依變數及自變數的選取與定義說明

本研究主要目的在探討何者為影響國內不動產證券化收益面之風險因 子，以及這些風險因子對國內不動產證券化收益面的影響程度，因此選取適 當之變數當成首要之事。

一、利率之選取

目前各項利率分為央行執行貨幣政策時的工具，如重貼現率、擔保放款 融通利率；及貨幣市場或資本市場工具之定價利率，如商業本票利率、債券 利率，和其他金融商品利率，如可轉讓定期存單利率、銀行承兌匯票利率等。

貨幣政策是央行為實現經濟目標，而採取管制貨幣供給量及信用情勢的 政策；其中包括重貼現率政策、存款準備率政策、公開市場操作政策等，可 控制銀行體系的準備金數量，操控存款貨幣的供給，經由貨幣供給額的調節 來影響利率。財政政策則與政府的收入與支出相關，是用來控制政府收支試 圖影響經濟成長的變動。所以利率水準通常會對房地產價格有一定程度的交 互影響。而國內目前目前上市之REITs 是以固定租金收入為主要配息來源，

較類似不動產資產信託(Real Estate Asset Trust , REAT)性質，類似固定收益之 債券性質，故利率水準對其影響可能較鉅。

在各項利率中，選取較具代表性的有金融業隔夜拆款利率、商業本票 平均利率資料，由路透社每日公布之「TWCPBA 頁 面：商業本票90 天期次級成交利率」擷取。

相同，後者除價格因素外，尚涵蓋品質及數量變動在內，即使物價維持不變，

生活費用或水準仍會隨經濟成長而提高，物價指數連動調整標的如涉及生活 費用，則應定期檢討調整基準。而核心物價指數（Core CPI）為剔除石油及 魚介類物價計算，主因為扣除季節因素影響，較能反映實際物價長期變動。

編製的指數，即為總體經濟指標。而在眾多的總體總經濟指標中，本研究參

四、租金收入

「內政部建築研究所」與「國立政治大學台灣房地產研究中心」每季公佈之

「房地產景氣指標」作為研究，其指標包含六項指數，來探討對國內不動產 證券化收益面的影響程度。

(一)領先指標綜合指數：由國內生產毛額、貨幣供給額、營建股股價指數、

建築貸款餘額變動量、消費者物價指數等五項指標構成。

(二)同時指標綜合指數：由素地交易量指數、基準放款利率、建造執照面積、

新推個案標準單價、新承做購屋貸款金額、住宅使用率六項指標構成。

(三)投資指標綜合指數：由國內生產毛額、貨幣供給額、素地交易量指數、

基準放款利率、營建股股價指數等五項指標構成。

(四)生產指標綜合指數：由建築貸款餘額變動量、建造執照面積、使用執照 面積、營造業員工平均薪資等四項指標構成。

(五)交易指標綜合指數：由消費者物價指數、新推個案標準單價、建物買賣 移轉登記棟數、土地增值稅額、新承做購屋貸款金額等五項指標構成。

(六)使用指標綜合指數：由住宅使用率、房屋租金價格指數、家戶數年增率 等三項指標構成。

有關房地產景氣指標的建立，依照內政部建築研究所所公佈的選取流 程，如同經建會編製總體經濟景氣指標步驟，利用經建會編製總體經濟景氣 的「景氣綜合指標分析法」來編製房地產景氣指標，該編製方法係採成長循 環（Growth Cycle）以總體經濟成長率的高低測量景氣相對量的變化。

表3-5 房地產景氣指標之定義表

3.4 研究期間與樣本選取及來源