影響報酬因素相關文獻

2.4.1 利率相關文獻

詹任偉(2006) 其研究使用房地產景氣綜合指標之預測房地產景氣幾季 之後的房地產景氣狀況，並探討房地產景氣預測的準確度；及房地產廠商對 房地產景氣預期的行為特性，並釐清房地產景氣季報的訊息內涵。

研究探討相關理論文獻探討；藉由回顧國內外有關房地產景氣、房地產 景氣預測相關文獻，作為理論基礎與研究方向的參考。利用Granger 因果關 係檢定，用來解釋變數間是否具有領先、落後、互為領先，或兩者無任何領 先關係，並由此找出變數間領先或落後期數。分析平均絕對百分比誤差，在 確定領先指標與同時指標之時間落差關係之後，透過計算兩者之平均絕對百 分比誤差以瞭解使用領先指標預測景氣的準確度。

研究指出在經濟因素方面，由於物價上漲引起通貨膨脹致使貨幣價值降 低，一般人寧願持有真實財貨而不願持有貨幣，使得房地產成為人民搶購對 象。由於房地產金額龐大，利率高低影響更大，當資金寬鬆、利率低時，建 商可以用較低成本取得資金，投資意願自然增加。因此利率高低將影響房地 產市場景氣。

其研究結論為：(1)領先指標與同時指標之時間落差關係方面，領先指 標領先同時指標三季，平均絕對百分比誤差為4.57%(2)房地產廠商景氣預測 行為大致上符合調適預期理論，且對未來預期傾向樂觀。(3)房地產產商對景 氣的認知與同時指標變動不盡相符，但一致性有逐漸提升的趨勢。

2.4.2 物價指數相關文獻

陳旺毅 (2006)主要研究目的包含以下幾部分:

(一) 以不動產投資環境探討：經由不動產投資決策理論及相關文獻回顧後，

探討不動產的投資環境會受到哪些評估指標所影響，進而選取出更適合 的指標做為研究的準確性。

(二) 不動產經濟評估指標(變數)：指標是利用相關不動產投資決策、理論、

文獻回顧等台灣不動產經濟投資環境為基礎，選出一些總體經濟指標，

為不動產投資之依據考量，再利用這些指標去做一些迴歸式，探討與不 動產市場價格之間的關聯性能有更明確的投資指標，研究整個的指標重 要性之投資決策。

其研究方法如下：

(一) 文獻分析法

(二) 統計分析法：研究中建立複迴歸模型，依據台灣經濟新報中 TEJ Profile 中實際數據資料，做實證之研究分析，另外部分資料來源是透過內政部 地政司所取得的資料，利用SPSS 軟體來建立迴歸模型，以考量經濟指 標其瞭解影響不動產價格之因素之大小，並進行解釋。

其研究之結論

(一) 消費者物價指數上升對不動產成交價格有正向影響：當通貨膨脹率變高

時，投資者為了規避風險，進而可能會購買或者不動產等保值性的標 的，所以當通貨膨脹如果上升的話，會刺激買氣，進而影響不動產市場，

造成不動產總成交價格的攀升，具有正向的關係。

(二) 躉售物價指數對不動產成交價格有正向影響：躉售物價指數和消費者物 價指數相類似，也因為了物價上漲會使消費者的購買力下降，而且告成 營建材料的價格上揚，進而提高不動產的價格，投資者會因投機買進不 動產，會影響其不動產總成交價格和數量，且有正向關係。

王豐貿 (2006) 主要目的在研究，1972 年 1 月 2005 年 12 月期間，美國 不動產投資信託(REITs)與股票間報酬行為的非線性因果關係，以及他們的通 貨膨脹避險效果是否存在。

其研究除利用線性方法與過去文獻做一比較外，亦採用門檻迴歸模型之 非線性方法來重新探討之。本文以利用非線性模型不同時期的劃分，探討景 氣循環與通貨膨脹這兩個門檻變數如何影響 REITs 市場與股票市場對彼此 的報酬行為，以及在這兩個門檻變數下REITs 是否具有通膨避險的特性。

實證結果發現，非線性模型比線性模型更能精確地說明REITs 報酬與股 票報酬之間的關係。

楊麗芬 (2004) 研究之目的乃在建立「台灣地區消費者物價指數」之較 佳預測模式。基於時間數列分析方法步驟簡易且預測精確，而消費者物價指 數資料本身即為一時間數列，因此，本研究蒐集1991 年 1 月到 2003 年 12 月計 156 筆台灣地區消費者物價指數及其七大基本分類指數進行時間數列 分析，運用單變量ARIMA 模式、轉換函數模式及多變量 VARMA 模式建構 總指數及七大基本分類指數預測模式。最後，以樣本內預測檢測模式之合適 性，樣本外預測評估各預測模式預測能力。

研究結果發現，在七大基本分類指數預測方面，食物類、居住類、交通 類及教養娛樂類以多變量VARMA 模式配適效果較佳，且主要受居住類指數 影響;衣著類、雜項類以其自身歷史資料足以預知指數未來走勢，故配置單 變量 ARIMA 模式;醫藥保健類則主要受醫藥政策影響，故適合配適介入模 式。

賴明宏 (1998) 總體經濟因素對房屋價格影響很大，總體經濟變數方面 以領先指標及成本面較為顯著。房屋的價格會影響租金的高低，而 REITs 的報酬來源就是租金收入。黃瓊瑩(2004)認為就不動產供給與需求面及不動 產景氣循環來看，其影響變數包括總體經濟變數及不動產市場變數 。依上 述各學者研究中發現，總體經濟因素會影響REITs 的報酬，故本研究將探討 總體經濟指標對REITs 的報酬是否具有影響力。

2.4.3 總體經濟相關文獻

黃瓊瑩 (2004) 之研究目的如下：(一)探討國內外不動產投資風險衡量 方式之合理性，並應用各種衡量風險值之法，估計不動產投資風險值，以作 投資時之參考。(二)參考國內外相關理論與文獻，建立一套衡量不動產投資 風險因子之模式，並估計風險值作投資時之參考。(三) 分析選擇投資於不動 產及其他工具時，在不同投資組合比例下,投資組合風險值之差異。研究方 法分為下列兩種：(一)理論與文獻回顧：藉由收集國內外有關風險理論、不 動產投資報酬與風險分析及風險衡量方法等之相關理論與文獻，以了解風險 基礎理論、風險之概念與定義及各種風險值衡量方式，以作為不動產投資風 險及風險值估計方式之理論。(二)不動產投資風險值之實證方法：將使用各 種風險值衡量方式估計風險值並利用時間序列方法找出影響風險之因素，建 構向量自我迴歸模型，並估計考慮風險因子後之風險值。本文指出不動產投 資風險是經由投資報酬計算而成，而不動產投資報酬之來源主要有兩部分，

第一部分為不動產持有期間所產生之增值部分，第二部分為不動產經營所產 生之收益部分，不動產持有期間所產生之增值主要指預期房價上漲的部分，

因此，房價波動將是影響報酬的主要因素之一，而房價是由不動產市場上供 給與需求運作之結果，因此，不動產市場供給與需求面之變數是影響房價波 動之因素。就不動產供給與需求面及不動產景氣循環來看，其影響變數包括 總體經濟變數及不動產市場變數。本文以市場風險之考量為主，並以購屋者 投資角度，探討國內外不動產投資之風險衡量方式之合理性，建立一套衡量 不動產投資風險因子模式找出影響不動產投資之風險，並估計其風險值，以 作投資時參考。

賴明宏 (1997) 房屋價格是房地產市場的重要指標，若能了解其價格變 動因素，更可以掌握房地產市場脈動，進而決定最佳決策，以達成最佳效率。

影響房屋價格因素很多，但因問題牽涉廣泛，大多僅及理論推演及事實判 斷。故本文擬以各種可能影響房屋價格變動因素，應用整合橫斷面及時間序 列資料分析，企圖在複雜房屋市場，運用統計計量逐步迴歸模式加以分析，

確實找出影響房屋市場價格之重要因素。影響房價的因素有很多，大致可分 為總體環境因素及個體經濟因素。總體經濟因素對房價影響很大，若以個體 環境因素而言，大都是以屬性特徵及區位環境等因素具影響性。在統計檢定 分析下，此三模式人以雙對模式較優，仍將雙對數模式進行逐步迴歸分析。

在雙對數模式逐步回歸結果已經濟成長率、貨幣供給額、物價指數、房屋建 築業生產指數較為顯著。總體經濟變數方面以領先指標及成本面較為顯著。

2.4.4 租金收入相關文獻

曾翊譯(2006) 將空置率和租金連結來探討整個市場中的調整情況，並建 立基本的租金調整模型，且認為租金變化是受到供給和需求的影響，當需求 減或供給增加時將當成租金下降，而空置率和租金變動有顯著的反向變動關

係，而租金變動將是影響報酬的因素之一。

黃瓊瑩 (2004) 不動產投資之研究顯示不動產經營所產生之收益即為不 動產投資之報酬來源，租金收入高，則投資報酬高；反之，租金收入低，則 投資報酬低，因此當房屋租金價格增加時，使投資產生收益，吸引更多投資 者投入不動產市場。

2.4.5 房地產景氣指標相關文獻

黃瓊瑩(2004) 不動產投資風險是經由投資報酬所計算而得，而不動產投 資報酬之來源主要有二部分：

第一部分：不動產持有期間所產生之增值部分；

第二部分：為不動產經營所產生之收益部分。

不動產持有期間所產生之增值主要指預期房價上漲的部分，因此，房價 波動將是影響報酬之主要因素之一，而房價是由不動產市場上供給之因素，

不動產持有期間所產生之增值主要指預期房價上漲的部分，因此，房價 波動將是影響報酬之主要因素之一，而房價是由不動產市場上供給之因素，