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第二節 現行策略形態、功能政策、組織方式
壹、 現行策略邏輯
W 建設公司現行策略主要集中在南港、內湖區的地方經營，建立起自身在 地方的人脈經營，以及地方性品牌，此人脈資源與品牌更進一步回饋到土地開 發、市場資訊等價值單元，更鞏固其地方經營優勢。在土地開發上，亦隨著市場 趨勢以及政府政策的推動下，納入都市更新作為另一開發重點，其深厚的人脈網 絡以及對於在地市場的熟悉性，加速了對於主管機關的審核以及對於當地住戶的 整合優勢上，使 W 建設公司得以成功推出幾個都市更新建案。並且近幾年的推 案，與知名設計師的合作，搭配自身擁有營造廠的工程優勢，強化了自身在最終 產品的品質與設計，另一方面，利用逐步建立的品牌及在地市場的趨勢掌握，使 得 W 建設公司得隨著市場趨勢，逐步走向中高價的預售屋市場。
上述 W 建設公司公司策略可分為三大部分重點作法，在地深耕經營、拓展 都市更新開發業務以及進入中高價預售屋市場，下述將會針對 W 建設公司公司 在此策略下的策略型態、組織架構以及功能政策做一說明，進而在下一節將會分 析此些重點作法之前提，還有策略、組織及功能配適現況。
貳、 現行策略形態 一、 產品廣度與特色
營建產業主要產品可分為三大區塊，住宅大樓、商辦大樓以及公共建設，而 W 建設公司主要推案集中在住宅大樓。主要原因有二，首先，W 建設公司為住 宅建案起家，因此在於公寓的建築設計上，也累積了長期以來的核心能力；另者，
台灣的商用辦公市場波動大，對早期以非主要商辦市場內湖、南港區為主的 W 建設公司，並無較大的優勢。在公共建設上，因公共建設往往需要較大的資金積 壓，對中型建商來說，難以進入該市場。但 W 建設公司近年來藉著政府捷運聯 合開發的政策，也以自身在於住宅建築的核心能力發揮到其市場，使其也承攬了 捷運住宅共構大樓類型的產品。
W 建設公司主要在住宅產品特色上，主張將人文思維結合設計為主要產品 特色，山水、書香、科技和時尚即是其產品的主要理念，也因此，在建案地段上，
由下圖（圖 5-2：W 建設公司內湖區主要建案地段）可知，主要集中在內湖區生 活機能較成熟的區域。
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圖 5-2：W 建設公司內湖區主要建案地段
在產品外型上，也注重成高格調的外部造型與景觀設計，而此特色主因在建 築設計上，W 建設公司公司都與知名建築事務所合作，也使 W 建設公司公司的 許多建設能贏得各大小不同設計獎項，見下表（表 5-2：W 建設公司建築得獎紀 錄）
表 5-2：W 建設公司建築得獎紀錄
建案名稱 年度 獎項
M 建案 2011 第 十 三 屆 國 家 建 築 金 質 獎 住宅中層組/規劃設計類 S 建案
I 建案 2009 榮 譽 入 圍 台 灣 住 宅 建 築 獎 高層集合住宅類
Z 建案 2000 中華建築金石獎
資料來源：W 建設公司
在建案價格上，相較於傳統住宅建案，W 建設公司公司的產品特色也使其 得以在每坪建案價格上，屢創新高。從 06 年 S 建案每坪 55 萬元，至 09 年 ID 建案開出每坪 75 萬的價格，甚至到 10 年的 M 建案，建案價格亦達每坪 85 萬，
而當中 08 年的 A 建案，更開出每坪 105 萬的區域歷史高價。因此 W 建設公司 主要在產品價格上，也逐漸往中高價位的住宅產品為主。
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W 建設公司之所以在地段、建築設計以及價格上之產品特色得以形成，主 要原因在於創辦人的網絡關係之運用，使其可以取得較好的地段，進而搭配知名 建築師事務所，創造出獨特的住宅大樓，也使得這些建案在內湖區仍可開出中高 價位的每坪單價金額。
而現今消費者在選擇預售屋時，主要會關注其建商之品牌跟客服品質，因為 越接近中高價價位時，其在預售屋購買方面就會更在意建商之聲譽，若是一些一 日建商，將會使消費者避免選購此些預售屋。
另者，同業間在產品及服務特色上，可依兩方面區分，製造流程面來說，有 土地開發型建商，其主要指著重在土地開發，並不會參與後段的建案設計或營 造；產品定位跟設計上，極可能是代銷公司或是建築設計公司，透過自身對於建 案產品設計或是市場的敏感度，提供符合市場的產品。最後則是營造廠跨領域經 營，而其比較有成本控制的優勢，因此以低成本的建案作為其特色。另者，以購 買者角度來說，則是以建商品牌形象度作為區分，在大建商品牌形象較好的影響 下，其產品特色上會有所加分。而一些小建商，沒有足夠的品牌知名度支撐下，
擇是在產品特色上，主要以價格為主。
二、 目標市場區隔方式與選擇
住宅商品的特殊性，在於其需依照建案所在地段、周圍地段主要居民，甚至 是未來發展性，進而設計該建案所銷售之市場區隔。此種客製化商品的生產模 式，也難以認定 W 建設公司所鎖定之客層。但若單純以建案每坪單價分析，可 以了解到 W 建設公司目前建案普遍購買客群主要集中在中上社會階層，能負擔 2 千至 3 千萬元的購屋者。若將此推案價格搭配上節的台灣營建產業分析中，近 十年台北市預售屋推案價格之趨勢（約 1 千~2 千萬元為主流），可以看出 W 建 設公司公司的推案還是高於整體台北市區成交金額。
依據本研究推算，能負擔此客群的家庭收入約要在 180 萬元以上9。而 W 建 設公司之所以逐漸改變目標客群往中高收入家庭移動的主因，以總體面來看，近 年來台北市房市景氣逐步復甦，且投資購屋型需求的注入下，使得房市呈現兩極 化繁榮，中高價位住宅市場，呈現供不應求的狀況；若策略面來看，往中高價客 群移動的策略，也使 W 建設公司公司得以其他中小型建商作出區隔，進而建立 起 W 建設公司公司的品牌形象。
依據統計局 2010 年家庭收支調查資料，年收入 180 萬的家庭已處於全台灣 收入前 25%之家庭。因此可推斷該家庭對於家的需求應除了基本設備外，在於建
9 以 W 推出的 I 建案為例，每坪 75 元，25 坪試算，總價 1875 萬元。若以貸款成數 8 成，1.85~2%，
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築外觀設計、公共設備提供，甚至是建商的品牌形象，都會成為購屋參考。W 建 設公司在提供的產品特色，無論在地段的精選、建築設計的獨特感，都可符合該 目標市場的需求。
三、 垂直整合取決程度
W 建設公司主要針對土地開發、營造工程、交屋以及售後服務等這幾項價 值單元進行垂直整合，而多半這些價值單元在產業中仍有公司提供專門性的服 務。垂直整合的原因在於，土地為建設公司重要原料，並且透過人脈優勢可確保 取得土地的品質，但是當中還是許多比例會透過中人的介紹，以擴大自己的網 絡。營造工程則是關係到建築設計是否可付諸實行，以及建築成本的高低，故 W 建設公司在集團內，即有 G 甲級營造，而在交屋及售後服務上，其會影響建設 公司的品牌，故若未能掌握好，長期下則會造成建商品牌的損害。
在外包方面，主要是市場研究、產品定位、規劃設計、請照以及房屋銷售，
會進行全部或局部的外包。如市場研究與產品定位上，除了搭配代銷公司的市場 調查外，其也會輔以內部人員的研究報告，進而也會決定產品定位。在規劃設計 上，則是會完全外包給建築師事務所，除了要增加產品的設計特色外，也會帶給 該產品建築師品牌的外溢效果。最後在建照申請上，W 建設公司會利用內部網 絡資源的優勢，協助建築師在建築執照上的申請。房屋銷售上，W 建設公司即 會完全外包給代銷公司負責，其中主要原因在於無推案檔期壓力，使得銷售方式 與時程較為彈性，另者也因為推案單價溢價高，因此可負擔以銷售額比率為收費 方式的代銷佣金費用。
四、 相對規模與規模經濟
W 建設公司每年推案約在一至兩個建案，推案量約在 60 億上下，此規模屬 於中型建商。在生產規模經濟上，同一土地上，容積量將會是規模經濟是否形成 的最大要素，因為土地成本約占建築成本六成，若容積量的增加，將可攤提其成 本。而從 W 建設公司主要建案來看，06 年的 S 案是 11 樓建案，07 年 N 案是 15 樓、I 案是 18 樓，到了 10 年的 A 案則高達 26 樓。高樓層因受限於法令管制，
故 W 建設公司公司需取得足夠的容積才可建造高樓，此時豐沛的人脈資源以及 政府單位的熟稔則是使 W 建設公司公司在生產規模經濟上形成的主要條件。
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五、 地理涵蓋範圍
營建業的產品有就地建造的產品特色，故生產地點即是銷售地點。而 W 建 設公司的生產地點與推案地點，即集中在內湖區與南港區。其主要原因在於 W 建設公司公司為在地建商，且人脈或市場熟悉度上已有豐沛資源，故在此些區域 推案較具優勢。
六、 競爭優勢
(一) 策略形態而產生的競爭優勢
在產品特色上，W 建設公司在建案設計上，相較其他中小型建商，即較具 獨特感。在規模經濟的形成，藉由營造廠的垂直整合，也使其在生產上能產生規 模經濟優勢。另者，在地經營 30 幾年的地理區隔，也使得 W 建設公司在士林、
南港與內湖區具有一定的經營優勢。
(二) 策略形態之外的競爭優勢
人脈關係網絡與整合能力是 W 建設公司最大的優勢來源。因 W 建設公司葉 董事長自創立開始，專注在地經營，因此在其經營範圍內建立了龐大的網絡資
人脈關係網絡與整合能力是 W 建設公司最大的優勢來源。因 W 建設公司葉 董事長自創立開始，專注在地經營，因此在其經營範圍內建立了龐大的網絡資