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第四節 前提變化檢視與配適問題
壹、 現有環境變化
政府推出打房政策，如課徵奢侈稅、推動社會、國民住宅等，降溫房市
台北市區精華地段的土地取得越來越不易，且大部分空地多半屬於產權 問題複雜，或是仍具有司法問題之土地
都市更新與土地正義議題的衝擊，導致政府對於都市更新政策轉趨保守
幾次都市更新強迫少數住戶遷出新聞，導致社會大眾對於都市更新觀 感，影響住戶對於都市更新的意願
內湖科學園區、南港軟體園區以及許多重要公共建設的進入，使得內 湖、南港地區的房價漲幅居台北市之冠
政府於 2011 年 7 月 1 日實施奢侈稅，其主要課徵範圍在於限制了擁有第二 戶以上房產的屋主，若買進房屋後兩年內欲轉賣，將會課徵 10~15%的奢侈稅，
以防投資客利用市場的爛頭寸進行買空賣空的投資行為11。另者，2011 年 1 月 12 日，內政部提出「社會住宅短期實施方案(草案)」，規劃五處地點去興建社會 住宅，並且台北市政府亦規劃在未來四年於市郊區域，如文山、內湖等區興建公 營出租住宅。此些政策，主要都針對台灣，尤其是一些大都會區，如台北市、台 中市等的高價房市現象進行降溫。從信義房屋研究中心發表的 2012Q1 房價指 數，台北市季增率為-0.04%，整體台灣房市為季增率-1.45%12。另者，依據住展 雜誌(2011)統計13，2011 年預售屋銷售量不僅減少，銷售率仍跌至 40%。
1997 年，中央政府正式宣布都市更新政策，開啟了都市更新趨勢的發展。
到了 2006 年建築容積獎勵辦法細則公布後，其驅動了更多建商開始進入此領 域。但這一兩年來，許多都市更新的衝突，突顯了政府的配套措施不足，法令滿 足都市更新中各個利害關係人。許多案子，如文林苑強制拆遷案、歸綏街古蹟保 存事件，使得社會大眾開始對都市更新產生了質疑，這種多數決議制是否符合土 地正義的本質。這也使得政府對於都市更新的態度轉向保守，導致許多申請案件 難以通過審核。以台北市政府為例，都市更新核定案件從 2008 年的高峰 20 件核 准案件後，逐步下降，到今年度至上半年為止，核准件數為 0 件。
而由第一節營建產業簡介可知內湖、南港區的推案金額在台北市所有行政區
11 《60 秒讀新聞》快速了解奢侈稅 QA，http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5011634&page=1
12 社會住宅的迷思，http://www.taiwansig.tw/index.php?option=com_content&task=view&id=3352&
Itemid=123
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中，是呈現高度的成長，並且在當地政府的積極規劃發展下，許多企業進駐內湖 及南港科技園區，以及如南港展覽館、內湖 AIT 等公共建設的興建，都使當地 房產呈現蓬勃發展。以 2009-2010 年台北市預售市場的推案價格為例，內湖與南 港地區在推案金額成長上，即居台北市之冠。
貳、 現有條件變化
創辦人女兒建築設計學成歸國，貢獻其整合能力，成功整合國外頂尖設 計師與公司合作推案
與國外設計師合作中，為求達到其設計的獨特性以及品質，也強化了自 有營造廠內的工程技術與施工品質
成功連續推出內湖區指標性建案，如目前位居內湖房價之冠的 A 建案，
使其品牌知名度與形象增加
都市更新業務提高溝通複雜性，且組織規模隨著業務量的擴增，導致各 部門平行溝通效率降低，垂直決策速度減緩
建案難度提升，突顯了生產（規劃、營管部）與銷售（業務、行政）的 溝通衝突
創辦人葉董事長長女於 1998 年左右於建築設計系學成歸國後，即投入了 W 建設公司之經營。其對於房子設計與品質的要求，也逐漸了影響 W 建設公司在 建案品質要求。於 2006 年興建的 A 案，其利用自身的整合能力，成功說服國外 頂尖設計師與 W 建設公司合作合作。在合作中，為求達到國外設計師的特殊設 計要求與品質，自身的營造廠也藉此強化了工程技術與施工品質。再者，也因長 女對於設計及工程品質的要求，使其在內湖區陸續推出了許多指標性建案，如港 墘捷運站的共構大樓 ID 案，其特殊的設計即成為附近區域的指標建築，或是年 底即將交屋的 A 案，亦被稱為內湖區豪宅指標案。這一系列的指標性建案，也 使得 W 建設公司打出品牌知名度，甚至品牌效益擴散至鄰近行政區域，也增加 了 W 建設公司的品牌競爭力。
都市更新的業務性質，建商從少數地主面對到多數的原住戶時，也提升了其 複雜溝通性，使得開發部門與負責交屋的行政部門在面對更多的溝通協調量時，
使得其在原本合建案的開發流程進而不適用。另者，隨著 W 建設公司組織的擴 大，從早期僅數位員工包辦所有專案項目，至今員工人數達 40~50 人。此規模在 建設公司以屬中型建商，因為大部分建設公司所有項目都承包出去，主要工作集 中在溝通協調及進度監測，故 40~50 位員工表示其推出的建案已有一定規模。但 也因組織的擴大，使得各部門功能開始形成專業本位，此本位主義也造成了平行 溝通的障礙，面對需大量協調的專案流程模式，卻以功能方式分工，也導致各部
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門非自己階段的專案項目也產生了推諉，消極的參與會議。這也導致 W 建設公 司內部無論平行部門間的溝通，或是垂直上下階層的溝通都產生階級、部門障礙 而降低了效率。
另者，如前節分析所述，W 建設公司在建案難度上逐步加高，以進入中高 價預售市場。但是，原早期在一般建案的執行，容易以利潤以及建造可行性出發，
但如今面對中高價位特殊設計之住宅，則是須以顧客導向角度思考且施工難度增 加。這兩者會反應在生產部門（規劃部、營管部）以及銷售（業務部、行政部）
的溝通衝突上，許多會議上的溝通發生，都在銷售單位對於建案建造是否符合中 高階層消費者所需的質疑為主要部分，但以長期以來的建造導向的營運模式，也 使得生產單位對於部分問題與質疑不願正面回應，或是提出解決方案。此也降低 了 W 建設公司在產銷協調上的能力。
參、 現行配適問題
雖說 W 建設公司在策略執行時，其仍針對組織架構與功能政策做搭配調 適，但針對部分做法的現行配適上，卻仍有缺口之處，因此將仍會以 W 建設公 司三個主要做法探討其配適上的可能問題。
在地深耕策略做法與組織結構、功能政策的配適上，並無明顯的問題。其中 主要原因在於 W 建設公司本身之營運模式，即是以在地建商起家，故整體發展 和組織成長方式都盡可能符合此策略之所需。
都市更新策略法在整體現況搭配上，主要面臨問題在於開發部對都更案何時 可正式成立為公司專案，難以有明確標準，使得各部門在搭配協調上，經常會產 生專案中斷或是取消之情況。而當中主要原因在於，都市更新之開發流程過程 中，需整合許多住戶共識，以及需符合政府機關在申請上許多條件或資格，故往 往開發時程攏長。若在開發過程中，任何一方之需求無法滿足時，就會導致該案 的停滯甚至是失敗。例如，有時雖符合法規，取得 75%之住戶同意權，並且成功 遞交事業計畫書等申請文件，還是可能遭遇到剩下不同意之住戶之碑葛。
對於中高價市場此策略之搭配問題上，雖在組織以及各功能搭配上，都有針 對主要策略，推出中高價建案，進入中高消費區隔市場，進行調整與配置，但是 在訪談過程與參與會議中，發現在各部門協調上，卻因為組織架構以及專案執行 流程問題，會使得溝通上不一致。早期在一般建案的執行，容易以利潤以及建造 可行性出發，但針對中高價位特殊設計之住宅，則是須以顧客導向角度出發。而 這兩者會反應在生產部門（規劃部、營管部）以及銷售（業務部、行政部）的溝 通衝突上，許多會議上的溝通發生，都在銷售單位對於建案建造是否符合中高階 層消費者所需的質疑為主要部分，但以長期以來的建造導向的營運模式，也使得
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門專案會議參與者決策權不足，使得許多衝突問題在會議提出後，僅可往上呈 報，進而造成溝通來回的時間落差，甚至部分問題已隨著建案逐步完工，而無法 完全解決，僅可透過補強方式。例如：建案二工範圍確立時，發現監視系統架設 所在位置亦處二工，使得交屋時面臨無監視系統的成屋狀態問題。因此，各部門 是否改變心態具備消費者導向，使得生產部門得以在建案興建時，多以消費者為 考量。以及專案溝通流程上，跨部門專案會議平台能否達到有議有決的結論，則 是此策略執行時的問題。
肆、 小結
表 5-4：策略前提變化與配適問題檢視 作法一 配適問題
在地 深耕
無明顯的問題 改變前提
內湖科學園區、南港軟體園區以及許多重要公共建設的進入，使得內湖、
南港地區的房價漲幅居台北市之冠 作法二 配適問題
都市更 新開發
開發部對都更案何時可正式成立為公司專案，難以有明確標準，使得各部 門在搭配協調上，經常會產生專案中斷或是取消之情況
改變前提
都市更新與土地正義議題的衝擊，導致政府對於都市更新政策轉趨保守
幾次都市更新強迫少數住戶遷出新聞，導致社會大眾對於都市更新觀感，
影響住戶對於都市更新的意願
都市更新業務提高溝通複雜性，且組織規模隨著業務量的擴增，導致各部
都市更新業務提高溝通複雜性，且組織規模隨著業務量的擴增，導致各部