既有住宅裝修市場規模及產業特徵

住宅裝修消費市場規模應有多少？依據內政部建築研究 所九十二年購屋需求動向調查中，對換屋搬家階段的購屋者 而言，平均每戶搬家裝修費用支出估計為：臺北市每搬家戶 約支出 85 萬元，全國九大縣市(台北縣市，桃園縣，新竹縣 市，台中縣市，高雄縣市)平均每搬家戶約支出 59 萬元。若 乘以台北市該年度買賣契稅件數，則估計臺北市每年裝 修 支 出金額民國 92 年全年共約支出 515 億元。

但從民國九十年台灣地區工商普查資料顯示，全國僅約 每年 500 億元左右，顯示此市場仍有相當大的比例屬於非正 式部門經濟行為，且此行為在室內裝修業或土木包工業承攬 之業務中均存在。在此背景下，市場上之住宅裝修需求者對 於優質業者之選取，發生爭議時之處理方式，均存在相當程 度的不確定性，導致市場失靈並抑制市場的健全發展。

第 二 節 國 外 性 能 檢 查 與 市 場 資 訊 建 置 適 用 檢 討

一、日本舊有裝修後住宅性能檢查制度適用性

（一）制度之宗旨

所謂住 宅性能表示制 度是 為 能 形 成 能 安 心 獲 得 優 質 住 宅 之市場而制定之住宅 品 確 法 之 基 礎 制度。 將 各 式 各 樣 之 住宅 性以較 易理解 之 方 式 表 達 而 制 定 之 「 住 宅 性能表示制度 」。

為 能迅 速將紛爭 及麻煩解 決而 設 立 之「指定住宅 紛爭處 理機 關」。於2000年所啟動之住 宅性能表示制 度，不 單是以新建 住宅為對象，更於2002年8月公布實施舊式住宅為對象之性能 表示制 度之 基 準類。 另 外 ， 「 住 宅 性能表示制度 」不論 是新 建 、 舊 式 ， 是 以 整 體 住宅為對 象而制定 ， 利用新建制度 之住 宅，在數年後也能利用舊式制度來進行環境整頓。

（二）糾紛之處理

所謂之檢查、評價是指由國土交通大臣所指定之住宅性 能評價機關(以下簡稱「評價機關」)，選出評價員來進行。

評價員是指受過課程講習選修之建築師。由於評價機關及評 價員均不為不動產買賣或重建工事之當事者，因此可獲得客 觀之評價結果。所以評價結果均記載於現況檢查．評價書(為 住宅品確法上之建設住宅性能評價書)上。一旦接受舊式住宅 之性能評價，即使萬一引起住宅紛爭，也有指定住宅紛 爭 處 理機關(各地單位律師等)將會迅束、公正來解決。所謂指定 住宅紛爭處理機關是由國土交通大臣所指定之機關，不需 經

既有住宅裝修支出影響因素及管理探討 第五章 住戶裝修管理機制擬議

由裁決即可處理住宅紛爭之機關。

（三）檢查重點項目

區分為對單戶住宅之檢查對象，以及共同住宅之檢查對 象二類。並且包含專用部分及共用部分之部位檢查，依據性 能程度給予不同等級評價。在共同住宅中，專用部份比共用 部份所占的比率較高，因此就住宅之性能評價上，住戶(專用) 部份及住棟(共用)部份，需分別進行評價；並且共用部份之 評價結果具有效期限。例如由評價申請日開始超過 10 年，其 認定適時的維持管理相關計畫，則評價結果須為 3 年內。

評估目的是為 了掌握居 住環境之 劣 化及不 良情況，與新 建住宅 性 能 評 估不同 之 處 ， 在 於 消 極 的 針 對 基 準 要 求 進 行評 估 ， 而 非 評 核 是 否 達 到 較 為 積 極 的 性 能 提 昇 效 益 ， 其 判 定劣 化之 相 關指 標 和美 國INNSUBEKUSYONN制 度具 有 相 同 事 項 。 舊 有住宅 現 況檢查項 目包括 構造安 定之相 關事項（ 例如耐震等 級 防 止 構 造 鋼 架 倒 壞 、 地 盤 及 柱 子 之 支 撐 力 及 其 設 立 方 式 等）；火災時之相關安全事項火（ 例如 自 家 火 災 時 得 知 警 報 裝置之設置等級、得知鄰人住戶火災時警報裝置之設置等級、

逃生對策、鄰人住戶發生火災時之共用走廊避難安全對策）；

空 氣 環 境 之 相 關 事 項 （例如 室 內 空 氣 中 之 化 學 物 質 濃 度 ）；

光線・ 視 野 環 境 之 相 關 事 項 （例如 單 純 開 窗率、 開 窗 方 位 別 等 ） ； 空 氣 環 境 之 相 關 事 項 （例如 空 調 對 策 ） ； 以 及 針 對老 年人 之 顧 慮 相 關 事 項 （ 專 用 部 份 及 共 用 部 分老年 人等之顧慮 相關對策等級等）。

（四）日本舊有裝修後住 宅性能檢查制度，國內裝修前申請

許可制度，以及提供裝修過程中的資訊輔助策略。

為何要進行舊宅性能評估？日本民情對於經常性的住宅 維護十分重視，舊有住宅性能檢查制度可行的，民眾取得品 質維護的評價認證，即是舊屋交易市場中品質良好的象徵，

也提供買方某種程度的安心保證，因此成為制度得以推行 的 積 極 誘 因 。 再 者 無 論 檢 查 制 度 中 所 需 委 請 第 三 責 任 機 關 執 行，或是糾紛處理事項皆在某種程度的法制基礎下運作。

然而，台灣的民眾並非不重視住宅裝修，估計台北市換 屋裝修支出每年約達 515 億元，但是多偏重在住宅區分所有 之專有部份的居住美化及居住機能改善，屬於私有財貨特性 區域的改善花費最為重視；但對於共用部分、約定專用部分 屬於公共財貨特性區域，必須社區共同支付維護費用的改善 則較多有被動修理的消極態度，甚至某些公寓大廈管理委 員 會運作不良之社區則屋況嚴重衰頹。並且住戶有極大部分意 圖涉及違建行為，例如外牆陽台外推、加蓋等，又因為對於 住宅性能的專業知識不足，以及樂於尋求非正式包工經濟價 廉服務的背景下，塑造台灣非正式裝修營造體系的蓬勃發展。

因此儘管法令制度面已建立，但缺乏執行之推動力。部 分原因在於現行法令著重在裝修前的許可制度設計，原本 立 意可透過適當規範減少專有部分的違法以確保公共利益， 然 而取得取可尚必須額外增加成本，當民眾預期私有財的利 益 增加高於公共財所能得到的好處，則失去遵守規範的誘因。

在國內裝修 前申請許 可制度 無法落 實的困境下，日本舊 有裝修後住宅 性能檢查制度 實 有 其 可參考 之 處 ， 然 而 ， 在 檢 查 責 任 機 關 及 糾 紛 處 理 單 位 所 屬 尚 無 法 確 實 釐 清 的 過 渡 階

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段 ， 或 可提 供住戶裝 修過 程中的資 訊，輔助 其自 行檢核裝修 重點，選擇合適的業者，以及糾紛處理的管道等。

二、美國普查局住宅裝修調查適用性

美 國 普 查 局 （ U.S. Census Bureau） 針 對 住 戶 在 住 宅 改 善 及 修 理 支 出 消 費 調 查 ， 將 住 戶 住 宅 裝 修 支 出 予 以 明 確 定 義，其原則限於固定相接於房屋部 分之改善 支出， 當支出的 項目並沒有和房屋或建築有長久接 連性 或 固 定 相 接都不 會列 入此報告中。因此，當支出為修護 或 替 換 家 庭 應 用 品 ， 如爐 子 電 冰 箱 電 視 機冷氣 機 等都 不被列 入 ； 雖 然 應 用 品 的 成 本不 被計入，但屬於房屋建築附屬物的 花費則 包含在 這些表格的 範疇內。

這 份 消 費 報 告 是 為 收 集 主 要 消 費項 目 、 住 戶 特 點 和 收 入 而設計的。此調查中的消費 都在三個月或之前, 能夠被受訪 者 清 楚 公 正 地 記 得 的 支 出 ,包 含 維 護 和 修 理 及 對 資 產 改 善 的 花 費 。 每 一 個 樣 本 家 庭 每 一 季 都 會 受 訪 一 次 ,並 連 續 受 訪 5 季 。藉 此能 夠掌握住 戶進行 房屋改善時的 連續需 求，相較於 單次的調查， 更能使得資料 蒐集上 更為 確 實 。 此 外 ， 並 調 查 住戶裝修花費，例如合約或僱用勞工之工資，自己動手做DIY 則不包括，支出項目分為「維護整修」或「建築改善」。「建 築改善」進一步分為「建築部分增修」、「建築部分 更 換 」、

及 「 其 他類建 築 改 善 」 。 但 此 調 查 稍 有 不 足之處，首先，調 查方法係將搬遷之家戶樣本予以剔 除，無 法得知 搬家後之裝 修需求，與台灣地區住戶普 遍 在 搬 家 時 同 時 裝 修 的行為 模 式 較不相 同 ， 為 順 應 我 國 國 情 之 需 要 ，不宜 忽略搬 遷 之 後 的 住

宅改 善 需 求 。 其 次 ， 空 間 權 屬 並 未 區 隔 現 行公寓大廈管 理條 例中 對 於共用部分 、約定專 用部分 、及約 定共用部分 ，也是 我國參考應用時可以修正的部分。

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第三節 社區裝潢施工管理案例

本節係 參考 引 用 國 內 某 建 設 公 司 興 建 之 某 社 區 集 合 住宅 裝潢及施工管 理辦 法 。 該 辦 法 係 由 社 區 住 戶 管 理 委員會研訂 實 施， 內容 架構包括 作業流 程、裝潢 施工遵守 事項、 施工完 成後查核事項、承諾保証宣言（切結書）等。茲摘述如下：

一、宗旨

為 維 護 □ □ 社 區 全 體 之 安 全 及 保 護 社 區 景 觀 ,提 升 社 區 居 住 品 質 ， 特 定 以 下 管理辦 法 。 本 辦 法 適 用 於 社 區 內 住 宅裝 璜及公共設施施工。

裝 潢 前 請 屋 主 及 施 工 單 位 或 包 商 前 往 管 理 中 心 辦 理 相 關 手 續並簽屬保証書及繳交保証金新台幣伍萬元正。

二、 作業流程

1. 交 設 計 圖 或 裝 修 說 明 書 ,施 工 項 目 一 份 予 管 理 處 審 查 有 無 違規事項。

2. 管理處作裝修輔導說明及提出注意事項。

3. 屋 主 及 承 包 商 共 同 簽 屬 保 証 書 。 (如 為 租 戶 須 有 屋 主 的 裝 潢同意授權書及租賃合約書)。

4. 屋主及承包商領取住戶生活公約。

5. 繳 交 施 工 單 位 或 屋 主 對 施 工 地 點 投 保 有 關 施 工 期 間 之 火 險 及 意 外 險 ,第 三 責 任 險 保 單 正 本 (投 保 金 額 不 得 少 於 伍 佰萬元)予管理處影印留查。

6. 繳交保証金新台幣伍萬元正。

7. 管理處審查完成後簽屬施工同意書,領取施工許可証。

8. 依照規定施工。

9. 完工後會同管理處查驗。

10. 管 理 處 查 驗 合 格 後 簽 發 証 明 。 憑 証 明 至 管 委 會 退 回 保 証 金。

三、 裝潢施工遵守事項

1. 施工時間:每周一至周五上午 9:00 至 12:00 下午 13:00 至 17:00 止。

2. 周六、周日及國定假日禁止施工，經查獲每人每次罰款新 台 幣 伍 仟 元 正 (周 六 低 噪 音 施 工 如 經 管 理 處 書 面 同 意 且

2. 周六、周日及國定假日禁止施工，經查獲每人每次罰款新 台 幣 伍 仟 元 正 (周 六 低 噪 音 施 工 如 經 管 理 處 書 面 同 意 且