建立研究假說

此次研究主要是再深度的探討有哪些因素對於不動產投資信託基金具 有影響力，也因上述文獻中，大多學者使用台北市辦公大樓租金價格來進行 實證，因此本研究以REITs 報酬率代替租金，並將租金加入變數，與原有利 率水準、物價指數、總體經濟指標、房地產景氣指標來探討其研究關聯性。

根據黃浩鈞(2006)的說法，利率為資金借貸之成本，其決定主要來自於 未來利率走勢預期、未來景氣預測以及政府貨幣政策等。許戎聰(2003)認為 當利率提高，資金會流向存款，使得市面上流動資金減少，不動產投資金額 相對減少。林嵩麟(2000)則指出利率水準的高低不但能影響廠商的投資決 策，亦會影響家計的消費、儲蓄及持有資產的形態，所以對各種投資報酬皆 有影響。綜合上述各學者的研究中發現，利率水準因素會影響 REITs 的報 酬，故本研究將探討利率水準對REITs 的報酬是否有差異性。

假說一：利率水準與 REITs 的報酬呈現正向關係

由於各種總體經濟變數的衡量指標有各種不同的型態，如衡量通貨膨脹 率有消費者物價指數(CPI)及躉售物價指數(WPI)兩種指標。當通貨膨脹變高 時，投資者為了規避風險，進而可能會購買不動產等保值性之標的；若通貨 膨脹上升，會刺激買氣，進而影響不動產市場，造成不動產總成交價的攀升。

消費者物價指數(CPI)乃是由消費者的立場，來衡量財貨及勞務的價 格。一般而言，CPI 指數若持續上揚，代表通膨有升溫跡象，在相同的所得 水準下，民眾購買力將隨物價上揚而下降。

物價上漲會使消費者的購買力下降，而且造成營建材料的價格上揚，進 而提高不動產的價格，投資者會因投機買進不動產，會影響其不動產總成交

價格和數量，依上述各學者之理論中探討，物價指數因素會影響REITs 的報 酬，故本研究將探討物價指數對REITs 的報酬是否具正向關係。

假說二：物價指數與 REITs 的報酬呈現正向關係

依賴明宏(1998)指出，總體經濟因素對房屋價格影響很大，房屋的價格 會影響租金的高低，而REITs 的報酬來源就是租金收入。黃瓊瑩(2004)則認 為就不動產供給與需求面及不動產景氣循環來看，其影響變數包括總體經濟 變數及不動產市場變數。根據翁偉翔(2003)指出大環境的總體因素會影響投 資者投資不動產證券化的意願。對於不動產之總體經濟變數而言，M2 即代 表市場資金水準，可用來投資不動產之資金數量，當投資金愈高，收益也隨 之升高。

而 Sagalyn(1990)認為，GNP 對 REITs 報酬而言為主要因素，GNP 表示 最終用途物品與勞務市場價值提高，租金收入其價值也應同等上升。依上述 各學者之研究指出，總體經濟因素會影響REITs 的報酬，故本研究將探討總 體經濟指標對REITs 的報酬是否有關聯。

假說三：總體經濟指標與 REITs 的報酬呈現正向關係

REITs 的報酬率並不等同於房地產行情，REITs 收益來自資產增值、租金 收入及房地產股票配息等三方面，而國內目前發行的 REITs 收益來源主要為 租金收入；當通貨膨脹發生時，租金、停車費等REITs 相關收益，會因為物 價水準提高，跟著向上調整，兩者呈現同向變動，因此REITs 的租金成長率 可望提供抗通膨作用，且REITs 與其他類型資產呈低度相關，波動性相對低，

適合投資人納入資產投資組合。

穩健的租金收益是 REITs 主要報酬之一，對 REITs 而言，房屋租金常 隨著通膨同向變動；當通膨發生時，往往是景氣較好的時候，企業獲利盈餘 高，對於較高的租金接受度高，因此REITs 租金收入增加，所發配的股息也 會成長，報酬相對也會增加。此外，這幾年來，國內外房地產景氣轉熱，租 金上揚、報酬率提升，REITs 的價格也隨之上漲；且 REITs 每年固定分配股 息，在固定的股息收益之外，又可以在股市中享受 REITs 上漲的獲利。依 上述說明標的物租金收入因素會影響REITs 的報酬，故本研究將探討標的物 租金收入對REITs 的報酬是否具有相關性。

假說四：標的物租金收入與 REITs 的報酬呈現正向關係

在房地產生命週期不同階段的活動流程中，分別從投資、生產、交易與 使用等層面分別篩選出適合的指標，來衡量房地產各個階段的景氣狀況。本 研究使用「內政部建築研究所」與「國立政治大學台灣房地產研究中心」每 季公佈之「房地產景氣指標」作為研究對象，其指標包含六項指數：

(一)領先指標綜合指數：由國內生產毛額、貨幣供給額、營建股股價指數、

建築貸款餘額變動量、消費者物價指數等五項指標構成。

(二)同時指標綜合指數：由素地交易量指數、基準放款利率、建造執照面積、

新推個案標準單價、新承做購屋貸款金額、住宅使用率六項指標構成。

(三)投資指標綜合指數：由國內生產毛額、貨幣供給額、素地交易量指數、

基準放款利率、營建股股價指數等五項指標構成。

(四)生產指標綜合指數：由建築貸款餘額變動量、建造執照面積、使用執照 面積、營造業員工平均薪資等四項指標構成。

(五)交易指標綜合指數：由消費者物價指數、新推個案標準單價、建物買賣 移轉登記棟數、土地增值稅額、新承做購屋貸款金額等五項指標構成。

(六)使用指標綜合指數：由住宅使用率、房屋租金價格指數、家戶數年增率 等三項指標構成。

依上述六項房地產景氣指標因素會影響REITs的報酬，故本研究將探討 房地產景氣指標對REITs的報酬是否有影響。

假說五：房地產景氣指標與 REITs 的報酬呈現正向關係