已完備，但室內裝修是屬於民眾 自發式的行為，市場非正式包工模式普遍，以及精打 細算的心態，使得管理制度無法落實。因此，政策推.
(8) 動應採循序漸進方式，宣導民眾重視住宅裝修維護之 柔性管理，建立住宅資產自我管理的觀念，加強宣導 民眾對於正確之裝修行為認知及規範。在現行公寓大 廈相關管理制度的基礎下，強化管理委員會對於裝修 活動之監督功能，以及推動獎勵補助。並現行政府部 門調查架構下擴充裝修市場資訊，作為政策研究基礎。 四、主要建議事項 本研究擬提出制度面及資訊面建議。 （一）制度面 現行建築物室內裝修管理條例之裝修業執業許可制度， 尚無法完全規範非正式部門 之 產 業 活 動 。 宜 針 對 現行公 寓 大 廈 相 關 管理制 度的 基 礎 下 ， 強 化 管 委 會 對 於 裝 修 活 動 之 主 動 監督功能。。 1.建 議 於 室 內 裝 修 管 理 辦 法 第 二 十 條 ， 申 請 室 內 裝 修 審 核 時，應檢附下列圖說文件，加註「需經住戶管理委 員 會 及 管理服務人同意查核相關書圖」。 2.建議於建築物室內裝修管理辦法第十九條，加註「於施工 前應經過管委會備案」。 3.提昇公寓大廈規約之管理功能，建議增訂社區裝潢施工管 理辦法，住戶（租屋者或自有者）裝修，須通知管委會及 管理服務人，並應繳交裝潢履約保證金，以有效管理裝 修 過程中之社區品質、廢棄物處理、及不良施工損害賠償等。 4.社區裝修案件管理績效列入優良公寓大廈管理社區評選事 項，以爭取地方政府積極補助獎勵，針對共用部分、約定.
(9) 共用部分之維持維護修繕費用。以及頒發性能維護獎章等。 （二）資訊面 為強化我國調查資訊整合，研析產業類別資訊供業界參 考。比較兩項國內長期辦理且較具規模的調查，分別是具有 產業供給面特性的「行政院主計處工商及服務業普查」，以 及具備需求面特性的「行政院主計處家庭收支調查」，二者 有關住宅裝修消費支出問項宜互為一致。比較後仍以行政 院 家庭收支調查架構較宜建立住宅裝修消費支出資訊。初步建 議修正如下： 建議修正如下： 1.於問卷三、住宅概況中增加「屋齡」問項。 2.六、經常性支出（七）家具及家庭設備（3）家庭耐久設備— 增加衛浴設備，以及無障礙設施問項。 3.六、經常性支出（七）家具及家庭設備（1）家具設備—修 正： (1)購買或修理家具—桌椅、沙發、櫥櫃床等。 (2)室內擺飾—畫、雕刻、裝飾品 4.住宅裝修費調查內容架構，宜修正： (1)雇用勞務類型：室內設計廠商、自己動手做、家具設備 廠商、其他。 (2)裝修項目： （a）房屋主體： a.結構—樑柱、夾層、陽台 b.門窗、屋頂、牆面、地板.
(10) （b）電燈及電氣、自來水、瓦斯設備管線 （c）建材裝飾—訂做櫥櫃、油漆、粉刷、壁紙等 （d）庭園美化 （e）公共空間：樓電梯 （f）其他.
(11) ABSTRACT Keywords:. Existing. House,. Household. Renovation,. Expenditure Improvement. 1. Intention of Research In Taiwan, the growth rate of new houses is getting less, and all existing houses are become aged. As the data shows in 2002, 69.2 % of all legal houses in Taipei are over 16 years old, and only 8.3% of the houses are new in past five years. As another example of Buyer Investigation from Building Department in 2003, ninety percent of the home buyers were not looking for brand new house as their priority; existing houses became more popular. In addition, sixty-seven percent of the exiting houses have been used over ten years. In fact, within the sixty-seven percent, twenty percent are over twenty-one years. As the data illustrates, no matter if people are switching houses or staying in one place in a long period of time, it is very important to notice the demand for renovation. According to the Household Revenue and Expenditure Static from Directorate-General of Budge Accounting and Static Executive Yuan, the total expenditure for household renovation was about 157.4 billion dollars in between year 1999 to 2001, and about 402 billion dollars in which include new furniture and appliances. In the same period, the total construction fee for new buildings ( in total of 196 thousand given building.
(12) permit) in three years was 207.3 billion dollars. Obviously, in comparison, the investment in existing buildings is greater than the new houses. 2. Method and Procedures of Research In this research, "existing household" is indicated as the stocked house in the market, and “household renovation” is indicated as the renovation occurred when people switch houses. As the scope of the household renovation, it is still based on the needs of home improvement. Also, the “household renovation” is only including the physical part of the house; furniture and other basic consumptions are not included. The research is considered in both research positivism and practical investigation. First of all, the investigation is seeking the reasons of household improvement. It is trying to declare from both favorites and characteristic behaviors. Also, the characteristic of the operation in the household improvement business was studied as the basic reference of practical investigation. Secondly, the investigation is seeking for the references of renovation legislations and information data establishment by foreign countries. For instance, the performance of those old Japanese houses, and the methods of home improvement and repair expenditure survey from U.S. Census Bureau are very good examples. The consideration of applying both methods in Taiwan should also be investigated. Also, from a community point of view, it is important to analyze the effects of modifying the related legislations as to improvement of living quality. Finally, it is also important to propose a direction in.
(13) managing the action of household renovation as well. 3. Research Discovery According to the result of this research, it is clear that the numbers in family income, house price and hiring professional designer have great differences in between different social status. In fact, the amount of expenditure is also shown directly proportional. This indicates people who have higher income would be able and also tend to purchase house with higher price. However, people prefer to spend more on renovating an existing house. Further more, as varies in budgets in buyers, the possibility of switching houses and financing loan have a positive relationship. In fact, the data shows that more people have the ability to switch houses then those who are purchasing new houses. People who have successfully applied for financial loan have the potential to spend more in renovation. Additionally, household attribute is represents the condition of the house; the more age of the house, the more expenditure in renovation. On the other hand, most of the people are willing to spend more on renovation as increasing of the house price in the market. Also, according to House Purchase Demand Survey from Council for Economic Planning and Development of Executive Yuan, the estimated amount for moving renovation is 51.5 billion dollars in each year. In fact, it is also increasing as the market. Furthermore, by taking other countries’ renovation inspections and management could provide as guidelines as following: the inspection for a renovated old Japanese building, also for the new building, is concentrate on living.
(14) quality and system which dealing dispute issues. Consequently, it provides helpful information on the house environment for buyers. As another guideline from U.S. Census Bureau, the way they track the new home owner for surveying for continues five years is a great idea. However, the gathered information could be easy to manage, and also could be valuable information for forecast. Thus, the data could also provide for the building industry to accommodating the product circulation. 4. Research Suggestion In Taiwan, regulations for renovation seemed to be in a completed stage. However, execution of the law is still base on self-motivation in interior renovation industry; illegal constructors are over whelming in the market. Unfortunately, people rather spend less money then hiring a legal constructor. Consequently, law would not be executed. One way to precept the policy is by promoting in a sequential way. Undoubtedly, it is essential to teach home buyers to understand the importance of renovation, and also create the sense of self management. In another words, it is important to enhance people to a correct knowledge and behavior. Fortunately, as the System of Apartment Management, it has strengthened the power of committee of management to involve and supervise in renovation. The enhanced committee has the function to supervise the activities of renovation, and furthermore, it does promote the bounty in subsidy. In the meantime, it has extending information in marketing renovation under the structure of investigation in Executive Yuan of Republic of China, in regard of its policy in research base..
(15) 既有住宅裝修支出影響因素及管理探討. 第一章 緒論. 第一章 第一節. 緒論 研究緣起. 一、新建住宅減少、既有住宅屋齡漸增 依據內政部營建署民國八十八年公佈之住宅資訊統計彙報，台 北市屋齡屬性有較明顯老舊之現象，民國 82 年標準中古屋住宅屋齡 約為 11 年，民國 88 年第一季屋齡約為 15 年；台北縣民國 82 年標準 中古屋住宅屋齡約為 9 年，至民國 88 年屋齡約為 6 年；台中市民國 82 年標準中古屋住宅屋齡約為 2 年，至民國 88 年第一季屋齡約為 4 年；高雄市民國 82 年標準中古屋屋齡約為 5 年至 6 年。 新成屋與中古屋相較於新建預售屋最大的差別在於屋齡較長， 台灣地區各縣市之住宅單位屋齡狀況皆不同；再以資訊較為完整的台 北市為例，依據台北市政府地政處民國九十一年六月於網頁公佈的 「台北市已登記建物房屋屋齡統計表」 （詳表 1-1） ，台北市各地政事 務所已辦理登記的建物房屋戶數共 73 萬棟，屋齡在 16 年以上的房屋 比例高達 69.2%，其中 16-20 年屋齡的房屋佔 25.7%，21-25 年屋齡 的房屋佔 22.1%，兩者合計高達 47.8%；而 5 年以內的新成屋則僅有 8.3%。 二、非新建住宅換屋需求穩定增加 另一方面，住戶購買的是何種類型的房屋？有必要檢視換屋過 程中住宅存量市場的狀況，從同期已成交房屋類型來看（詳表 1-2）， 以新成屋佔 44%為主，中古屋佔 40%居次，5%為法銀拍屋，預售屋所 佔比例僅約 10%，新成屋及中古屋包含法銀拍屋總計約佔九成是市場 交易機會較高的標的；再觀察想要購屋住戶希望購買什麼類型的房 1.
(16) 子？從調查結果得知搜尋購屋住戶有 48%以新成屋為優先考量，42% 優先考慮購買中古屋，8%優先考慮購買法銀拍屋，只有 2%優先考慮 購買預售屋。有九成以上的購屋民眾可接受非全新的房子，對舊屋的 接受程度逐漸提高，舊屋房屋進入市場交易的機會並不低於預售屋。 有關非新建住宅交易的比重方面（詳表 1-3） ，民國 80 至 89 年 台灣地區買賣契稅件數共計約有四百三十餘萬筆，同期間新增自有住 宅住戶數僅約有近一百八十餘萬戶，新屋的交易比重約佔所有房屋交 易量的四成左右，推測約有六成以上的房屋交易是以中古屋為主。台 北市的情形更為明顯，自民國 80 至 89 年台北市買賣契稅件數共計約 有五十餘萬筆，同期新增自有住宅住戶數則增加了近六萬餘戶，新屋 1. 進入市場交易比重最高僅佔交易房屋數量的一成左右 ，推測約有近 九成的房屋交易是以中古屋為主。因此非新建住宅的交易機會並不低 於新建住宅單位。. 表 1-1.台北市已登記建物房屋屋齡統計表 行政區/ 屋齡 5 年以內 6-10 年 11-15 年 16-20 年. 21-25 年. 26-30 年 30 年以上. 北投區. 4,335. 7,440. 4,441. 13,801. 21,654. 14,961. 10,135. 士林區. 3,974. 5,447. 5,448. 20,020. 24,740. 15,207. 15,988. 大同區. 2,090. 3,552. 3,759. 6,878. 8,267. 5,935. 3,351. 中山區. 7,798. 9,240. 8,064. 24,981. 25,952. 14,346. 5,018. 松山區. 2,477. 4,524. 8,096. 17,214. 13,941. 7,571. 2,991. 內湖區. 14,049. 15,027. 10,927. 25,547. 18,513. 254. 685. 南港區. 3,611. 2,428. 2,158. 2,556. 501. 3,417. 911. 萬華區. 2,586. 2,615. 5,043. 12,664. 11,705. 13,633. 6,375. 中正區. 3,079. 3,582. 6,335. 9,157. 8,109. 4,559. 4,636. 大安區. 3,553. 5,116. 10,754. 29,882. 12,438. 2,983. 5,209. 信義區. 4,487. 7,257. 10,062. 13,154. 7,309. 8,064. 4,060. 文山區. 8,886. 16,591. 6,269. 11,838. 8,163. 2,463. 3,011. 1. 原因在於部份新屋成為建商餘屋而沒有真正進入交易市場。 2.
(17) 既有住宅裝修支出影響因素及管理探討. 第一章 緒論. 比例. 8.3%. 11.3%. 11.1%. 25.7%. 22.1%. 12.8%. 8.5%. 合計. 60,925. 82,819. 81,356. 187,692. 161,292. 93,393. 62,370. 總計. 829,847 住宅單位. 資料來源：台北市政府地政處民國 91 年 5 月公佈資訊. 表 1-2、已經購屋者及搜尋購屋者購屋動機類型 潛在的住宅存量. 現存之住宅存量. 類型. 其他. 樣本數. 12%. 0%. 924. 5%. 9%. 1%. 1755. 45%. 6%. 8%. 1%. 1407. 44%. 40%. 5%. 10%. 1%. ------. Q2. 49%. 41%. 8%. 2%. 0%. 1292. 搜尋購. Q3. 49%. 39%. 9%. 3%. 1%. 1235. 屋者. Q4. 45%. 45%. 8%. 2%. 1%. 1000. 平均. 48%. 42%. 8%. 2%. 1%. ------. 新成屋. 中古屋. 法銀拍. 預售屋. Q2. 49%. 35%. 5%. 已經購. Q3. 45%. 41%. 屋者. Q4. 40%. 平均. 購屋者屬性. 資料來源：內政部建築研究所 91 年「購屋動向調查」報告. 表 1-3、台灣地區/台北市歷年買賣契稅件數 年. 台灣地區. 台北市. 度. 買賣契稅. 新增住宅. 買賣契稅. 80. 313,644. 81. 353,372. 48,752. 82. 428,142. 43,083. 83. 522,076. 49,468. 84. 548,517. 54,762. 85. 498,696. 54,530. 86. 485,096. 55,820. 87. 432,555. 48,532. 88. 423,720. 55,099. 89. 369,187. 6,975,088. 51,773. 827,295. 總. 4,375,005. 增加. 510,45. 增加. 平. 437,501. 1,861,545. 51,045. 63,286. 5,113,543. 48,631. 說明：新增住宅數＝既有住宅存量＋核發使用執照數－拆除住宅數. 3. 新增住宅 764,009.
(18) 資料來源：內政部營建署中華民國台灣地區住宅資訊統計彙報（民國八十年至八十九年）. 三、住宅裝修市場規模廣大 近二十年來人口成長逐漸趨緩，人均居住面積提高且品質增加， 除了人口戶量規模增加滿足居住需要的改善之外，居住者對於居住價 值及品質的追求動機促使質量的同時提升，應是促使整體住宅品質向 上提升的主要部分。住戶不斷調整其居住服務而花費於品質改善的巨 大投資是可預期的，根據行政院主計處國富調查，截至民國八十九年 底家庭部門之房屋資產價值不含土地估計約為 4 兆元。儘管歷經每年 之折舊，事實上其品質卻逐年在提昇。若依本文估計以 2%折舊率卻 有 2.9%之品質提昇率，當居住服務單位價格不變，則每年居民實際 投入了 40,000 億*(0.02+0.029)=1,960 億在住宅之修繕與品質改良 上。這與民國八十八至九十年三年內完成之新建住宅計有 19.6 萬戶 使照面積之全部工程造價為 2,073 億(內政部營建署，2001：47)不相 上下。 從永續發展的觀點來看，儘量以改造舊屋來代替購租新屋，亦 未嘗不是好事。這使得拆除舊屋新建所導致的社會資源與能量耗費大 幅減少。這一塊為建商所忽略了的修繕營建活動，藉由居住者「自求 多福」式的構思計畫下，分散給了各類零星工匠、改善工程小廠、各 種建材、室內設計與設備供應商，在房地產之不景氣中支撐了就業。 最重要的，伴隨著國民所得的增長，這種修繕活動自然會回應居住調 適而不斷提昇居住品質與福利。 在政策面上，改善是被忽略的部份，台灣地區的高住宅自有率顯 示房屋多為私人所持有，居住者的改善行為及意識涉及都市整體環境 改善效果，都市更新政策雖有「整建」與「維修」二詞，但缺少配套 措施來推動，而長期而言，這兩項活動，才是台灣都市品質與風貌的 決定因素。老舊住宅改善改善及換購房屋，無論遷入新屋或舊屋住戶 投入之修繕費用，其就業與改善整體居住品質之效果不容輕忽。此 4.
(19) 既有住宅裝修支出影響因素及管理探討. 第一章 緒論. 外，政府之住宅補貼措施亦缺少對住宅修繕部分之關注，過去數年內 政府提撥了巨額之優惠利率貸款，雖然消除了部份餘屋，減輕了金融 體制之負擔，但其就業效果可能極有限，因為並未能刺激新屋之增 建，若以低利率鼓勵成屋之整建維修，補貼效果應可更為擴大。 四、台灣地區住戶換屋改善概況分析 依據內政部建築研究所台灣地區九十二年第三季購屋動向單次 2. 專項調查資料 ，台灣地區 81.6%的剛搬家購屋者會在購屋後進行住宅 改善，但僅有 23.2%市場搜尋的長期居住者曾在過去 10 年間進行裝 修，顯示住戶多以遷移搭配改善調整，並且在剛完成遷移階段仍然存 在明顯住宅改善需求。台灣地區低遷移率及高裝修比例並存的現象， 只觀察遷移調整有其不足。須從住宅改善需求的觀點擴充消費失衡行 為的完整解釋。 剛搬家階段住戶普遍且必要的住宅改善需求，成為調整居住服 務流量的重要途徑，此種兼有投資與消費目的的支出，在購屋剛搬家 階段扮演何種角色，過去甚少文獻討論。本文暫不從調整決策的觀點 區分改善與否的選擇，藉由改善消費支出高低，分析何種因素影響改 善投入程度，以解釋剛搬家者住宅改善行為的特徵。 其次，則是基於前述經驗實證的結果，分析現階段應解決之課 題，並進一步探討政策實務面應有之方向及做法。 此外，如表 1-4、表 1-5 所示，住戶改善的項目中僅有 7.6﹪家 具更替的消耗支出，有 92.4﹪的比例是屬於空間擴張及機能提升的 居住調整。並且從住戶改善的動機來看，除了 53.8%是為了基本房屋 修繕及增加空間之外，有 46.2%的改善者期望經由裝修提升居住品 質、展現個人生活品味及享受樂趣，顯示此種消費行為不僅受限於住 2. 剛搬家者部分針對銀行貸款客戶選點抽樣問卷調查，計抽樣 20 家銀行共 323 家分行，完成問卷 1,670 份，在 95%的信心水準下，抽樣誤差為正負 3.28%。預期遷移的長期居住者針對仲介店頭 選點進行問卷調查，完成問卷 1,124 份，有效問卷合計為 1,075 份。，在 95%的信心水準下，抽 樣誤差為正負 2.99%。 5.
(20) 宅屬性，也與居住者的特性及個人價值觀有關。 表 1-4、住戶搬家同時改善項目類型 改善意願 不改善 改善. 比. 例. 項目/比例. 18.4% 81.6% 空間擴張及機能提升改善項目 地板牆壁. 46.4%. 管線衛浴. 20.6%. 門窗更新. 10.1%. 陽台屋頂夾層增加面積. 6.8%. 更改隔間. 4.2%. 樑柱漏水修繕. 3.6%. 設置無障礙設備. 0.8%. 消耗式支出改善項目 購置家具. 7.6%. 合 計. 100%. 資料來源：本研究整理. 表 1-5、剛搬家住戶改善的動機 改善動機. 比. 例. 基本修繕及增加空間 房屋修理. 16.1%. 增加空間. 37.3%. 提昇品質及個人價值 提升品質. 40.2%. 展現品味. 5.2%. 享受樂趣. 0.9%. 合 計. 100%. 資料來源：本研究整理. 6.
(21) 既有住宅裝修支出影響因素及管理探討. 第二節. 第一章 緒論. 研究目的及預期成果. 以上資料顯示，不論是換屋遷移或是長期居住期間，對於既有住 宅裝修改善的需求皆不宜忽略。回顧政府部門相關之統計資料多依附 於家庭支出或住宅概況之部份問項，較不從居住調整觀點探討，因此 調查內容尚不足以了解住宅裝修行為模式。在研究應用方面文獻亦不 3. 多見，且多針對未遷移階段之一般居住期間探討 。目前政府部門對 於民眾住宅裝修資訊掌握仍為有限。現行相關法令制度雖已完備，但 無法完全落實，究其原因在於室內裝修是屬於民眾自發式的行為，市 場非正式包工模式普遍，以及民眾對於專業服務價值認知尚待加強， 使得室內裝修管理成效有限。因此，亟需掌握住戶裝修消費支出的行 為特性，以為政策方向參考。本研究目的，期能兼顧學術研究基礎及 實務應用意義，簡述如下： 一、 從住宅改善需求理論的觀點，擴充消費均衡行為的研究面向， 探討台灣地區剛搬遷階段高裝修比例的現象。 二、 探討剛搬遷階段住戶如何調整居住服務流量，藉由改善消費支 出費用高低，分析何種因素影響改善投入程度。 三、 基於前述經驗實證的結果，分析現階段應解決之課題，進一步 探討政策實務面應有之方向及做法。 四、 實證研究目的在探討影響住戶裝修投入支出的因素，試圖釐清 民眾對於住宅裝修的偏好及行為特徵，作為研擬實務執行方向 的認知基礎。. 3. 杜功仁（2002）初步分析國內住戶之住宅整建資訊，應用前述行政院主計處「八十四年人口及. 居住調查」之調查資料，進行單一年度橫斷面之住宅整建的統計交叉分析，包括民國 81 至 84 年間住戶整建比率，各類型住宅整建方式及支出費用，以及住宅整建市場消費支出規模計算等。 7.
(22) 8.
(23) 既有住宅裝修支出影響因素及管理探討. 第二章 第一節. 第二章 研究設計. 研究設計. 研究架構與方法. 一、既有住宅裝修的定義 本研究定義之既有住 宅， 指 現 存 於 住宅存 量市場中的非 新建住 宅， 亦 即 一 般 稱 之為中古屋或新成屋， 不 含預售屋部 分。其次，對於住宅 裝修的定義方面，僅針對換購住 宅 屋在 剛搬家階段的裝修行為。 依據以遷移為主要調整手段 的研究觀點，住戶是先決定 要否遷移，再決定遷移之後是否進 行改善；與主張居住服務 流量調整取向認為住 宅改善需求在居住過程中恆常存在的看 法，在 行為決策程序的分析上並無 衝突。但是對於剛搬家者 如何將遷移仍無法完成的需求，延 遲 或 持 續 至 搬 家 之 後 進行 調 整 ， 則 是 尚 待 研 究 補 足 的 部 分 。 為了釐 清 住宅 改善與遷移 調整之間的關係，首先必須定義住 宅改善定義及範圍，以檢 視是否某些經由遷移即應完成的項 目，在搬家之後仍需藉由 改善進行調整。 一 般 而 言 ， 住 戶 經 過 遷 移 決 策 之 後 選 擇 的 住宅屬性，應 足以反映大部分的調整需求，因此 伴隨在搬遷過程所需花費 的 家 具 支 出 應 予 以 排 除 。 這 與 美 國 普 查 局 （ U.S. Census Bureau） 定義住 宅裝修調查範圍之 精 神頗 為 一 致 ， 改 善 內 容 以房屋建築增修擴大、內部 更改等，或是固著於房屋內部項. 9.
(24) 目為主，可移動的家具則不 計入；支出目的則包括為了 保有 資產原貌進行 偶 發 的 維 護 和 修理， 或 是 增 加 該 資 產 的 價 值 的 1. 花費 。此外，Baker, K. and Kaul, B.（2002）則將改善內 容區分為取決於房屋特徵狀 況 的 基 本 維 護 整 修 ， 但不包 括 與 增建更 新；及因應住戶特徵改變， 以強化使用機能為主的任 2. 意式裝修 。 綜上所述，本研究觀點以為 ，由於台灣地區改善支出結 構 仍 以 固 著 於 住宅本 身 佔 主 要 部 分 ， 故 應 將 家 具 替 換 等 必 要 性消耗支出先予以區隔；其次則是 屬於空間擴張以及機能提 升 的 改 善 ， 包 括 增 擴 建 房 間 、 移 動 或更改 隔 間 、 增 加 面 積 ， 門窗管線更換、結構補強以及室內牆面地板的美化等。 此外，在改善的空間範圍界定方面,考量受訪民眾在填答 時不易 辨 別 何 種 區 域 應 屬 個 人 專 有 部 份 、 大樓共 有 部 份 ， 或 是 約 定 共 有 部 份 等 之 差異， 在 問 卷 設 計 上 並 無 未 加列查 訪 。. 1. 依 據 美 國 普 查 局 U.S. Census Bureau(2004)對 於 住 宅 裝 修 調 查 範 圍 的 定 義 及. 一 般 原 則，支 出 項 目 必 須 和 房 屋 或 建 築 有 長 久 接 連 性 或 固 定 相 接，因 此 , 當 支 出 為 修 護 或 替 換 家 庭 應 用 品 ,或 是 日 常 的 房 屋 或 生 活 消 費 都 不 列 入 。 此 外 支出種類分為「維護整修」或「建築改善」。「建築改善」進一步分為建 築部分增修、建築部分更換、及其他類建築改善。說明如後：維護與修理 支 出 指 偶 發 的 維 護 和 修 理 現 有 花 費，指 為 了 保 有 資 產 的 原 貌 , 而 非 對 資 產 額 外的投資, 維護包括塗漆、貼壁紙、地板磨光、家具清潔及調整等等。建築 改 善 的 費 用 為 一 種 投 資 花 費 , 也 就 是 增 加 該 資 產 的 價 值。房 屋 建 築 增 修 指 對 房 屋 做 實 際 的 擴 大 ,房 屋 建 築 更 換 包 含 在 建 築 物 內 部 所 做 的 更 改 或 改 善 , 及 在建築外圍進行的更新。 2. B a k e r , K . a n d K a u l , B .（ 2 0 0 2 ）則 依 據 改 善 動 機 及 目 的 ， 將 改 善 內 容 區 分 為. 住宅屬性以及住戶屬性兩類，亦即針對住宅狀況的基本維護整修，以及因 應住戶特徵改變的修繕；將裝修類型分為基本維護：例如房屋修理、更換 設備、屋頂、牆壁、暖氣、水管、電力系統、窗戶等；但強調這些項目取 決於房屋特徵狀況，不應與增建更新混為一談；其次則為任意之裝修：主 要與住戶特徵改變有關，例如為了強化使用機能等。 10.
(25) 既有住宅裝修支出影響因素及管理探討. 第二章 研究設計. 但 在 裝 修 內 容 問 項 上 ， 則 以 住宅專 有 部 份 之 室 內 各 項 設 施 為 主要研究範圍。因此，本文現階段 仍以住戶專有部份之改善 為研究範圍。 二、研究方法 本研究方法概分為經驗實證以及實務探討兩方面。首 先，實證研究目的在探討影響住戶 裝修投入支出的因素，試 圖釐清購屋搬家民眾對於住 宅裝 修 的 偏 好 及行為 特 徵 ， 國 內 裝 修 相 關 產 業 之 運 作 特 性 ， 作 為 研 擬 實 務 執行方 向 的 認 知 基 礎 ； 採 用 內 政 部 建 築 研 究 所 台 灣 地 區 九 十 二年第 三 季 購 屋 動 3. 向單次專項調查資料中 有關剛搬家者住宅裝修需求部份之 問卷進 行分 析 ， 先 是 分 析影響購屋剛搬家者住 宅 改善消費支 出的因素探討，並建 立剛搬家者住 宅改善支出影響多元迴歸 模式，找出影響住戶裝修投入花費 高低的相關因素，以釐清 現況問題重點。 之後則是參考國外提昇住宅品質的經驗及做法，以日本 舊式住 宅性能表示制 度為案 例，探討其適用性；並從社區管 理的觀點，分析國內相關法 令制度 面對於住戶提昇居住品質 的需求 有 何 影 響 。 最 後 ，研提現階段住戶裝修 行 為管理 機制 之方向。. 3. 剛 搬 家 者 部 分 針 對 銀 行 貸 款 客 戶 選 點 抽 樣 問 卷 調 查 ， 計 抽 樣 20 家 銀 行 共. 323 家 分 行 ， 完 成 問 卷 1,670 份 ， 在 95%的 信 心 水 準 下 ， 抽 樣 誤 差 為 正 負 3.28%。 預 期 遷 移 的 長 期 居 住 者 針 對 仲 介 店 頭 選 點 進 行 問 卷 調 查 ， 完 成 問 卷 1,124 份 ， 有 效 問 卷 合 計 為 1,075 份 。 ， 在 95%的 信 心 水 準 下 ， 抽 樣 誤 差 為 正 負 2.99%。 11.
(26) 第二節. 資料說明及樣本特性. 一、調查調查對象、時間、方法 依據前文提出之概念架構，整體而言，在居住生涯中的 任 何 階 段 皆 可 能 出 現 住宅裝 修 調 整 需 求 ， 為了補 足 過 去 相 關 調查忽略的遷移過程中之搬家裝修行為 4 調查，以及考量遷移 階段之裝修行 為 較 為 頻 繁，有裝修知受訪樣本較多應有助於 調查聚焦，因此本研究之問卷調查 對象係針對已經進入購屋 遷移決策過程中的住戶之家計負責 人為主。田野調查方式係 以內政部建築研究所九十二 年第三季購屋需求動向計畫，以 增列問項方式進行。 有關受訪對象定義方面，「完成購屋遷移者」是指已經 購屋並在銀行 辦理貸 款 的 住 戶 ； 「 預 期 購 屋 遷 移 者 」 是 指 在 仲介公司搜尋房屋的住戶。 調查調查對象、時間、方法 說明 如後： （一）調查對象 1.完成購屋遷移者：台灣銀行、台灣土地銀行、合作金庫 銀行、彰 化 商 業 銀 行、華 南 商 業 銀 行、第 一 商 業 銀 行 、 交通銀行、中國農民銀行、中國信託商業銀行、新竹國 際商業銀行、中央信託局、華僑商業銀行、安泰商業銀. 4. 國內住宅裝修調查並無完整之研究架構，且資料尚不完整。近年來居住調. 整及住宅改善相關調查僅有行政院主計處「八十四年人口及居住調查」， 但排除了搬家時之裝修，僅屬於一般居住期間之裝修需求，忽略了實際生 活經驗中常見的搬家裝修行為調查。 12.
(27) 既有住宅裝修支出影響因素及管理探討. 第二章 研究設計. 行、日盛國際商業銀行、萬泰商業銀行、聯邦商業銀行、 台南區中小企業銀行、中 興 商 業 銀 行、板 信 商 業 銀 行 、 華泰商業銀行等共 20 家本國銀行之核准辦理購屋貸款 的新貸款戶為主。 2.預期購屋遷移者：21 世紀房屋、力霸房屋、太平洋房 屋、中信房屋、北區房屋、永慶房屋、永慶不動產、住 商不動產等八家仲介公司，各分店的「帶看」或「上店」 顧客。為有意願購屋但尚未購屋者。 （二）實施期間 問卷調查期間由民國 92 年 9 月 1 日至 9 月 15 日止。 （三）調查方法 完成購屋遷移者方面則由銀行已核貸客戶填寫問卷；預期 購屋遷移者方面由到仲介公司看屋 並由房仲經紀人帶看房屋 的顧客 填 寫 問 卷 。 在 調 查 期間結束後，由各銀行 分行或 仲 介 公司分店匯總填寫完成之問卷，統一寄回。 二、問卷回收狀況與抽樣誤差 調查回收狀況如表 2-1(完成購屋遷移者)及表 2-2(預期購 屋遷移者)。本季調查計抽樣 20 家銀行共 323 家分行，完成問 卷 1,670 份，因有些購屋者並非於本季購屋，因此統計在本季 購屋的有效問卷僅為 893 份。承作分行回收率為 64.3%，平均 每家分行完成約 10.6 份問卷；完成購屋遷移者問卷在 95%的 信心水準下，抽樣誤差為正負 3.28%。. 13.
(28) 本季預期購屋遷移者問卷季抽樣 8 家仲介公司共 199 家 分店，完成問卷 1,124 份，有效問卷合計為 1,075 份。承作仲 介店頭回收率為 27.6%，平均每家仲介店頭完成約 20.4 份問 卷。預期購屋遷移者在 95%的信心水準下，抽樣誤差為正負 2.99%。 表 2-1、各縣市完成購屋遷移者問卷回覆情形(貸款購屋) 調查縣市 回覆份數 台北市 台北縣 桃園縣 新竹市 新竹縣 台中市 台中縣 高雄市 高雄縣 小計. 198 340 287 63 80 192 121 247 142 1,670. 有效樣本數 回覆分行數 106 187 163 34 42 108 63 126 64 893. 23 38 18 5 8 14 15 21 14 156. 5. 抽樣分行總 回覆分行比 平均每家分 數 例 行份數 34.3% 8.6 67 49.4% 8.9 77 42.9% 15.9 42 12 41.7% 12.6 9 88.9% 10.0 29 48.3% 13.7 28 53.6% 8.1 38 55.3% 11.8 21 66.7% 10.1 323 48.3% 10.7. （ 資 料 來 源 ： 摘 要 彙 整 自 內 政 部 建 築 研 究 所 ， 2003）. 5. 表 2-1 中 之 樣 本 數 及 分 行 /店 頭 數 皆 為 以 調 查 分 行 /店 頭 所 在 縣 市 為 統 計 分 類，而 報 告 書 內 文 分 析 則 以 購 屋 者 實 際 購 屋 / 第 一 優 先 購 屋 縣 市 為 統 計 分 類。 14.
(29) 既有住宅裝修支出影響因素及管理探討. 第二章 研究設計. 表 2-2、各調查縣市預期購屋遷移者問卷回覆情形 調查縣市 回覆份數 台北市 台北縣 桃園縣 新竹市 新竹縣 台中市 台中縣 高雄市 高雄縣 小計. 217 377 164 70 30 77 59 89 41 1,124. 有效樣本數 回覆店頭數 213 370 159 61 29 70 57 77 39 1,075. 9 18 8 4 1 5 3 5 2 55. 抽樣店頭總 回覆店頭比 平均每家分 數 例 店份數 42 21.4% 24.1 52 34.6% 20.9 36 22.2% 20.5 8 50.0% 17.5 8 12.5% 30.0 18 27.8% 15.4 10 30.0% 19.7 20 25.0% 17.8 5 40.0% 20.5 199 27.6% 20.4. （ 資 料 來 源 ： 摘 要 彙 整 自 內 政 部 建 築 研 究 所 ， 2003）. 三、無效樣本或缺失資料之處理 所 謂 缺 失 資 料 為 回 收 問 卷 中 個 別 問 項 有 未 填 寫 、 填 寫不 完整或填寫答案不合常理者。對於缺失資料的處理，本研究 有二種處理方式： （一）針對回答的邏 輯不合 常理的 問 卷 ， 認 為 問 卷 填 寫 人 應 為胡亂填寫，故問卷採全數剔除法(list-wise deletion)，而 不合常理的篩選標準及理由如下： 購屋單價：購屋單價小於 1 萬/坪或大於 100 萬/坪 者。購屋單價小於 1 萬及大於 100 萬在目前台灣地區 主要住宅市場皆非屬正常價格，因此判定該筆資料為 無效資料，同時此準則也包含未填購屋總價致使單價 為 0 的問卷，故單價合乎上述標準及將整份問卷列為 無效問卷。 15.
(30) （二）除上述狀況外，基於保全所有可用資訊及避免因全數 剔除方式使得樣本數過少而產生未知的統計偏誤，因 此 其 他 問 項 的 缺 失 資 料 採 用 逐 對 剔 除 法 (pair-wise deletion)處理，即就分析時用到的變數出現缺失值者進 行剔除，但保留缺失值以外的變項資料納入統計中。 關於無效樣本的處理，基本上若購屋區位不在本 案討論之九縣市內者，即視為無效樣本。而由於銀行 的回收問卷中，有部分問項反映受訪者並非於本季購 屋，研判可能基於單純借款需求而貸款。此外，由於 購屋行為過程中，從決定購屋、過戶到貸款，一般都 會有一段時間落差，且購買預售屋者可能在數年前即 已簽訂合約，因此本調查就以下條件進行有效樣本的 判定： 1.購屋時間在當季及前一季的樣本視為有效樣本。 2.購屋類型為預售屋，且購屋時間在三年以內者視為有 效樣本。. 16.
(31) 既有住宅裝修支出影響因素及管理探討. 第三章. 第三章 住宅改善消費模式. 購屋搬家者住宅改善消費行為模式. 第一節. 購屋搬家者住宅改善原因. 本節主要分成三部份，先是從居住調整經濟行為的脈 絡，釐清住宅 改 善 如 何 成 為 住宅需 求 研 究 的 重 要 議 題 ； 其 次 回顧居住調整 行為 選 擇 的 文獻，就決策 行 為部分已經完成何 種階段的討論 ， 提 出 可 能 的補充觀點；之後則是從探討影響 住宅改 善 消 費 偏 好 因 素 的 角 度，回顧與住 宅消費有關的文獻 如何聯 繫 上 對 住宅改 善行為 的 解 釋 ， 嘗 試 抽離出 較 具 意 義 的 影響變項，建 立解 釋 變數的 範 圍 架 構 ， 並 藉 以 鋪 陳 研 究 主 軸 之形成。 住戶在自身條件及其居住需求變動之間互動引發動態 調整行 為的討 論，主要依據效用 理 論詮釋住戶消費均衡水準 的消長狀況，應用於遷移選擇行為分析。大致有社會學取向. 1. 1. 遷移調整可視為一種社會行為，社會學者對於遷移原因的解釋立基於人口. 流 動 源 自 於 所 居 住 區 位 或 住 宅 的 推 動（ p u s h ）， 以 及 住 戶 對 新 居 住 地 點 的 拉 力（ p u l l ）雙 重 作 用 的 結 果，居 住 不 滿 意 衍 生 換 屋 壓 力 導 致 住 戶 遷 移。W o l p e r t （ 1966） 、 Speare（ 1974） 等 人 皆 指 出 住 戶 搬 家 決 策 取 決 於 居 住 不 滿 意 的 程 度 是 否 超 過 所 能 承 受 的 壓 力 「 門 檻 」 。 Wolpert（ 1966： 92-93） 認 為 住 戶 恆 處在壓力及限制之間，期望與所處社會及環境取得持續的和諧，當住宅地 點所受的壓力超過人們對住宅環境的忍受水準時，則不和諧感促使其尋找 新 的 居 住 地 點 ， 因 此 遷 移 決 策 是 因 應 環 境 壓 力 下 的 調 整 行 為 。 S p e a r e（ 1 9 7 4 ） 則 延 伸 前 述 研 究 定 義 的 壓 力 門 檻 模 型（ s t r e s s - t h r e s h o l d m o d e l ）概 念 ， 檢 視 居 民的居住滿意與否及遷移決策之間的關係，他認為每個家戶在特定居住地 點都會受到家戶特質､住宅特質､與當地社區的親近程度所限制，這些限 制 其 實 是 反 應 在 居 住 滿 意 水 準 上 ， 若 家 戶 表 現 出 不 滿 意 （ residence 17.
(32) 2. 的壓力門檻模型，以及居住消費失衡經濟模型 兩部分；前述 調整理 論建立 了住戶失衡的 狀態類 型，以及調整的方式包括 搬 家 、 改 善 、 或 是 忍 耐福利 損失。但是卻侷限於偏重以遷移 作為解決消費失衡主要目的，並且 大多認為住戶遷移之後即 可達成均衡，忽略住宅改善的調整功能。 然而近年來相關研究提出不同的見解，已將過去以遷移 為主要的衡量居住調整需求的觀點加以某種程度的修正。 Per-Anders Edin and Peter Englund（1991）首先反駁剛搬 家者處於均衡的觀點，質疑剛搬家 者正處於需求曲線上的看 法，藉 由 反 證 剛 遷 移 住 戶 未必處於均衡狀 態，指出搬家 不能 完 全 改 善 居 住 均 衡 ， 透 過 經 常 性 的 住宅改 善 ， 較 長 時 間 的 居 住者反而更能貼近均衡水準。 此外，相較於遷移，住宅改善是否為暫時取得短期消費. d i s s a t i s f a c t i o n ）的 情 形 時 將 會 考 慮 遷 移 ， 當 不 滿 意 程 度 累 積 超 過 家 戶 所 能 忍 受之門檻時，遷移的行為便會發生。 2. 搬 家 與 否 亦 是 一 種 複 雜 的 經 濟 決 策 行 為 ， Brummell（ 1979： 339-348） 以 居. 住 消 費 失 衡 （ Household Expenditure Disequilibrium Model） 概 念 分 析 住 戶 的 調整機制，假設住戶始終追求住宅消費的均衡為目標，當住戶剛搬遷到某 一住宅的時間點，當時的住宅效用與住宅效用相符故居住壓力易等於零， 表 示 達 到 最 適 消 費 水 準（ O p t i m a l c o n s u m p t i o n l e v e l s ）， 設 若 過 了 一 段 時 間 ， 住戶所得增加且預算線移動便產生新的效用曲線，開始產生不均衡，此時 住戶短期可能忍受福利的損失，或者減少其他物品的支出以住宅調整手段 提昇效用以彌補不均衡狀態，當累積壓力超過遷移門檻時則必須搬家以重 新 獲 致 均 衡 。 Weinberg（ 1979： 219、 226-229） 認 為 當 工 作 地 點 改 變 、 家 庭 規模改變、成員年齡增加及住宅市場外在因素會促使遷移行為發生，當住 戶處於均衡的分配狀態，則不會有遷移行為的發生，因此遷移是一種住宅 消費的調整。住戶選擇某特定區位表示他們依據所能獲得的市場資訊選擇 了 一 個 最 佳 的 居 住 地 點 ， 達 成 長 期 均 衡 的 分 配 （ long-run equilibrium distribution） ， 但 隨 著 主 客 觀 條 件 及 限 制 改 變 衝 擊 了 住 戶 的 短 期 均 衡 （ short-run equilibrium） ， 則 引 發 遷 移 動 機 。 18.
(33) 既有住宅裝修支出影響因素及管理探討. 第三章 住宅改善消費模式. 均 衡 的 過 渡 做 法 ， 以 及 較 無 效 率 的 次 要 選 擇 ？ Amanda Littlewood and Moira Munro（ 1997） 認 為 住 宅 消 費 特 徵 的 轉移是 不連續 的 發 生 ， 購 屋者從買 屋到下一次買屋之間的居 住 消 費 是 持 續 進行， 持 續累 積一段時間之後住宅 服務方能調 整向上躍升，藉由房屋改善增加的 居住服務可以改善期望水 準 與 實 際狀況 的 差 距 。 並 且 比 較 不 同住戶特徵的改善選擇後 發現， 不論搬 家 與 否 ， 進 行 房屋改善住戶之經濟特徵皆優於 不改 善 住 戶 。 因 此 認 為不應把搬家和改善 行為切 割來看 ， 住 戶是透過搬家及房屋改善二者併用的手段調整居住均衡。 一、剛搬家者是否需要住宅改善 如 同 多 數 研 究 觀 察 到 的 ， 將 研 究對 象 設 定 為 已 經 完 成 遷 移的剛搬家者之調整 行為 ， 成 為 同 時 分 析 遷 移 與 住宅改 善行 為特質的方法。然而文獻討 論住宅 改善在居住生涯中扮演的 角色，仍未獲得一致的看法。造成此種歧 異的結果，可能由 於居住調整選擇程序的差異 所致。回顧相關研究 行為模式的 實證模型設計，可歸納出兩 種分析觀點，即剛搬家者沒有改 善需求，以及剛搬家者有改善需求 。認為剛搬家者沒有改善 需求者，較強調遷移的調整功能， 搬家可以提升居住者的效 用極大化。認為剛搬家者有 改善需求者，則是認為住宅 改善 在居住過程中恆常存在，隨時彌補居住者消費失衡的差距。 二、剛搬家者沒有明顯的改善需求 首先，認為剛搬家者沒有改善需求者，普遍假設住戶的調 整 採 取 單 一 選 擇 模 式 。不論 在程序上住戶是先決定要不 要搬. 19.
(34) 家 、 然 後 決 定 要不要 改 善 的 分 階 段 決 策 順 序 ， 或 者 同 時 在 搬 家、改善、或忍耐之間作選擇，皆導致將遷移或 不遷移、以 及改善行為區分開來討論。 例如 Mendelsohn R.（1977）純粹住宅改善投資消費模式 將 遷 移 決 策 與 住宅改善選擇分開處 理， 僅 討論不 遷移的居住 者之住宅改善意願與花費。Galster（1987）則認為住戶是在 留在原屋、忍耐、或是改善之間作選擇，Potepan（1989）的 模式則是探討住戶在搬家或改善之間做選擇。此外 Montgomery（ 1992）建 立 的 住 戶 投 資 模 式 ， 則 認 為 住 戶 同 時 在搬家、改善、或忍耐之間作決策 。 假 設 住 戶 同 時 決 定 住宅 存量水 準 以 及 調 整 方 式 以 極 大化效用，擁屋者選擇住宅 存量 的投資水準之際，也同時選擇其調 整方式是要搬家或是在原 屋改善。住戶增加對現有存量的投資模式基本上有四種方 法：向下遷移、不做什麼改變、改善、向上遷移。 三、剛搬家者有明顯的改善需求 其次，認為住戶並非單一選擇而是採取遷移與裝修複選 模 式 者 ， 較 能 呼 應 Edin, P.A. and Englund, P（ 1991） 的 看法；如同 Littlewood A. and Munro M.（1997）基於質疑 住戶採取某種單一的調整策略未必能夠完全達成均衡的觀 點，經過觀察住戶實際的決策調整 行為後，認為 不應把搬家 和裝修 行為切 割來看 ， 住 戶 是 透 過 搬 家 及 房 屋 裝 修 二 者 併 用 的手段調整居住均衡。及 N.H.Seek（1983）居住調整是兩部 分決策的結果，首先住戶決定調整 居住消費，之後在遷移以 及房屋改善之間作選擇，或者結合 兩者，前者是由於期望水. 20.
(35) 既有住宅裝修支出影響因素及管理探討. 第三章 住宅改善消費模式. 準及實際改善水準之間的不 相符所產生的結果，後者則是視 調整策略的成本及效益而定。因此住戶的做法有三種：搬家、 原屋裝修，或是換屋兼同時裝修。 前 述 對 於 遷 移 － 改 善 調 整 決 策行為的分析，過於強調遷 移調整 均 衡 的 功 能 ， 並 且將搬家與改善行 為 區 隔 ，連帶 的 限 制 住 戶 決 策 的 程 序 選 擇 ， 減 弱了住 宅改善被進一步討 論 的可 能，也與實際的運作狀況有出入。 依據嚴格的居住消費失衡理 論定義，每一次經由遷移調 整 均 衡 後 即 是 消 費 失 衡 的 開 始 ， 住 戶若非 完 成 遷 移 者 卽 是 未 來的 遷 移 者 。 然 而 ， 台 灣 地 區 低 遷 移率及 高 裝 修 比例並 存 的 現象，只觀察遷移調整有其 不足，須從住 宅改善需求的觀點 擴充消費失衡行為的完整解釋。 其次，由於台灣地區的剛搬家裝修情形十分普遍，本文 基本上較同意後者的觀點， 不論遷 移 與 否 ， 在 一 般 居 住 期 間 或是剛搬家時，改善需求恆常出現 在居住生涯中，成為隨時 補足消費 均 衡 的 手 段 。 與國外經驗較為不 同，台灣地區的住 戶普遍是以購屋的方式達成搬家的 目的，亦即完成遷移的剛 搬家者，也同時經過 了購屋消費的選擇過程，剛搬家者均衡 與否的討論，必須加上住宅消費支出的概念。. 21.
(36) 第二節. 影響購屋搬家者住宅改善支出因素. 基於前述分析，住宅 改善是住戶經常性的彌補消費均衡 的方式，以追求住宅 需 求效用的最大化，但在剛搬家階段成 為調整居住均衡的重要手段。此種 兼有投資與消費目的的支 出，在購屋剛搬家階段扮演何種角 色，何種因素影響改善投 入程度 ， 有 必 要 從 剛 搬 家 者 的 改 善 消 費 支 出金額 高 低 ， 以 釐 清此階段行為特徵。 從進入購屋市場搜尋的預期 遷移階段到完成遷移階段， 影響改善支出的因素包括住戶社會經濟屬性及住宅屬性之 外 ； 所 得 及 人 口 規 模 變 動 誘 發 住 戶 進行調 整 的 需 求 強 弱 ， 以 及 住 戶 本 身 對 於 改 善 消 費 的 文 化 價 值 觀 的 差異， 影 響 投 入 改 善的花 費 ； 最 後 則 必 須 加 進外在的市場因素，例 如對購屋價 格的預期等。 一、社經地位特徵 有關住宅研究領域對於住宅作為一種社會經濟地位 （social economic status, SES）表徵的討論，如 Saunders 3. （1990）、李健正（1993）、Sullivan（1989）等研究 ；在. 3. Saunders（ 1990， 324-330） 認 為 在 英 國 ， 擁 有 房 屋 可 視 為 是 一 種 有 效 的 資. 源累積工具，某些群體所處的住宅階級未必對應於其自身所屬的職業階 級，住 宅 階 級 的 形 成 將 使 傳 統 的 社 會 階 層 理 論 較 不 具 解 釋 力。李 健 正（ 1 9 9 3 ） 分析香港社會住宅問題，指出若以消費行為所構成的社會縱向分部來分 析 ， 則 擁 有 房 屋 將 是 構 成 「 階 級 化 」 的 分 野 。 Sullivan（ 1989） 檢 視 住 宅 區 位和其它消費部門的區位如何產生的「過程」，是一種透過住宅為管道聯 22.
(37) 既有住宅裝修支出影響因素及管理探討. 第三章 住宅改善消費模式. 國內則較關切 都市 空 間 分 化 現 象 的 頗 析 ， 如林瑞 穗(1980)、 周 素 卿 及 詹 麗 芬 (1994)、陳 小 紅 (1992)等 。 然 而 前 述 文 獻 多 偏 重 在 「 擁 有 住宅」而非「投入住 宅改善 行為」的探討；亦 即住宅 選擇反映擁有者之社經特性 上較被著墨較多，但居住 者的住宅改善行為與社經屬性之間關係的探討則極為缺乏。 回 顧 台 灣 的 經 驗 研 究 ， 藉 由 住宅切 入社會階層特徵的觀 察 多 集 中 於 空 間 區 位 分 化 的 討論， 其 中 從 住宅特徵中抽 離出 具有代表社經意涵的要項，則略有不同。林瑞穗(1980:9-10) 以台北都會區三十二個市鄉鎮為範圍檢定 Shevky-Bell 社會 地區分析模型之效度 ， 採 取以「生活方式」代表的社經地位 及家庭生活變項，包括職業水準、教育程 度、 依 賴率和 男 性 失業率 等，高經濟地位地區之社經 特徵為從事較高等級職業 和受較高教育、以及較低的依賴 率 及失業 率。 周 素 卿 及 詹麗 芬 (1994)以 因 子 生 態 分 析 法 (factorial ecology)探 討 台 北 都會 區 社 會 空 間類型，則偏向從住 宅生產供給面的角 度 ，即 都市社會學派認為 都 市 空 間結構受到社會、政治與經濟過程 之形塑，以及 都市經 理人制約與操控住 宅 資源的分配下的結 果；必須從「供給面」住宅 發展特徵的供給面著手，由於中 心都市 地 價 高 昂 應 以 生 產 高 價 值 與 高 成 本 的 住 宅 產品為主， 故 設 定 高 社 經 階 層 之 「六樓 以上公寓」與低社經階層之「五 樓以下公寓」做為觀察不同特性的分野。此外，陳小紅(1992) 則 主 張 除了教 育 程度 、職業 年齡等項目，「所得」因素 更能 解釋住 宅區位分化現象。較之於前 述的幾篇文獻，該研究強. 結了社會經理人以及某種消費階層的關係，這個過程且受到階級區位、個 人的工作位階、所得、取得財務資源的途逕等影響。 23.
(38) 調 以 「 所 得 」 為切入 點 ， 同 時聯結 上 較 能 反 映 臺 灣 社 會 財 富 4. 分配的「住宅」 資產效果。從納稅戶、所得與持有不動產（包 含住宅 與 土 地 ） 間 關 係 做 比 較 ， 研 究 發 現 台北市 住宅區 位 階 層化現象已然形成。 此外， Hoang Huu Phe and Patrick Wakely（2000：9-11） 探討住 宅改善 行為對於住宅 社 區 社 會 均 衡 影 響 ， 建立了 完整 的住宅 改善範圍架構，包括住戶對 房屋的修繕維護，也擴及 連棟住 宅更新及街道 立面改善等。以越南河內市的經驗，驗 證社會階層與居住品質的替代關係作為住 宅區位 理論的 分 析 5. 基礎 。至於 Hoang Huu Phe（2002：484-485）則指出由於居 住意識 的發展，住宅 改善者的操作依目的可分成四種 類 型： 階層的引發者、階層模仿者、建築 結構改善者、以及基本居 住服務的修理 者，透過住宅 改善行 為 可 促 使都市 居 住 階 層 及 住宅品質的流動。 因 此 ， 住宅作 為 觀 察 社經階層的重要觀察指標， 不同社 經階層者對於擁有住 宅的 期 望 與 觀 點不同，當住 宅改善成為 維持或提昇住 宅資 產 價 值 之 手 段 ， 特 別 是 在 房 屋 換 手 的 過 程 中，改善者的 行為選擇應有 不同。研究選定所得水準、購屋 區位、及仰賴專業設計服務程度三項變數分析。 4. 依 據 行 政 院 主 計 處 ( 1 9 9 2 : 1 )《 中 華 民 國 8 1 年 台 灣 地 區 國 富 調 查 家 庭 部 門 資. 產 報 告 》 指 出 ， 台 灣 地 區 家 庭 各 類 資 產 以 房 地 產 現 值 達 59%為 最 高 。 5. Hoang Huu Phe and Patrick Wakely（ 2000） 觀 點 以 為 ， 居 住 地 區 的 改 變 反 映. 在住宅階層及居住品質兩方面，住宅階層是測量社會大眾心所嚮往的住宅 區位，例如健康、文化、宗教、環境品質，依照一套社會所賦予的價值體 系有關，與具體化的歷史狀況關係密切，階層定義可以被量化為「一單位 的居住服務」。居住品質則是指面積、房間數、儲藏室數量、以及能夠增 加品質、耐久性的結構技術等等。居住品質及社會階層應存有一種並存或 對應的關係。 24.
(39) 既有住宅裝修支出影響因素及管理探討. 第三章 住宅改善消費模式. 二、購屋財務及經濟屬性 擁有住宅權屬與否影響住宅改善偏好，由於住戶進行居 住 調 整 的 目 的 ，不論 是換屋遷移或是住宅 改 善 ， 除了調 整 住 宅需求的變動之外，另一個重要的 動 機 卽 是 維 持 或 增 加 住宅 資產的價值。有關住宅兼有投資與消費特性的討論，如 Smith、Rosen and Fallis（1988）等人曾指出，當住戶決定 購宅行 為的動機中， 不但 購 買了住 宅存量 在未來 所生產的各 期「住 宅服 務 」 ， 同 時 也 購 買了該 存量在 未來因 房 價 波 動 時 所含括的「住 宅財 富 」 投資。在台灣社會中，擁有「住 宅」 兼有提供住宅 服務流 量，並蘊含財富價值於其中的雙元特性 6. 也已經得到證實 。此外許坤榮（1992）從「住宅使用成本」 及「住宅權屬」的概念分析台北市 1981-1989 年住宅市場經 驗資料 及現金 流 量模 型 ，來 觀察自用住戶及租賃住戶關於住 宅投 資 報 酬 的 構 成 特 徵 ， 發 現若不 計住宅 資產交 易之稅後資 本利得 的 情 況 下 ， 經 由 租賃取得住 宅服 務 比 自 用 住宅在 經 濟 上有利 ，然而 若加入「住宅 資產交 易之稅後資本 利得」，則 自宅之使 用 成 本 反 較 租 賃 有 利。 因 此 ， 擁 有 自 有 住宅者 與 否 影響居住調整的偏好，住戶評估交 易之後的獲利 狀況，也同 時影響其如何作出換屋搬家或是住宅改善選擇。 另一方面，則以可運用資金多寡狀況，來衡量購屋者投入 住宅改善支出或者購屋支出之間的邊際替代程度；包括是否 為換屋者、此次購屋房價是否較上次增加、以及貸款金額 佔 購屋總價的比例成數三項指標。 6. 林 祖 嘉 、 林 素 菁（ 1 9 9 4 ）依 據 臺 灣 土 地 銀 行 1 9 8 9 - 1 9 9 2 年 的 房 貸 樣 本 資 料 估. 計 台 灣 地 區 自 用 住 宅 的 需 求，估 計 其 中 有 3 5 % 為 消 費 需 求，6 5 % 為 投 資 需 求。 25.
(40) 就購屋者來說，伴隨家庭生命週期轉換的以屋換屋者，由 於出售房屋所得可抑注於換購資金，應較首次購屋者有能 力 投注較多的住宅改善支出。由於台灣兩代繼承購屋的操作十 分普遍，購屋前住在父母或子女住宅者已得到代間資助，因 此在換屋族群中，之前居住在父母子女住宅者屬已經接受代 間資助者，可用資金應高於居住在自己及配偶住宅者 。 至 於 首次購屋者則是指之前是租屋或其他狀況者，資金較不寬裕。 至於貸款成數與購屋者的經濟狀況之間的關係，依據陳建 良、陳郁鶴（2000）研究發現，台灣地區擁屋且有貸款家庭 的所得水準並不比無貸款家庭為低，並且為了購買房屋的目 的下，具有較高的強迫儲蓄傾向，雖然表面上看來儲 蓄 水 準 較低，是因為必須負擔購屋的貸款支出所致。因此，貸款 金 額佔購屋總價的比例成數較高者，能夠投注於住宅改 善 花 費 就相對有限許多。另一方面，較具價值的高總價住宅被 期 望 達成的品質水準也較高，此種期望的品質仰賴專業提供服務 的機會也愈高。 三、住宅屬性 有關住 宅屬 性 方 面 ， 屋齡反映屋況品質，以及需要花費 改善支出額度 多 寡 。 此 外 ， 住宅改 善 是 居 住 期 間 經 常 性 的行 為，具有非獨 立事 件 之連續 式 選 擇 特 性 。 住宅之 前 有 無 改 善 呈現不 同 的 屋 況 水 準 ， 對 處 於 預 期 換 屋 階 段 的 住 戶來說 ，曾 經進行 房屋改善的搜尋者，意含之 前的改善調整仍然無法滿 足目前的需求，迫使其必須進入市 場搜尋，因此需要調整的 迫切性 較 高 。 但 剛 搬 家 的住戶原先 居住房屋有無裝修與搬家. 26.
(41) 既有住宅裝修支出影響因素及管理探討. 第三章 住宅改善消費模式. 後住宅改善較無關聯，因此只針對新遷入住宅的屬性作討論。 四、市場因素 有關市場變動與住宅 改 善 支 出 的 關 係 ， 住 戶 評 估 交易之 後的獲 利狀況 ， 也 同 時 影 響 其 如 何 作 出 換 屋 搬 家 或 是 住 宅改 善 決 策 。 因 此 必 須 把 預 期 遷 移 者 分 成兩個 階 段 ， 對 預 期 換 屋 遷移（但尚未完成）的住戶 而言，出售原有房屋的資本 利得 可 計 入 未來購 屋 的 資 本 ， 因 此 近 期 的 原 屋 改 善 行 為可以補償 一些折舊，並且期望藉此得 到回收，因此投入花費較為 精打 細算，房價的預期影響較小。至於 已經完成購屋的剛搬家者 而言，改善費用亦屬於住戶日常消 費支出的一部份，對房價 的預期是否會對支出偏好產生影響。依據薛立敏、李璧君 （1998）回顧民國 74 至 82 年間房價與家計單位儲蓄率的消 長關係，指出因房價上漲時擁屋者主觀認為資本 利得提高， 帶來某種 額 外 的 財 富 增 加幻覺，以 致於減少儲蓄，增加消費 支出。然而前文尚未針對住戶所屬 的居住階段作區分，對於 已經進入預期遷移的購屋者而言， 預 期 房 價 的 漲 或 跌 對 住宅 改善消費態度 的影響應有不 同。已經進入市場搜尋的潛在購 屋者，當預期房價上漲，會擔心追 不上 即 將 上 漲 的 房 價 ，寧 可先把大部份的資金 投 注 於 購 屋 ， 節省住 宅改善消費。至於 剛 剛 完 成 購 屋 的 搬 家 者 ， 預 期 房 價 未來上 漲 者 ， 會 覺 得 自 己 在尚未上漲之前買到划算的價格，則強化 了對於擁有資產未 來資本 利得增加的想像，因而願意 增加改善消費支出。至於 購屋目的影響，投資者購屋目的多 以出租或短期轉手之用， 改善費用較低，購屋自住者則願意投入較高的裝修費用。 27.
(42) 五、消費文化 不同年齡層的居住者呈現不同世代住宅消費文化價值 觀 ， 對 於 改 善 住宅的期望是 不同的。打造一個「家」具有增 進居住者自我價值滿足的意義，房屋改善 不只具有調整投資 及消費功能，亦滿足居住者對於家的期望、自我領域的展現、 以 及 符 合 自 我 價 值 實 現 的 社 會 意 義 。 Sounders （ 1990 ： 265-266，270-273）認 為 擁有 一 個「 家 」不 僅 是 磚 塊 和泥 巴 構成的房子而已，家對於任何一個居住者 都有其社會關係及 家庭情感維繫的特殊意義，家的外 在實質特徵是一組象徵， 足以向外人界定自我範圍及表達自己是誰，不只是一個位 置，而是能夠激起心 理共鳴及社會意義的地方。相較於租屋 者，擁屋者傾向將房子塑造家的自我認同，並且 樂於創造一 個可以自我放鬆、與家人團聚並且 是屬於自己的財產，他們 可以在此表達當作主人的自豪，居 住者對住家的投資得到的 回饋與是否擁有這棟房子有 關，自己買的房子感覺大不 同， 擁屋者通常比租屋者更為重視也更願意投入家的營造。 此種塑造自我價值的意圖雖然也融入了消費及投資目 的，但對於自我價值的展現更為重要。Munro, M. and Leather, P.（2000：514-518）在個案訪談中發現，當受訪者被問到改 善動機時 通 常 先 解 釋 是 因為房子某部份例 如窗戶朽壞不 得不 修理， 但 是若 再 詳 問 後來的 改 善 做 法 ， 卻 發 現 逐 漸 擴 大 到 全 部換新、上漆、修飾美化，甚至超 出窗戶所在的牆面範圍。 因此房屋的改善可以概分成滿足居 住 消 費 為 目 的 之 提 昇 住宅 服務流 量，例 如 改 善 住宅機 能 、 設 備 安 全 、 創 造 多 一 個 房 間 以接待親友等；其次是以投資為目 的之改善則會希望維持或 28.
(43) 既有住宅裝修支出影響因素及管理探討. 第三章 住宅改善消費模式. 創造資產價值以符合家庭階段性的 經濟特徵，包括某些無法 立即 回 饋 的 項 目例如 持 續 維 修 屋 頂 、 排 水 基 礎 設 施 維 護 等 ， 以增加房屋市場價值或符合長期投 資回收為目的。顯示人們 期望透過住宅 改善滿足對家庭私領 域的要求，同時展現自我 價值。 除此之外，住 宅改 善 是 否 漸 漸 區 隔 出不同階層的消費文 化 與 意 識 。 Madigan, R. and Munro, M（1996） 在 英 國 的 經 驗研究，認為詮釋居住者打造居家美化的 行動意義，已經從 傳統社會階層等級制 度下的家族「品味」象徵，細緻化的轉 換為個人「風格」的形成。前者認 為「家族」相關的嚴謹規 條及階層關係支配了 改善者，成為一種在家族意 識的操控及 壓力下 的 消 費 ，例如 體 面 、 尊 嚴 、 家 族 傳 統 等 ； 後 者 則 認 為 住宅改善行為已經轉變成較為民主化的消費導向模式，「家」 成 為 愉 快 及 創 造 的 資 源 ， 人 們更為 重 視 舒 適 、 交 誼 、 整 潔 、 7. 個人喜好及受歡迎等 。 雖 然 Madigan and Munro（ 1996） 的 看 法 以 為 ， 住 戶 對 於 室 內 空 間 樣 式 的 階 層 認 知 尚不清 晰 可 辯 ， 但 若 將居家改善 消費定義為某種生活方式，似乎是可以嘗試的處 理觀點。亦 即，不 同世代的人們對居住的要求形成 不 同的偏好方式，對 於居住品質的期望不 同 ， 願 意 投 入 的金額 亦不同 ， 因 此 藉 由. 7. M a d i g a n , R . a n d M u n r o , M（ 1 9 9 6 ）指 出 在 這 過 程 之 中 ， 先 是 家 的 設 施 內 容 改. 變了，現代生產技術革新使得家中陳設可以是為了生活休閒，而不只是為 了節省勞力的工作場所。其次是受到空間美化服務產業型態的影響，實用 經濟的大賣場通路展示各種型態混雜的設計商品，使得單一風格形成的可 能性減少。期望得到體面的定義，轉成在人際關係上的受歡迎，舒適、放 鬆，尤其關心客人和親戚的看法，遠比熱衷於何種形式的設計。 29.
(44) 觀察改善者的年齡及性別。另一方面，以專業服務管道區分， 意圖表達家族風格階層特徵 者 ， 仰 賴 專 業 設 計 的 程度較 高 ， 以專業設計師為主，花費較高；將 改善消費視為一種個人生 活方式者，則偏向家具廠商、非正式包工、或是 DIY。 六、人口規模與所得變動之誘發性需求 所得與人口是誘發衍生居住 遷移調整的重要因素，住戶 居住調整需求受限於 不同調整成本，影響 了整體住戶組成的 變化，因之家庭生命週期階段的分 類及類 型亦隨之改變。然 而是否同樣對於住宅 改 善 調整產生影響，特別是在完成遷移 的住戶，經由人口規模調整 例如分戶、重組等所需之成本評 估，多 數研 究 以 為 屬 於 遷 移 決 策 之 考量範 圍 ， 且 反 映 在 換 屋 後面積的調整為主，對於影響剛搬家者的改善行為著墨較少。 另一方面，部分研究對於人口影響住宅改善需求的討 論 ， 多 集 中 在 長 期 居 住 期 間 的 調 整 。 N.H.Seek（ 1983： 456 －457）認為當住戶生命週期及所得改變之際，居住水準要求 亦同時增進，但住宅 消費不 易卽時隨之調整， 便 形成一個實 際處境與偏好期望水準之間的居住缺口（housing gap），促 使 住 戶 進 入 衡 酌 不 同 調 整 決 策 成 本 效 益 的 階 段 。 Amanda Littlewood and Moira Munro（1997：1774-1775）以不同家 庭生命週期為時間橫軸，詮釋長期居住生涯中消費水準變 動，住戶對於長遠的居住狀 況的預期及渴望影響短期眼前的 居住選擇。Moira Munro and Philip Leather（2000：520） 依照家庭生命週期類型概分不同階段的居住路徑（occupancy path） ，分析其面臨 居住壓 力點及住戶是否採取裝修決策考. 30.
(45) 既有住宅裝修支出影響因素及管理探討. 第三章 住宅改善消費模式. 量的特徵，以 便將行 為 模 式 的 意 義 分類。 相 較 於 前 述 文 獻 偏 重以靜態的將住戶生命週期階段做分類，Baker, K and Kaul, B.（2002：551-555，559-562）對於動態性做進一步的處 理， 但僅討 論住 戶 住宅改 善 中 的 擴 建 行 為。他將住戶人口規模調 整狀況 以 及 之 前 是 否 裝 修 納 入 考 量 ，該選擇模型導入多段時 期的分析概念 ，將住 宅改善視為不 同 階 段 的連續 行為，認為 現況以及之前整修做法並不 是 互 為 獨立的 決 定 ， 指 出 住 戶 的 人口擴張，特別是成 年人 口 的 增 加 ， 以 及 之 前 是 否 曾 經 進行 裝修與目前的擴建決策相關。 本文以為，為避免生命週期的分類在解釋上的侷限，處 理人口變項應有較細緻的思考，是 否促使家庭生命週期階段 進行動態 轉 換 的 可 能 ， 以及必須區 分何種屬性人口的增減， 對於人口規模變動屬於直接或間接 影 響 。 住 戶 的 人 口 變 動狀 況 是 促 使 住 戶 進行居 住 調 整 的 內 在 因 素 ， 計 畫 遷 移 前 後 的 人 口規模及組成變動，直接衝擊人均 居住空間面積及品質，以 及居住私密性等社會關係。購屋後 人口增家意涵家庭規模擴 大 ， 購 屋 後 人 口數減 少 則 有 分 戶 的 可 能 ， 購 屋 後 人 口 不 變表 示提昇居住品質動機居多。 幼兒人口的變化可能是子女 出生 的 人 口 自 然 增 加 。 成 人數增 減 則 可 能 是 同 住 、 結 婚 、 離 婚、 子女成 長 後離 家、老 年人口死亡等人口組成及規模變化的結 果。例 如增加一個小孩即屬於短期間以住 宅改善即可調整的 居住衝擊，但是增加一個成 人則較有機會促使住戶進行 分裂 解組。另一方面，則與住戶所得的 增減同時誘發居住需求調 整。. 31.
(46) 第三節. 住宅改善消費模式建立及實證研究. 一、變數設定及說明 本節則嘗試以居住調整階段分類觀點，在居住生涯調整的 不同階段中，從進入購屋市場搜尋的預期遷移，到完成購屋 遷移後的剛搬家階段，住宅改善是住戶經常性的彌補消費均 衡的方式，以追求住宅需求效用的最大化。 如表 3-1 模型變數與說明；首先觀察住戶的社經地位屬 性，住戶所得同時具有表徵經濟屬性以及社會地位的意義， 較高所得者對於居住品質的要求及期望較高，願意投入住 宅 改善花費較多，較低所得者則花費較少或不改善。以居住區 位的都市化程度比較，居住於台北市住戶社經地位高於其他 區域。此外較高社會階層地位者較重視居住品質的提升，講 究表現家族風格階層特徵，因此較仰賴專業服務的室內設計 公司及家具廠商，除了機能需求外尚包含設計費用，因此支 出較高；選擇個人生活方式者則偏向尋求價廉物美的非正式 包工或是 DIY，花費較低。 有關購屋財務及經濟屬性與改善支出的關係，完成購屋遷 移的剛搬家者，對改善的投入必定是與購屋支出同時考量 的 結果，因此加上了購屋負擔能力的考量。能力較佳者可能較 願意支出在改善上，包括換屋者、購屋後購屋平均單價增加、 貸款金額佔房屋總價比例較低，此外則假設購屋平均單價較 高者購屋能力高於單價較低者。 其次則是住宅屬性，屋齡代表屋況品質良莠，是直接影響. 32.
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