重要相關法令檢討

本節針對目前出租住宅相關法令進行檢討，主要內容有三：

（１）為討論目前正研議中之關於房屋租金納入所得稅扣除額之條 文；（２）討論住宅法中有關於出租住宅及租賃之相關規定；（３）

對於目前之出租住宅租賃契約進行檢討。

一、 房屋租金所得稅扣除條文

（一）條文內容

「所得稅法」修正草案第 17 條（增列條文）：

房屋租金特別扣除額：納稅義務人及其撫養親屬租賃房屋，

其房屋租金特別扣除額以每年二十萬元為限。^{註 6.1}

（二）說明

所得稅法中之列舉扣除額對於購屋借款利息有扣除規 定，以幫助人民購屋，減輕購屋利息的負擔，但對於無力購 屋須以租屋為計者，此項列舉扣除額乃不適用；且租屋者之 經濟能力往往弱於能購屋之族群，故租屋之房屋租金亦須列 入特別扣除額中，才符合公平原則。又依目前之規定，扣除 額以每年二十萬為上限。此乃以台北縣市市中心與市郊之整 層住宅價格一年為 17 萬 3 千元為計算基準。雖因租屋者以 外移、流動性大之人口為主，而台北縣市為外移人口最多之 地，但上限金額之訂定仍具有爭議。

（三） 討論

註6.1

特別扣除額之額度目前尚有不同之爭議，額度約在十二萬至三十萬元之間，亦有無須設限之提 議。

租金可以扣繳所得稅減免措施之目的，主要在於使承租 人在承租房屋時可以得到些許補貼。然而在執行上卻有幾項 問題。第一，由於租金之減免需要公證而一般民眾沒有公證 的習慣，出租人逃漏稅的情形嚴重。因此對於出租人會因公 證的結果，增加其所得稅之負擔。如果租屋市場是出租人較 強勢的話，會拒絕公證，或將租金提高以為彌補，以致承租 人可能無法獲得實質上的優惠。

二、 「住宅法」草案（內政部第四次會議草案）

依據住宅法草案之研擬內容，與出租住宅相關之法令大 致上可分為：輔助人民租屋、輔助修繕住宅、住宅資訊流通、

以及居住品質等。本研究乃就其條文內容與出租住住宅相關 者加以討論。

第二十六條：

輔助人民租屋係指由政府提供直接興建住宅出租予人 民，或提供租金補貼，協助人民承租獎勵投資興建之住宅或 民間之住宅。

討論：

本條文主要規定政府有責任協助人民承租住宅，其中直 接興建國宅則與本研究所建議之推動出租國宅之涵義相同。

第二十七條

政府直接興建住宅之租期及續約期限，與房屋租金補 貼之年限不得超過六年。但弱勢者不在此限。

討論：

本條內容主要在規範出租國宅之資格認定問題。規定補 貼期限不得超過六年，與弱勢者不在此限。然政府之補貼乃 在於協助低所得者解決住的問題，且弱勢者之定義為何，仍 有爭議。因此本研究建議應取消年限，而於每次續約（約 2 年續約一次）前即開始審查是否符合承租資格，避免浪費國

家資源。

第二十八條

政府直接興建之出租住宅，承租人死亡，其租約當然終 止。但得由其死亡時戶內符合承租資格者換約續租，以原租 賃期限為期租賃期限。

討論：

本條文中所規定之以原租賃期限為租賃期限，建議修正 為由戶內符合承租資格者優先繼續承租，但租約期限應以後 來之租約期限為期限。

第二十九條

輔助修繕住宅係指由政府協助辦理修繕低利貸款或提 供貸款利息補貼，協助人民修繕自用住宅。其辦法另定之。

討論：

由於一般出租住宅之環境品質較為低落，建議於細則中 應增列出租住宅之修繕補助方式。

第三十條

申請修繕住宅應具備以下條件：一、核發使用執照十年 以上之建築。二、建築物主要構造為鋼構造、磚構造及混凝 土構造。

討論：

本條文中所規定之修繕住宅規定係針對個別建築之修 繕。至於住宅外部環境之改變，建議應研議更多之配套方案

（如：都市更新等），以達到全面提昇住宅品質之目的。

第三十七條

中央主管機關應定期蒐集住宅市場及其他相關資訊，並 定期公布之。為蒐集住宅相關資訊，各級政府機關及金融 業、建築投資業、不動產經紀業、建築經理業及不動產鑑價

業等相關產業工會及團體，應配合提供相關資訊。公益團 體、學術機關辦理仲介服務等非營利性業務，政府應予獎 勵，其蒐集、管理、處罰獎勵辦法等辦法另定之。

討論：

本條文之用意在於透過法律條文之規範，強制約束各個 機關團體釋出住宅相關資料，以達到資訊充分流通之目的。

本研究於政策研議中所提出之『出租住宅管理辦法』建議可 以納入此條文中，不但提供充分之出租住宅資訊，並且規範 出租仲介管理業者，健全市場之運作。

第四十四條

受政府住宅補助者，其承購或承租之住宅須達當地最低 住宅標準及居住水準。

討論：

受到政府補助之住戶，承租房屋時會因所得之限制而無 法租到品質較好之住宅，因此本條文中最低住宅標準之限 制，應再加以考慮在執行上是否適合。

三、 出租住宅租賃契約

現行之出租住宅租賃契約約有四、五種版本，且每一種版本 對於承租人與出租人之權利與義務規範相差甚多（詳見本研究 第二章第三節之說明），造成租賃上許多糾紛。本研究提出數項 建議如下：

（一） 統一住宅出租契約之基本規範

目前市面上流通之租賃契約大致上有：法院制式契約、市售 契約、出租仲介公司契約（其中該類型契約又包括：營利性質與 非營利性質機構）十分地紊亂，造成承租人與出租人許多租屋上 的糾紛與困擾。建議應由具有公信力之機構、單位或由政府統一 制定相同之契約，對於基本之權利義務加以規範。另一方面，由

於民眾普遍不知道有法院制式契約的存在，而由於該契約在制定 上較為嚴謹，建議可以加以推廣該契約版本。

（二） 公證的執行

由本研究之調查（詳見第三章第三節）台灣民眾簽訂租賃契 約時，有至法院公證之比例不到 20%。顯見一般民眾並沒有公 證之習慣，此造成了發生糾紛時無法經由法院逕行強制執行。而 冗長的訴訟程序常使小金額的租屋糾紛不了了之，社會公義無法 伸張。建議應加以推廣民眾在訂立租賃契約時就應加以公證，或 是經由出租住宅管理公司加以見證，以保障承租人及出租人之權 益。

（三） 相關法令規範

目前有關房屋租賃之相關法令主要有「民法」（第 98、99、

100 條）、「土地法」（租賃篇），法條之來源相當零散。而租賃契 約之規定缺乏法源依據，大部分都回歸到民法之租賃關係中，租 賃契約之約束效力不足。因而，本研究建議後續研究中，應就出 租住宅之相關法令，加以彙整，並逐一檢討。本研究建議於「住 宅法」之下，訂定「出租住宅管理辦法」，以明確界定出租住宅 之相關規定。