台灣地區出租住宅市場之研究期末報告書

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(1)內政部建築研究所. 研究計畫成果報告. 台灣地區出租住宅市場之研究期末報告書. 計畫主持人：陳彥仲博士共同主持人：薛立敏博士. 研究單位：中華民國住宅學會委託單位：內政部建築研究所計畫編號：MOIS891009 執行期程：八十八年十月至八十九年十月中華民國八十九年十一月六日.

(2) 內政部建築研究所研究計畫成果報告. 台灣地區出租住宅市場之研究期末報告書. 計畫主持人：陳彥仲博士顧. 問：林祖嘉博士、張金鶚博士. 共同主持人：薛立敏博士研究人員：呂昭宏碩士、陳佳欣碩士. 研究單位：中華民國住宅學會委託單位：內政部建築研究所計畫編號：MOIS891009 執行期程：八十八年十月至八十九年十月.

(3) ARCHITECTURE & BUILDING RESEARCH INSTITUTE MINISTRY OF INTERIOR RESEARCH PROJECT REPORT. A Study on the Market Mechanism of Rental Housing Market in Taiwan. BY CHEN JEN JONG HSUEH LI MIN LU CHAO HONG CHEN CHIA HSIN. NOVEMBER 6, 2000.

(4) 摘. 要. 關鍵詞：出租住宅、住宅市場、租金補貼、租金報酬率、出租住宅政策長期以來台灣地區存在嚴重的住宅問題，包括空屋率偏高以及住宅價格昂貴等現象。有鑑於此，近年來政府乃提出許多振興不動產市場之優惠措施，但大多侷限於購屋的範疇當中，出租住宅的問題鮮少被提出。然在研議相關住宅政策時，應交互考量，研擬整體之配套措施，才能獲致具體成效。而租屋住宅的推動不但可以有效解決該問題，並且可以健全整體住宅之發展。目前造成台灣地區出租住宅市場不發達的原因有三：（一）出租住宅報酬率偏低；（二）傳統觀念及政府政策均以鼓勵自有住宅為主；（三）租賃相關法令對租賃雙方之權利義務規範並非對等。因此，本研究乃針對凡此種種因素於本研究中詳予分析，使問題之形成原因能有更清晰的說明。同時，也就健全出租住宅市場之機制提出政策性建議。本文內容項目說明如下：（1）蒐集國內出租住宅市場的現況資料。（2）藉由各都會區之租金指數，了解不同都會區房租水準之差異。（3）探討房租與房價間之互動關係。（4）研擬相關出租住宅課題。（5）建立出租市場之相關機制，其中包括出租住宅補貼措施、出租住宅管理以及相關法令之修正等。.

(5) ABSTRACT Keywords: rental housing, housing market, rent subsidy, rate of return for rental housing, rental housing policy The housing market in Taiwan has serious problems for a long time. Problems include unaffordable high housing prices, high rate of vacant houses, etc. The government has used many measures to stimulate the housing market. However, these measures mainly focused on encourage home owning and largely neglected rental housing market, which we believe, should also be an integrated part of housing policy. Rental housing market in Taiwan has been shrinking. The market share for rental housing was 15.4% in 1981, and only 9% in 1999. The reasons for this development can be attributed to (1) the rate of return for rental housing has been lower than market interest rate, (2) government policies encouraged the home owning, and (3) related legal environment for the rental housing market is not complete, so as the protection for both landlord and tenant are not sufficient. The content of this research is as follows: (1)Collect data on the rental housing market through questionnaire survey on landlords and tenants at Taipei City and Tainan City. (2)Study the interactive relationship between housing price and rent of different metropolitan areas. (3)Find out problems in the market operation of rental housing. (4) Recommend policies that can enlarge rental housing market and improve. market operations. Important suggestions include to subsidize rent for lower income households, to encourage the emerging of rental housing brokerage and management profession, to revise related laws and regulations for better protection of landlords and tenants and to facilitate information flows on the rental housing market, etc..

(6) 目. 次. 第一章緒論第一節研究背景與目的............................................................................ 1 第二節研究內容......................................................................................... 2 第三節研究流程......................................................................................... 4 第二章出租住宅現況分析第一節出租市場現況描述 ....................................................................... 7 第二節出租住宅相關法令 ..................................................................... 10 第三節常見租屋糾紛 .............................................................................. 17 第四節出租住宅仲介業者及網站 ........................................................ 18 第三章資料調查與現象觀察第一節問卷內容與調查計劃................................................................. 22 第二節問卷分析—出租人部分 ............................................................ 23 第三節問卷分析—承租人部分 ............................................................ 27 第四節都市層級之現象比較................................................................. 34 第四章租金指數及價格比較第一節租金水準....................................................................................... 35 第二節租金指數....................................................................................... 38 第三節租金與地價 .................................................................................. 40 第四節租金投資報酬率.......................................................................... 43 第五章出租住宅市場課題分析…………………………………………………46 第六章出租住宅之政策研議第一節出租住宅市場機制 ..................................................................... 51 第二節政策研議....................................................................................... 55.

(7) 第三節補貼政策分析 .............................................................................. 59 第四節重要相關法令檢討 ..................................................................... 66 第七章結論……………………………………………………………………………71 附錄附錄一相關法規......................................................................................... 1 附錄二訪談記錄......................................................................................... 6 附錄三問卷.................................................................................................. 8 附錄四市售契約....................................................................................... 15 附錄五法院契約....................................................................................... 19 附錄六崔媽媽契約 .................................................................................. 21 附錄七來來租屋仲介契約 ..................................................................... 25.

(8) 圖. 目. 錄. 圖 2.1. 住宅權屬比例................................................................................................ 8. 圖 4.1. 台北市房屋租金之變動 ............................................................................ 35. 圖 4.2. 台南地區房屋租金之變動........................................................................ 36. 圖 4.3. 台北與台南整層住宅租金單價............................................................... 36. 圖 4.4. 台灣省房屋租金價格指數........................................................................ 39. 圖 4.5. 台北、台南租金價格指數........................................................................ 39. 圖 4.6. 台南台北地價指數分佈 ............................................................................ 40. 圖 4.7. 台北地區租金與地價指數之比較 .......................................................... 41. 圖 4.8. 台南地區租金與地價指數之比較 .......................................................... 42. 圖 4.9. 台北地區出租住宅投資報酬率............................................................... 44. 圖 4.10. 台南地區出租住宅投資報酬率 ............................................................... 45. 圖 5.1. 出租住宅市場供需圖................................................................................. 47. 圖 6.1. 出租住宅市場架構及政策管理機制示意圖......................................... 54. 圖 6.2. 出租國宅增加住宅消費 ............................................................................ 60. 圖 6.3. 出租國宅與現金補助之比較 ................................................................... 61. 圖 6.4. 租金抵用券對住宅消費的影響............................................................... 62. 圖 6.5. 直接現金補貼的效果................................................................................. 63. 圖 6.6. 供給面政策之短期與長期效果............................................................... 64. 圖 6.7. 需求面政策之短期與長期效果............................................................... 65.

(9) 表. 目. 錄. 表 2.1. 歷年出租住宅市場佔有率變動. （%） ................................................ 7. 表 2.2. 各契約未納入之法令................................................................................. 14. 表 2.3. 出租住宅網站一覽表................................................................................. 18. 表 3.1. 各地區抽樣樣本數.................................................................... 表 3.2. 房屋出租因素.............................................................................................. 23. 表 3.3. 利用何種管道出租房屋 ............................................................................ 24. 表 3.4. 出租價格之決定因素................................................................................. 24. 表 3.5. 常見之住宅管理問題................................................................................. 25. 表 3.6. 房客繳納租金期限..................................................................................... 25. 表 3.7. 平均出租時間（從張貼至出租） .......................................................... 25. 表 3.8. 是否簽定契約.............................................................................................. 26. 表 3.9. 出租人租金水準 ......................................................................................... 26. 表 3.10. 出租人押金水準.......................................................................................... 26. 表 3.11. 透過何種管道取得租屋資訊.................................................................... 27. 表 3.12. 租屋選擇之外在因素................................................................................. 27. 表 3.13. 租屋選擇之住宅本身因素........................................................................ 28. 表 3.14. 是否與房東訂定契約................................................................................. 29. 表 3.15. 租屋過程中最常見到之問題.................................................................... 29. 表 3.16. 承租人租金水準.......................................................................................... 29. 表 3.17. 承租人押金水準.......................................................................................... 30. 表 3.18. 建築型態（租金/所得） ........................................................................... 30. 表 3.19. 承租屋別（租金/所得） ........................................................................... 31. 表 3.20. 租屋整體滿意度（租金/所得） .............................................................. 31. 表 3.21. 租金之合理程度（租金/所得） .............................................................. 31. 表 3.22. 台南地區承租房子之滿意程度與學歷.................................................. 32. 表 3.23. 台北地區承租房子之滿意程度與學歷.................................................. 32. 23.

(10) 表 3.24. 台南地區租屋環境滿意度與租金高低.................................................. 32. 表 3.25. 台北地區租屋環境滿意度與租金高低.................................................. 33. 表 3.26. 租賃契約簽立方式 ..................................................................................... 33. 表 4.1. 台北與台南整層住宅租金報酬率比較.................................................. 37. 表 4.2. 台灣地區房屋租金價格指數 ................................................................... 38. 表 4.3. 台北、台南地價指數................................................................................. 40. 表 4.4. 台北、台南地價與租金指數之比較 ...................................................... 41. 表 4.5. 台北市各行政區出租住宅投資報酬率.................................................. 44. 表 4.6. 台南市各行政區出租住宅投資報酬率.................................................. 45. 表 5.1. 台北地區出租住宅居住水準 ................................................................... 49. 表 5.2. 台南地區出租住宅居住水準 ................................................................... 49. 表 6.1. 出租住宅補貼方式..................................................................................... 55. 表 6.2. 出租住宅管理公司之管理機制............................................................... 56. 表 6.3. 出租住宅政策宣導內容 ............................................................................ 57. 表 6.4. 出租住宅資訊中心之建立........................................................................ 57. 表 6.5. 出租住宅品質措施..................................................................................... 58. 表 6.6. 出租國宅與出租空（餘）屋之推動 ...................................................... 58.

(11) 第一章第一節. 緒論. 研究背景與目的. 長期以來台灣地區存在嚴重的住宅問題，包括空屋率偏高以及住宅價格昂貴等現象。而在 1997 年亞洲金融風暴的衝擊之下，使得國內不動產市場面臨了甚為嚴苛的考驗。面對一連串的衝擊所可能引發的國內金融危機，政府提出了若干具體的措施。例如 1500 億之購屋貸款資金及多項的購屋補貼措施，期望能透過對不動產市場的振興以減少對國內金融的衝擊。在 1999 年由政大不動產研究中心所完成之「台灣地區整體住宅政策」之研究中，對未來之住宅政策有了長期性及整體性的規劃，使國內未來住宅政策之擬定有了共同的思考方向。其中主要重點包括：住宅補貼政策、住宅金融、住宅價格、空（餘）屋問題、住宅交易制度、出租住宅市場、住宅品質、住宅資訊、社區管理、住宅環境以及相關法令與組織體系等。這些議題，事實上，彼此相關。在研議相關住宅政策時，應交互考量，研擬整體之配套措施，才能獲致具體成效。在「台灣地區整體住宅政策之研究」報告所研議的課題甚多，其中，如何提升現存住宅之使用率以減少空（餘）屋之數量，則是整體住宅政策的中心議題。除了有效管制住宅供給並提供住宅補貼以提升住宅購屋力的相關政策外，如何提升住宅之出租使用亦為住宅政策之研議重點。本研究延續該整體住宅政策之研究成果，持續對台灣地區之出租住宅市場進一步探究。從現象觀察、問題分析逐步探討出租住宅在台灣地區各個不同都會區之現象，並從相關法令及制度面研議具體之政策建議。台灣地區的住宅以自有為主，而租賃市場並不發達。自民國 70 年代後期起，住宅自有率就維持在 80％以上。依「台. 1.

(12) 灣地區八十六年度家庭收支調查報告」之結果顯示，住宅自有率是 84.57％，而租屋居住者僅佔 9.18％。從住宅品質來看，我們也可發現出租住宅的品質較之自有住宅是較低的。以民國 82 年的「住宅狀況調查」資料加以分析，出租住宅的平均面積是 26.13 坪，而自有住宅是 38.57 坪。出租住宅的平均房間數是 2.8 間，而自有住宅是 3.7 間。此外，出租住宅的平均屋齡亦較高。由於住宅租賃市場規模有限，因此相關的服務業如出租住宅管理公司便因為經濟規模的不足而無從建立。這使得租賃住宅市場的服務水準受到抑制，市場的運作也顯得相當不成熟。我們發現出租仲介僅是一般房屋仲介業中一個很不重要的部門，資訊也很零星。經由本研究初步觀察結果，發現在台灣地區除了非常高級以外籍商務人士為對象的專業出租住宅外，並無專供出租的住宅大樓或社區。換言之，在台灣只有個人房東，還未出現以經營管理出租住宅為業務營利法人。總體而言，造成台灣地區出租住宅市場不發達的原因有三：（一）出租住宅報酬率偏低；（二）傳統觀念及政府政策均以鼓勵自有住宅為主；（三）租賃相關法令對租賃雙方之權利義務規範並非對等。凡此種種因素於本研究中詳予分析，使問題之形成原因能有更清晰的說明。同時，也就健全出租住宅市場之機制提出政策性建議。. 第二節. 研究內容. 本研究擬針對台灣地區之出租住宅市場進行現象觀察與問題歸整，並據以研議相關之政策以建全出租住宅之市場機制。具體而言，本研究進行之內容項目說明如下： 1. 探討國內出租住宅市場的現況與問題。依據台灣地區「住宅狀況調查」等相關之住宅統計資料，探討出租市. 2.

(13) 場之整體概況。並可透過各出租住宅網站（website）之蒐集，以瞭解最新之市場動態。 2. 瞭解不同都會區房租水準之高低。本研究嘗試使用歷年 *. 來「台灣地區不動產成交行情公報」之出租交易記錄作為基礎。經由統計彙整得到各不同都會區之房租水準及歷年變動狀況。而另一資料來源，則為各出租住宅中心之租金紀錄資料。如台北崔媽媽服務中心及來來出租中心等。 3. 探討國內房租與房價間之互動關係。在定義住宅價格的指標方面，房租與房價分別是衡量租屋市場及購屋市場的兩個指標，而兩者之間則存在交相互動的關係。本研究亦嚐試對住宅之租金與地價之間的變動關係進行觀察與分析。然而，受限於房價資料之取得缺乏全面性之官方統計資料，本研究暫以內政部所提供之地價指數進行比較分析。 4. 依據經建會都市規劃處「台灣地區都市體系之研究」中指出，台灣地區之中心都市位階之劃分可分為六級：（1）第六級：台灣地區中樞管理中心（如：台北市、高雄市等）；（2）第五級：區域中心（如：台南市、嘉義市、新竹市、基隆市等）；第四級：次區域中心（如：南投市、屏東市、台東市等）；第三級：地方中心；第二級：一般市鎮；第一級：農村中心。有鑑於一般住宅政策之決定乃主要以台北都會區等大型都會區為考量依據，部分政策對於其他中小型都市並不一定適用。本研究為了解出租住宅現象，在不同都市層級之間的差異。期望能對不同都市進行現象觀察與比較。然而，受到研究資源之限制，本研究僅就選取台北地區及台南地區進行觀察。其中台北地區代表台灣地區之大型都市，係外來工 *. 「台灣地區不動產成交行情公報」自民國 83 年起，由各仲介公司聯合不定期出刊。至民國 88 年止，共已出刊 16 期。唯目前受到不動產不景氣的影響，目前已暫時停刊。. 3.

(14) 作人口較多之地區。對出租住宅之需求亦相對提高。而台南地區則代表台灣地區之一般傳統之中小型都市。民風較為保守，出租住宅現象或將有別於台北地區。 5. 探討建全出租住宅市場所需相關機制。基於前述各項研究內容之研究成果，本研究將研議建全出租市場之相關機制。包括稅賦減免措施、租賃契約之規範以及相關法令（如所得稅法、土地法、住宅法草案等等）之修正。以瞭解，各項措施對出租住宅市場之影響效果。. 第三節. 研究流程. 本研究所使用之方法如下：一、出租住宅現況之次數分配及交叉分析。經由資料之蒐集與彙整。本研究將先就出租交易之個體資料進行基本統計分析，包括不同都會區、住宅類型等分類方式之次數（或機率）分配，並進行交叉分析及差異性檢定。以瞭解各不同分群之間是否存在顯著差異。同時將本項資料彙整結果和其他統計資料來源之結果比對，檢視各資料來源所反映出整體現象的一致性。二、檢視租金指數。本研究彙整台灣地區之消費物價指數（CPI）中之住宅租金指數，以及政大房地產研究中心所建立之台北市住宅租金指數。經轉換成相同基年之後，進行比較，以觀察各類及各地區租金指數之變動狀況。三、有關建全出租住宅市場之相關建議方面，本研究將針對國內出租住宅之相關制度及法令加以評估，延續「台灣地區整體住宅政策之研究」成果及本研究前述之分析結論，綜合研議可行的政策方案。再經由與相關政府單位及專家之訪談及諮詢。對各方案進行評估。最後提出各方案之優先順序及影響效果，供決策單位參酌。. 4.

(15) 本研究之工作流程如圖 1.1 所示。. 「台灣地區整體住宅政策之研究」研究成果出租住宅之相關法令及賦稅措施. 出租住宅之研究緣起及目標. ●所得稅法 ●土地法 ●民法（出租契約） ●住宅法（草案） ●相關賦稅措施. 相關資料及文獻彙整. 國內、外相關研究成果. 實務統計及調查資料 ●住宅狀況調查 ●家庭收支調查 ●不動產成交行情 ●出租住宅網站搜尋. 出租住宅市場基本現況分析 ●市場佔有率分析 ●房租負擔能力分析 ●出租住宅市場現行機制評估 ●不同都會區之現況比較. 建立各都會區租金指數. 期中簡報. 房租與房價關係探討. 出租住宅市場之現況課題分析. 健全出租住宅市場之相關措施及方案研議. 5. 意見修正.

(16) 各方案影響效果評估 ●主管機關及專家訪談與意見諮詢 ●市場機制系統模擬分析（依研究資料限制而定）. 評估結果彙整. 建議方案及相關配合措施. 期末座談及意見整合. 研究結論及報告編印. 圖 1.1 研究流程圖. 6.

(17) 第二章. 出租住宅現況分析. 第一節一、. 出租市場現況描述. 出租市場佔有率從民國 70 年至 86 年，出租住宅在整個住宅市場之佔. 有率逐年減少。民國 70 年之市場佔有率為 15.4%，而民國 88 年則為 8.9%，如表 2.1 及圖 2.1 所示。相對而言，住宅之自有率則由民國 70 年之 73.3%提昇到民國 86 年之 84.6%。顯示國內住宅之出租市場長期以來即為相對較小之規模。表 2.1 歷年出租住宅市場佔有率變動（%）年度 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88. 自有 73.3 74.2 74.9 76 77.3 77.6 78.6 77.8 79 80.5 80.4 82.8 81.9 82.5 83.6 84.5 84.6 84.6 84.9. 租押 15.4 14.8 14.8 13.9 13.1 13.3 12.9 13 12.6 11.9 12.1 10.4 10.7 10.4 9.8 9.4 9.2 9.1 8.9. 配住 5.5 3.8 2.8 2.8 3 2.1 1.9 2 1.8 1.5 1.4 1.2 1 0.9 1 0.6 0.7 0.5 0.7. 其他 5.8 7.2 7.5 7.2 6.6 7 6.6 7.2 6.6 6.1 6.1 5.6 6.4 6.2 5.5 5.6 5.5 5.8 5.5. 資料來源：中華民國台灣地區家庭收支調查報告，民國 89 年. 7.

(18) 百分比（％）. 住宅權屬比例 100 80 60. 自有租押配住其他. 40 20 0. 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 年度. 圖 2.1 住宅權屬比例. 二、. 出租市場之供給與需求依據民法第 421 條對於租賃之定義：稱租賃者，謂當. 事人約定，一方與物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。出租住宅市場中之租賃物即為房屋（不動產），當事人則如下所述。出租人（供給者）出租房屋之所有權人或代理人，出租房屋以收取租金。一般稱之為房東。承租人（需求者）與房屋所有權人訂定契約，付租金而擁有房屋之使用權者。一般稱之為房客。出租住宅仲介業者仲介業者提供出租房屋資訊或服務，而於其中收取一定之費用者。三、. 出租型態目前台灣地區出租房屋之型態大致上可分為：分租雅. 8.

(19) 房、套房、整層住宅、透天住宅等，詳細之定義分述如下。分租雅房：分租雅房通常只有一臥室而衛浴設備則是與其他租戶共用，此種出租型態通常較常出現於地少人稠的地區。套房：套房指的是該房間內擁有一私人單獨使用的衛浴設施，通常坪數會較分租雅房大。整層住宅：整層住宅一般常見於公寓大樓，通常包含了客廳、一間以上之臥室以及浴室等等，適合整個家庭居住之住宅單位。透天住宅：透天住宅即為獨棟透天之住宅，有獨立之居住環境。較常出現於地價較便宜之地區。其他：其他之房屋出租型態包括：辦公室、廠房、倉庫內之個別住宅出租單元，因此類型僅佔出租住宅市場之小部分，本研究暫不予討論。台北地區因房地產價格相對昂貴，因此出租住宅大部分為較小坪數之出租型態。其型式大致上可以分為整層住宅、套房、以及雅房。而屬於中型傳統都市之台南市則是出租坪數相對較大，而其型式則以透天、整層住宅、及套房為主。. 9.

(20) 第二節一、. 出租住宅相關法令. 相關法令來源. （一）民法民法中有關於房屋租賃之相關規定，主要在於民法之第五節租賃篇中（第 421 條至第 463 條）。其內容包括，租賃契約（第 422、450、451、453 條）、租賃物所有權讓與之效力（第 425 條）、租賃人與出租人之權利及義務（第 429、430、432、436、437、438 條）、租金（第 439、 440、441 條）、轉租（第 443、444 條）、以及租賃期限（第 449 條）、等相關規定。詳細條文請參見附錄（一）。（二）土地法土地法中有關於房屋租賃之相關規定在於該法之第三編第三章有關房屋及基地租用（第 94 條至第 100 條）。其中較重要之條文如下： 1. 準備房屋之建築及其租金之限制（第 94 條）：城市地方，應由政府建築相當數量之準備房屋，供人民承租自住之用。前項房屋之租金，不得超過土地及其建築物價額年息百分之八。 2. 新建房屋稅捐之減免（第 95 條）：市縣政府為救濟房屋不足，經行政院核准，得減免新建房屋之土地稅及改良物稅，並定減免期限。 3. 每人自住房屋間數之限制（第 96 條）：城市地方每一人民自住之房屋間數，得由市縣政府斟酌當地情形，為必要之限制。但應經民意機關之同意。 4. 城市房屋租金之限制及效力（第 97 條）：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。約定房屋租金超過前項規定者，該管市縣政府得依前項所定標準強制減定之。 5. 擔保金利息之抵充及計算（第 98 條）：以現金為租賃. 10.

(21) 之擔保者，其現金利息視為租金之一部。前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等。 6. 擔保金數額之限制（第 99 條）：前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。 7. 不定期租賃收回房屋之限制（第 100 條）：出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：（1）出租人收回自住或重新建築時。（2）承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。（3）承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。（4）承租人以房屋供違反法令之使用時。（5）承租人違反租賃契約時。（6）承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。（三）租賃契約租賃契約內容主要規定了甲方（出租人）、乙方（承租人）、丙方（連帶保證人）三者在租賃上之權利與義務關係。一般之租賃契約大致包括法院之制式契約、一般市售之租賃契約、仲介機構所提供之出賃契約等三種。經初步比較其契約內容，並經由仲介業者訪談得知，一般市售契約比較有利於房東；而非營利仲介機構（如崔媽媽租屋中心）所提供之契約則比較有利於房客；至於法院之制式契約則較為中立。各式契約範本請參見附錄（二）。二、法令與契約之比較 1.. 公證與否. 11.

(22) 有公證者：有至法院公證之契約，如承租人與出租人有違反契約內容中所規定之事項，則出租人可請求法院對違約之一方強制執行賠償。無公證者：無至法院公證之契約，如承租人或出租人有一方違約，法院無法立即對違約之一方提出強制執行賠償，需經當事人向法院提起訴訟後（如寄發存證信函等動作），經判決勝訴後，方能對違約之一方索取賠償，時間較為冗長。 2.. 契約內容之比較（詳見附錄）. （1）一般市售契約一般市售契約條文約有 18 條（以附錄四的樣本為主），內容較偏向於規範承租人。其中有 13 條（第 2,3,6,7,8,9,10,11,12,14,15,16,17 條）之條文是在約束承租人，而對於出租人之約束則較少。其中尤為可議者：第 6 條（違約金）：租期屆滿如承租人未遷出，甲方則可以向乙方索取租金五倍（崔媽媽兩倍）之違約金。法院：以”日”為求償之違約金。第 12 條（訴訟費）：乙方如有違約情事導致甲方權益受損等，乙方需負責甲方涉及訴訟之費用。但未約定甲方違約之情形。第 16 條（稅費增加）：租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前增加時，增加部分由承租人負責補貼。（2）法院契約法院之制式契約共 16 條（見附錄五），2-13 條為出租人與承租人間之權利與義務關係。契約中之內容對於承租人與出租人均有規範，未如市售契約一面倒的情形，其中有關違約之罰金由訂定契約當時雙方決定（10,12 條）。稅捐之界定. 12.

(23) 甲方負擔（出租人）：租賃物之稅金（房屋稅、地價稅等）。乙方負擔（承租人）：水電費及營業所產生之稅捐。修復因漏雨，自然損害及天災與非歸於乙方之意外災害，由甲方負責。（3）崔媽媽契約崔媽媽之租賃契約（見附錄六），依據訪談結果其主要不同的地方在於房屋修復之責任歸屬（第 6 條）及稅金之負擔（第 4 條）。在他們所擬訂之租賃契約中有較詳細的界定。其中，第 10 條：管轄法院. 地方法院. 第 11 條：誠信原則如有未盡事宜，雙方應本誠實信用原則，依民法等相關法令辦理。（4）來來租屋契約（一般出租仲介業者）（見附錄七）以一般市售契約為範本。差異處為範本中增加第 19 條：甲乙雙方如有提前違約者，需賠償對方一個月之租金做為補償。（5）法令規定與執行依土地法第 98 條之規定，擔保金（俗稱押金或保證金）之利息應視租金之一部份。但實際上大都未履行，而其利息均未列入為租金之一部份。法院及市售契約及崔媽媽契約均載明，租賃到期時，”無息”退還押租保證金。土地法（第 99 條）：押金 2 個月租金為上限，法院及民間契約並未明確註明上限。（6）未規定之事項各契約中未列入該契約依據之法令。. 13.

(24) 表 2.2 各契約未納入之法令法令項目. 法院契約. 一般契約. 崔媽媽契約. 民法. ◎. ×. ◎. 土地法. ◎. ×. ×. 三、. 出租住宅補貼有關於住宅補貼政策方面，從 1500 億元之購屋低利貸. 款（民國 87 年）、首次低利貸款以及所得稅中購屋貸款利息負擔扣除額之提高，在在都顯示政府對於自有住宅積極之鼓勵與推動。而在出租市場方面，目前有關於出租住宅補貼之相關法規與政策，僅有民間團體所提出之所得稅法中，房屋租金可享有最高十二萬元之所得稅扣除額，且目前仍於立法院審議中（民國 89 年 3 月）。由此看來，出租住宅與自有住宅之補貼措施實在相差甚多。因此，如欲推動出租住宅市場之健全發展，勢必在出租住宅市場之補貼政策上需提供更多之優惠措施。其他住宅方面之補貼優惠措施詳細如下所述：（一）國民住宅為安定國民生活、增進社會福祉，政府在三十餘年前即關心國民居住問題，民國 46 年訂頒國民住宅貸款條例，設置專責機構推動國民住宅建設；民國 64 年訂頒「國民住宅條例」，並自 65 年度起，將國民住宅建設工作納入六年經建計畫；68 年度起將「廣建國民住宅」列為十二項重要建設之一；71 年修正「國民住宅條例」；77 年訂頒「中低收入住宅方案」；78 年訂頒「改善當前住宅問題重要措施」；81 年度起推動「國家建設六年住宅建設計畫」，其目的都在協助較低收入家庭解決居住問題。申請登記等候承購國宅需具備具備之條件： 1.年滿二十歲，在當地設有戶籍者。 2.與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。 3.本人、配偶、戶籍內直系親屬及其配偶，均無自有住宅者。. 14.

(25) 4.符合行政院公告之收入較低家庭標準，八十九年台灣省年收入不超過五十四萬元、台北市八十九萬元、高雄市六十五萬元。購買政府直接興建或獎勵投資興建的國民住宅，或是辦理貸款人民自建國民住宅，貸款金額為售價( 或造價 ) 的百分之八十五，且貸款中的二百二十萬元，以年息五厘計算，餘貸款金額則以年息 7.875 厘計算。輔助人民貸款算購住宅輔助貸款購置自有住宅面積，在區域計畫非都市土地鄉村區，不得超過一百五十平方公尺；在其他地區，不得超過一百一十二平方公尺。此項面積以所有權狀況登記為準，不包括公用及陽台面積。購置工業區廠房作住宅使用者，依規定不得作為貸款抵押之標的物，也不能享有優惠利息之補貼。（二）出租國宅「出租國宅」雖然明定在國宅辦法中，但目前為止，各地縣市政府僅有台北市政府開辦這項社會福利措施，而承租者的條件，根據現行內政部頒訂的「國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法」的規定，申請承租國宅者，女子必須年滿二十歲、男子二十五歲，同時必須在台北市設籍超過六個月，而且本人、配偶及其共同生活的直系親屬均無自有住宅。另外，由於「出租國宅」屬社會福利，因此申請者必須符合行政院公告之收入較低家庭標準，年度核定的家庭收入為八十一萬元以下，同時未享有其他政府居住補助，如果公告申請人的家庭人口數有所規定，則申請人還必須符合該項規定。中籤後的承租戶，必須先繳納相當於二個月的房租當作保證金，如果社區設有管理員，則每月要再繳交 450 元到 550 元的管理維護費，比起一般大樓二、三千元的管理費便宜很多。. 15.

(26) 「出租國宅」這項特殊的不動產產品，目前只在人口密集的台北市才有，而且由於台北市國宅的品質愈蓋愈好，地點又多位居精華地段，而租金卻只有當地行情的五成，最近成為搶手的熱門標的。（三）身心殘障者有關身心殘障者在於租屋方面之補貼，主要規定於【身心障礙者保護法】，如下所述：第四十七條身心障礙者申請在公有公共場所開設零售商店或攤販，申請購買或承租國民住宅、停車位，政府應保留名額優先核准。前項受核准者，須親自經營、居住或使用並達一定期間；如需出租或轉讓，應以身心障礙者為限。身心障礙者購買或承租第一項之商店或攤販、國民住宅、停車位，政府應提供低利貸款；其辦法由中央主管機關定之。第四十九條各級政府對於身心障礙者及其同住扶養者，因無自有房屋而需租賃房屋居住者，或首次購屋所需之貸款利息，應視其家庭經濟狀況，酌予補助。前項房屋租金及貸款利息之補助辦法，由中央主管機關定之。第五十二條任何擁有、出租或租用或經營公共設施場所者，不得單獨以身心障礙為理由，使其無法完全公平地享用物品、服務、設備、權利、利益或設施。（四）低收入戶由於政府對於低收入戶的補貼措施並不是由中央機關統一制訂，而是由地方政府社會福利機構自行決定，因此每一個地區之補貼措施均不一。雖然政府期望以補貼措施來減輕低收入戶的租屋負擔，然而『租屋津貼』對其所產生的實質幫助並不大。以台北市為例，目前低收入戶的「租屋津貼」每戶每月 1,500 元，但相較於台北市的租金水準（每月至少 15,000 元），租屋津貼僅能為低收入戶負擔 10％左右的房租。. 16.

(27) 有鑑於此，台北市政府計劃以擴大鼓勵國宅等候戶改採國宅貸款自購，及發放低收入戶住宅補貼並行的方式，逐步終止目前的國宅興建計畫，倘若政策得以執行，台北市約有一萬六千戶的低收入家庭，每月可接受七千五百元的租金補貼。（五）921 大地震受災戶民國八十八年九月二十一日發生了近幾十年來台灣地區最大的地震，由於震央位於南投縣，因此對於台灣中部地區居民造成極為重大的傷亡與財產之損失。有鑑於此，政府乃緊急成立相關工作團隊，針對震災之搶救與安置迅速地進行。在災民居住之善後方面，主要分為居住組合屋和租屋兩方面之補助，如下所述： 1. 提供臨時住所組合屋：由政府或民間團體提供興建臨時住所組合屋，以解決災區災民短期間內住的問題。 2. 租賃住宅者發放租金：政府對於災民選擇租賃住宅者，發給租金補助每人每月三千元，為期一年。. 第三節. 常見租屋糾紛. 常見之租屋糾紛，本研究經訪談結果得到以下結論，分為出租人與承租人兩部分。一、承租人承租人於承租房屋過程中，最常遇到之租屋糾紛為：於承租過中出租人（房東）隨意漲價；出租人未將房屋押金還返承租人；出租人不負擔房屋之修繕等問題。二、出租人出租人於承租房屋過程中，最常遇到之租屋糾紛為：承租人（房客）積欠房租不繳，或惡意逃跑不繳；承租人不愛惜房屋隨意破壞，造成出租人損失。. 17.

(28) 第四節一、. 出租住宅仲介業者及網站. 相關網站彙整本研究經透過網站搜尋，初步彙整有關出租住宅之相. 關網站有崔媽媽服務中心、房屋跳蚤網、張媽媽租售服務中心、城市租屋族、全家租屋等。其網址如表 2.3 所示。表 2.3 出租住宅網站一覽表網站名稱. 網址. 主要服務地區. 備註. 崔媽媽服務中心. http：//www.tmm.org.tw. 大台北地區. ＊. 房屋跳蚤網. http：//www.rainbow.net.tw/. 全省（以北台灣＊. house/. 為主）. 張媽媽租售服務中心 http：//www.alla.com.tw. 大台北地區. 城市租屋族. 全省. http：//www.citinet.com.tw/ netshop/. 全家租屋. http：//210.71.248.104. 台北縣. ADHot 房屋租售. http：//house.adhot.com.tw. 北台灣、中台灣. 城鄉房屋資訊. http：//house.arch.net.tw. 全省. h7788 全球流通網. http：//www.hs7788.com.tw. 全省. 無巢氏房屋土地租售 http：//www.craa.com.tw. 全省. 新天地房屋租售網. http：//www.new-house.com.tw. 台中縣市. 中部地區跳蚤市場. http：//www.station.net.tw/. 台中縣市. ＊. 全省. ＊. station/market/market8.htm 南台灣校園租屋情報 http：//www.keynet.com.tw/ schoolweb/s_rent/ 來來租屋公司. http：//www.lai-lai.com.tw. 大台南地區. 千采租屋公司. http：//www.twhouse.com.tw. 台南高雄地區. 大高雄分類資訊網. http：//www.ufo.com.tw/ad/ ad5.htm. 註：＊為非營利之出租網站. 18.

(29) 在目前所列出之出租住宅網站中，有部分之機構為非營利性質之出租住宅網站，包括崔媽媽服務中心、房屋跳蚤網、中部地區跳蚤市場以及南台灣校園租屋情報。為進一步了解出租中心之作業方式，本研究選取崔媽媽服務中心及來來租屋公司進行探討。二、. 崔媽媽租屋仲介服務中心（台北地區）. 崔媽媽為一非營利事業主要是以提供承租戶與房東一房屋資訊管道，房東可以至崔媽媽門市登錄房屋資料，而承租戶則可以透過網路或電話至崔媽媽中心列印出租房屋資料。崔媽媽中心不提供帶房客看屋之服務，故其收費方式以酌收服務工本費和捐款為主。其他亦有提供優良之搬家公司名單供消費者選擇。崔媽媽中心主要服務區域為大台北地區（台北市及鄰近台北市區之市鎮），而新竹、桃園等地亦有一部份之資料，但規模較小。服務對象主要兩大族群為單身上班族（40%）、學生族群（30%~40%）。主要所出租之房屋以分租、套房、住家為主。每年有兩大租屋旺季分別為：6~9 月以及農曆年後。崔媽媽中心成立迄今約十年，其所建立之口碑為其在租屋仲介市場中得以繼續經營之最大原因。在廣告與宣傳方面，因該中心之經費有限並無此促銷方式，主要以發佈新聞. 19.

(30) 稿的方式來達到宣傳效果因較具公信力故能維持一定之房東客源。經營成果： 1.現場租屋服務：a 房東數：約 12,000 人次/每年；b 房客數：約 32,000 人次/每年。 2.網站網頁計數器：約 25 萬人次/每年。 3.傳真租屋服務：約 10,000 人次/每年。 4.租屋法律義務諮詢：約 500 人次/每年。三、. 來來租屋中心（台南地區）. 來來租屋中心為一營利性質之租屋仲介公司。服務之地區主要是以台南地區（包含永康及仁德）為主。該公司之服務收費方式（1）. 幫助租屋者收集各區各式房屋出租資料之公司。. （2）依房客適合條件以電腦作業立即找資料提供房客參考，再為房客介紹適合資料。（3）資料適合者將先行收費，後提供地址並聯絡房東看房子，或是自行與房東約時間看房子。（4）若鑰匙有交付保管者，則有專員帶看房子。收費標準一次收費直到承租到房屋為止。. 20.

(31) （1）房間一律收費 600 元（2）套房一律收費 1,000 元（3）住家一律收費 1,500 元（4）店面、辦公用一律收費 2,000 元（5）廠房、倉庫、空地一律收費 2,000 元. 21.

(32) 第三章. 資料調查與現象觀察. 為了解目前台灣地區之出租住宅現況，本研究選定台北及台南地區之出租住宅進行調查。調查對象包括，出租人（即房東）、承租人（即房客）。調查內容及調查計劃分述如下。. 第一節. 問卷內容與調查計劃. 一、問卷內容承租人（房客）問卷主要以租屋前問題、目前居住狀況、租屋後問題、以及受訪者基本資料等為主要問項內容。出租人（房東）問卷則針對：出租問題、住宅管理、以及出租住宅基本資料等為主要問項內容。問卷調查表參見附錄二、調查計劃（一）調查時間與地點本研究問卷調查時間為民國 88 年 1 月 20 日至 88 年 2 月 20 日，為期一個月。調查對象之地點則是分為台北都會區（台北市與鄰近台北市之市鎮，如：板橋、中和、永和等）與台南地區（台南市、永康市）之承租人與出租人。（二）抽樣母體本研究問卷母體在房東問卷方面，主要以台北地區（崔媽媽租屋）與台南地區（來來租屋仲介）之房屋出租仲介業者為主；房客方面亦是以出租業者所提供之房客資料為主。（二）抽樣方法本研究房東與房客問卷皆採用簡單隨機抽樣方式，在每一行政分區，依照其房客與房東數量比例進行抽樣。（三）抽樣結果房客方面台北地區之抽樣數為 200 份有效樣本為 179 份，台南地區抽樣數為 100 份有效樣本為 87 份；房東方面台北地區之抽樣數為 130 份有效樣本為 105 份，台南地區抽樣數為 80. 22.

(33) 份有效樣本為 71 份。詳如表 3.1 所示。表 3.1 各地區抽樣樣本數項目台北房客台北房東台南房客台南房客. 抽樣樣本數 200 130 100 80. 第二節一、. 單位：份有效樣本數 179 105 87 71. 問卷分析—出租人部分. 出租問題. （一）房屋出租因素整體而言，在台北地區與台南地區房屋出租因素之機率而言，兩地區大致相同。最主要的因素為空屋利用，其次為補助貸款，再者為補貼收入及以租屋為業。然而，對台北地區的出租人而言，其經濟因素之考量，如補貼收入及補貼貸款等，較之台南地區出租人來的重要，可約略發現台北地區土地使用強度較集約，經濟因素較強，故以經濟為考量因素出租之機率則相對較高。表 3.2 房屋出租因素項目台北台南. 以租屋為業 11% 4%. （單位：﹪ ）. 空屋利用 66% 57%. 補貼收入 15% 14%. 補貼貸款 35% 29%. 註：表格中之百分比代表選擇該選項之機率. 註 3.1. 其他 5% 2%. （本題複選）. （二）出租管道對出租人而言，在台北地區有 94﹪的出租人透過非營註 3.1. 該機率之解釋為該選項被選擇之機率，但與其他選項無關。例如：在台北地區之房東當中期租屋之原因 100 人當中有 66 位曾經是空屋利用。. 23.

(34) 利性的仲介機構出租房屋，其次有 53﹪的出租人透過貼「紅單子」出租。在台南地區，所透過之管道顯著不同，66﹪的出租人會選擇貼紅單子，其次為透過營利性的仲介業者出租房屋。此種差異性最主要可能來自於台北地區非營利性之仲介機構較多，在台南地區此種屬性機構之聯絡網絡較不發達。表 3.3 利用何種管道出租房屋項目. 台北台南. （單位：﹪ ）. 貼紅單子委託仲介業委託仲介機親友介紹網路者（營利單構（非營利單位）位） 53% 19% 94% 24% 9% 66% 42% 15% 22% 8%. 登報. 其他. 16% 53%. 2% 0%. 註：表格中之百分比代表選擇該選項之機率（本題複選）. （三）出租價格之決定因素在台北地區出租價格的決定主要係參考附近出租價格佔 65﹪，住宅自身條件因素則居次；在台南地區主要考量因素為自訂佔 69﹪，參考附近出租價格佔 60﹪。此種差異可能來自於台北地區出租住宅市場較為成熟，租屋資訊比較健全，資料取得相對比較容易。另一方面，則參考附近租屋租金價格，較易獲取消費者之接受。表 3.4 出租價格之決定因素項目台北台南. （單位：﹪ ）. 參考附近出仲介業者提參考住宅條和房客磋商租價格供件自定 65% 2% 38% 13% 60% 16% 69% 4%. 註：表格中之百分比代表選擇該選項之機率（本題複選）. 二、住宅管理（一）常見之住宅管理問題. 24. 其他 1% 0%.

(35) 對台北地區之出租者而言，所產生之住宅管理問題相對比例較低，這同樣也顯示台北地區的出租住宅市場較為成熟；在台南地區最常出現之問題為租金問題 63﹪，其次為房客之管理問題 42﹪，及待租金時間太長 33％。表 3.5 項目. 常見之住宅管理問題. （單位：﹪ ）. 租金問題房客管理維修頻繁待租時間太契約繁瑣其他長 11% 24% 8% 15% 0% 5% 63% 42% 5% 33% 0% 4%. 台北台南. 註：表格中之百分比代表選擇該選項之機率（本題複選）. （二）房客繳納租金期限在台北及台南地區租金繳納之時間單位，大多以月計算，在台北地區佔 94﹪；台南地區佔 85﹪，其它時間單位所佔比例則甚為微小。表 3.6 項目台北台南. 房客繳納租金期限每月交 94% 85%. （單位：﹪ ）. 2-3 個月交 3% 5%. 半年交 1% 7%. 半年以上交 0% 3%. （三）平均出租等待時間（從張貼至出租）在台北地區，出租等待時間（簡稱”等租時間”）多為 1~2 個月佔 33﹪；台南地區之等租時間 1~2 個月佔 54﹪。平均而言，台南地區之等租時間較台北地區長。表 3.7 平均出租時間（從張貼至出租）項目台北台南. 一週內 15% 7%. 2-4 週 25% 24%. 25. （單位：﹪ ）. 1-2 個月 33% 54%. 3-6 個月 17% 14%. 半年以上 10% 1%.

(36) （四）是否簽定契約在出租房屋時，台北及台南地區多有簽訂契約。台北地區簽訂契約所佔比例較高，為 91﹪；而台南地區略低，為 83﹪。表 3.8 是否簽定契約項目台北台南. （單位：﹪ ）. 有 91% 83%. 沒有 8% 17%. 三、租押金水準（一）租金在租金收取方面台北地區平均一個月 14,376 元，台南地區為 10,098 元，台北地區約高於台南地區約 4,000 元左右。另一方面，台南地區之租金間差異則較台北地區來的大。表 3.9. 出租人租金水準. 項目台北台南. 平均數 14,376 10,098. （單位：元）標準差 891 1,268. （二）押金在押金收取方面台北地區與台南地區大多以二個月租金為收取標準。表 3.10 出租人押金水準項目台北台南. 平均數 32,132 17,723. 26. （單位：元）標準差 3,060 1,232.

(37) 第三節. 問卷分析—承租人部分. 一、租屋前問題（一）透過何種管道取得租屋資訊由表 3.11 結果顯示，台北地區承租人取得租屋資訊所透過的管道依次為路邊紅單子、網路、親友介紹及仲介機構（非營利單位）；台南地區承租人取得租屋資訊所透過的管道依次為路邊紅單親友介紹、仲介公司（營利單位）。由此可知不論台北、台南的承租人取得租屋資訊均以路邊紅單子為主要之資訊來源；其餘方式（如親友介紹及仲介機構）均是台北、台南的承租人所考量的第二管道。值得一提的是，台北承租人以網路取得租屋資訊的比率並不少於傳統的親友介紹。這顯示資訊工具的發展普及化，已逐漸改變了出租市場的交易情況。表 3.11 項目. 報紙. 台北台南. 29% 20%. 透過何種管道取得租屋資訊. (單位：%). 路邊紅單仲介公司仲介機構親友介子（營利單（非營利單紹位）位） 71% 17% 36% 36% 28% 24% 10% 27%. 網路. 其他. 38% 18%. 3% 12%. 註：表格中之百分比代表選擇該選項之機率（本題複選）. （二）選擇住宅考慮之因素 1. 外在因素在選擇住宅所慮的因素，就外在因素由表 3.12 可看出，不論台北及台南，都以租金價格為第一重要的機率百分比為高，而且台北承租人對租金價格評為第一重要的比率為 45%，較台南的 36%為高。可見在寸土寸金的台北，租金價格的因素是大部份台北人的主要考量之一。另外，居住安全評比雖不若租金價格，仍為台北及台南承租人所關心的第二. 27.

(38) 重要因素。表 3.12 項目台北. 台南. 租屋選擇之外在因素. 租金價格（1） 45% （2） 21.23% （3） 20% （1） 36% （2） 14% （3） 16%. (單位：%). 居住安環境衛交通便休閒及運就學及學全生利動區問題（1）（1）（1）（1）（1） 25% 9% 17% 0.5% 5% （2）（2）（2）（2）（2） 23% 16% 34% 1.6% 2% （3）（3）（3）（3）（3） 24% 20% 24% 0.5% 7% （1）（1）（1）（1）（1） 29% 9% 16% 2% 3% （2）（2）（2）（2）（2） 29% 29% 14% 1% 5% （3）（3）（3）（3）（3） 18% 20% 32% 10% 9%. 其他（1） 0.5% （2） 0% （3） 1.1% （1） 0% （2） 2% （3） 1%. 註：（1）代表該項目選擇第一重要之機率百分比依此類推。. 2. 住宅本身因素台北及台南的承租人在選擇住宅考慮的住宅本身因素有所不同。台北承租人所關心的是房屋結構（26%）,其次為空間配置；台南承租人所關心的是空間配置，其次為採光日照。表 3.13 租屋選擇之住宅本身因素項目台北. 台南. 二、. 空間配置（1） 21% （2） 15% （3） 18% （1） 35% （2） 11% （3） 20%. 通風情形（1） 15% （2） 17% （3） 24% （1） 6% （2） 22% （3） 21%. 採光日照（1） 16% （2） 27% （3） 21% （1） 25% （2） 21% （3） 13%. 房屋結構（1） 26% （2） 8% （3） 8% （1） 18% （2） 14% （3） 12%. 房屋隔音（1） 12% （2） 12% （3） 10% （1） 0% （2） 12% （3） 12%. 租屋後問題. 28. (單位：%) 排水系統（1） 2% （2） 2% （3） 2% （1） 18% （2） 0% （3） 55%. 房屋龜裂損害停車年齡情形空間（1）（1）（1） 4% 6% 0% （2）（2）（2） 8% 4% 1% （3）（3）（3） 5% 6% 1% （1）（1）（1） 4% 1% 1% （2）（2）（2） 4% 5% 1% （3）（3）（3） 3% 6% 2%.

(39) （一）是否與房東訂定契約不論台北或台南的承租人，大部份都會與房東訂定契約。由表 3.14 可看出台北承租人與房東訂定契約的比例為 85%；而台南承租人與房東訂定契約的比例則為 87%。表 3.14 是否與房東訂定契約項目台北台南. 有 85% 87%. (單位：%) 沒有 15% 13%. （二）租屋過程中最常見到之問題表 3.15 可知，不論台北或台南在租屋過程中最常見到的問題依次為修繕問題、押金返還、預提前解約及房東漲租。表 3.15 項目台北台南. 租屋過程中最常見到之問題. 房東漲租 24% 21%. 預提前解約 24% 21%. 押金返還 30% 20%. (單位：%) 修繕問題 48% 37%. 其他 11% 17%. 註：複選. 三、. 租押金水準. （一）租金由表 3.16 的平均數及標準差，我們可以得到變異係數，台北的租金變異係數為 6.3%，台南的租金變異係數為 5.5％，可知台北的租金變異較大。表 3.16 承租人租金水準. （單位：元）. 項目台北台南. 標準差 742 443. 平均數 11,616 8,029. 29.

(40) （二）押金由表 3.17 的平均數及標準差，我們可以得到變異係數，台北的押金變異係數為 20%，台南的押金變異係數為 5.1 ％，可知，台北的押金變異較大。顯示租金變異隨租金水準之升高，而有擴大之現象。出租人的租押金水準均比承租人的租押金水準要高，這應是抽樣誤差所導致的。. 四、. 表 3.17 承租人押金水準. （單位：元）. 項目台北台南. 標準差 5,131 744. 平均數 25,534 14,325. 租金相對於所得比例交叉分析本研究嘗試對於租金與所得之比例進行交叉分析，其中發現建築型態變項（參見表 3.18）中之電梯大樓為租金所得比最高之項目，顯示在電梯大樓型態中承租人所負擔之相對租金最高。表 3.18 建築型態（租金/所得）建築型態公寓電梯大樓透天厝其他. 台南. 台北. 0.197 0.308 0.165 NA. 0.306 0.356 0.314 0.269. 而在承租屋別（表 3.19）中，以整層住家之租金所得比較高，而又以台北地區之 0.416 最高，該類型承租人之租金將近佔其所得之一半。. 30.

(41) 表 3.19 承租屋別（租金/所得）承租屋別整層住家雅房主臥套房獨立套房辦公室其他. 台南. 台北. 0.346 0.171 0.353 0.250 NA 0.125. 0.416 0.214 0.257 0.285 0.062 0.420. 於表 3.20 與 3.21 中發現，台北市不同的租屋整體滿意程度，其（租金/所得）比差異不大，台南市不滿意者的（租金/所得）比卻是最低的。合理之情況應是滿意程度越高租金所得比應越低，台南市認為租金太貴者的（租金/所得）比卻是最低的，也甚為不合理，此可能為樣本數之不足所致或是租屋之滿意程度和租金之合理程度與所負擔之租金多寡相關性並非很高。表 3.20 租屋整體滿意度（租金/所得）滿意程度非常滿意滿意尚可不滿意非常不滿意. 台南. 台北. 0.239 0.252 0.325 0.131 NA. 0.339 0.330 0.295 0.356 0.381. 表 3.21 租金之合理程度（租金/所得）合理程度太貴稍貴合理便宜很便宜. 台南. 台北. 0.175 0.322 0.239 0.320 0.191. 0.412 0.338 0.308 0.249 0.188. 31.

(42) 四、租屋滿意度交叉分析由表 3.22 與表 3.23 租屋滿意度分析表中發現無論是台北或台南地區學歷與滿意程度並無明顯之相關。表 3.22. 台南地區承租房子之滿意程度與學歷. 百分比滿意程度教育程度非常滿意高中職 1.19% 大學專科 2.38% 研究所以上 1.19% 總計 4.76%. 滿意 11.90% 27.38% 16.67% 55.95%. 尚可 7.14% 22.62% 7.14% 36.90%. 不滿意 1.19% 1.19% 0.00% 2.38%. 總計 21.43% 53.57% 25.00% 100.00%. 表 3.23 台北地區承租房子之滿意程度與學歷滿意程度百分比教育程度非常滿意國中以下 0.00% 高中職 0.56% 大學專科 3.35% 研究所以上 0.56% 總計 4.47%. 滿意 0.56% 1.68% 13.97% 3.91% 20.11%. 尚可 0.56% 11.17% 35.20% 7.82% 54.75%. 不滿意 0.00% 2.79% 11.17% 1.68% 15.64%. 非常不滿意 0.56% 0.56% 3.35% 0.56% 5.03%. 總計 1.68% 16.76% 67.04% 14.53% 100.00%. 於表 3.24 與表 3.25 中發現台北與台南地區之環境滿意度與租金之高低，大部分的承租戶認為租金合理或稍貴，而對於環境滿意度則是滿意或尚可。表 3.24 台南地區租屋環境滿意度與租金高低百分比滿意程度租金是否合理非常滿意太貴 0.00% 稍貴 1.19% 合理 2.38% 便宜 0.00% 很便宜 1.19% 總計 4.76%. 滿意 0.00% 26.19% 26.19% 1.19% 2.38% 55.95%. 尚可 2.38% 16.67% 13.10% 3.57% 1.19% 36.90%. 32. 不滿意 0.00% 0.00% 2.38% 0.00% 0.00% 2.38%. 總計 2.38% 44.05% 44.05% 4.76% 4.76% 100.00%.

(43) 表 3.25 台北地區租屋環境滿意度與租金高低百分比滿意程度租金是否合理非常滿意太貴 0.00% 稍貴 1.12% 合理 1.68% 便宜 0.56% 很便宜 1.12% 總計 4.47%. 滿意 0.56% 6.15% 11.73% 1.12% 0.56% 20.11%. 尚可 4.47% 18.99% 26.82% 4.47% 0.00% 54.75%. 不滿意非常不滿意總計 2.79% 0.56% 8.38% 6.15% 2.23% 34.64% 5.03% 1.68% 46.93% 1.68% 0.00% 7.82% 0.00% 0.56% 2.23% 15.64% 5.03% 100.00%. 五、簽定契約與是否公證交叉分析台北與台南地區之承租者於承租房屋時有簽定契約者分別為 85.47%與 87.36%，而其中只有 5.59%與 3.45%有至法院辦理公證，如下表 3.26 所示。表 3.26 租賃契約簽立方式項目. 台北. 台南. 有公證. 5.59%. 3.45%. 無公證. 78.77%. 80.46%. 未作答. 1.12%. 3.45%. 小計. 85.47%. 87.36%. 14.53%. 12.64%. 100.00%. 100.00%. 有簽定契約. 無簽定契約小計合計. 33.

(44) 第四節一、. 都市層級之現象比較. 房東屬性差異台北地區房東出租管道因有非營利機構（崔媽媽中心）佔有大部分出租市場。多數的出租人以該機構為出租管道。而台南地區則是以貼紅單子及報紙廣告為其主要之管道，地區性之營利仲介業者所佔有之市場並不大。台北地區之房東在出租期限方面較台南地區之房東的時間來的短，可能是因為台北地區之資訊較發達，或者是該地區之租屋需求較大。. 二、. 房客屬性差異台北與台南之房客在其取得租屋管道方面都是以尋找紅單子之比例最高，與房東之管道有所差異。在租屋外在因素方面，兩地之房客均是以租金價格與居住安全為最優先之考量；而在住宅內部因素，台北地區之房客則是以房屋結構與空間配置為優先考量，台南地區則是以空間配置與採光日照為主。. 三、房屋租金差異台北地區之租金高於台南地區，其月租金之差值約在 3,000-4,000 元/月左右。押金與租金之關係無論是在台北或台南都維持在兩倍左右，顯示一般押金都是以法令所規定之上限 2 個月為主。. 34.

(45) 第四章租金指數及價格比較第一節租金水準本研究依據崔媽媽服務中心及來來租屋中心之數據資料加以彙整，結果如下所示。由於限於台南地區民國 86 年前租金水準並無記載，故在此僅以民國 86、87、88 年作為兩地區間之比較。由資料中顯示，民國 86 至 88 年間台北市之房屋租金水準有緩慢的上升，其中整層住宅租金價格約在 17,000-18,000 元/戶之間、套房租金約在 9000 元/間、分租雅房租金約在 5,000 至 6,000 元/間，如圖 4.1 所示。而台南地區之房租水準，民國 86 至 88 年間則有減少之趨勢，特別是透天型態之租金水準最為劇烈、整層住宅之每月租金水準約為 9,000 元/間、套房月租金約 6,000 元/間左右，如圖 4.2 所示。租金/元. 雅房. 台北市房屋租金之變動. 套房. 20000. 整層住宅. 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 86. 87. 88. 年度. 圖 4.1 台北市房屋租金之變動資料來源：崔媽媽服務中心，民國 89 年。. 35.

(46) 租金/元. 台南地區房屋租金之變動. 套房透天整層住宅. 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 86. 87. 88. 年度. 圖 4.2 台南地區房屋租金之變動資料來源：來來租屋中心，民國 89 年。. 台北與台南整層住宅租金單價，於民國 86 年至 88 年間，台北約 600 至 650 元/坪左右，而台南則為每坪 400 元左右，如圖 4.3 所示。. 元/坪. 台北與台南整層住宅租金單價. 台北台南. 700 600 500 400 300 200 100 0 86. 87. 88. 年度. 圖 4.3 台北與台南整層住宅租金單價資料來源：崔媽媽租屋中心，來來租屋，民國 89 年。. 36.

(47) 雖然台北的租金水準高出台南甚多，然而就住宅之租金投資報酬率而言差別並不大。以 30 坪整層住宅為例，民國 89 年台北市整層住宅平均年租金約 23 萬元，台南市約為 14 萬元；而台北市整層住宅的平均房價約 633 萬元，台南市約 365 萬元。將年租金除以住宅價格即可得到住宅的租金報酬率，結果發現台北市為 3.65％、台南市為 3.95％，台南市的租金報酬率比台北市高出 0.3 個百分點。表 4.1. 台北與台南整層住宅租金報酬率比較（民國 89 年）. 項目單價（元）面積（坪）總價（元）月租金（元/坪）年租金（元）（R/V）值. 台北 211068 30 6332054 642 233112 3.65％. 台南 121740 30 3652200 401 144360 3.95％. 資料來源：崔媽媽租屋中心，來來租屋，民國 89 年。. 37.

(48) 第二節. 租金指數. 本研究透過房屋租金指數之蒐集了解住宅租金之相對變動情形，而該數據乃是採用拉式公式. 註 4.1. 之變式。在台灣省方面. 乃以民國八十年為基期，而在台北市方面本研究所得到之資料乃以民國八十五年為基期，為方便比較逐將其依等比例之方式調整為同一基期。結果如表 4.1 及圖 4.4 所示。在台灣省租金價格指數方面，營業用之租金指數成長率大於居住用租金指數；非省轄市之租金指數大於省轄市之租金指數，其中又以營業用房屋之租金指數最高。表 4.2 台灣地區房屋租金價格指數（基期：民國 80 年）項目總指數省轄市非省轄市營業用房屋居住用房屋台南市台中市台北市. 79. 80. 81. 82. 83. 84. 85. 86. 87. 92.74 89.11 94.64 92.21 95.40 93.62 85.80 91.23. 100 100 100 100 100 100 100 100. 104.65 105.76 104.11 106.64 103.22 106.32 105.31 104.78. 109.74 110.66 109.29 114.03 107.61 110.81 109.62 109.75. 114.60 114.24 114.77 120.93 112.60 113.81 112.80 114.44. 118.62 116.97 119.42 126.70 116.86 116.47 115.22 118.15. 122.26 119.64 123.54 132.93 120.23 119.86 116.84 120.68. 124.16 121.17 125.63 136.11 121.94 120.58 117.27 122.66. 124.96 121.80 126.52 137.74 122.56 121.54 117.77 124.62. 原始資料來源：1.台灣省消費者物價指數，民國 87 年。 2.政大台灣房地產研究中心。. 註 4.1. I oi =. ∑. Pi Wo Pi Po × 100 ，其中為某查價縣市營業用或居住用房租之價比，Wo 為為某查價 ∑ Wo Po. 縣市營業用或居住用基期年出租房屋總值。. 38.

(49) 總指數. 台灣省房屋租金價格指數. 營業用房屋居住用房屋台南市. 租金指數 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85. 台北市. 79年 80年 81年 82年 83年 84年 85年 86年 87年. 年度. 圖 4.4 台灣省房屋租金價格指數. 圖 4.5 顯示台北市與台南市兩個地方之房租指數之成長率。在 80 年至 83 年間台南市之成長率大於台北市，而於 83 年後之台北市之成長率則開始大於台南市。於 85 年之後台南市之房租價格指數則呈現持平之現象，上漲較不明顯。台南市. 台北台南租金價格指數租金指數. 台北市. 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 79年. 80年. 81年. 82年. 83年. 84年. 85年. 86年. 87年. 圖 4.5 台北、台南租金價格指數. 39. 年度.

(50) 第三節. 租金與地價. 一般而言，租金價格之決定主要考量其不動產之成本。地價是不動產成本之一，影響不動產之價格甚鉅。因此地價的高低可視為房屋租金重要指標之一。一、地價指數民國 81 年至民國 84 年間台北與台南兩地區之地價乃呈現緩慢之上漲，顯示該地區之房地產呈現上漲之趨勢。而 84 年至 85 年間均呈現下滑的趨勢，但在 85 年後台北地區之房地產則開始恢復上升的趨勢，但台南地區仍呈現低迷的狀態，如表 4.2 及圖 4.6 所示。表 4.3 台北、台南地價指數（基期：民國 81 年）項目台北地價台南地價. 8110. 8204. 8210. 8304. 8310. 8404. 8410. 8504. 8510. 8604. 8610. 8704. 100.0 104.4 107.4 111.0 114.5 116.1 116.4 114.1 111.8 113.8 115.5 116.7 100.0 105.2 109.4 110.1 113.7 113.6 112.8 111.8 107.3 106.8 107.0 107.0. 資料來源：都市地價指數，內政部編印，民國 88 年指數. 地價指數趨勢圖. 120. 台北地價台南地價. 115 110 105 100 95 90 8110 8204 8210 8304 8310 8404 8410 8504 8510 8604 8610 8704. 日期. 圖 4.6 台南台北地價指數分佈. 二、台北地價與房屋租金之關係台北地區地價與房屋租金之關係大致上呈現正向關係，其中在民國 84 至 85 年間當地價指數下跌時，房屋租金. 40.

(51) 指數卻仍以穩定成長之趨勢呈現，如表 4.3 與圖 4.7 所示。三、台南地價與房屋租金之關係台南地區地價與房屋租金之關係並不明顯。民國 84 年前地價之上漲較為快速，而房屋租金之上漲較為緩慢。民國 84 至 85 年間當地價指數下跌時，房屋租金指數卻仍以穩定成長之趨勢呈現，如表 4.7 與圖 4.8 所示。表 4.4 台北、台南地價與租金指數之比較項目台北地價台南地價台北租金台南租金. 81 100 100 100 100. 82 105.97 107.35 104.74 104.22. 83 112.79 111.92 109.22 107.04. 84 116.27 113.25 112.76 109.54. 85 113 109.58 115.18 112.73. 86 114.68 106.9 117.06 113.41. 資料來源：1.都市地價指數，內政部編印，民國 88 年。 2.台灣省消費者物價指數，民國 87 年。 3.政大台灣房地產研究中心. 台北地區租金與地價指數之比較. 台北地價台北租金. 指數. 125 120 115 110 105 100 95 90 81. 82. 83. 84. 85. 86. 87. 圖 4.7 台北地區租金與地價指數之比較. 41. 年期. 87 116.7 107.06 118.93 114.31.

(52) 指數. 台南地區租金與地價指數之比較. 台南地價台南租金. 120 115 110 105 100 95 90 81. 82. 83. 84. 85. 86. 87. 年度. 圖 4.8 台南地區租金與地價指數之比較. 台北與台南兩地區在都市層級上屬於大型都會區與中型都市兩類，而反應在房租上面亦有明顯之不同，經歸類得到以下初步結論。一、在租金水準方面，在同一類型之房屋中，台北之租金單價比台南高出許多，有明顯之差距，顯示地價之高低（台北較高）將影響房租之高低。二、兩地區租金與地價之關係長期來看，呈現正比關係。但短期來看，並非是一定的比例關係。三、台北與台南兩地區之房屋租金指數均呈現穩定的成長趨勢，但地價指數之變動較為顯著。顯示房租之變動較穩定，不會隨著地價漲跌而上下震盪。四、由台北與台南之地價與租金關係看來，台南地區之租金受地價之影響較大。其中，台南地區於民國 85 年後租金成長變動非常不明顯。五、台北地區之地價與房屋租金之關係較為密切，顯示其不動產價值影響房屋租金價格較無時間上之落差。六、由前述推測，台北之租屋市場因較大且租屋資訊較為發達，所以其房屋租金價格與地價之關係較密切。. 42.

(53) 第四節租金投資報酬率本研究依據台灣地區不動產行情公報之資料，試算出台北地區與台南地區之房屋租金年投資報酬率（i）. 註 4.1. ，其結. 果如下表 4.4 與表 4.5 所示。台北地區共分為中正、大同等 12 個分區，於 86 至 87 年間之平均房屋租金投資報酬率為 4.01%左右；而台南地區則分位東、西、南、北、安平、安南等六個分區，其平均房屋租金投資報酬率為 4.38%。由數據得知，台南地區之平均租金報酬率較台北地區之投資報酬率來的高，推究其原因主要是近年來台灣地區的房地產市場，除了台北市之外住宅價格普遍下降，而房屋租金價格變動的幅度各縣市相差不大（表 4.1）。由於台南地區住宅價格下降的幅度遠大於台北地區，而租金價格變動的情形差異不大，使得台南地區的租金報酬率比台北地區來的高。. 註 4.1. 依據 Mills & Hamilton,(1994)所建立之房租與房價的關係式為 R=iv,其中 R 為房屋年租金,V. 為房價,而 i 為折現率,包括利率、通貨膨脹率、維修、保險、折舊及稅率等，真正的報酬率還應從 i 中扣除折舊、稅捐、保險、維修等。限於資料本研究並未如此進行，故所估計的投資報酬率是高估的。. 43.

(54) 表 4.5 台北市各行政區出租住宅投資報酬率平均單價 V （萬元/坪）. 年租金 R （萬元/坪）. 投資報酬率 I （R/V）. 中正區大同區中山區松山區大安區萬華區信義區士林區北投區內湖區南港區文山區. 32.73 23.29 29.03 29.33 31.25 23.00 29.63 28.41 21.41 20.29 18.95 19.38. 1.42 0.97 1.01 1.05 1.17 1.04 1.23 1.11 0.89 0.90 0.79 0.72. 4.34% 4.16% 3.48% 3.58% 3.74% 4.52% 4.15% 3.90% 4.16% 4.44% 4.17% 3.72%. 平均. 25.56. 1.02. 4.01%. 行政分區. 資料來源：台灣地區不動產行情公報，86 年 9 月至 87 年 5 月. 投租報酬率. 台北地區租金投資報酬率. 5.00% 4.50% 4.00% 3.50% 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00%. 地區. 中正區大同區中山區松山區大安區萬華區信義區士林區北投區內湖區南港區文山區. 圖 4.9 台北地區出租住宅投資報酬率. 44.

(55) 表 4.6 台南市各行政區出租住宅投資報酬率平均單價 V （萬元/坪）. 年租金 R （萬元/坪）. 投資報酬率 I （R/V）. 東區南區西區北區安平區安南區. 11.55 8.66 9.51 10.75 7.79 7.85. 0.49 0.41 0.51 0.42 0.34 0.29. 4.27% 4.77% 5.41% 3.86% 4.31% 3.67%. 總平均. 9.35. 0.41. 4.38%. 行政分區. 資料來源：台灣地區不動產行情公報，86 年 9 月至 87 年 5 月. 報酬率(%). 台南地區租金報酬率. 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% 東區. 南區. 西區. 北區. 安平區安南區. 圖 4.10 台南地區出租住宅投資報酬率. 45. 地區.

(56) 第五章出租住宅市場課題分析政府實施各類型住宅政策的目的在於讓住者適其屋，然而長期以來政府在住宅政策之執行，多偏重住宅購買面的政策。相關政策例如房屋貸款利率的優惠措施、興建國民住宅、所得稅的減免等，多以鼓勵民眾購置住宅為主。隨著民國八十年代房地產市場的狂飆，購置住宅成為一般大眾承重的負擔，對低所得家戶而言，更是無法負擔的起房價。因此欲讓住者適其屋，應可由加強出租面的住宅政策著手。此外，由於房地產業者為規避容積率管制，在民國八十年代初期興起一波搶建風潮，造成不動產供需失調，空餘屋不斷增加。因此，若能藉由出租住宅的推動，將空餘屋引導進入出租住宅市場，除了可改善不動產建設公司日益惡化的財務，穩定國家經濟；另一方面則可藉此提供更多的出租住宅供選擇。本章即針對，目前出租住宅所產生的一些課題進行探討。課題一：出租住宅投資報酬率偏低。說明：台灣地區之出租住宅長期以來的租金就一直有偏低的現象。一般而言，房屋租金之年投資報酬率約在 3%~4%之間，低於目前一般定期存款利率 5%~6%。顯示如果購買住宅來出租，並不符合投資之經濟效益。對策：出租住宅投資報酬率偏低，基本上與台灣民眾之購屋習慣與對於自有住宅之偏好是息息相關的。建議可透過（1）租屋宣導刺激租屋需求，（2）對低收入承租戶補貼以提昇租屋能力，（3）健全房地產政策，使房價不致暴起暴跌，讓住宅成為正常投資標的之一。課題二：目前出租住宅投資報酬率偏低，鼓勵租屋是否會擴大競爭而降低投資報酬率？說明：依目前之出租住宅市場狀況，台北地區與台南地區之出租住宅投資報酬率約為 4%。依出租住宅市場之供需機制，參見圖 5.1，. 46.