國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第三節 策略、功能、組織配適與前提分析
本節主要會針對 W 建設公司現行策略邏輯，分三個重點作法進行驗證，並 各別分析此作法背後之支持前提，以及組織、功能政策與此作法之搭配現況。下 述會以黑色字體強調，目前所驗證之重點做法。
壹、 重點作法一：在南港、內湖區深耕，建立指標性建案創造口碑
W 建設公司現行策略主要集中在南港、內湖區的地方經營，建立起自身在
地方的人脈經營，以及地方性品牌，此人脈資源與品牌更進一步回饋到土地開 發、市場資訊等價值單元，更鞏固其地方經營優勢。在土地開發上，亦隨著市場 趨勢以及政府政策的推動下，納入都市更新作為另一開發重點，其深厚的人脈網 絡以及對於在地市場的熟悉性，加速了對於主管機關的審核以及對於當地住戶的 整合優勢上，使 W 建設公司得以成功推出幾個都市更新建案。並且近幾年的推 案，其利用了與知名設計師的合作，搭配自身擁有營造廠的工程優勢，強化了自 身在最終產品的品質與設計，另一方面，利用逐步建立的品牌及在地市場的趨勢 掌握，使得 W 建設公司得隨著市場趨勢，逐步走向中高價的預售屋市場。一、 與策略前提之配合 (一) 與環境條件之配合
內湖、南港區近年來的快速發展，使得該些地區，對於住宅大樓需求存 在成長性，得以支撐 W 建設公司之成長需求
在內湖、南港區仍有許多未開發之重劃區，其發展潛力大，地段佳、具 可取得性
(二) 與條件前提之配合
針對住宅大樓在內湖、南港區未來趨勢的掌握上，因其在地經營已久之 經驗，具有一定的市場敏感度
擁有對當地的土地資訊、土地開發所需之在地關係網絡，使其能在土地 資訊的掌握上，優於其他小型建商
具有設計出符合南港、內湖區消費者，所需之建案商品的能力
在當地已經累積一定的品牌知名度，得以在推案時具有一定的地方性品 牌優勢
可取得足夠容積，主要為政府法令之熟悉度、土地規劃與地主溝通協調
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
能力，得以在一塊土地上取得較多的建造面積
具備足夠的資金、有品質之外包廠商、溝通協調能力及產品銷售包裝能 力，得以創造出該區域之口碑建案
二、 策略、組織、功能政策三者搭配現況
圖 5-3：重點作法一之配適現況
上圖(圖 5-4：重點作法一之配適現況)主要在地經營之作法下，組織與功能 政策的配適現況。在組織配適而言，營建產業有一重要特性，即是從土地原料、
大樓建造、銷售活動到後續的課後服務，都有其在地生產銷售之特性。另者，建 案之生產方式，並非像一般製造業流程式生產，其大樓建造的過程中，需各個部 門不斷的溝通協調。因此，在地深耕的重點作法，在組織設計上，其亦將所有部 門皆集中於位在內湖的總公司，以利生產銷售活動的在地運作以及協調。
在功能政策的部分，針對在地深耕策略，W 建設公司各部門之部分政策，
亦圍繞此策略制定與執行。首先，在開發部部分，因其需對於土地資訊有相當程 度之掌握，在部門政策上，也會注重在地網絡的建立。規劃、業務部則是需對當 地環境、市場需求有的了解，以求在規劃及銷售上，得以創造成符合該地市場需 求之產品。而營管部，則是需對當地的主管機關有一定的熟稔，才可在建案建造 或是執照申請時，得以順利進行。
在功能政策與組織架構的搭配上，因為所有部門的集中設置於內湖，使其對 於在地的市場、土地資訊以及人脈網絡等資源，得以相互分享。另者，也符合建 案須大量溝通協調的生產特性，使其在跨部門協調上，提高了溝通效率。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
貳、 重點作法二：提高都市更新開發業務比例，取得更多可開發土地
W 建設公司現行策略主要集中在南港、內湖區的地方經營，建立起自身在
地方的人脈經營，以及地方性品牌，此人脈資源與品牌更進一步回饋到土地開 發、市場資訊等價值單元，更鞏固其地方經營優勢。在土地開發上，亦隨著市場 趨勢以及政府政策的推動下，納入都市更新作為另一開發重點，其深厚的人脈網 絡以及對於在地市場的熟悉性，加速了對於主管機關的審核以及對於當地住戶的 整合優勢上，使 W 建設公司得以成功推出幾個都市更新建案。並且近幾年的推 案，其利用了與知名設計師的合作，搭配自身擁有營造廠的工程優勢，強化了自 身在最終產品的品質與設計，另一方面，利用逐步建立的品牌及在地市場的趨勢 掌握，使得 W 建設公司得隨著市場趨勢，逐步走向中高價的預售屋市場。一、 與策略前提之配合 (一) 與環境前提之配合
政府政策持續支持，使得都市更新申請流程得以縮短時程，順利進行
社會上，因政府的宣導與部份成功案例，使得對對都更需求與態度大多 持續持正面
公司主要發展區域，內湖區有 11 處公告都更地區，南港區有 10 處，以 及士林區有 15 處，其公告都更地區足量
產業內都市更新公司及中人的蓬勃發展，得以協助都市更新開發之協調 整合
(二) 與條件前提之配合
具有足夠資金得以進行承受建案長期的資金積壓，而不產生流動性風險
具備都市更新土地開發能力，得以協調住戶尋求一致開發共識
具有足夠的外部溝通協調能力，得以整合承包商順利提出具優勢之都市 更新提案
在地之品牌聲譽與知名度，反映在與都更戶的提案優勢上
在地關係網絡的熟稔，可隨時掌握都市更新資訊，且順利整合多數住戶 意見，進而回饋至都市更新開發的優勢上
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
二、 策略、組織、功能政策三者搭配現況與問題
圖 5-4：重點作法二之配適現況
上圖(圖 5-5：重點作法二之配適現況)主要都市更新之作法下，組織與功能 政策的配適現況。在組織配適而言，W 建設公司在進入都市更新開發的業務策 略上，除了開發部會自行開發外，亦會透過都市更新開發公司或中人的進行。確 定開發後，整體建案流程除了因地主數變多，故在跟此些原住戶的溝通上比較複 雜外，因此，在人員擴編上，也因應都市更新業務需求，有些許增加。另者，都 市更新每個申請階段有其計畫案須呈報，以及需要一些初步圖說與住戶溝通，因 此開發部亦透過跨部門開發專案會議去整合其他部門，以求在每個階段的協助。
在功能政策搭配上面，開發部主要針對都市更新的開發，提高其占比，因此 在合作的委外廠商選擇中，會選擇都市更新開發較擅長之中人，或是都市更新開 發公司。另者，因都市更新申請時段冗長且具有不確定性，所以針對此狀況，開 發部亦建置了正式專案的成立標準，以降低專案中斷或取消的風險。例如在開發 進度達 75%時，開發部門可開始遞送都市更新第三階段的事業計畫等資料，而此 時開發部在此之前也會成立正式專案，並且要求其他部門的協助，如規劃部先行 找建築師設計初步圖說等。
在組織架構與功能政策的搭配上面，開發部門的人員擴編，以及跨部門專案 會議的建置，使得開發部門在提高都市更新業務比例的開發方針，得以順利執 行。主因都市更新業務下，須溝通的屋主數量遠大於合建案，因此開發人員需要 擴編才可負荷此工作量的增加。另者，因為都市更新每個階段都有其需繳交的文 件、圖說，以加速與政府的申請或是屋主的溝通，因此，開發部建置此專案會議 使其得以與其他支援部門溝通，已完成所需的工作項目。綜合上述，此組織架構 的調整使得開發部面對都市更新的業務，可以快速反應。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
參、 重點作法三：推出中高價位建案，瞄準中高消費能力家庭
W 建設公司現行策略主要集中在南港、內湖區的地方經營，建立起自身在
地方的人脈經營，以及地方性品牌，而此人脈資源與品牌更進一步回饋到土地開 發、市場資訊等價值單元，更鞏固其地方經營優勢。在土地開發上，亦隨著市場 趨勢以及政府政策的推動下，納入都市更新作為另一開發重點，其深厚的人脈網 絡以及對於在地市場的熟悉姓，加速了對於主管機關的審核以及對於當地住戶的 整合優勢上，使 W 建設公司得以成功推出幾個都市更新建案。並且近幾年的推 案，其利用了與知名設計師的合作，搭配自身擁有營造廠的工程優勢，強化了自 身在最終產品的品質與設計，另一方面，利用逐步建立的品牌及在地市場的趨勢 掌握，使得 W 建設公司得隨著市場趨勢，逐步走向中高價的預售屋市場。一、 與策略前提之配合 (一) 與環境前提之配合
中高價市場區隔之住宅需求足量，前述分析中，兩千萬以上的房子，需 求成長最快，得以支撐 W 建設公司之銷售
消費者對住宅設計品味要求逐步提高，一般指標性建案，都有國外設計 師形成加值效應，成為購屋的主要考量
精華地段之土地供給仍然足夠，使 W 建設公司得以取得開發
產業中所有外包項目（市場研究、產品定位、規劃設計、房屋銷售等外 包之價值單元）之廠商都足量且具一定品質
(二) 與條件前提之配合
能夠說服外國設計師的合作，並且得以溝通、協調設計出符合台灣環 境、國內消費者喜好之住宅商品。
可精準掌握中高價位客層對於住宅大樓的需求考量，並納入建案設計
對中高價位客層消費者，具有足夠的品牌知名度與聲譽
具備土地開發能力，得以不斷在精華或開發潛力大的地段，取得土地原 料進行建案
具有外部溝通協調能力，得以整合各家承包商推出更高品質之建案
具有外部溝通協調能力，得以整合各家承包商推出更高品質之建案