研究動機與背景

近年引進台灣新的投資工具，包括金融資產證券化、不動產證券化、衍 生性金融商品、選擇權…等，其中不動產證券化就是結合不動產市場與資本 市場，其用意不僅是促使資本市場有效的妥善運用台灣國內資金，及提高不 動產市場流動性以活絡市場，帶動相關產業發展、吸引外資投資、提升生活 環境品質，可直接或間接地貢獻經濟成長等經濟效益，並增進金融商品的多 元化，且更進一步的目的是達到資本配置有效的情形下，擴大台灣的資本市 場規模，將使資本市場與不動產市場相輔相成。

台灣在2003 年 7 月訂定不動產證券化條例，『證券化』可做為台灣解決 閒置資金、增加投資管道的新金融制度；現今台灣有國際金融風暴問題及企 業亟需增加融資管道的壓力，然依據主計處預測(2008 年 8 月 22 日公布之國 民所得統計及國內經濟情勢展望)，去年(2008 年)國民儲蓄總額將達 4.34 兆 元，但由於投資部門只能吸納2.99 兆元，所以還多出約 1.35 兆元的超額儲蓄，

顯示國內閒置資金過於浮濫，不利未來總體經濟發展，再加上房地產景氣並 未隨儲蓄增加而好轉，因此可藉由不動產證劵化解決其問題及聚集民眾資金 活絡國內房地產市場。目前不動產投資信託在美國有相當良好的成效，日本 的土地信託對於土地資源的有效利用也有不錯的效果，並可直接地促進經濟 效益。

台灣不動產證劵化制度是參考美國與日本經驗，以美國不動產投資信託 制度、臺灣共同信託基金管理辦法，以及金融資產證劵化條例部分規定，引

進「不動產投資信託」制度；至於「不動產資產信託」則是參考日本的資產

表1-2 國內不動產證劵化相關立法過程

年份 重大(政策)事件

2002/06/05 立法院財政委員會完成不動產證劵化條例草案一讀通過。

2003/07/09 不動產證劵化條例三讀通過。

2003/07/23 不動產證券化條例公布施行。

2003/09/02 財政部訂定發布 REITs 投資或運用於現金、政府債券及該 條例第十七條第一項第一款至第三款投資標的之金額。

2003/09/24 財政部訂定不動產證券化條例有關受託機構應符合之信用 評等等級規定及有關 REITs 購買之商業票據，應符合之信 用評等等級規定。

2003/12/02 財政部公告「不動產證券化條例施行細則」。

2005/03/01 第一檔不動產投資信託基金「富邦一號」成立，並於 3 月 10 日上市。

資料來源：財團法人台灣不動產資訊中心。

故本研究欲探討在不動產景氣循環的情況下，能謹慎評估不動產之投資 標的，以降低其投資之風險。本文從不動產投資環境及相關論文中回顧，考 量經濟指標做為投資不動產的評等標準，利用不動產投資信託基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）相關文獻，選出指標總體經濟及房地產景氣 兩大類指標來探討與REITs 投資報酬之間的關聯性。其中總體經濟指標中另 外特別探討利率水準與物價指數，房地產景氣指標中另外探討REITs 租金收 入，總共五大構面，再利用這些數據與REITs 投資報酬做相關係數分析，探 討各指標與REITs 投資報酬率之間的關聯性，使投資人能有更明確的投資指 標。

詹任偉(2006)指出利率的高低將影響 REITs 之投資報酬率；陳王毅(2006) 則顯示消費者物價指數上升對不動產成交價格有正向影響；在賴明宏(1997) 的論文中證實影響REITs 的總體經濟因素有很多，其結果以經濟成長率、貨

幣供給額、物價指數較為顯著；而陳政毅(2005)的論文中顯示房屋租金價格 提高，不動產證券化收益應隨著提高，而報酬也相對提高；以及在詹任偉 (2006)的論文中證實房地產景氣指標與 REITs 的報酬有一致性且逐漸提升的 趨勢。

此外，國內研究不動產投資信託基金之學者縱然不少，但由於台灣 REITs 發行期間不長，至今僅三餘年，以至於部分學者採用台北市辦公大樓 租金價格替代REITs 的報酬來衡量其風險及其影響因子，為驗證其正確性，

本文將使用各不動產投資信託基金之報酬率與各指標進行皮爾森相關係數 分析，實證是否有關聯性。