協議合建與權利變換對分配之差異分析

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第四章 實施者與土地所有權人之分配分析

本章內容包括五節，第一節為「協議合建與權利變換對分配之差異分析」， 第二節為「權利變換與事後清算機制之分析」，第三節為「更新後分配比例之合 理性判斷分析，第四節為「改進委託權利變換估價機制之分析」，第五節為「建 立非營利專業組織(NPO)之探討」。

第一節 協議合建與權利變換對分配之差異分析

一、 研究課題

都市更新本意是改善環境和提升居住品質，不過於實施者與土地所有權人協 議參與權利變換時，土地所有權人最關心的問題是「我可以分到多少坪？」顯見 權利變換中「分配」是實施過程中致為關鍵。實務上，權利變換是一種分配計算 的方式，就本質而言，權利變換也是一種合建的概念，因此協議合建與權利變換 對於更新後分配的差異如何？是本節研究課題。

如前所述，都市更新比較常見的分配方式有協議合建與權利變換兩種，而兩 者之間的差異在於協議合建的概念類似傳統合建，一般情況是由建商為更新事業 主導，與土地所有權人協商如何決定重建後的分配，並將協議完成的條件納入協 議契約裡。由於建商與土地所有權人通常會在申請事業計畫前已經協商完成，即 容積獎勵並無確定的情況下已決定重建後分配比例，當中隱含風險則由建商來承 擔。相反地，權利變換實施方式是在事業計畫已核定，於確切得知獲得多少容積 獎勵後才開始跟土地所有權人協商如何分配更新後權利價值。因此，在容積獎勵 未知的情況下對於協議合建的分配，以及容積獎勵已知下的權利變換在重建後的 分配比例上有多少差異，本節將以模擬試算協議合建與權利變換之間的差異，使 用台北市九個權利變換個案資料進行模擬，並討論其差異現象。

本節希望透過模擬權利變換方式與協議合建方式作比較，試著探討兩種實施 方式與估價之間的關係與影響。

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第四章 實施者與土地所有權人之分配分析

地主分配變化 8 % 11 % 3 % -19 % 14 % 3 % -4 % 2 % -1 %

實施者分配變化 -8 % -11 % -3 % 19 % -14 % -3 % 4 % -2 % 1 %

(1) 建築樓高

以建築樓高模擬結果而言，權利變換方式需要建築規範較協議合建為大(除 了”內湖區一”的個案是相同建築樓高外)，普遍需增加一層至三層才能達到實施 目標。影響因素可從容積獎勵方面探討，由於協議合建是預估未來能獲得至少 30%容積獎勵，當然可能會不同個案條件而容積獎勵也會不同，如”中山區三”的 差異較大的原因是該個案在權利變換方式已申請 49%容積獎勵(法定最高為 50%) 與假設條件產生差別。

(2) 分配比例

就分配比例而言，以協議合建實施方式實施都市更新，”中山一”、”中山二”、”

中山三”、”內湖一”、”內湖二”與”大同區”的土地所有權人可分配的比例較權利變 換方式高，相反”信義區”、”南港區”與”文山區”以權利變換方式下土地所有權人 可獲得較高分配比例。

(3) 協議合建與權利變換比較

協議合建與權利變換對於更新後實施者與土地所有權人分配比例的影響為 容積獎勵之高低。就權利變換估價來看，容積獎勵已經於事業計畫時確定，而協 議合建並沒有要求估價。然而實際上，透過協議合建方式進行都市更新之實施者 也會請估價師預估，因協商時間還未申請事業計劃所以容積獎勵不確定，故會預 估一個水準值，而本文假設為 30%容積獎勵。另外估價師需要預估未來房價以確 定更新後總價值，而若實施總費用(共同負擔)假設為固定不變時，更新後房價估 價愈高，更新後總價值將愈高，因而土地所有權人可分配之比例較多，相反則實 施者分配較多。

就權利變換部分而言，“信義區”、“南港區”與“文山區”的土地所有權人 可分配比例較高，係因為容積獎勵爭取較協議合建方式多，但若估價師預估協議 合建的容積獎勵值，對於分配將可能會產生不一樣結果。而就協議合建部分而言，

“中山一”、“中山二”、“中山三”、“內湖一”、“內湖二”與“大同區”的土地 所有權人可分配比例較權利變換方式為高，乃因假設房價條件為預期微幅上漲，

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而且假設容積獎勵均獲得 30%下所試算所得結果，若假設未來房價下跌或容積獎 勵爭取額度不足以 30%，分配結果將不同。

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