創作者就房地產市場環境、相關文獻、訪談及觀察得知房地產市場在這些年，
因受到國內外經濟局勢波動、國內金融寬鬆及住宅政策開放與制約導致房地產市 場由崛起到瘋狂的炒作又回到市場低迷，這種因素促使房地產市場上下強烈的起 伏讓相關產業受到極大的影響。
房地產這樣巨大的產業怪獸也很容易受到諸多環境影響而感冒生病。談到生 病就回朔 2003 年的兩岸三地在 SARS 禽流感風暴的當下，房地產市場立刻受 SARS 短暫影響應聲下跌，短暫的市場低迷也因為賣屋潮影響卻反而更激勵買屋接手投 資的風潮，讓市場立刻翻起房市非但沒有倒下反而更加蓬勃，由房地產的租售報 導《住展期刊》，斗大的標題『房市全面熱戰、市場接手強』刊登在頭版上(郭及 夫，2003)，宣告當時房地產的換屋熱潮及市場的榮景
廣告影片製作在那市場熱銷時期，加上推案大增、多半為預售商品為主(實際 行銷的商品只是建商規劃好未來商品)無實質具體商品物件，因此多半在工地搭建 銷售中心、樣品屋、立體模型、建材的工學展示館、視聽中心等直效行銷，透過 大量的電視廣告影片與報紙廣告傳媒普天蓋地逕行傳播，房地產商品多半也能在 預售期就能有完全銷售的佳績，所以廣告影片製作經費及規模相對水漲船高，皆 有著豐碩的利潤。
12
創作者研究期間專訪一位房地產廣告企劃界中的大老黃桂旺董事長，他對當 時榮景記憶猶新的說:「由於房地產是高價位高又是關心度的特殊商品屬性，所以 預售期在創意表現上，更須要有強而有效的廣告策略及創意表現來強化廣告效能，
在當時，由於是預購的樣品展示，所以更需要以凸出的創意及再造夢境的廣告影 片來吸引消費者關注，希望透過有效創意的文案、畫面來示意與營造虛幻的真實 感，2D 與 3D 虛擬實景的情境加以包裝，將由零到 100 的建構完備廣告印象，這 費盡心血與預算無外乎目的就是傳達預售商品案的真實感、特點及未來的承諾，
來讓消費者在預售期就能簽約下訂。」(黃桂旺訪談，2014)。
註:黃桂旺現職為某建設公司董事長、寶島崑崙廣告董事長，從業 35 年以上，行銷個案無數。
讓觀眾記憶廣告創意及商品的印象，以此廣告大多在業主強大市場總銷量下 廣告銀彈充沛，所以代銷商卯足全力請導演構思廣告創意，並以全國性的有線電 視頻道來播放廣告 CF，來做媒體主力來吸引來客，以他的實務經驗說:「在 2008 當時業務觀察，量體大龐大，平均一個個案總銷金額最少都有二~三十億的銷 量，所以廣告平面、廣告 CF 更是每周五晚間新聞強勢的放送，建商、代銷、廣 告相關行業連帶市場蓬勃。」(黃桂旺訪談，2012)。
創作者經常閱讀國內房地產較權威的《住展租售報導雜誌》，從報導中:台綜 院發佈的國內消費者信心指數為 77.73%，而且「民眾購買房地產」的信心指數 更高居六項指數(食、衣、住行、育樂、金融投資)之冠，可見國內房市在優惠利 率的房貸下，呈現欣欣向榮的景象(郭及夫，2003)。
這樣的景氣，使得房地產在這信心指數下平穩上漲，房地產市場直到 2008 年 美國次級房貸所引發的國際金融風暴後，讓投資海外的熱錢大量湧入台灣房地產 市場，除了國際熱錢湧入、遺產與贈與稅調降或 ECFA 題材效應等有助於房價上漲 (施絢傑，2010.8)。只要建商敢開高價卻一樣有人買單，才是市場失控的機制，
稅基與市價差距擴大，造成投機客短線炒做，形成避稅的漏洞，漲價無法歸公(《住 展租售報導雜誌》，2011.03)。一般想自用的無殼蝸牛族只能望屋興嘆。
13
政府見這樣失衡的房屋市場，便於 2009 年做過全國的施政民調，一致認為以 高房價位是社會問題的首要，也成為民怨的首位，造成貧富差距嚴重擴大，中產 階級快速消失，社會穩定結構將要瓦解，政府只好以加徵「奢侈稅」政法規來管 理，回歸改革的正道，延宕近 12 年的住宅法終於在 2012 年 12 月 13 日立法院三 讀通過(《住展租售報導雜誌》，03.2011)。創作者對這遲來的居住正義也抱持著 正面的認同。
如今經過 2 年的政策施行，許多投資型的客層確實受到諸多干預而有所卻步，
但已經抬高的房價依然居高不下，自住型的客層及年輕家庭依然是買不起。政大 經濟系林祖嘉教授，在《住展租售報導雜誌》的專訪中認為:「國際與國內總體經 濟不確定性，國內經濟成長衰退、股市萎縮、國際連動債券的隱憂，房價想要下 跌可能不易」(陳韻如，2012)。
在創作期間訪談了新北縣房產代銷公會的理事長 林談先生，林理事長說:「房 地產市場在眾多利空影響下，房屋代銷業的房屋銷售業績也隨之快速下降，有些 個案幾乎月成交量只有個位數，消費者與建商的降價分歧，加上投資客的怯步，
是造成房地產市場停滯與房客觀望的主因，因此房地產代銷業在市場的窘境，只 好用台灣俗語:田螺喝一口水，艱苦過寒冬。的心境來面對這樣巨變」。
他更認為大多的廣告行銷策略上，採用保守與慎密來因應，廣告創意表現與 廣告影片預算，已經開案的策略改為低成本、分眾的客層的媒體來編列廣告預算，
媒體的運用上也從全國的性電視廣告規模縮小到小眾媒體，以區域性的地方性頻 道，配合新興的網路、平面、派報等媒體來傳播商品訊息。對於未來的市場，未 來建商也會積極的開發「首購客層」及「成屋商品」來推案銷售因應市場的取向，
也希望建設與代銷產業能趕快的復甦，盼望景氣到來(林 談正式訪談，2015)。
受訪者:林 談，台灣房地產代銷公會理事長，談美廣告行銷公司董事長。
如今的房地產市場困境，在房地產廣告創意與影片製作上，創作者在實務環 境的經歷下有著深刻的感受，房地產的行銷規模與廣告策略上除了快速改變外，
14
也連帶的迫使廣告製作預算縮減及廣告創意表現上都產生有顯著的消長，值得深 入探討與發覺。
名詞解釋:
房地產代銷業當然不只是賣房子那麼簡單，房地產業大概可以分為幾個行銷體系的類別：
1.建設公司（大陸稱＂開發商＂）2.代銷（大陸稱＂代理商＂）3.營造 4.建經 5.仲介 6.代書 7.估價 「代銷公司」，通常以廣告公司為名稱，如:甲山林廣告，海悅廣告等，代銷業開山始祖是早年台北房屋 董事長葉條輝先生創造了獨步全球的預售制度，以類似期貨的概念來銷售房子。當然很多人有疑問，賣房 子？建設公司為什麼不自己賣？為什麼要給代銷公司代賣而被賺一手？我只能說：「想喝牛奶，不一定要養 一頭牛！」很多建設公司二三年才推一個案子，不能因為這案子養一批銷售企劃人員，因此代銷公司的存 在，便是現在專業分工化的結果：建設公司負責開發整合土地、代銷公司負責銷售包裝，水幫魚，魚幫 水。
代銷公司要做的事情有很多，從宏觀的協助建商評估一塊土地的規劃及瞭解區域市場的脈動變化，到 外觀的搭設接待中心、設計樣品屋，廣告設置以及雇用銷售人員，都是代銷公司的事情，代銷公司和建設 公司簽立的合約又可以分為三種:包銷、包櫃及純企劃，所謂的「包銷」:就是在銷售時的所有支出，包括 接待中心、樣品屋、銷售人員薪資成本，全由代銷公司來負擔；如此一來，建設公司的風險降低了，而對 於代銷公司而言，風險變的很大，搭建接待中心的成本極高，如果案子沒有賣好，都是幾千萬在虧損的，
也因為如此，代銷公司通常會有研究發展部門，評估各區域的行情，來判斷一個案子值不值得接。代銷和 房仲業的差別也在於此，通常仲介是有案子就接，反正成本都是固定的；但對於代銷而言，接到一個有毒 的案子，即使你是白雪公主也會陣亡哦。「包櫃」指的是代銷公司只負責出銷售跑單人員的薪水，其它由建 設公司負責。「純企劃」指的是代銷公司只負責規劃及提供人員，其餘成本由建設公司負責。
這三者對於風險的承擔程度，也直接影響到佣金收的分配程度，高風險自然是高報酬。在之前房市顛 峰時，房子很好賣，大部份代銷公司都採用包銷制度，賣的好就大賺，賣不好，趕快再賣下一個案就好。
不過近期房市交易沒有像以往那麼熱絡，各代銷對於案子的評估也比較審慎，因此純企劃或包櫃的行銷類 型的案子也變多了。
因為房市景氣趨淡以及會計制度的變更，未來預售屋推案數量將會減少，這並不影響代銷業的生存，
只是未來台北市推案型態，先建後售或邊建邊售會變成一種趨勢，而以往路邊看起舖張浪費的預售屋接待 中心，也將慢慢減少，最後甚至可能會消失，此情可待成追憶，只是當時已惘然啊。(平民地產筆記/網路 http://17home.blogspot.tw/2012/09/realty-commercial.html)
15