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第五節 策略建議與驗證
根據訪談者所闡述之未來策略方向，本節將會針對 W 建設公司目前面對上 述環境、條件改變的困境與機會，所產生的策略構想，加以進行檢視與分析，並 且提出相關建議。
壹、 策略構想與邏輯
W 建設公司未來可能策略為，降低都市更新開發比例，回歸原自立自建與 合建之開發模式，將土地開發範圍擴及新北市地區，以持續取得足夠土地原料。
透過中人、承包商之轉介，建立新北市之人脈範圍，以掌握更多的土地資訊以及 提升市場熟悉度，轉化成其在地競爭優勢。並且運用建立之指標性建案作為品牌 代言，配合自身擁有的工程品質及施工優勢，在非內湖、南港地區，持續針對當 地中高價房市，推出高品質住宅。而上述邏輯可整理為下圖（圖 5-7：策略邏輯 圖）
圖 5-6：策略邏輯圖 降低都市更新
開發比例
自力自建 與合建
開發 台北縣土地 豐沛
自有資金
透過中人、承包 商轉介
建立其他地區
關係網絡 指標性建案
利用 品牌知名度 在地
網絡優勢
良好的施工 品質與設計
持續推出 中高價建案
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10. F12A12：與國外設計師合作所產生的施工經驗與能力，回饋到其他推案 上。
11. A02, A10, A12A17：利用地段佳的土地、品牌優勢以及施工技術，創造出 高品質之相對於該區域平均價格之中高價住宅。
12. A17E17, B17：得以將在內湖區以設計、施工品質以及品牌為特色的最終 產品，得以複製至新北市區域，並且滿足該地的中高價消費族群。
參、 策略前提分析
此部分將會針對 W 建設公司所構思之未來策略，進行條件以及環境前提之 分析，以了解其此策略在現行當下的外在環境與自身內在能力是否可行。分析主 要以次級資料以及訪談結果為主，但因部分前提驗證難以量化或是涉及公司本身 之機密，故會以無法驗證表示。
一、 環境前提
新北市地區，充分的完整土地供給，且地段佳、具可取得性。
新北市地區之預售中高價市場需求足量，得以支撐 W 建設公司之成長。
承包商、中人在新北市有足夠的人脈資源、土地資訊，並且可成功轉移 至 W 建設公司。
建商地域性在新北市與台北市區隔不明顯，許多建商都容易跨市推案。
W 建設公司之產品特色訴求，如設計、產品企劃、銷售方式等，可符 合台北縣區域消費者之需求。
二、 環境前提檢驗
以新北市市場而言，根據政治信義不動產研究中心(2012)年，主要認為新北 市在相對台北市低之價格水準下，有其相對發展潛力。並且加上各項重大開發案 與交通建設的持續推動，吸引通勤及首購族群陸續進駐。另者，在政府欲紓解一 些精華市區的房價之政策有心推動下，許多重劃區如雨後春筍般的成立，也間接 帶動相關區域地價的上漲如近期新莊副都心重劃區的標售價格及屢創新高，並且 搭配捷運蘆洲線等公共建設完工效應下，周邊房價水平呈現明顯的上漲。
根據信義房價指數(2012)來看，2012Q1 相較於台北市的季增率衰退，新北 市則是呈現 1.07%的季增長率，表示無論是消費者在購屋選擇上，或是政府政策
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公布之上半年預售屋推案金額來看，新北市雖平均推案價格不及台北市，但總推 案金額上，卻為 750 億左右，超過台北市的 720 億。由此可見，相較於台北市的 高價推案，許多建商更傾向在新北市推出相關預售案，也隱含著新北市在房市上 的需求量，是具吸引力的。
在跨入新北市推案可行性驗證上面，在政府欲推動大台北都會區的政策推動 下，其不斷簡短兩市通勤之交通方式與時間，如近年來開通的捷運新莊線、蘆洲 線以及建造中的三重線，其欲紓解市中心居住擁擠的政策方向明確，也因此，其 也降低了建設公司在跨市推案的區域門檻。另外，大台北都會區在建設產業中也 似為同質市場，像是許多中小型建商，如竹城建設、東巨建設、鉅鼎建設，或東 宣建設的中小建商，都在有跨市成功推案之案例。因此 W 建設公司在跨市推案 的可行性驗證上，可間接證實有其可行性。
對於 W 建設公司之推案產品的最終特色，是否亦能滿足新北市購屋者需求 上肢驗證上。首先，W 建設公司推案特色主要在地段、人文科技的設計，以及 國外建築設計師加持有所訴求，根據住展雜誌(2012)14公布之 520 檔期指標性推 案上，其中永和的雍河院，以及三重的幸大百御園最為受矚目。若細部分析其主 要推案訴求上，雍河院主打國際建築師所設計之水岸住宅，而百御園則是主打高 樓層景觀與歐式設計風格。由此可見，在推案訴求上，以 W 建設公司目前的產 品特色策略，是可滿足新北市之消費者。
三、 條件前提
公司自有資金足夠，得以負擔自立自建之土地成本
在內湖地區推出之指標性建案，創造之品牌形象得以跨區域擴散，以在 台北縣具有較佳之競爭優勢
具備與跨地區之當地主管機關、承包商溝通協調之能力，以利執照申請 與工程外包
具備跨地區人脈的建置能力，以創造新的在地關係網絡之競爭優勢
四、 條件前提檢驗
根據訪談結果，W 建設公司在運用自有資金之能力上，其並無太大問題。
而是否在內湖指標性推案的成功案例，能成為自身品牌形象與知名度在跨區域推 案時有其貢獻，此部分較難驗證。但以 A 案在推出時的公關媒體網路曝光度，
其應可推論是具有品牌知名度有正面的提升，且 A 案將在年底進行成屋銷售，
14 住展房屋網，http://www.myhousing.com.tw
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圖 5-7：新北市策略之配適建議
在組織架構方面，原先，針對開發部人員編制方面，為因應都市更新業務需 較多人員與原住戶進行溝通協調，以及處理政府審查流程作業，其在人員上有進 行擴編。但現在若回到合建或自立自建之開發方式，長期而言，人員編制可能需 要進行調整。另者，因組織規模擴大以及都市更新業務所暴露之溝通、決策問題，
仍需進行調整，首先，在專案溝通、決策流程需進行改善，而最大的問題在於專 案績效歸屬不清，每個部門都僅負責專案的部分區段，無一專案負責人進行統整 與裁決，才會導致每遇到問題時僅可向上呈報，由老闆負責裁決。因此建議可先 從專案績效制著手，進而改善跨部門專案會議方式與流程。
在功能部門方面，開發部為因應此策略，應開始針對新北市建立當地人脈，
以掌握當地土地資訊。在業務部分面，亦須針對新北市之市場資訊或區域行情有 一定程度的掌握，以便進行銷售企劃時，得以塞選出適合的代銷公司。規劃部方 面，真是須了解不同區域購屋者對於房屋的偏好，已擬定出適合的產品定位，如 林口區因地價較低且幅員較廣，購屋者可能就偏好獨棟透天之休閒住宅。在營管 部方面，則是需針對新北市相關主管機關的關係建立，以利建案營造以及執照申 請時程。除此之外，各部門多半都有配合之外包廠商，但往往外包廠商亦有其地 域施工限制，如機電、裝潢廠商因規模較小，多半僅服務一定地理範圍內之客戶，
基於此產業特性，各部門亦須開始建立起新北市區域之合作廠商關係，以利對於 建案品質的掌握。
在組織架構與功能政策的搭配上面，開發部門的人員調整，將會由都市更新 為專業背景的人員，逐漸轉為有新北市開發經驗的人員，以協助開發部的新政策 方針執行。另者在溝通、決策流程的改造上，也會回饋到各部門的跨地區推案方 針，提升內部的溝通協調效率，以應付跨地區推案所需帶來的大量溝通需求。
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第陸章 結論與建議
本章共分成三節，第一節部分提出針對個案公司之研究發現、實務建議以及 在操作策略形態分析法時，對於此架構之想法。第二節則是提出本研究之限制。
最後則是研究建議。