國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第二節 個案公司簡介
壹、 歷史
W 建設公司董事長葉先生秉持奉獻台灣、開發建設之誠摯理想在講求專業、
樸實之步履下，於 1977 年成立了 W 建設公司。而當時適逢十大建設次第展開、
經濟蓬勃發展之際，深感一般民生基礎建設因陋就簡，故開始投入於營建產業。
1996 年，W 建設公司第二代接班人葉曉甄返台後，從協理開始逐步累積企業經 營經驗，現擔任 W 建設公司總經理。而集團歷經三十五年的苦心經營，已成為 內湖、士林以及南港地區之老牌建設集團。
W 建設公司於 2011 年揭示了企業辨識系統，取形於象形文字的「心」，更 結合創立者的姓氏，構成三心三葉的綻放樣貌，三心包含了，體現人文本質的執 著之心、追求建築工藝的秀美之心、尊重自然和諧的曠達之心；三葉代表著人、
建築、環境的平衡融合，同時象徵 W 將不斷開枝散葉的永續經營。
貳、 集團架構
W 企業在業董事長領導下，逐步成為由五家公司組成之企業集團，集團下 包括了 W 建設公司、C 建設公司、B 建設公司、G 甲級營造與 Y 建築公司，見 下圖（圖 4-10：W 集團架構圖）。集團架構以 W 建設公司與 G 甲級營造為主要 骨幹6。
圖 4-10：W 集團架構圖
6資料來源：W 建設公司官方網站
W 企業
W 建設公司
C 建設公司
B 建設建設
G 甲級營造
Y 建築公司
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
集團中，W 建設公司為集團中最早期創立之主要事業單位，因此，本研究 將針對 W 建設公司做為事業層級策略分析的個案主體。W 建設公司目前依據主 要業務及支援單位劃分共開發、建管、業務以及財管四個大營運系統為主體的功 能別組織架構，而個系統下共計九個功能部門，其組織架構見下圖7（圖 4-11：
W 建設公司組織圖）
圖 4-11：W 建設公司組織圖
董事會
董事長
總經理
開發系統
開發部
建管系統
規劃部 營管部
業務系統
業務部 行政部 客服部 企劃部
財管系統
管理部
會計部
財務部
出納科 總經理室
司機 秘書 副總 董事長室
司機 秘書
‧
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
場價格與潛力，且除了由公司人員進行內部訪談外，也會參考外部如代銷公 司、不動產投資顧問公司等次級資料。
五、 產品定位
W 建設公司在企業理念上，希望透過一座座歷久彌新的作品，建立起山水、
書香、科技和時尚內湖的品味。因此，在產品定位上，除了為依據當地環境 特色、市場需求作些許調整外，其主要還是以人文為主軸作為其產品定位，
而此透過其系列建案的命名，就可觀察到，如 S 案、I 案以及 M 案等。
六、 規劃設計
沿襲上述定位，W 建設公司公司在規劃設計上，也會知名建築設計師合作，
使得建案的設計感與獨特感得以形成最終的產品特色。例如 A 案即聘請了美 國後現代建築大師查爾斯‧摩爾（Charles Moore）生前創立的建築設計事務 所 MRY（Moore Ruble Yudell）負責。
另者，W 建設公司集團經營自身甲級營造廠－G 甲級營造，也使得其在管理 營造工程上有其豐富的經驗，進而在施工規劃設計上，得以將設計師的獨特 設計加以整合規劃。
七、 請領執照
W 建設公司因經營 30 多年，並且跟相關主管機關有著良好的關係。另者，
其對於建築法規、都市計畫等都相當熟悉。因此，W 建設公司在於申請建築 執照以及使用執照上有著一定的優勢，也使其能縮短申請時間，相對降低資 金積壓成本。
八、 銷售
房屋銷售主要會依時點的不同，有未建先售、建售並行以及先建後售三種型 態。而 W 建設公司會依據當時景氣環境，以及建案潛在的銷售程度，選擇適 合的銷售策略。
九、 行銷
一般而言，W 建設公司會透過代銷公司的提案，針對其對於產品的行銷定位、
銷售企劃等，做一整體性的評估。並且在建案行銷過程中，需與公司自身品 牌定位有一致性的形象與策略，才能形成相互輝映的效果。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
十、 品牌
隨著推案價格的提高，中高端市場區隔也較重視建商的品牌形象，其過去的 建案歷史、客訴問題以及經營年數都會影響其建商的品牌價值，進而影響到 中高端住宅的銷售狀況。W 建設公司已深根內湖、南港區 30 餘年，近年來 特別著重品牌形象的塑造與維護。在組織架構上，亦成立企劃部專責負責公 司形象之行銷。
十一、 邀標發包
邀標發包，係指建商針對工程所需，對外部營造廠或是相關機電、設備廠商 進行投標邀請與發包。而主要發包型態會依據個案的土地開發型態、銷售、
工程難易等選擇適合之發包方式，以求維護最佳的工作品質。
發包主要可分三種基本型態，統包方式，係指建商將設計團說、施工圖說及 估價表等資料準備周全後，以公開招標或比價方式，依照最低標決定工程總 價款，而承包商即依據建商提出之圖說與規範完成建造後收款；分包方式，
係指建商將工作項目自行拆解成不同項目後，以發小包的方式，自行發包，
而省略過營造廠轉包之成本與時間；管理顧問方式，承包商協助或代替建商 執行工程管理與成本控制兩大事務，以降低建商監督成本，但相對建商也需 付出一筆委託成本。
十二、 施工
一般而言，建設公司並不涉入工程營造領域，其主要聚焦在土地取得後的規 劃設計、資金運作以及包商協調。因此，在建案施工之單元，多以外包為主 要策略。部分建設公司會以策略聯盟或是集團內子公司持有的方式，提高對 營造廠的施工品質掌握以及加速溝通協調。但大體上而言，建設公司在此價 值單元主要以發包、監工為主。
十三、 客變服務
客變，係指客戶變更設計之服務，一般主要在預售屋銷售方式時，客戶可有 較大的變更空間。而此服務的提供與否，也會成為顧客買預售屋的考量之一。
因若可變更設計依照購買者依照想法進行局部變更，也會讓購屋者會對產品 有更高的涉入感以及購買意願。但此服務一般是要搭配銷售之價值單元，因 為隨著銷售型態的不同，也會提高客變之困難度。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
十四、 資金
資金亦為建設公司重要的有形資源之一，因建案的興建牽涉到資金龐大且複 雜，有眾多的購屋者、銀行等資金來源，亦有眾多的包商、設計師等需支付 資金廠商。因此，建設公司之資金調度能力亦牽涉到其可否承受規模較大、
興建期較長之建案。
資金來源大約可分為自有資金以及融資資金，前者係為本身之現金流量，可 自身運轉之資金；後者則是向銀行借貸之資金，建商會透過土地與其在建工 程作為擔保，進而融資比率多半可達 50%。若該建商有很好的品牌形象以及 網絡關係，亦可能將借貸超過 50%之資金。
十五、 交屋
此可視為建案交易的最後一道成交手續，而 W 建設公司公司主要由行政部負 責該單元，會針對當初與客戶的立約、規範等相關條例，進行交屋核對，以 確保實際成品與客戶預期不會有太大落差。為預防交屋後客戶預期落差過 大，多半 W 建設公司也會定期舉辦一些工程進度說明會，完工後 W 也會依 照圖說先行核對，以降低相關風險。
十六、 售後服務
售後服務主要是建商在交屋，並且所有權完全移轉後，針對住戶對於房屋的 相關需求提供後續服務。主要可分為軟體及硬體兩類，軟體主要是社區營造，
包括推動社區文藝活動、凝結社區向心力等活動；硬體則是如房屋裝潢、機 電維修、大樓管理等。
當中，不同的產品，客戶所著重的售後服務也不盡相同，如商辦大樓較重視 硬體維修部分，住宅社區即是對於社區意識營造有較高需求，相對的，協助 推動委員會自治就變得重要。因此，售後服務也會成為購屋者購屋時的考量 之一。
十七、 產品一：住宅大樓
產品種類依照建築物最終用途，可細分成住宅、商業辦公大樓、廠辦、醫院 等。本研究之個案公司，主要係以住宅大樓為主，故將會著重住宅產品探討。
住宅商品若再細分其用途，將可分為獨立住宅（透天厝或別墅）、公寓（無電 梯設備）、電梯大樓、套房等。亦有針對特定目標市場所規劃之產品，如國宅、
商務住宅、休閒住宅或銀髮住宅等。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第二節 現行策略形態、功能政策、組織方式
壹、 現行策略邏輯
W 建設公司現行策略主要集中在南港、內湖區的地方經營，建立起自身在 地方的人脈經營，以及地方性品牌，此人脈資源與品牌更進一步回饋到土地開 發、市場資訊等價值單元，更鞏固其地方經營優勢。在土地開發上，亦隨著市場 趨勢以及政府政策的推動下，納入都市更新作為另一開發重點，其深厚的人脈網 絡以及對於在地市場的熟悉性，加速了對於主管機關的審核以及對於當地住戶的 整合優勢上，使 W 建設公司得以成功推出幾個都市更新建案。並且近幾年的推 案，與知名設計師的合作，搭配自身擁有營造廠的工程優勢，強化了自身在最終 產品的品質與設計，另一方面，利用逐步建立的品牌及在地市場的趨勢掌握，使 得 W 建設公司得隨著市場趨勢，逐步走向中高價的預售屋市場。
上述 W 建設公司公司策略可分為三大部分重點作法，在地深耕經營、拓展 都市更新開發業務以及進入中高價預售屋市場，下述將會針對 W 建設公司公司 在此策略下的策略型態、組織架構以及功能政策做一說明，進而在下一節將會分 析此些重點作法之前提，還有策略、組織及功能配適現況。
貳、 現行策略形態 一、 產品廣度與特色
貳、 現行策略形態 一、 產品廣度與特色