結論

一、利率水準對 REITs 的報酬呈現部分顯著正向相關

依據數據資料顯示金融業拆款利率、商業本票、央行存單利率、重貼現 率等四項短期利率水準與REITs 之報酬率呈現部分顯著正向相關。以 REITs 之報酬來說，利率水準的影響極為重要，因為國內REITs 屬於較固定型收益 的商品，每年有固定配息外，加上不動產有抗通膨的特性，波動性相對較低，

因此利率的波動對REITs 之報酬有相關性。

二、物價指數對 REITs 的報酬呈現部分負向相關

依據數據資料顯示消費者物價指數與 REITs 之報酬率呈現顯著負向相 關。REITs 主要是發行憑證來募集資金，並將這些資金投資於各種行業之不 動產，再將不動產投資收益以股利之形式，配發給受益憑證之持有人，當物 價持續上漲時，因為租金、停車費及各種生活所需費用將機會往上調整，因

此，租金為REITs 主要收入的來源，可有效對抗對物價上漲的壓力。而多數 學者認為 REITs 報酬與非預期通膨在長期下應呈現一個正向的關係，顯示 REITs 具有對抗通膨的能力。而本研究期間最長為 3 年 6 個月，無法與長期 物價波動作相關性分析。而本實證結果，亦可提供短期觀察，在面臨物價上 升初期，投資者可直接投資不動產，預期獲取未來漲升利益，較無意願投資 於短期間較具固定收益性質的REITs 產品；反之亦然，物價下跌初期，投資 者對提供穩定報酬之REITs 產品投資意願較高。故物價水準與 REITs 報酬兩 者在短期間呈現負向相關。

三、總體經濟指標與 REITs 的報酬呈現部分相關

依據數據資料顯示貨幣供給額、國民生產毛額與REITs 之報酬率均呈現 顯著正向相關；經濟成長率呈顯著反向相關。多數學者研究及現實狀況推論 下，經濟成長率應呈正向相關，本研究期間為 94 年至 96 年 6 月，但因 95 年上半年，卡債問題衝擊民間消費，加上民間投資續呈衰退，致國內需求不 振，經濟成長率下跌，但數據中有顯著相關之國泰一號(九十四年十月)與新 光一號(九十四年十二月)，正逢發行時期，較無受到其影響，所以依本研究 數據顯示經濟成長率與REITs 報酬率兩者間呈反向變動。根據本文研究若無 重大事故影響總體經濟，其結果總體經濟指標應與 REITs 的報酬呈正向相 關。

四、標的物租金收入對 REITs 的報酬呈現正向相關

依據數據資料顯示，標的物租金收入呈現正向相關。不動產證券化收益 大多為租金收入，若預期房屋租金價格提高，不動產證券化收益應隨著提 高，而報酬也相對提高。REITs 穩健的租金收益是 REITs 主要報酬之一，

因此REITs 租金收入增加，所發配的股息也會成長，報酬相對也會增加。所

以租金上揚，報酬率提升，REITs 的價格也明顯的上漲；另外 REITs 每年固 定分配股利，使得REITs 之投資報酬率相當穩定，在固定的租金收益之外，

又可以在股市中，享受REITs 上漲的獲利。因此當 REITs 租金價格增加時，

使投資產生收益，吸引更多投資者投入REITs 市場。

五、房地產景氣指標對 REITs 的報酬部分顯著正向相關

房地產景氣指標是市場對房地產的冷熱程度的表現，當房地產景氣指標 呈現熱絡時，市場對房地產就有好轉的現象，反之當房地產景氣指標呈現衰 退的現象，市場對房地產就有看壞的現象。依據數據資料顯示，領先指標綜 合指數、生產指標綜合指數、交易指標綜合指數為領先綜合指標呈現顯著正 向相關；同時指標綜合指數、投資指標綜合指數呈現負向相關；使用指標綜 合指數呈現無相關。房地產產業為經濟火車頭產業，於本研究中，領先指標 綜合指數驗證與REITs 報酬呈正向相關。同時指標綜合指標及投資指標綜合 指數於本研究中與REITs 報酬率呈現部分負向相關，主因國內 REITs 皆為商 用不動產，且為封閉型基金型態，以穩定之租金收入為主，其報酬率與同一 時間房地產景氣較無相關性。而關係房地產供給與需求的生產指標綜合指數 與交易指標綜合指數，驗證與REITs 報酬成正向相關。

REITs 是封閉型基金的概念，投資人在公開市場進行交易時的成交價格 是根據市場實際的買賣價，如果房地產景氣不好，使得投資人對房地產景氣 的預期看壞，將影響REITs 的價格。根據國外經驗，景氣好的時候，REITs 報酬率不如房地產類股；但不動產不景氣時，REITs 則普遍維持正報酬率。

投資人可利用房地產領先及同時指標綜合指數來判斷進場時機，若領先指標 優於同時指標，可考慮買入REITs 投資，於領先指標轉弱、同時指標仍較強 時，先前投資之REITs 可出場，賺取資本利得。本研究結論可提供長期投資 REITs 波段操作參考。