政府實施各類型住宅政策的目的在於讓住者適其屋，然而長期 以來政府在住宅政策之執行，多偏重住宅購買面的政策。相關政策 例如房屋貸款利率的優惠措施、興建國民住宅、所得稅的減免等，
多以鼓勵民眾購置住宅為主。隨著民國八十年代房地產市場的狂 飆，購置住宅成為一般大眾承重的負擔，對低所得家戶而言，更是 無法負擔的起房價。因此欲讓住者適其屋，應可由加強出租面的住 宅政策著手。此外，由於房地產業者為規避容積率管制，在民國八 十年代初期興起一波搶建風潮，造成不動產供需失調，空餘屋不斷 增加。因此，若能藉由出租住宅的推動，將空餘屋引導進入出租住 宅市場，除了可改善不動產建設公司日益惡化的財務，穩定國家經 濟；另一方面則可藉此提供更多的出租住宅供選擇。本章即針對，
目前出租住宅所產生的一些課題進行探討。
課題一：出租住宅投資報酬率偏低。
說明：台灣地區之出租住宅長期以來的租金就一直有偏低的現象。一 般而言，房屋租金之年投資報酬率約在 3%~4%之間，低於目 前一般定期存款利率 5%~6%。顯示如果購買住宅來出租，並 不符合投資之經濟效益。
對策：出租住宅投資報酬率偏低，基本上與台灣民眾之購屋習慣與對 於自有住宅之偏好是息息相關的。建議可透過（1）租屋宣導 刺激租屋需求，（2）對低收入承租戶補貼以提昇租屋能力，（3）
健全房地產政策，使房價不致暴起暴跌，讓住宅成為正常投資 標的之一。
課題二：目前出租住宅投資報酬率偏低，鼓勵租屋是否會擴大競爭而降 低投資報酬率？
說明：依目前之出租住宅市場狀況，台北地區與台南地區之出租住宅 投資報酬率約為 4%。依出租住宅市場之供需機制，參見圖 5.1，
當租屋增加時，供給曲線會由 S 移動至 S’處，則租金將由 R*
課題三：台灣地區之出租住宅以私人自由出租之住宅為主，管理不易。
說明：國內之出租住宅大多屬於私人自有之住宅，在租屋管理與住宅品 質的維護方面較不易管制。在歐洲國家（以法國為例），其出租住 宅大致上可分為三種型態：公有出租住宅（social rented housing）、 私有租屋住宅（privated rented housing）、及自由型的出租住宅
（household in free housing）註5.1。其中以自由型的出租住宅所佔 比例最低，此與國內情形比較有明顯差別。國外的自由出租住宅 比例之所以會如此低，主要是外國政府考量到此類型之住宅商品 不容易管理，容易發生租屋時的糾紛，而且在進行租屋補貼時認 定的標準也不容易，因此多不鼓勵此型式之出租住宅。
對策：欲解決目前國內自由型出租住宅所衍生出來之問題，應對不同類 型之出租住宅市場加以區隔，並透過出租住宅相關法令之修訂進 行管理。
課題四：出租住宅資訊不充分。
說明：出租住宅在國內的交易管道，長期以來以張貼紅單子或登報的方 式為主。此種方式不但資訊不易流通而且在承租的過程中因不具 法律上之效力，容易造成許多租屋糾紛。
對策：由政府或具公信力之機關團體，設立出租住宅市場交易資訊中心，
促使交易訊息得以流通，讓承租者與出租者可以得到最迅速且最 正確的出租交易資訊。
課題五：出租住宅之居住水準偏低。
說明：一般而言，國內之出租住宅品質及相關設施都不盡理想，參見表 5.1 及表 5.2。究其原因主要包含兩大因素：一是國內之住宅承租 族群所得並不高，因此相對比較不會要求住宅品質；另一因素則 是國內出租住宅型態以私有出租住宅居多，出租者所提供的住宅 可分為兩大類，分別是換屋後所於留下的舊屋以及暫時找不到買
註5.1
Michael Oxley and Jacqueline Smith,”Housing Policy and Rented Housing in Europe”,1996 , chap8.
方的投資性空屋。換屋後所於留下的舊屋，通常屋齡偏高，造成 住宅管理維修不易；另外，將投資性空屋出租的出租者，就心態 而言只是暫時性的，且由於出租的房屋並非專門供作出租使用，
造成出租住宅的居住水準普遍偏低。
對策：法國曾經提供相關出租住宅修護之補貼，國內亦可考慮採用此一 政策政策，並與出租住宅的管理、認定等相關配套措施一併進 行，藉此達成品質提昇之目的。
表 5.1 台北地區出租住宅居住水準
屋齡 房 廳 衛 坪數 平均數 14.09 平均數 3.01 平均數 1.29 平均數 1.50 平均數 19.23
標準誤 0.67 標準誤 0.12 標準誤 0.04 標準誤 0.04 標準誤 1.09 樣本數：179
資料來源：本研究抽樣調查
表 5.2 台南地區出租住宅居住水準
屋齡 房間 廳 衛 坪數
平均數 5.54 平均數 2.32 平均數 1.08 平均數 1.46 平均數 19.08 標準誤 0.57 標準誤 0.15 標準誤 0.07 標準誤 0.09 標準誤 1.27 樣本數：87
資料來源：本研究抽樣調查
課題六：出租仲介之市場區隔及機制有待建立。
說明：出租住宅仲介業者，目前在市場上大致可分為兩類：其一是營 利型的公司（如：台南地區之來來租屋中心等）；另一則是非 營利型的機構（如：台北地區之崔媽媽租屋中心、校園中的出 租仲介等）。因為出租仲介業者之競爭力在於擁有出租房屋資 訊的多寡，而目前業者大部分也都是經營了一段很長的時間，
累積許多房東資訊與經營信譽。然而，因出租仲介之營利報酬 不高，不易達到市場競爭的機制。
對策：建議將目前之出租仲介業者依性質加以區分，鼓勵並輔導仲介
業者，成立出租住宅管理公司。除了提供租屋仲介的資訊之 外，再加強出租後住宅管理維護以及法律諮詢等業務，藉此提 昇仲介業者在租屋方面的專業程度，提供更完善之服務。此外 政府對於出租住宅市場所研擬的相關政策，也可以透過出租管 理公司負責執行，譬如受補貼戶的資格認定等等。
課題七：出租住宅管理機能不佳。
說明：在歐美國家之房屋承租人常是透過私人出租管理公司承租房 屋。因為這些出租管理公司通常具有租屋方面的專業與經驗，
因此鮮少有租屋方面的糾紛。然而台灣的情況卻大不相同，租 屋公司通常只有提供租屋資訊，對於租屋糾紛的處理及住宅管 理的服務則有所不足。
對策：建議未來所成立的出租住宅管理公司，其業務內容不單只是提 供租屋資訊或帶人看屋，更進一步提供房屋出租後住宅修繕與 管理等服務。此外，由政府部門進行宣導，改變傳統個體交易 的方式，而由出租管理公司代理出租人與承租人進行交易。如 此不但可減少承租人與出租人之交易糾紛，亦有利於政府對出 租住宅市場之管理。而相關出租政策的執行與租戶認定及租金 設定，亦可經由此等管理公司予以推動。
課題八：租屋契約制定之權利與義務關係並非對等。
說明：租屋契約為發生租屋問題時，承租人與出租人進行糾紛處理時 之重要依據。但是目前常用之契約範本即有數種，內容規範並 非一致。此外，一般民眾在訂定契約的同時，並沒有至法院公 證的習慣，以致於當糾紛發生時無法立即採取法律上的行動。
對策：由具有公信力之機構或單位制定一制式之租賃契約，並推廣大 眾訂定契約時及馬上辦理公證之習慣；或由出租管理公司代替 辦理租賃契約方面之事項。在另一方面，則成立簡易法庭或其 他相關機構來處理租屋糾紛問題，以減短法律訴訟之時間與流 程，讓每一件糾紛事件均可以得到公平之處理。