假說確立後，本研究將逐一進行研究：利用皮爾森相關係數分析各項自 變數與因變數間之相關性。經上章研究方法之詳細介紹後，係將本研究內容 依下各節予以彙總、分析與解釋實證結果之分析。
本章共分五節：第一節為利率水準對 REITs 的報酬之相關性分析，第 二節為物價指數對 REITs 的報酬之相關性分析，第三節為總體經濟指標與 REITs 的報酬之相關性分析，第四節為標的物租金收入對 REITs 的報酬之相 關性分析，第五節為房地產景氣指標對REITs 的報酬之相關性分析。以上為 五項假說之實證研究結果及其分析，並分節說明之。
4.1 利率水準對 REITs 的報酬之相關性分析
他金融商品的利率來的高，所以大眾會選擇在銀行存款，而不投資其他金融 商品，所以金融業拆款利率與REITs 之報酬呈部分正向相關。
商業本票90 天期次級市場利率（R2）與富邦一號、三鼎、國泰二號呈 顯著正向相關，與國泰一號、新光一號、富邦二號無顯著相關；央行 91 天 期存單利率（R3）與富邦一號、三鼎、國泰二號呈顯著正向相關，與國泰一 號、新光一號、富邦二號無顯著相關。
由於投資REITs 可隨時於市場上出售，因此以短期利率來評價其收益，
本研究以短期利率來觀察與REITs 收益之關聯性。短期利率對經濟景氣變化 的波動反應較債劵及其他資本市場的長期利率來的敏感，因此在景氣擴張時 期，當短期利率上升，因為短期金融商品的利率可能較REITs 租金收益之報 酬率高，大眾比較會選擇投資短期金融商品，所以短期利率與REITs 之報酬 可能呈反向相關；反之，當短期利率下降時，如果遇到景氣緊縮時期，因為 REITs 收益具抗通貨膨脹，所以短期金融商品的利率較 REITs 之報酬率低，
所以大眾比較會選擇REITs 來投資，此時短期利率與 REITs 之報酬呈正向相 關；所以本研究中四個短期利率與REITs 之報酬不一定皆呈正向相關。
重貼現率（R4）與富邦一號、三鼎、國泰二號呈顯著正向相關，與國 泰一號、新光一號、富邦二號無顯著相關；重貼現率為央行貨幣政策的主要 利率，當央行提高重貼現率時，緊縮信用減少有效需求，此時銀行融資成本 增加，而導致存款利率下降，大眾較不會考慮向銀行存款，轉而投資金融商 品，REITs 報酬率相較於其他金融商品穩定，所以大眾會選擇投資 REITs；
而央行提高重貼現率之效果較降低來的顯著，如果社會經濟普遍萎縮對未來 缺少信心，則少量降低重貼現率並沒有顯著效果，故重貼現率與REITs 之報 酬呈部分正向相關。
綜合本研究的分析，金融業拆款利率、商業本票利率、央行存單利率、
重貼現率等四項利率水準變數與REITs 之報酬率呈部分正向相關。
Pearson 相關 .251 .406(**) 富邦一號
顯著性 .119 .009
Pearson 相關 -.094 .148 國泰一號
顯著性 .604 .413
Pearson 相關 -.418(*) -.271 新光一號
顯著性 .019 .140
Pearson 相關 -.473(*) -.258 富邦二號
顯著性 .013 .193
Pearson 相關 -.876(**) -.804(**)
三鼎 顯著性 .000 .000
Pearson 相關 -.545(*) -.366 國泰二號
消費者物價指數是由消費者的立場，來衡量財貨及勞務的價格。一般 而言，CPI 指數若持續上揚，代表通貨膨脹有升溫跡象，在相同的所得水 準下，民眾購買力將隨物價上揚而下降，影響層面相當廣泛；也因此各國 央行皆以控制通膨作為重要的政策目標之一。消費者物價指數提高時即表 示通貨膨脹，由於 REITs 具有抗通膨的特性，所以當通貨膨脹提升時，投 資者為了規避風險，進而可能會購買黃金、不動產資等作為資產保值之用，
與其他金融商品相較之下，其投資風險較低，依此推論，消費者物價指數 對 REITs 的報酬應具有正向相關。而本研究結果發現，在研究期間物價水 準與REITs 報酬率大多呈現負相關，其原因主要在於 93 年至 95 年期間，
物價僅呈現小幅波動，而各項 REITs 報酬率大多維持正值，因觀察值僅三 年，無法顯示出物價波動對REITs 報酬的長期性影響。
4.3 總體經濟指標與 REITs 的報酬之相關性分析
與國泰一號、新光一號、富邦二號無顯著相關；國民生產毛額或稱 GNP 是 指一國的國民在某一單位時間（通常為一年）中，生產的所有最終商品和勞 務的市場價值，計算一個地區實際獲得的收入。GNP 上升代表國民的收入 上升，大眾有閒餘資金可投資REITs，GNP 上升也代表景氣熱絡，房地產景 氣也會跟著熱絡，故國民生產毛額與REITs 報酬率呈部分正相關。
經濟成長率（X5）與國泰一號、新光一號、富邦二號、三鼎、國泰二 號呈顯著反向相關，與富邦一號無顯著相關。根據陳燕珠(2003)研究指出，
經濟成長率走高代表景氣逐漸復甦，資本投資增加帶動就業率增加，使家庭 與個人消費額上揚；加上金融機構對於資產價值有助漲助跌效應，更將帶動 不動產市場的需求，使 REITs 標的物需求大漲，而增加獲利，造成 REITs 報酬增加。而在本研究結果與上述學者研究相反，由於研究取樣期間中，95 年上半年時，因現金卡、信用卡等卡債風暴問題，衝擊民間消費，加上民間 投資續呈衰退，致國內需求不振，致經濟成長率下跌，而房地產景氣處於剛 脫離谷底的復甦期，所以依本研究數據顯示經濟成長率與REITs 報酬率兩者 間呈反向變動。
4.4 標的物租金收入對 REITs 的報酬之相關性分析
組合中有飯店、物流中心或百貨商場，因有週年慶特價活動影響淡旺季與經
向相關與富邦一號、國泰一號、富邦二號呈無顯著相關；投資指標綜合指數
（K3）與新光一號、富邦二號、三鼎、富邦二號、均呈顯著反向相關；生 產指標綜合指數（K4）與富邦一號呈顯著反向相關，與富邦二號、三鼎、
國泰二號呈顯著正向相關，與國泰一號，新光一號呈無顯著相關。交易指標 綜合指數（K5）與富邦一號、國泰一號、新光一號、富邦二號、三鼎、國 泰二號均呈顯著正向相關；使用指標綜合指數（K6）與三鼎呈顯著反向相 關，與富邦一號、國泰一號、新光一號、富邦二號、國泰二號呈無顯著相關。
房地產產業成長會帶動多項產業之發展，故房地產素有經濟火車頭之 稱，於本研究中，領先指標綜合指數主要由國民生產毛額、貨幣供給額、物 價指數等總體經濟指標構成，驗證兩者呈正向相關。同時指標綜合指數主要 由素地成交量、建照面積、購屋貸款等房地產指標構成，於本研究中與REITs 報酬率呈現負相關，主因國內 REITs 皆為商用不動產，且為封閉型基金型 態，以穩定之租金收入為主，其報酬率與同一時間房地產景氣較無相關性。
投資指標綜合指數亦與REITs 報酬呈現負向相關，其指標中包含國內生產毛 額（GDP），與本研究第三項假說驗證總體經濟指標與 REITs 報酬相關性分 析中，經濟成長率（GDP 成長率）實證結果為負向相關相同，其原因為當 時經濟因卡債風暴因素仍在恢復中，REITs 提供較穩定之收益，故部份呈現 負向相關或無顯著相關。生產指標綜合指數由建築貸款餘額變動及建造執造 面積等不動產生產面指標構成，交易指標綜合指數由建物個案單價、土地增 值稅及新增購屋貸款等不動產交易面指標構成，兩項指數與REITs 報酬大多 呈現正向相關，代表房地產供給與需求面的指標，將影響 REITs 的報酬表 現。而本研究中使用指標綜合指數，是由住宅使用率、房屋租金及家戶年增 率等構成，主要為自用住宅相關指標，與REITs 商用不動產性質不同，故驗 證結果呈現無顯著相關。