出租住宅相關法令

一、 相關法令來源

（一）民法

民法中有關於房屋租賃之相關規定，主要在於民法 之第五節租賃篇中（第 421 條至第 463 條）。其內容包括，

租賃契約（第 422、450、451、453 條）、租賃物所有權 讓與之效力（第 425 條）、租賃人與出租人之權利及義務

（第 429、430、432、436、437、438 條）、租金（第 439、

440、441 條）、轉租（第 443、444 條）、以及租賃期限（第 449 條）、等相關規定。詳細條文請參見附錄（一）。

（二）土地法

土地法中有關於房屋租賃之相關規定在於該法之第 三編第三章有關房屋及基地租用（第 94 條至第 100 條）。 其中較重要之條文如下：

1. 準備房屋之建築及其租金之限制（第 94 條 ）：城市 地方，應由政府建築相當數量之準備房屋，供人民承 租自住之用。前項房屋之租金，不得超過土地及其建 築物價額年息百分之八。

2. 新建房屋稅捐之減免（第 95 條）：市縣政府為救濟房 屋不足，經行政院核准，得減免新建房屋之土地稅及 改良物稅，並定減免期限。

3. 每人自住房屋間數之限制（第 96 條）：城市地方每一 人民自住之房屋間數，得由市縣政府斟酌當地情形，

為必要之限制。但應經民意機關之同意。

4. 城市房屋租金之限制及效力（第 97 條）：城市地方房 屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息 百分之十為限。約定房屋租金超過前項規定者，該管 市縣政府得依前項所定標準強制減定之。

5. 擔保金利息之抵充及計算（第 98 條）：以現金為租賃

之擔保者，其現金利息視為租金之一部。前項利率之 計算，應與租金所由算定之利率相等。

6. 擔保金數額之限制（第 99 條）：前條擔保之金額，不 得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超 過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。

7. 不定期租賃收回房屋之限制（第 100 條）：出租人非 因左列情形之一，不得收回房屋：

（1）出租人收回自住或重新建築時。

（2）承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉 租於他人時。

（3）承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個 月以上時。

（4） 承租人以房屋供違反法令之使用時。

（5） 承租人違反租賃契約時。

（6） 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為 相當之賠償時。

（三）租賃契約

租賃契約內容主要規定了甲方（出租人）、乙方（承 租人）、丙方（連帶保證人）三者在租賃上之權利與義務 關係。一般之租賃契約大致包括法院之制式契約、一般 市售之租賃契約、仲介機構所提供之出賃契約等三種。

經初步比較其契約內容，並經由仲介業者訪談得知，一 般市售契約比較有利於房東；而非營利仲介機構（如崔 媽媽租屋中心）所提供之契約則比較有利於房客；至於 法院之制式契約則較為中立。各式契約範本請參見附錄

（二）。

二、 法令與契約之比較 1. 公證與否

有公證者：

有至法院公證之契約，如承租人與出租人有違反契約內容 中所規定之事項，則出租人可請求法院對違約之一方強制 執行賠償。

無公證者：

無至法院公證之契約，如承租人或出租人有一方違約，法 院無法立即對違約之一方提出強制執行賠償，需經當事人 向法院提起訴訟後（如寄發存證信函等動作），經判決勝 訴後，方能對違約之一方索取賠償，時間較為冗長。

2. 契約內容之比較（詳見附錄）

（1）一般市售契約

一般市售契約條文約有 18 條（以附錄四的樣本為主），

內 容 較 偏 向 於 規 範 承 租 人 。 其 中 有 13 條 （ 第 2,3,6,7,8,9,10,11,12,14,15,16,17 條）之條文是在約束承租 人，而對於出租人之約束則較少。其中尤為可議者：

第 6 條（違約金）：租期屆滿如承租人未遷出，甲方則可 以向乙方索取租金五倍（崔媽媽兩倍）之違約金。法院：

以”日”為求償之違約金。

第 12 條（訴訟費）：乙方如有違約情事導致甲方權益受 損等，乙方需負責甲方涉及訴訟之費用。但未約定甲方 違約之情形。

第 16 條（稅費增加）：租屋之房屋稅、綜合所得稅等，

若較出租前增加時，增加部分由承租人負責補貼。

（2）法院契約

法院之制式契約共 16 條（見附錄五），2-13 條為出租人 與承租人間之權利與義務關係。契約中之內容對於承租 人與出租人均有規範，未如市售契約一面倒的情形，其 中有關違約之罰金由訂定契約當時雙方決定（10,12 條）。 稅捐之界定

甲方負擔（出租人）：租賃物之稅金（房屋稅、地價稅等）。 乙方負擔（承租人）：水電費及營業所產生之稅捐。

修復

因漏雨，自然損害及天災與非歸於乙方之意外災害，由 甲方負責。

（3）崔媽媽契約

崔媽媽之租賃契約（見附錄六），依據訪談結果其主要不 同的地方在於房屋修復之責任歸屬（第 6 條）及稅金之 負擔（第 4 條）。在他們所擬訂之租賃契約中有較詳細的 界定。其中，

第 10 條：管轄法院 地方法院 第 11 條：誠信原則

如有未盡事宜，雙方應本誠實信用原則，依民法等相關 法令辦理。

（4）來來租屋契約（一般出租仲介業者）（見附錄七）

以一般市售契約為範本。差異處為範本中增加第 19 條：

甲乙雙方如有提前違約者，需賠償對方一個月之租金做 為補償。

（5）法令規定與執行

依土地法第 98 條之規定，擔保金（俗稱押金或保證金）

之利息應視租金之一部份。但實際上大都未履行，而其 利息均未列入為租金之一部份。法院及市售契約及崔媽 媽契約均載明，租賃到期時，”無息”退還押租保證金。

土地法（第 99 條）：押金 2 個月租金為上限，法院及民 間契約並未明確註明上限。

（6）未規定之事項

各契約中未列入該契約依據之法令。

表 2.2 各契約未納入之法令

法令項目 法院契約 一般契約 崔媽媽契約

民法 ◎ × ◎

土地法 ◎ × ×

三、 出租住宅補貼

有關於住宅補貼政策方面，從 1500 億元之購屋低利貸 款（民國 87 年）、首次低利貸款以及所得稅中購屋貸款利息 負擔扣除額之提高，在在都顯示政府對於自有住宅積極之鼓 勵與推動。而在出租市場方面，目前有關於出租住宅補貼之 相關法規與政策，僅有民間團體所提出之所得稅法中，房屋 租金可享有最高十二萬元之所得稅扣除額，且目前仍於立法 院審議中（民國 89 年 3 月）。由此看來，出租住宅與自有住 宅之補貼措施實在相差甚多。因此，如欲推動出租住宅市場 之健全發展，勢必在出租住宅市場之補貼政策上需提供更多 之優惠措施。其他住宅方面之補貼優惠措施詳細如下所述：

（一）國民住宅

為安定國民生活、增進社會福祉，政府在三十餘年前 即關心國民居住問題，民國 46 年訂頒國民住宅貸款條例，

設置專責機構推動國民住宅建設；民國 64 年訂頒「國民住 宅條例」，並自 65 年度起，將國民住宅建設工作納入六年經 建計畫；68 年度起將「廣建國民住宅」列為十二項重要建 設之一；71 年修正「國民住宅條例」；77 年訂頒「中低收入 住宅方案」；78 年訂頒「改善當前住宅問題重要措施」；81 年度起推動「國家建設六年住宅建設計畫」，其目的都在協 助較低收入家庭解決居住問題。

申請登記等候承購國宅需具備具備之條件：

1.年滿二十歲，在當地設有戶籍者。

2.與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。

3.本人、配偶、戶籍內直系親屬及其配偶，均無自有住宅者。

4.符合行政院公告之收入較低家庭標準，八十九年台灣省年 收入不超過五十四萬元、台北市八十九萬元、高雄市六十五 萬元。

購買政府直接興建或獎勵投資興建的國民住宅，或是辦 理貸款人民自建國民住宅，貸款金額為售價( 或造價 ) 的百 分之八十五，且貸款中的二百二十萬元，以年息五厘計算，

餘貸款金額則以年息 7.875 厘計算。

輔助人民貸款算購住宅

輔助貸款購置自有住宅面積，在區域計畫非都市土地鄉村 區，不得超過一百五十平方公尺；在其他地區，不得超過一 百一十二平方公尺。此項面積以所有權狀況登記為準，不包 括公用及陽台面積。購置工業區廠房作住宅使用者，依規定 不得作為貸款抵押之標的物，也不能享有優惠利息之補貼。

（二）出租國宅

「出租國宅」雖然明定在國宅辦法中，但目前為止，各 地縣市政府僅有台北市政府開辦這項社會福利措施，而承租 者的條件，根據現行內政部頒訂的「國民住宅出售出租及商 業服務設施暨其他建築物標售標租辦法」的規定，申請承租 國宅者，女子必須年滿二十歲、男子二十五歲，同時必須在 台北市設籍超過六個月，而且本人、配偶及其共同生活的直 系親屬均無自有住宅。

另外，由於「出租國宅」屬社會福利，因此申請者必須 符合行政院公告之收入較低家庭標準，年度核定的家庭收入 為八十一萬元以下，同時未享有其他政府居住補助，如果公 告申請人的家庭人口數有所規定，則申請人還必須符合該項 規定。中籤後的承租戶，必須先繳納相當於二個月的房租當 作保證金，如果社區設有管理員，則每月要再繳交 450 元到 550 元的管理維護費，比起一般大樓二、三千元的管理費便宜 很多。

「出租國宅」這項特殊的不動產產品，目前只在人口密 集的台北市才有，而且由於台北市國宅的品質愈蓋愈好，地 點又多位居精華地段，而租金卻只有當地行情的五成，最近 成為搶手的熱門標的。

（三）身心殘障者

有關身心殘障者在於租屋方面之補貼，主要規定於【身 心障礙者保護法】，如下所述：

第四十七條 身心障礙者申請在公有公共場所開設零售商店 或攤販，申請購買或承租國民住宅、停車位，政府應保留名 額優先核准。前項受核准者，須親自經營、居住或使用並達

第四十七條 身心障礙者申請在公有公共場所開設零售商店 或攤販，申請購買或承租國民住宅、停車位，政府應保留名 額優先核准。前項受核准者，須親自經營、居住或使用並達