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根據內政部建築研究所(2011)1發布的房地產景氣指數（圖 4-2：台灣房地產 景氣指數），可以發現台灣房市在經歷了 2008 年金融海嘯的谷底後，指數逐步攀 升，甚至來到黃紅燈的趨勢，而此高峰也是在 1996 年後即不曾有過的繁榮期。
圖 4- 2：台灣房地產景氣指數
另者，從房價趨勢分數來看，房價（圖 4-3：欲購置住宅者房價趨勢分數）
也來到了近年來的高點，因此可以了解到目前營建產業因投資需求的大幅提升，
以及國民所得的逐步提高，進而也帶給台灣房地產在新一波景氣循環下的一個高 峰。
圖 4-3：欲購置住宅者房價趨勢分數
土地，是營建業最大的供給原料，其佔據了整體建案成本六至七成。根據內 政部營建署(2011)2統計顯示，由下表（表 4-1：歷年核發建築物使用執照）可以 了解到，每年核發建物執照在逐年降低，其也隱含了營建產業所需之原料（土地）
在台灣有限的土地資源下，將會面臨減少的趨勢。
1 內政部建築研究院網站，http://www.abri.gov.tw
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表 4-1：歷年核發建築物使用執照
資料來源：內政部營建署 99 年營建統計年報
另者，由營建署發布的營建廠商登記資料（圖 4-4：歷年營建廠商登記家數 與資本額），可了解到近十年的營建廠商在家數及資本總額都逐年增高。當中，
甲級營造廠 12.81%、乙級營造廠 8.22%、丙級營造廠 40.33%3，營造廠商呈現兩 極化增長，即是大者恆大，但又因轉包的業務特色，亦使得小營造廠林立。
圖 4-4：歷年營建廠商登記家數與資本額
3 依據營造業法及施行細則，可將營造業分成甲、以、丙三等，甲等之資本額為新台幣兩千兩百 五十萬元以上；乙等之資本額為新台幣一千萬元以上；丙等之資本額為新台幣三百萬元以上。除 了資本需足額之外，其審核還要經過一定時間、業績標準才可獲得執造，並且政府有進行執照之 總量管制。
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因此，台灣營建產業在新的一波景氣循環下，可望重回高峰期，並且在政策 輔助下，投資需求大幅提升，此也成為此次房地產景氣的主要成長動力。但是，
在土地的有限供給，國民所得提升幅度不對等下，營建廠商要如何取得土地並且 確保建案順利銷售則會是在此產業結構需面臨的問題，另者，過多的競爭家數也 使得廠商是否仍在此波循環下得以持續成長也成為了重要課題。
貳、 台灣北部房地產概況
北台灣房地產以大台北都會區（包含台北市、新北市）為主要競爭市場，
根據內政部營建署的資料，2002 年 1 月全台灣營建業登記家數共計 87,889 間，
大台北都會區即佔了 37,473 間，約 42.6%。並且，本研究個案公司主要市場集中 在台北市內湖、士林區，因此在本小節的市場分析將以台北市為主要分析範圍。
圖 4-5：台北市近十年預售市場平均每坪單價
由上圖（圖 4-5：台北市近十年預售市場平均每坪單價），可以了解台北市每 坪單價幅度自五年前平均 40 萬的價格，漲到 70.5 萬，約 176%的漲幅。如果從 產品區隔的角度來看，根據惟馨周報(2010)，台北市預售市場的規劃用途約集中 在 14~22 樓住宅占整體推案金額 49.3%，銷售率 86.03%各產品之冠。，但以推 案個數來看 6~13 樓住宅則是有 101 個，占整體 59%。
在成屋銷售上，若從台北市近五年的住宅成交總價區間（圖 4-6：台北市近 五年的住宅成屋成交總價區間佔比折線圖）以及坪數區間（圖 4-7：台北市近五 年的住宅成屋成交坪數區間佔比折線圖），可以了解到產品(住宅)區間在 2000 萬 以上有很大的成長，而 1000-2000 萬的房價住宅則佔了交易市場近 40%；在坪數 方面，則是以 25-35 坪的住宅為主要交易規格，在每坪價格不斷上漲以及土地供 給越來越吃緊下，使得各坪數之銷售額沒有太大的變化。
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圖 4-6：台北市近五年的住宅成屋成交總價區間佔比折線圖
圖 4-7：台北市近五年的住宅成屋成交坪數區間佔比折線圖
深入各行政區分析，根據下圖（圖 4-8：2009 年~2010 年台北市各行政區預 售市場推案金額）可以了解到內湖、南港區都呈現高度的成長。主因於內湖線通 車以及南港科技園區的形成，也逐漸疏解市區精華地帶土地不足的開發壓力。
圖 4-8：2009 年~2010 年台北市各行政區預售市場推案金額
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根據台灣地區房地產年鑑(2011)，針對目前台北市各行政區房市概況以及該 區市場特色分析如下：
一、 文山區
早期文山區即有多數軍公教人員居住人口，如今文教機能仍強，區內生活環 境良好，文山區住宅的寧適性佳，因此可及性成為影響房價的關鍵因素。由 於地勢多起伏，本區有許多位於斜坡的住宅社區，因可及性及交通便利性不 如鄰近捷運站、地勢平坦的住宅，房價水準形成落差，此為文山區住宅市場 的特色。
二、 南港區
近年來南港軟體園區、南港展覽館等多項大型公共建設帶動本區發展，台灣 高鐵亦將在此設站，形成三鐵共構。未來將再設置北部流行音樂中心及國家 生技研究園區，顯示政府對本區多元發展的企圖心。政府的積極建設與市中 心的人口壓力，使本區住宅成屋房價有很大的成長空間；近五年本區房價漲 勢驚人，以市郊而言房價已達相當高的水準。
三、 內湖區
內湖區近年來房價快速攀升的消息時常見報，捷運文湖線通車與內湖科技園 區的發展產生相乘的正面效益，對本區房價的發展自是大利多。由於本區具 有湖光山色的景觀優勢，吸引建商積極在此興建高品質住宅，帶動住宅成屋 價格。
四、 北投區
由於以捷運系統往返市中心通勤相當便利，淡水線捷運沿線的住宅頗受購屋 者喜愛。捷運石牌站、明德站週邊，因生活機能良好，學校、醫院等服務設 施完善，為北投區精華住宅區，近年來房價快速上升。
五、 士林區
士林區為台北市近郊以居住環境良好著稱的地區，可分為四個區塊：一為雙 溪以北、以高單價住宅為主的天母地區，區內開放空間多、環境優良，吸引 不少中高所得人士定居。二為雙溪以南，沿中正路、文林路、基河路及承德 路發展的住商混合區，區內交通便利、生活機能良好，距離市中心亦較近。
三為依傍陽明山的別墅區，區內受土地使用管制、開發強度較低，保留較寧
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靜的親山環境。四為社子島地區，區內房價相對低廉，近年台北市政府已規 劃相關措施推動此區建設，未來發展可期。
六、 信義區
在公、私部門有計畫的積極建設之下，信義區在短時間內坐穩台北市政治、
經濟、文化的重心，國際化的程度亦非常高。信義區是台北市的金融中心，
伴隨而來的大量需求使信義區的住宅市場快速發展，房價水準緊追在大安區 之後。本區有許多指標性豪宅，於台北市豪宅市場中具有與大安區同等重要 的地位，每每引起各界熱烈討論。
七、 萬華區
萬華區為台北市與新北市三重、板橋、中和等區聯絡的廊道，以華中、光復、
華翠、萬板、華江、中興、忠孝七座大橋與這些地區銜接，且台鐵西部幹線 及捷運板南線經過本區，為大台北地區交通的樞紐。本區北半部多為商業區，
以西門商圈為發展中心，龍山寺一帶亦熙來攘往，融合古風與青少年次文化 的商業活動獨具特色；南半部多為住宅區，區內有許多早年興建的國宅社區。
萬華區為亟待更新的老舊市區之一，台北市政府於本區劃有 24 處更新地區，
公告更新單元 20 處。政府除積極在本區推動都市更新事業，規劃之捷運萬大 線將能為本區注入新的發展活力。
八、 大安區
大安區人文薈萃，商業發達，交通便捷，高級學府林立，由於具備多項得天 獨厚的優勢，本區向為台北市住宅市場的指標地區。大安區堪稱台北市豪宅 最多的行政區，大安森林公園週邊及敦化南路林蔭大道沿線，均具興建豪宅 的條件。大安區住宅供不應求，土地資源更為珍貴，本區面積較大之土地多 為公有土地，於當前以標租或標售地上權方式取代標售土地所有權的政策方 針下，欲取得可開發土地更為困難，故住宅供給必須仰賴都市更新的推動。
台北市政府於本區劃有 12 處更新地區，公告更新單元多達 90 餘處，為台北 市之冠。大安區捷運系統目前有南北向的文湖線、東西向的板南線通過；但 信義路沿線東西向大眾運輸仍依賴公車，興建中的捷運信義線將使本區東西 向交通更加便捷，舒緩尖峰時段塞車的問題。
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九、 松山區
松山區位居台北盆地東北方，區內有多項大型公共建設，住、商活動發展成 熟，市容景觀良好，且有敦化國中、敦化國小等明星學區，本區住宅向來搶 手。本區道路系統規劃良好，但過去大眾運輸主要依賴公共汽車及客運，區 內捷運站較少，目前興建中的捷運松山線將可改善此美中不足的劣勢。2010 年台北航空站與日本東京羽田機場啟動直航機制，為本區商業及商務住宅的 發展增添利多。此外，坐落於南京東路、敦化北路、八德路及北寧路之間的 體育園區，近年來重整出一番新風貌，大幅提升本區環境。由於土地利用近 乎飽和，且土地均屬高度利用狀態，近年來本區幾乎無土地供給，亟待以都 市更新方式實施再開發，以紓解居高不下的房地產需求。
十、 中山區
中山區位居台北盆地中央，以基隆河為界劃分成二大區塊，基隆河以北為大 直地區，於北安路、大直街、明水路等形成優質的水岸住宅區，而以依山傍
中山區位居台北盆地中央，以基隆河為界劃分成二大區塊，基隆河以北為大 直地區，於北安路、大直街、明水路等形成優質的水岸住宅區，而以依山傍