風險與報酬相關文獻

由於國內證券化商品並未相當普及化，通常金融機構予以證券化的資

產，都會先經過篩選整理，以信評等級較高的資產證券化。不過證券化商品 仍有投資風險存在，如流動性風險、提前還款風險、債務人違約風險及利率 風險等，投資人應該注意。此外，相關銀行也可能產生道德風險。

蕭明峰 (2005) 分析投資 REITs 之流動性風險及市場風險，並說明在不 動產證券化流程中之其他風險，使投資人能慎選不動產證券化商品;就流動 性風險來說由於不動產具有位置固定性、收益永續性、數量固定性以及異質 性等自然特性，故其流動性與變現性較其他資產為低; 可能面臨 1.不動產市 場流動性不足風險2.受益證券市場流動性不足風險。其市場風險又為 1.信託 財產預期收益減少風險 2.信託財產價值變動之風險 3.利率風險;其他的風險 還有 1.信用評等等級維持之風險、2.保險安排無法完全補償損害之風險、3.

借入款項之風險、4.法令變更風險、5.管理機構之利益衝突、6.舉債上限之 規範不明確、7.主管機關單一窗口效率風險、8.再投資問題。

楊慧凌 (2004) 透過比較分析法，分析金融資產證券化市場制度及債權 合約內容的標準化，提供投資人更認識金融資產證券化商品，進而探討在金 融資產證券化市場，大量受益證券相對應的投資組合價，模擬未來可能路 徑，以符合市場需求。

以JP Morgan’s CreditMetrics(信用計量法)為基礎，應用蒙地卡羅模擬法 分析金融資產證券化投資風險評量。以蒙地羅模擬出千萬種風險因子的假設 狀況及相對應的投資組合價值，而這些投資組合報酬率就可形成次數分配，

當模擬達到一定數量即可找出其變數的分配，以符合市場需求。其研究結果 如下:

（1）當投資組合只含單一受益證券時，經由信用評等移動、評價及信用風 險值的求算，評量其信用風險，發現一年後的受益證券價值波動，其 標準差愈小，風險值相對較小。

（2）當投資組合含有兩張受益證券時，導因於信用品質變化之受益證券價 值波動，可以用其不同三組合，計算出一年後的可能之投資價值;經比 較下，twBBB 及 twA 的投資組合，相較於 twBBB 及 twAA、twAA 及 twA 的投資組合，其一年後債券之剩餘價值最高，風險值相對較小。

（3）當投資組合包含三張受益證券時，即公司(1)發行的 twBBB、公司(2) 發行的twAA、公司(3)發行的 twA;同時投資三家公司所發行的受益證 券，比較三張受益證券的資產報酬率門檻值，發現投資公司(2)所發行 的受益證券，其累積報酬率大於其他兩家公司。

列出 10 種模擬情境下的資產報酬率，將這些數字與上述 3 所列出的資 產報酬率門檻值相比較，以決定這些模擬所得的資產報酬率之新的信用評 等、評價及投資組合價值分配，根據分配圖，即可使用百分位水準法計算投 資組合的信用風險值。

陳建安 (2004) 探討台灣不動產投資信託報酬的解釋因素，進而推導出 台灣不動產投資信話市場之多因子資產訂價模式。選取五項因素系統風險、

規模、帳面價值、帳面與市價之比值、本益比來分析。橫斷面分析採用 Fama-MacBeth 迴歸，將所有時點的迴歸斜率進行統計檢定，時間序列迴歸 分析採用Fama and French(1993)回歸，判定所形成的迴歸式能否完整地描述 平均不動產投資信託報酬。經由實證研究發現，規模和帳面市價比為解釋台 灣股票市場報酬之主要解釋因素，再者三因子定價模式(市場風險溢酬、規 模溢酬、帳面市價比溢酬)，適合台灣不動產投資信託的資本資產定價模式。

陳燕珠 (2003) REITs 的提供資金者包含投資機構與一般大眾；但 REITs 屬防禦型工具，並非適合所有人之投資工具，投資者除需評估經濟環境與景 氣、受益證券之價值與風險，以及其他可能對收益造成影響的因素以外；同 時對於所購買REITs 本身的投資組合、管理團隊與財務策略，以及公開說明

書、財報所揭露之資訊，均必需了解。

此研究探討目的是導致REITs 價值發生變動的風險來源的質化報告，運 用 bata 數學運算以及風險報酬關係的模擬討論。區分為總體經濟(市場)風 險、流動性風險、公司內部成長的營運風險、外部成長的財務風險以及不同 舉債工具的風險影響來進行探討。

研究結論如下：

1. REITs 的功能因廣泛度不同反應風險高低亦不同，更為積極的相對風險性 將是較高。

2. REITs 具有新的風險存在，包括有市場價格風險、投資內容(產品) 風險、

預期(對房地產或物價的預期) 風險、經營管理風險和財務槓桿運作相關 風險。因資金募集、未來市場需求、管理績效、風險價值潛在之增值獲 利或減少損失、融資舉債以及 REITs 是可以用槓桿倍數擴張財等等因素 所產生的風險，都會影響證券化後的投資報酬。

REITs 投資報酬率較其他資產的投資報酬預測能力較佳，以台灣上市的 四檔REITs 為例，目前報酬率分別達成預期報酬率。建議投資人應將 REITs 當為一種分散資產投資組合風險的工具，以長期分散其他股票和債券投資組 合風險，同時賺取更高的報酬。

郭遠志 (2002) 該研究以投資開發者的角度，瞭解目前國內購物中心在 財務風險評估上所遭遇之問題，並提出問題解決策略，建立開發風險財務評 估模式，做為衡量購物中心開發評估時所承受之財務風險參考依據，協助投 資開發者作正確之管理決策。此研究結合相關行業之評估風險模式，做為衡 量購物中心開發評估時所承受的風險，主要目的如下：

1. 針對購物中心開發之財務風險因子進行系統性之分類，建立可行之財務

風險評估架構。

2. 依據初步建立之財務評估架構，建構符合購物中心投資風險評估分析之 評估模式，作為進一步投資分析計畫風險評估之基礎。

3. 運用電腦之特性處理建立開發風險評估模式，透過電腦化處理進行投資 報酬及風險試算以得到具有效率的決策模式。

4. 以目前國內已營運之購物中心的專案開發計畫為實證對象，對本研究所 建立之計畫投資風險評估模式進行回饋修正。

運用敏感度分析、情境分析及蒙地卡羅風險模擬分析，評估各項財務因 子開發計畫間隱藏之影響關係與計算開發風險之評估值，建立開發風險財務 評估模式，衡量購物中心開發評估時所承受之財風險。

購物中心開發於計畫進行時，對於各項財務因子作其敏感程度之分析，當財 務因子所佔之金額比重越多，其對於開發計畫之相對敏感程度較高；相反 的，當因子所佔之金額比重越少，則對開發計畫之敏感程度相對減小。其中 在開發初期，不論是購入土地或承租土地，土地成本對投資報酬之影響最為 顯著；在營建施工時期，則營建成本對於投資報酬之影響最為顯著；在營建 完工後之開幕營運時期，則商場收益部分對於投資報酬之影響最為顯著，在 進行投資開發時應注意其個別之變化，以達到風險管理之目的。

林左裕 (2000)認為不動產投資可能存在的風險來源，包括

（1）政治風險：因政治環境不穩定及政策執行不連續性對投資報酬率所造 成之影響

（2）利率風險：因市場利率變動而導致預期投資報酬率變動之風險

（3）匯率風險：投資標的價值因當地國家幣值變動而導致報酬不確定性

（4）市場風險：因大環境影響造成所擁有投資標的報酬率之風險

（5）通貨膨脹風險：指的是未來所賺取之收益小於現今收益之購買力

（6）違約風險：指的是契約之任一方不執行約定內容之義務，而損害另一 方權益之風險

（7）企業風險：指的是個別公司或房地產開發專案因公司經營管理能力、

個案條件因素，無法創造足夠之銷售或營業額，致使企業利潤減少之 風險

（8）流動性風險：指的是投資標的轉換成現金之能力、以致無法於短時間 內以合理價位售出之風險

（9）財務風險：指的是企業或某個案例無法創造足夠的收益，已支付因舉 債而產生之利息或償債需求之風險

張金鶚 (1996) 認為不動產投資過程中產生的風險，源起於各種因素，

包含來自市場景氣變動之市場風險(Market Risk)、利率變動之率風險(Interest Risk)、生意經營風險(Business Risk)、財務週轉風險(Financial Risk)、及通貨 膨漲風險(Inflation Risk)等，不動產投資者本身在作決策時，必須依當時社會 經濟結構、金融政策及本身財務狀況作全面性考量，分析其潛在風險，作為 決策之依據。

段怡君 (1993)不動產是當前創造財富最有效的方法之一，而在目前物價 上漲之際，也是最穩當的途徑。不過在投資不動產時，必須深切考慮報酬與 風險兩項要素。故主要在於探討，不動產投資報酬與風險之關係，以及其多 角化投資組合利益，並與其他資本投資工具（如股票）作比較。

以台北市、台北縣、台中地區、高雄地區等四個地區之不動產為研究對 象，並將不動產分為消費型不動產及資本型不動產，研究期間為 1988 年 6

月至1992 年 12 月，探討不動產投資報酬與風險之間的關係，以及不動產間 的報酬相關性等等。

經由實證分析，得到以下結論：

1. 資本型不動產較消費型不動產有高報酬、高風險，故投資於資本型市場 時，風險成為較重要的考慮因素。

2. 不動產因為具有地區性市場特質，因此在景氣持續的每一階段，都有某 些區域表現的漲幅最大，即不動產市場有「輪漲」現象。

2. 不動產因為具有地區性市場特質，因此在景氣持續的每一階段，都有某 些區域表現的漲幅最大，即不動產市場有「輪漲」現象。