第 一 節 研 究 緣 起
一、新建住宅減少、既有住宅屋齡漸增
依據內政部營建署民國八十八年公佈之住宅資訊統計彙報，台 北市屋齡屬性有較明顯老舊之現象，民國 82 年標準中古屋住宅屋齡 約為 11 年，民國 88 年第一季屋齡約為 15 年；台北縣民國 82 年標準 中古屋住宅屋齡約為 9 年，至民國 88 年屋齡約為 6 年；台中市民國 82 年標準中古屋住宅屋齡約為 2 年，至民國 88 年第一季屋齡約為 4 年；高雄市民國 82 年標準中古屋屋齡約為 5 年至 6 年。
新成屋與中古屋相較於新建預售屋最大的差別在於屋齡較長，
台灣地區各縣市之住宅單位屋齡狀況皆不同；再以資訊較為完整的台 北市為例，依據台北市政府地政處民國九十一年六月於網頁公佈的
「台北市已登記建物房屋屋齡統計表」（詳表 1-1），台北市各地政事 務所已辦理登記的建物房屋戶數共 73 萬棟，屋齡在 16 年以上的房屋 比例高達 69.2%，其中 16-20 年屋齡的房屋佔 25.7%，21-25 年屋齡 的房屋佔 22.1%，兩者合計高達 47.8%；而 5 年以內的新成屋則僅有 8.3%。
二、非新建住宅換屋需求穩定增加
另一方面，住戶購買的是何種類型的房屋？有必要檢視換屋過 程中住宅存量市場的狀況，從同期已成交房屋類型來看（詳表 1-2），
以新成屋佔 44%為主，中古屋佔 40%居次，5%為法銀拍屋，預售屋所 佔比例僅約 10%，新成屋及中古屋包含法銀拍屋總計約佔九成是市場 交易機會較高的標的；再觀察想要購屋住戶希望購買什麼類型的房
子？從調查結果得知搜尋購屋住戶有 48%以新成屋為優先考量，42%
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比例 8.3% 11.3% 11.1% 25.7% 22.1% 12.8% 8.5%
合計 60,925 82,819 81,356 187,692 161,292 93,393 62,370 總計 829,847 住宅單位
80 313,644 5,113,543 48,631 764,009
81 353,372 48,752
89 369,187 6,975,088 51,773 827,295
總 4,375,005 510,45
資料來源：內政部營建署中華民國台灣地區住宅資訊統計彙報（民國八十年至八十九年）
三、住宅裝修市場規模廣大
近二十年來人口成長逐漸趨緩，人均居住面積提高且品質增加，
除了人口戶量規模增加滿足居住需要的改善之外，居住者對於居住價 值及品質的追求動機促使質量的同時提升，應是促使整體住宅品質向 上提升的主要部分。住戶不斷調整其居住服務而花費於品質改善的巨 大投資是可預期的，根據行政院主計處國富調查，截至民國八十九年 底家庭部門之房屋資產價值不含土地估計約為 4 兆元。儘管歷經每年 之折舊，事實上其品質卻逐年在提昇。若依本文估計以 2%折舊率卻 有 2.9%之品質提昇率，當居住服務單位價格不變，則每年居民實際 投入了 40,000 億*(0.02+0.029)=1,960 億在住宅之修繕與品質改良 上。這與民國八十八至九十年三年內完成之新建住宅計有 19.6 萬戶 使照面積之全部工程造價為 2,073 億(內政部營建署，2001：47)不相 上下。
從永續發展的觀點來看，儘量以改造舊屋來代替購租新屋，亦 未嘗不是好事。這使得拆除舊屋新建所導致的社會資源與能量耗費大 幅減少。這一塊為建商所忽略了的修繕營建活動，藉由居住者「自求 多福」式的構思計畫下，分散給了各類零星工匠、改善工程小廠、各 種建材、室內設計與設備供應商，在房地產之不景氣中支撐了就業。
最重要的，伴隨著國民所得的增長，這種修繕活動自然會回應居住調 適而不斷提昇居住品質與福利。
在政策面上，改善是被忽略的部份，台灣地區的高住宅自有率顯 示房屋多為私人所持有，居住者的改善行為及意識涉及都市整體環境 改善效果，都市更新政策雖有「整建」與「維修」二詞，但缺少配套 措施來推動，而長期而言，這兩項活動，才是台灣都市品質與風貌的 決定因素。老舊住宅改善改善及換購房屋，無論遷入新屋或舊屋住戶 投入之修繕費用，其就業與改善整體居住品質之效果不容輕忽。此
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宅屬性，也與居住者的特性及個人價值觀有關。
表 1-4、住戶搬家同時改善項目類型
改善意願 比 例 項目/比例 不改善 18.4%
改善 81.6% 空間擴張及機能提升改善項目
地板牆壁 46.4%
管線衛浴 20.6%
門窗更新 10.1%
陽台屋頂夾層增加面積 6.8%
更改隔間 4.2%
樑柱漏水修繕 3.6%
設置無障礙設備 0.8%
消耗式支出改善項目
購置家具 7.6%
合 計 100%
資料來源：本研究整理
表 1-5、剛搬家住戶改善的動機
改善動機 比 例
基本修繕及增加空間
房屋修理 16.1%
增加空間 37.3%
提昇品質及個人價值
提升品質 40.2%
展現品味 5.2%
享受樂趣 0.9%
合 計 100%
資料來源：本研究整理
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