第六章 出租住宅之政策研議
第三節 補貼政策分析
不動產業者 業者釋出暫時無法銷售出之空餘屋作 為出租住宅使用
視市場之需求推出集合型出租住宅
可 減 少 不 動 產 業 者 因 滯 銷 之 損失
第三節 補貼政策分析
本節針對前節所提出之出租住宅補貼，進行詳細的學理分析。目的 在於比較各種補貼政策對住宅消費之影響並說明各政策之意涵。補貼政 策依類型作分類，主要可分為供給面補貼政策以及需求面補貼政策。
一、供給面政策（興建出租國宅）
係指由公部門直接興建或補助建商興建出租住宅供低收入戶使用。
（一） 興建出租國宅對住宅消費的影響
為方便於補貼效果之說明，本研究以實例設算方式進行。基 本設算數值之假設如下：（1）受補貼家戶每月之收入為 15,000 元；（2）住宅在市場上之單位租金：每坪為 300 元╱月；（3）公 部門提供之出租國宅，每戶之坪數為 20 坪、月租金為 3,000 元。
本研究並假設家戶之消費概分為住宅消費及其他組合財貨消
費。如圖 6.2 所示，當未提供出租國宅時，其最適選擇為 B 點（承 租 15 坪的住宅及其他財貨消費 10,500 元）。此時，家戶的效用水 準為U1。當公部門提供出租國宅的政策之後，家戶在住宅與其他 財貨之消費組合，除了原先的預算線上各點之外，增加了 C 點的 消費組合可供選擇。在此一情況下，家戶在 C 點的效用大於原有 之消費水準，因此家戶將由原先的住宅遷移到出租國宅。此政策 將增加住宅消費（從 15 坪遷至 20 坪），並且減少家戶的租屋負擔
（從 4,500 元減至 3,000 元）。
U 1
U 2
B C 1 5 0 0 0
1 2 0 0 0 1 0 5 0 0
1 5 2 0 5 0
住 宅 消 費 （ 單 位 ： 坪 ）
其他財貨消費︵單位：元︶
預 算 限 制 線
圖 6.2 出租國宅增加住宅消費
（二）出租國宅與現金補貼之效果比較
出租國宅每戶 20 坪，以市場價格換算，則每戶之月租金為 6,000 元，因此該政策相當於給予每戶 3,000 元之租金補貼。倘 若公部門不提供出租國宅，而將 3,000 元直接補貼，家戶的預算 限制提昇為 18,000 元，則家戶的最適消費組合的選擇將是圖 6.3 中之 E 點而非 C 點（因為U3 >U2）。所以倘若公部門的政策目的是
使承租戶的效用水準提昇，那麼現金補貼將優於提供出租國宅。
此外，Kraft and Olsen（1977）的研究顯示，承租戶在出租國宅 上所獲得的實質補助僅為公部門花費的四分之三。亦即是說，公 部門僅需提供 2,250 元（=3,000×0.75）的現金補貼，就能使承租 戶的效用水準提昇至U2。
U1
U 2 B
C 1 5 0 0 0
1 2 0 0 0 1 0 5 0 0
1 5 2 0 5 0 6 0
住 宅 消 費 （ 單 位 ： 坪 ）
其他財貨消費︵單位：元︶
原 預 算 限 制 線 1 8 0 0 0
U3 E
新 預 算 限 制 線
圖 6.3 出租國宅與現金補助之比較
二、需求面政策（租金補貼）
供給面的住宅政策是藉由出租國宅的興建來幫助低收入戶，需求面 的住宅政策乃將補貼金直接給於受補貼家戶，任其選擇欲承租的住宅。
需求面的住宅政策相較於供給面的出租國宅有下列兩項優點：
1.具有現金補貼的效果
2.可讓受補貼戶自行選擇欲承租的住宅
需求面的住宅政策就補貼的類型而言，主要可分為直接現金補貼與 租金抵用券種，分述如下。
（一） 直接租金補貼（Rent Certification）
接受補貼的家戶僅需將收入的百分之三十用於租屋的花費，
其餘不足的部份由公部門負擔，如（6.1）式所示。
[補貼金額]＝[實際房租]－0.3×[收入] （6.1）
但此政策對於受補貼戶所欲承租的住宅有下列兩項限制：
1. 承租的住宅之面積與品質必須合乎公部門所制訂的最低標準。
2. 承租的住宅之租金不能高於公部門訂定的法定租金。
舉例而言，若公部門的法定租金為 12,000 元（亦即承租的住 宅其租金不能高於此一金額）、受補貼戶的月收入為 18,000 元，
則該戶所需花費於租屋的金額為 5,400（＝18,000×0.3），其餘不 足的部份由公部門補貼。倘若該戶承租 12,000 元的住宅，則公部 門的補貼金額為 6,600 元。
圖 6.4 顯示原本家戶的預算線為 AB，用於住宅以及其他財貨 的消費皆為 9,000 元。在此一政策之下，只要受補貼戶的租屋消 費超過 5,400 元即可獲得補助，但最高不能超過 12,000 元的法定 租金，因此受補貼戶能選擇的消費組合將包括 CD 線上的各點。只 要承租的住宅其租金在 5,400 至 12,000 之間，該家戶皆能有 12,600 元供作其他財貨的消費。倘若承租的住宅租金為 5,405 元，則獲得的補貼為 5 元；若租金為 12,000 元，則獲得的補貼為 6,600 元。
B C
1 8 0 0 0
9 0 0 0 1 2 6 0 0
5 4 0 0 9 0 0 0 1 2 0 0 0 1 8 0 0 0 住 宅 消 費 （ 單 位 ： 元 ）
其他財貨消費︵單位：元︶
F D
E A
圖 6.4 租金抵用券對住宅消費的影響
因為實際租金以及家戶租屋花費之間的差額由公部門負擔，
因此住宅的消費增加並不會使得其他財貨消費的減少。然而由於 搬遷的成本相較於補貼金額高出甚多，因此大部份的家戶都將選 擇 F 點，而不是 D 點。
（二） 直接現金補貼
直接現金補貼所補貼的金額如（6.2）式所示，補貼的金額除 了做為住宅消費之外，亦可供作其他財貨消費（此乃直接租金補 貼與租金抵用券之最大不同點）。
[補貼金額]＝[法定租金]－0.3×[收入] （6.2）
假設法定租金為 12,000 元、受補貼戶的月收入為 18,000 元，
則公部門的補貼金額為 6,600 元（即 12,000 元-5,400 元）。圖 6.5 顯示直接租金補貼的政策效果，將使家戶的預算線由 AB 右移為 FG。倘若受補貼戶不考慮搬遷的成本，則其住宅消費將由 9,000 元（E 點）提昇至 10,350 元（H 點），剩餘的補貼金額（5,250 元）
將用於其他財貨的消費，因此住宅以及其他財貨的消費皆增加。
倘若搬遷的成本太高，則可將補貼金完全用於其他財貨的消費（F 點）。
B J
2 4 6 0 0
9 0 0 0 1 8 0 0 0
9 0 0 0 1 2 0 0 0 1 8 0 0 0 2 4 6 0 0
住 宅 消 費 （ 單 位 ： 元 ）
其他財貨消費︵單位：元︶
H
D
E A
F
G
圖 6.5 直接現金補貼的效果
三、供給面與需求面之政策效果比較
（一）供給面的政策
公部門提供出租國宅，將使得同等級住宅的需求減少，導致 需求線往左移。政策效果就短期而言，由於私部門之供給可視為 固定，所以造成租金水準下降（由 B 至 C），如下圖所示。但就長 期的政策效果而言，由於租金水準下降，住宅獲利率降低，導致 供給減少並使得租金水準上揚（由 C 至 D）。供給面政策對住宅市 場造成的影響主要有下列兩點：
（1）空屋率上升
由於租金水準的下降，使得屋主的獲利率降低，部份的 住宅將會被變更以作為其他使用或被閒置。
（2）減緩住宅下濾的速度
由於出租國宅的提供，使得低品質住宅的租金水準下 降，因此中品質住宅的屋主將會維護其住宅，避免下濾成為 低品質住宅。
私 部 門 同 等 級 住 宅 之 數 量
租金
原 需 求 線 出 租 國 宅 政 策
下 之 需 求 線 私 部 門 短 期
供 給 線
私 部 門 長 期 供 給 線
B
C D
圖 6.6 供給面政策之短期與長期效果
（二）需求面的政策
由於需求面的政策提昇了家戶租屋的能力，因此將使得住宅 需求增加、需求線往右移。政策效果就短期而言，由於住宅供給 固定，因此租金水準將會上升（由 B 至 E）。長期而言，由於租金 水準上升，住宅的獲利率增加，造成供給的增加並使得租金水準 下降（由 E 至 F）。需求面政策所造成的影響主要有下列幾點：
（1） 低收入戶將遷入較高品質的住宅。
（2） 中品質住宅需求的增加將刺激建商興建住宅。
（3） 高品質住宅下濾至中品質住宅的速度提昇；中品質住宅下濾 至低品質住宅的速度減緩。
住 宅 數 量
租金
原 需 求 線 政 策 下 之
需 求 線 短 期 供 給 線
長 期 供 給 線
B F
E
圖 6.7 需求面政策之短期與長期效果
由上述比較，可知需求面的政策效果明顯優於供給面。對受補 貼者而言，選擇需求面的政策也是較有利的。然而，對納稅者以及 非受補貼者而言，卻寧願選擇供給面的政策。因為在需求面政策之 下，納稅者花的錢將遠多於供給面的政策。此外更由於納稅者比較
關心的是受補助者的住宅消費，而不是效用水準，倘若出租國宅能 使住宅消費大幅提昇，則將會被認為是最好的政策。