都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士論文私立中國地政研究所. 都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討政治. 大. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. a. i n U. 研究 l 生： C. 黃國榮. 指導教授：. 張金鶚博士. hengchi. v. 江穎慧博士. 中華民國一. 0. 一年五月三十一日.

(2) 謝誌. 就讀碩士班的日子，可以說是我人生中的精彩回憶，而能在政大向許多學識淵博的老師請益更是得來不易的機會，因此，我相當珍惜在學校的日子；感謝這兩年的歲月中陪我作夢、陪我尋夢、陪我醉夢的家人、師長、同學與朋友，那股感動將不受限於時間與空間，而成為生命中最美的回憶之一。進入研究領域後，感謝張金鶚老師與江穎慧老師的教導、鼓勵與包容，讓我可以一步一腳印的完成這不可能的任務；也謝謝謝博明老師、黃名義老師與林秋綿老師百忙之中抽空來參與我的口試並提供寶貴的建議；此外，對於曾教導過我的本系與外系老師，我都非常感謝，沒有你們的授業解惑，我將無法獲取所需知識。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 另外，很感謝炳樹學長從大學時期與準備研究所對我的教導；此外，還有許. ‧. 多學長姐與好友隨時提供我想法、意見與鼓勵，如：佳音學姐於我碩一時的開導；芳妮學姐、明儀學長、佩萱學姐與育生學長於期初期末報告的指導，宗炘學長時常與我討論問題，使我在思路上不斷的開闊；感謝好友展其、時熏、哲瑋與佳貞的協助與幫忙，還有好多好多的同窗好友，在此一併至上我的謝意。. er. io. sit. y. Nat. al. n. 一路走來，最想感謝的就是家人了，感謝父母及羅姨與葉 Sir 長期的支謝與包容，兩位弟弟國強、梓汶的加油，因為你們使我度過重重難關，最後，謹將此篇論文獻給所有支持、鼓勵我的人，同時謝謝您們的關心與諒解。. Ch. engchi. i n U. v. 黃國榮. I.

(3) 摘要近年政府積極推動都市更新政策，藉以改善都市中老舊地區的窳陋環境，以及復甦都市再生機能。都市更新方法有協議合建、權利變換與自地自建等方式，其中大多數申請案件選擇以權利變換方式作為都市更新實施方式，主要原因係實施權利變換可獲得容積獎勵及稅賦減免等優惠。特別是權利變換制度主要在處理參與權利人的負擔與分配，其中引進不動產估價師評價機制以維持該制度公平、合理與客觀。但隨著房地產市場景氣變動及都市更新個案之開發類型愈趨複雜，檢視實務上於都市更新權利變換間，各權利變換關係人常有對於評估價值認定上之爭議與衝突，特別在實施者與土地權利人間權益的分配問題，顯示現行制度對於權利變換估價的規範確有不足之處。本研究將針對權利變換估價的爭議與權益分配問題分為兩部份來探討，其一為實施者與地主之間分配分析；其二為地主與地主之間分配分析。透過對權利變換實際案例的分析以釐清權益分配上的課題與缺失。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 研究結果顯示：(1)協議合建與權利變換對分配之差異、權利變換與事後清算機制之分析、更新後分配比合理性判斷、一般不動產估價與權利變換估價之差異以及更新前後估價方法影響權益分配等相關議題皆存在權利變換估價問題與權益分配之相互影響。(2)而透過模擬比較協議合建與權利變換後結果所示，以協議合建方式實施都市更新對土地所有權人較有利，而以權利變換方式實施都市. sit. y. Nat. n. al. er. io. 更新則對實施者較有利。(3) 權利變換估價因需考慮參與更新權利人相對公平關係，而一般不動產估價只需針對評估特定標的物之絕對值；而不管權利變換估價或一般不動產估價均預估未來，造成土地所有權人對估價結果認定產生差異，特別是一樓權利價值問題最大。. Ch. engchi. i n U. v. 基於本研究結果，本文提出相關建議為(1) 為避免實施者影響估價師的作業，建議權利變換委託估價制度應改由估價師公會、土地所有權人與實施者各自委託一家估價師進行權利變換估價，藉以消除領先估價與配合估價的情形。(2) 建立非營利專業組織(NPO)參與調整都市更新機制是有其必要性，透過建立協商之法定程序中，以及估價師角色進場，以提供合理諮商建議資料。(3) 建立房地產買賣成交案例之登錄及提供查詢制度供估價師合法收集採用。關鍵字: 都市更新、權利變換估價、權益分配. II.

(4) 目錄第一章緒論............................................................................................................ 1 第一節研究動機與目的................................................................................ 1 第二節第三節. 研究範圍與方法................................................................................ 4 研究架構與流程................................................................................ 5. 文獻回顧 ................................................................................................... 7 第二章第一節權利變換估價問題相關文獻回顧.................................................... 7 第二節第三節. 權益分配相關文獻回顧.................................................................... 9 權利變換估價問題影響權益分配文獻回顧.................................. 12. 政治大. 第三章現況概述與權利變換估價問題探討 ..................................................... 14 都市更新實施現況概述 ................................................................. 14 第一節第二節影響權益分配之探討...................................................................... 18 第三節權利變換估價與權益分配問題課題探討...................................... 20. 立. ‧ 國. 學. y. sit. n. al. er. 建立非營利專業組織(NPO)之探討 ................................................ 38. io. 第五節. 權利變換與事後清算機制之分析.................................................. 30 更新後分配比例之合理性判斷分析.............................................. 33 改進委託權利變換估價機制之分析.............................................. 36. Nat. 第二節第三節第四節. ‧. 實施者與土地所有權人之分配分析 ..................................................... 25 第四章第一節協議合建與權利變換對分配之差異分析...................................... 25. Ch. i n U. v. 第五章土地所有權人之間分配分析 ................................................................. 39 第一節一般不動產估價與權利變換估價之差異分析.............................. 39 第二節一樓權利價值認定之分析.............................................................. 41 第三節更新前土地估價方法問題分析...................................................... 43 第四節區分所有建物權利價值比例執行問題分析.................................. 46 第五節更新後房地權利價值估價問題分析.............................................. 51. engchi. 第六章結論與建議 ............................................................................................. 53 第一節結論.................................................................................................. 53 第二節建議.................................................................................................. 55. III.

(5) 圖目錄圖一. 研究流程圖.................................................................................................... 6. 圖二圖三圖四. 更新前土地價值評估流程.......................................................................... 43 更新前土地價值評估流程.......................................................................... 47 更新後權利價值評估.................................................................................. 51. 表目錄表一. 都市更新已核定案件數及面積統計表-按行政區分 ................................ 14. 表二表三表四. 已核定都市更新案件之整合與審議期間表-按實施方式分 .................... 15 已核定都市更新案件之容積獎勵表-按行政區分 .................................... 15. ‧. ‧ 國. 學. 已核定都市更新案件之實施者與地主分配比例表-按實施方式分 ........ 17 已權利變換估價與權益分配問題相關課題.............................................. 23 台北市九個權利變換個案基本資料.......................................................... 26 更新後房價水準假設.................................................................................. 27 協議合建與權利變換比較.......................................................................... 27 權利變換方式、事後清算(房價上漲)與事後清算(房價下跌)比較表 .... 31. sit. y. Nat. 表五表六表七表八表九表十表十一. 政治大已核定都市更新案件之二樓以上平均單價表.......................................... 16 立已核定都市更新案件之實施者與地主分配比例表-按行政區分 ............ 16. n. al. er. io. 表十二台北市九個權利變換個案共同負擔項目.................................................. 33 表十三營建成本與更新後二樓以上房價試算...................................................... 34 表十四臺北市中山區吉林段四小段(問題個案) ................................................... 36 表十五建立非營利專業組織(NPO)之 SWOT 分析.............................................. 38 表十六一般不動產估價與地利變換估價之比較.................................................. 40 表十七臺北市信義區永吉段四小段(爭議個案) ................................................... 41 表十八 A 區依規則第 125 條計算土地權利價值表(甲案) ................................... 45 表十九 B 區依規則第 125 條及第 126 條計算土地權利價值表 .......................... 45 表二十 A 區依規則第 126 條計算土地權利價值表(乙案) ..................................... 46 表二十一規則第 125 條與 126 條計算更新前比例比較表.................................... 46. Ch. engchi. IV. i n U. v.

(6) 都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討. 第一章緒論第一節研究動機與目的一、研究動機都市更新權利變換估價乃為評定更新前與更新後權利價值之重要依據，然而權利變換估價於更新過程中所產生的問題，往往是影響更新前後權益分配合理與否的重要關鍵，過去相關研究多著重在權利變換估價問題層面之討論，鮮少結合. 政治大 (一) 由於權利變換制度是屬於「等價交換」的概念，意指更新單元內參與都市立權利變換估價問題與權益分配的面向來探究，故以下為本研究的動機： 1. 2. ‧ 國. 學. 更新之權利人與實施者於更新事業完成後，按其更新前權利價值及提供資金. 比例(即共同負擔3)，分配4更新後建築物或權利金。由上述可知，權利變換制度之重點在於「更新前權利價值」、「更新後不動產價值」及「共同負擔」. ‧. 如何評估。又權利變換機制下的權益分配可分為兩大部分，第一部分為「更. sit. y. Nat. 新前權利價值」的評估影響土地所有權利人之間的分配；第二部分為「共同. io. er. 負擔」與「更新後不動產價值」的評估影響土地所有權利人與實施者之間分配。除「共同負擔」由實施者申報，經主管機關核定外，「更新前權利價值」. n. al. Ch. i n U. v. 與「更新後不動產價值」均由實施者委託之不動產估價師評估，因而產生土. engchi. 地所有權人對估價結果不信任與不相信實施者的情形，故應如何改善現階段困境，為本研究之第一項動機。 (二) 而權利變換估價問題的核心為土地所有權人對於估價結果認定之問題。由於權利變換估價與一般不動產估價對價值判斷基礎的不同，權利變換估價評估更新前權利價值是以土地價值為基礎，主要是考慮參與都市更新權利人之間. 1. 參都市更新條例第三條第 1 項第 5 款之規定:「權利變換:係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與式實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例， 2 「等價交換」的概念是為瞭解決更新地區複雜的產權問題，基於等價交換的需要，於都市更新權利變換實施辦法第 6 條引進不動產估價機制（黃監國，1987）。 3 都市更新權利變換實施辦法第 3 條第 7 款。 4 更新條例第 3 條第 5 款。 1.

(7) 第一章緒論. 之公平性及更新後權利價值的合理性，與一般不動產估價只需評估某一特定標的物之房地總價值，於價值基礎判斷上存在明顯差異，因而估價結果亦不盡相同。又權利變換估價於更新前乃估算權利人更新前之價值比例，於更新後以該價值比例分配更新後房地，因此其價值比例是相對概念，非一般不動產估價所評估的絕對價值。然而，上述兩種估價方式不同對權利人更新後權益分配上是否會造成變化？爰此，為本研究之第二項動機。 (三) 此外，都市更新實施方式除了權利變換之外，亦有以協議合建方式進行，兩種更新方式均可享有容積獎勵，然而因權利變換更額外享有稅捐減免等誘因，故現行已核定都市更新案例以權利變換為大宗5。雖然法令制度沒有規定都市更新採用協議合建時需要估價，然而就現實面而言，，兩者估價時點不一，. 政治大果與實施完工日期差距大(一般三年或以上)，所隱含未來房價波動的風險應立對更新後權益分配應有所差異。而且權利變換估價於估價基準日所評定的結. ‧ 國. 學. 如何分攤？乃為本研究之第三項動機。. (四) 實施權利變換更新單元內，經常同時存在不同種類之房地結構形態，如高度. ‧. 利用區分所有建物、低度利用建物或素地等等，因而對於更新前權利價值，估價師應如何衡量成為土地所有權人之間權利價值分配比例的關鍵。由於權. y. Nat. sit. 利變換估價是以土地為更新前權利價值的評定基礎，因此在各樓層土地持分. er. io. 相同的情況下，一樓的權利價值變化差異減少，以致一樓對更新前權利價值. al. v i n Ch 何評估？以及權利變換更新前與更新後估價方法上仍存在的問題對權益分 engchi U n. 認定上產生嚴重分歧。對於土地權利人著重使用價值下，權利變換估價應如. 配產生如何影響?為本研究之第四項動機。. 因此，本文欲由權利變換估價的問題予以分析，從而釐清估價問題對權益分配之影響，並進一步將估價問題予以類型化，期能歸納整理出估價問題影響權益分配的層次與課題。此外，針對前述有關權利變換中之估價問題，並提出相關改善建議。. 5. 內政部營建署-都市更新組公布台北市已核定都市更新事業計畫案實施方式統計表，載至 2011 年 5 月 25 日，台北市已核定事業計畫共計 107 件，其中權利變換占 73 件。 2.

(8) 二、研究目的本研究欲探討都市更新權利變換估價於權益分配上之合理性，並試著透過釐清權利變換估價的過程，以探討權利變換中實施者與土地權利人之間的關係，進而評估權利變換估價問題對更新後權益分配之影響。基於上述之研究動機，本研究歸納出下列研究目的： (一). 試圖探討現行權利變換的估價所產生的問題對權益分配的影響。. (二). 透過釐清權利變換估價問題對權益分配的關係，藉以進一步分析權利變換估價影響權益分配的核心課題。. (三). 將權利變換估價影響權益分配相關課題代入實施者與土地所有權人之間，以及土地所有權人之間兩大層面進行相關課題探討，分析相關課題對參與更新角色分配上的變化及影響，期能提出改善對策。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 3. i n U. v.

(9) 第一章緒論. 第二節研究範圍與方法一、研究範圍本研究主要以都市更新條例頒布實施後，有關都市更新權利變換估價問題的議題，針對相關問題影響更新前與更新後的權益分配作探討。故本研究之研究範圍設定如下: (一). 研究時間針對 1998 年 11 月 11 日都市更新條例頒布後至 2012 年 4 月底，權利變換估價與權益分配的相關課題、經驗與問題進行研究分析。. 政治大本研究以權利變換實施方式的相關都更個案為主，至於其他都更實施立方式，不在本研究範疇內。. 研究個案類型. (三). 空間範圍. ‧ 國. 學. (二). ‧. 本研究考量近年法令環境較為成熟的都市更新權利變換個案皆集中於台北市，因此，本研究以「台北市」為主要研究地區。. y. Nat. al. er. io. sit. 二、研究方法. n. 本研究以文獻分析法、深度訪談、個案研究作為研究方法，茲分述如下: (一). 文獻分析. Ch. engchi. i n U. v. 蒐集與都市更新權利變換估價相關之文獻，找出權變估價存在問題，並且透過與都市更新權益分配相關的文獻回顧，瞭解目前學術上關於都更估價問題影響權益分配情形。 (二). 深度訪談本研究針對研究課題，透過相關估價師進行深度訪談，以發掘問題，擬藉由深入訪談以瞭解實際估價人員對於參與權利變換估價的過程、估價技術及估價制度產生相關問題的看法、理念及經驗。. (三). 個案研究本研究將透過個案分析方式，針對台北市實際權利變換個案，分析其估價問題，以及對權益分配所產生的影響。. 4.

(10) 第三節研究架構與流程一、研究架構本文共分為六章，第一章為緒論，說明研究動機、研究目的、研究範圍、研究方法、研究架構與流程。第二章為文獻回顧，瞭解研究內容，並說明該研究內容與本研究關聯性。第三章為權利變換估價問題與權益分配相關課題探討。第四章為相關課題代入實施者與土地所有權人之間分配的分析。第五章為相關課題代入土地所有權人之間分配的分析。第六章為結論與建議。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 5. i n U. v.

(11) 第一章緒論. 二、研究流程. 第一章緒論. 研究動機與目的. 研究範圍與方法. 第二章. 權利變換估價. ‧ 國. ‧. 深度訪談. y. sit. n. al. 土地所有權人之間分配分析. er. 實施者與土地所有權人間分配分析. io. 第三章至第四章. 權益分配. Nat. 分配分析. 立. 政治大. 學. 文獻回顧. 文獻回顧. 改第進五機章制結第論六與章建議. Ch. engchi. i n U. v. 以估價方式解決權益分配問題之機制. 結論與建議. 圖一. 研究流程圖. 6.

(12) 都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討. 第二章文獻回顧本章內容包括三節，第一節為權利變換估價相關文獻，第二節為權益分配相關文獻，第三節為權利變換估價影響權益分配文獻回顧。. 第一節. 權利變換估價問題相關文獻回顧. 在都市更新制度中最重要的核心為權利變換，而不動產估價又是權利變換中最重要的基礎，如果沒有公平合理的估價機制將會扭曲權利變換的結果，繼而影響都市更新之進行與成效(游振輝，2008)。而權利變換估價主要為評估權利變換. 政治大. 過程中更新前土地所有權人的權利價值及更新後總房地價值，因此，權利變換估. 立. 價實為重要基礎。依都市更新權利變換辦法第 6 條第 1 項規定，權利變換前各宗. ‧ 國. 學. 土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。如此規定更彰. ‧. 顯估價之重要(林英彥，2008)。. y. Nat. 過去有許多研究探討權利變換估價的問題，包括法令缺乏、權利變換前後價. io. sit. 值、價值基礎評定、權利變換前價值評估等課題(王鴻源，2003；張能政，2008；. n. al. er. 遊適銘，2009；陳立菁，2003；游振輝，2004)；王鴻源(2003)指出「不動產估價. i n U. v. 技術規則」對權利變換估價僅有原則性規範，無法因應各種權利變換更新型態的. Ch. engchi. 差異，造成權利變換估價反而成為都市更新的阻力。而一般民間更新開發案，引進投入資金的實施者，牽涉商業利益較大而導致權利價值評估受到許多挑戰(張能政，2008)。由於權利變換估價相關法令不足，影響評估權利變換權利價值時產生評估基礎不明確情形(遊適銘，2009)。應盡速建立健全之估價方法與規範，成為現行權利變換執行當務之急的課題(游振輝，2004)。另者，就實務面而言，土地所有權人參與都市更新時，最為關心的議題乃更新後可以分配多少權利價值或更新後可以分回多少坪？(張金鶚，2011)。又都市更新條例第 3 條第 5 款內有關「權利變換」之規定:「係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與式實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部 7.

(13) 第二章文獻回顧. 分或權利金。」由該條款規範可知，更新後如何分配，其關鍵在於權利變換估價如何估算「更新前權利價值」與「更新後總房地價值」(張能政，2008)。自政府近年大力推動都市更新以來，至今運用權利變換方式進行都市更新的個案超過 70 個以上，說明了以權利變換方式推動都市更新有其成效。，但也因都市更新產生的種種問題、訴願、行政訴訟，甚至於民事與刑事訴訟亦接連而生，其產生之案件之多、比例之高，因而不能等閒視之。故有學者亦認為有關都市更新問題之案件主要均因對估價結果提出質疑，進而突顯出估價問題的普遍性與嚴重性(徐士堯，2011)。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 8. i n U. v.

(14) 都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討. 第二節權益分配相關文獻回顧以目前權利變換制度而言，更新後權益分配是土地所有權人以更新前權利價值比例支付共同負擔費用及分配更新後應分配的權利價值(王鴻源，2008)。依照都市更新條例第 3 條第 5 款、第 30 條第 1 項和第 31 條第 1、2 項之規定來看，「權利變換」是一權利轉換之結構。在一般情形下，共同負擔費用並非由土地所有權人自行以現金繳納，而是以更新後土地及建築物折價抵付予實施者，而所謂「共同負擔」依都市更新條例第 30 條規定，包括：工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用等五項費用經直轄市、縣(市)主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之. 政治大之共同負擔轉換為更新後之不動產；第二為土地所有權人更新前之不動產轉換為立更新後之不動產。分配結構當中，土地所有權人更新前權利價值與更新後總房地土地及建築物折價抵付。因此權利變換分配之結構包括二大部分：第一為實施者. ‧ 國. 學. 價值均由不動產估價師所評估，顯見不動產估價在都市更新權利變換之重要性，實不能輕勿視之(徐士堯，2010)。. ‧. 在現行權利變換機制下，實施者或其他提供資金者於權利變換後之應分配價. Nat. sit. y. 值，來自土地所有權人以更新後房地價值按共同負擔費用提列額度折價抵付。因. io. er. 此實施者似乎毫無資金投資報酬，投入多少資金就取回多少相對應的房地價值，僅為代工角色，所有更新開發利益由地主獨享(麥怡安，2009)。就實務面而言，. n. al. Ch. i n U. v. 共同負擔費用提列與更新時實際所花費的額度是有差異的，其差異可能是各項工. engchi. 程，權利變換費用，貸款利息之實際差價，管理費用認列高低及銷售溢價等，而以上的差額即為資金投入之資金投資報酬，因此，權利變換計畫書內提列之共同負擔費用額度是有預算的概念，是否與實際成本投入自然會有所差異，值得探討 (陳玉霖，2011)。徐士堯(2011)推出權益分配是由三個最重要因素所決定，分別為更新前之權利價值估價、共同負擔之提列額度以及更新後總價值估價。更新後總價值評估過高或過低，不僅影響土地權利人之土地利益，甚至因該更新案開發利益之增減而影響實施者與土地權利人合作成功之可能性；而共同負擔費用提列額度之多寡，亦影響實施者之資金獲利空間。另外，游振輝(2008)認為各土地權利人更新前之權利價值估價，不僅影響土地所有權人更新後應分配權利價值，也會影響原參與. 9.

(15) 第二章文獻回顧. 之土地所有權人之補償金。上述探討權利變換中的權益如何分配後，可歸類出權利變換之權益分配存在兩大層面問題，分別是實施者與土地所有權人之分配，以及土地所有權人之間分配(麥怡安，2008)。就大層面分配而言，共同負擔費用提列之額度，即為實施者於更新後所能分得之部分，而其資金利益(資金投資報酬)即為共同負擔提列之額度與實際更新費用之間之差額。意即在實際更新費用不變之前提下，共同負擔費用額度於權利變換計畫書中能提列得越高，其潛在資金利益則越大；反之，若於權利變換計畫審議時，該提列額度遭過度刪減，則消減了該案的資金投資報酬(麥怡安，2008)。就權利變換權益分配架構下，若更新案建築量體、共同負擔費用不變，更新. 政治大. 後總權利價值若以較樂觀方向評定，將導致土地權利人以高估之更新後房地價值折價抵付予實施者，即實施者取得更新後房地後，若僅能以最適價格銷售換得價. 立. 金，則實施者損失價值高估部分(麥怡安，2008)。意即進行權利變換時，更新後. ‧ 國. 學. 總權利價值之高估部分，將轉嫁為實施者未來之銷售損失。另一方面，若更新總價值高估，亦會導致土地權利人未來繳領其應分配與實分配之差額價金時，高於. ‧. 實際市場行情所需之房地取得價金。. sit. y. Nat. 然而，更新後總權利價值若往保守方向評定，由於共同負擔費用額度不變，將導致土地權利人損失低估部分之應分配權利價值。而實施者取得低估之更新後. io. n. al. er. 房地後，若能以最適價格銷售換得價金，則實施者將獲取價值低估部分之銷售溢. i n U. v. 價(徐士堯，2011)。由此可知，以目前權利變換分配制度的設計，更新後總權利. Ch. engchi. 價值以保守值評定將有利於實施者，如此操作，不僅可換得更多樓地板面積，亦可於未來銷售溢價中獲利。雖權利變換實施辦法第 6 條規定更新前後之權利價值，由實施者委託三家以上之估價機構查估評定之，然而具有第三公證人角色之不動產估價師亦可能因具委託關係，而有影響估價結果之嫌。就土地所有權人之間分配而言，更新前之權利價值估價，其第一個目的在於計算各土地權利人之權利價值比例，該權利價值比例決定各土地權利人之共同負擔額度，亦決定各所有權人更新後應分配之權利價值。第二個目的在於若不參與權利變換分配者，該土地權利人之更新前權利價值即作為土地補償金之發放額度依據(游振輝，2008)。. 10.

(16) 都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討. 若更新案原土地權利人皆參與權利變換分配，則更新前之權利價值估價其估價結果僅單純計算權利價值比例之用，無涉實施者之利益分配，僅為各土地權利人之間內部分配及負擔問題。而權利價值比例既然供作各土地權利人共同負擔費用額度章算之用，又供作各所有權人更新後應分配權利價值計算之用，且更新後之總權利價值有數倍增值的效果，因此，更新前之權利價值評定，對於土地權利人之間之分配與負擔公平性影響甚鉅(張能政，2008)。另者，若有部分土地權利人不參與權利變換分配時，即可能產生實施者發放土地補償金之問題。更新前之權利價值估價不僅單純地計算權利價值比例，尚代表著實施者取得不參與者土地之成本。更新前權利價值越高，表示實施者取代土地權利人後之土地利益受減損，反之，則表示實施者取代土地權利人後之土地利. 政治大合理範圍內，依個別土地權利人不同之情形而調整，參與分配者部分著重於權值立. 益增加，而不參與者之權益受損。在實務上操作上，更新前權利價值之估價是在. ‧ 國. 學. 比例所算出之應分配價值是否符合其想像與需求，而不參與分配者部分則著重於實際之權利價值額度。. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 11. i n U. v.

(17) 第二章文獻回顧. 第三節權利變換估價問題影響權益分配文獻回顧權利變換估價現存的問題很多，首先必須釐清是一般不動產估價與權利變換估價的差別(張金鶚，2011)。林英彥(2008)於「都市更新權利變換估價」一文中提及一般不動產估價與權利變換估價在估價方法上並無差別，但權利變換估價牽涉到許多複雜的產權問題，故與一般估價必然存在差別。張能政(2008)推出一般不動產估價通常只需評估勘估標的之絕對價值即可，而以權利變換為目的之估價，除了評估各權利標的之絕對價值以外，還要評估彼此之間的相對價值，否則會引起種種不公平現象。就一般不動產估價與權利變換估價而言，一般不動產估價是評估勘估標的房. 政治大為普遍的都市更新地區的更新單元內的建築物通常都因頹敗老舊，殘餘價值較低，立地總價值，而權利變換估價所評估的價值基礎是以土地價值為主，究其原因可能. ‧ 國. 學. 因此若以土地價值作為評估基礎，反而更能反應出最有效利用的情形，而且可以避免因不同評估標準而產生的不公平現象(游適銘，2008)。. ‧. 然而，不管一般不動產估價或權利變換估價均無法評估未來的價格，權利變換估價於評估更新後房地總價值是以估價報告書所規定的價格基準日當時實際. y. Nat. sit. 成交案例或預售案例作為比較基準，價格有效期間為價格基準日後六個月內有效。. n. al. er. io. 由於都市更新時程一般均超過三至五年，過程中房價的波動的因素並未考量，而. v. 造成土地所有權人對估價結果的不滿而產生極大問題(張金鶚，2011)。. Ch. engchi. i n U. 回顧過去關於權利變換分配文獻，僅麥怡安(2009) 的「我國都市更新權利變換制度之研究-以實施者與土地權利人間權益分配問題為中心」探討權利變換過程中相關制度設計如何影響實施者與土地所有權人之間的分配問題，雖然該研究是以權利變換制度的角度作為切入點，討論權益分配的問題，唯現在尚未有對權利變換估價問題與分配問題相關研究，因此，本文嘗試以權利變換估價問題以及權益分配問題作為本研究主軸，期待能更釐清權利變換估價問題對權益分配之影響。. 12.

(18) 都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討. 第四節小結綜合上述研究，可知權利變換制度中估價之重要性，透過公平合理的估價機制評估土地所有權人更新前的權利價值，以及更新後總房地價值。然而，現行對於權利變換估價僅有原則性規範，無法涵蓋複雜的權利變換相關問題，造成權利變換估價反而成為都市更新的阻力。如何健全權利變換估價與相關規範，成為現行權利變換執行當務之急的課題。在現行權利變換的制度下，更新後權益分配是土地所有權人以更新前權利價值比例支付共同負擔費用及分配更新後應分配的權利價值。所以影響權益分配是由三個重要因素所構成，分別為更新前之權利價值估價、共同負擔之提列. 政治大權利人之土地價值，甚至因該更新開發利益之增減而影響實施者與土地權利人立合作成功之可能性。額度以及更新後總價值估價，而更新後總價值評估過高或過低，不僅影響土地. ‧ 國. 學. 透過權利變換估價與權益分配相關文獻探討與歸納，過去相關研究多指出權. ‧. 利變換估價問題的現象為何(林英彥，2008；張能政，2008；游適銘，2008；)，卻缺乏與權益分配相關問題連結（麥怡安，2009)。因此，本文嘗試以權利變換. Nat. io. n. al. er. 人權益分配上如何影響，並提出相關課題的改善方法。. sit. y. 估價問題與權益分配相關文獻作基礎，探討權利變換估價問題對於參與更新權利. Ch. engchi. 13. i n U. v.

(19) 第三章現況概述與權利變換估價問題探討. 第三章現況概述與權利變換估價問題探討本章內容包括三節，第一節為「都市更新實施現況概述」，第二節為「權利變換權益分配分析」，第三節為「權利變換估價與權益分配問題課題探討」。. 第一節都市更新實施現況概述一、都市更新已核定案件數及面積統計表一都市更新已核定案件數及面積統計表-按行政區分案件數. 士林區. 5. 大同區. 3601. 2207. 8. 2508. 5041. 14. 2390. 4360. 10. 3118. 5299. 7. 3648. 6417. 16. 3902. 21301. 5. 2650. 2969. 1865. 4130. io. 北投區. 2846. al. 1568 794 1773. y. 1507. sit. 文山區. 7. Nat. 內湖區. 2023. ‧. 中正區. 2725. ‧ 國. 中山區. 最小值. 2374. 學. 大安區. 立. 治基地面積(m2) 政大平均值最大值. er. 行政區. 665 2331. 10. 信義區. 9. 南港區. 14. 萬華區. 2. 9721. 17619. 1822. 總計. 107. 3112. 21301. 403. n. 松山區. v i 2300 3945 n Ch e n g c h i U5497 3713. 403 920 2485. 資料來源:內政部營建署(都市更新組) 現況概述統計至 2011 年 5 月 25 日，台北市十二個行政區已通過核定都市更新案件共計 107 件，全台北市都市更新案件平均基地面積為 3112(m2)，在行政區中案件數最多為文山區共計 16 件。最大基地面積案件為文山區萬隆段二小段 463 地號(原崇德隆盛新村)，土地權屬全為國有土地，更新前概況為 338 眷戶與眷戶違建，以協議合建實施。而最小面積為松山區寶清段二小段 375 地號(原慶福大樓)為 921 震後重建案件。除了特殊個案外，整體已核定案件基地面積平均在 2000(m2)至 4000(m2)內。 14.

(20) 都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討. 二、已核定都市更新案件之時程表二已核定都市更新案件之整合與審議期間表-按實施方式分實施方式. 案件數. 整合期(年). 審議期(年). 協議合建. 34. 3.52. 1.28. 權利變換. 73. 3.21. 1.78. 總計. 107. 3.34. 1.53. 資料來源:內政部營建署(都市更新組) 首先就已核定案件之時程來看，由劃定更新單元至申請都市更新事業計畫之間稱為整合期，而從申請事業計畫公告核定日為審議期。以上表資料呈現，目前. 治政以整合期而言，權利變換整合時間較協議合建快(3.21<3.52)年，而審議期則協議大立合建較權利變換快(1.28<1.78)。三、已核定都市更新案件之容積獎勵. 學. ‧ 國. 以協議合建為實施方式有 34 件，約佔三分之一比例，其餘 73 件為權利變換案件。. 大安區中山區. 21%. 26%. a45% l C 29% h. 94%. 33%. 47%. i U e n g c h50%. 最小值. sit. 最大值. er. 平均值. y. 容積獎勵. n. 大同區. io. 士林區. Nat. 行政區. ‧. 表三已核定都市更新案件之容積獎勵表-按行政區分. v ni. 17% 16% 13% 12%. 中正區. 24%. 44%. 11%. 內湖區. 42%. 50%. 30%. 文山區. 39%. 77%. 12%. 北投區. 14%. 15%. 14%. 松山區. 45%. 104%. 13%. 信義區. 60%. 98%. 50%. 南港區. 26%. 40%. 18%. 萬華區. 36%. 48%. 24%. 總計. 36%. 104%. 11%. 資料來源:內政部營建署(都市更新組) 而以容積獎勵來看，台北市各行政區平均容積獎勵為 36%，最大值為松山區 15.

(21) 第三章現況概述與權利變換估價問題探討. (原豪門世家基地)104%，究其原因為九二一震災重建案件給予額外容積獎勵，其基準容積為 3052(m2)而更新獎勵容積為 3169.77(m2)；最小值為中正區 11%，為一般更新類型，其基準容積為 15311(m2)，更新獎勵容積為 1676(m2)。. 四、已核定都市更新案件之二樓以上平均單價表四已核定都市更新案件之二樓以上平均單價表. 單位:萬元/坪. 行政區 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 士林區 42.88 51.67 大同區 26.00 27.57 39.43 47.00 大安區 60.00 60.24 65.00 47.00 中山區. 40.00 37.80 36.04 35.80 45.42 42.16. 中正區. 38.95. 內湖區. 立 25.75 21.08 26.00. 松山區 30.09 信義區. 58.79 47.28. 33.00 31.00 31.05 29.02 40.00 31.77 53.60. 29.67 33.58 41.32. 36.84. 37.11. y. 50.00 41.56. 40.30 53.23 60.65 85.00 45.33. 26.76. 16.40. sit. Nat. 萬華區. 50.50 48.00 52.13. 36.90. ‧. 南港區. 52.00. 學. 北投區. 49.47. 57.80 45.96. 20.36 22.29 33.78 34.40 42.00. ‧ 國. 文山區. 政治 37.32 42.50 56.48 大 29.08 30.10 35.00. 平均值. 平均值 30.09 30.54 30.85 28.13 38.15 43.19 43.44 44.66 49.45 40.90. er. io. 資料來源:內政部營建署(都市更新組). al. n. v i n Ch 從已核定都市更新案件所提供二樓以上的平均單價來看，平均價格從 2002 engchi U 年的 30.09 萬/坪逐漸上漲，至 2010 年已接近 50 萬/坪，就各行政區來看，則以大安區最高 58.79 萬/坪，而信義區也有超過 80 萬/坪的個案。整體而言，價格呈現上下波動的情形，其原因可能是每個都更案件的條件不一所影響。. 五、已核定都市更新案件之實施者與地主分配比例表五已核定都市更新案件之實施者與地主分配比例表-按行政區分行政區士林區. 案件數. 實施者分配比. 地主分配比. 5. 62%. 38%. 大同區. 7. 81%. 19%. 大安區. 8. 45%. 55%. 中山區. 14. 61%. 39%. 16.

(22) 都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討. 中正區. 10. 51%. 49%. 內湖區. 7. 53%. 47%. 文山區. 16. 62%. 38%. 北投區. 5. 82%. 18%. 松山區. 10. 35%. 65%. 信義區. 9. 47%. 53%. 南港區. 14. 52%. 48%. 萬華區. 2. 40%. 60%. 總計. 107. 55%. 45%. 資料來源:內政部營建署(都市更新組) 另外，就已核定都市更新案件之實施者與地主分配比例來看，目前以實施者. 治政大可能因為某些災後重建個案實施者分配比例偏高所影響。立. 分配比例較高 55%，而地主分配比例為 45%，整體以實施者分配較高的原因是. ‧ 國. 學. 六、已核定都市更新案件之協議合建與權利變換表六已核定都市更新案件之實施者與地主分配比例表-按實施方式分. ‧. 實施者分回. 地主分回. 34. 60%. 40%. 權利變換. 73. 52%. 總計. 107. 55%. sit. 48% 45%. n. er. io. al. y. 案件數. Nat. 實施方式協議合建. i n U. v. 資料來源:內政部營建署(都市更新組). Ch. engchi. 若進一步探討不同實施方式對實施者與地進分配比例之狀況，整體而言可發現實施者與地主分配比例為 55%：45%；若以協議合建的實施方式進行，則實施者與地主分配比例為六四分，而權利變換的部分為實施者分五成二，地主分四成八。協議合建對地主的優點是更新前已經可以決定更新後能分回多少比例，相反對實施者而言，因地主分回比例已固定，剩餘比例歸實施者擁有，因此風險全由實施者承擔。另外，就權利變換實施方式而言，實施者與地主分配比例已接近五五分，地主更新後可分配比例是由更新前地主的土地價值比例分配更新後總價值，而實施者分回比例是地主以更新後房地價值折抵共同負擔費用。. 17.

(23) 第三章現況概述與權利變換估價問題探討. 第二節權利變換權益分配分析權利變換的核心乃於權益分配，而權利變換估價既作為評估應分配價值之工具，因此有必要釐清權利變換的分配角色與分配層次、參與分配所產生的問題以及權利變換估價評估產生的相關問題。. 一、權利變換權益分配角色與分配層次實施者與土地所有權人之間分配探討（大層次）. (一). 在權利變換架構下，可參與更新後的分配角色分別為實施者與土地所有權人，實施者6的定義為實施都市更新事業之權關、權構或團體。其角度定. 政治大心功能為資金提供、專業技術規劃與協調整合。而土地所有權人乃為參與權立. 位是負責擬定事業計劃、權利變換計劃、建築設計、權利價值估定等，其核. 利變換的另一主體，而本研究所稱「土地所有權人」是指可以提供土地有關. ‧ 國. 學. 權利，有權參與權利變換分配者，土地所有權人於權利變換制度中提供土地權利，其可享有行使同意權和更新後的分配權。. ‧. 以權利變換分配理念來說，更新後之分配層次可分為兩大部分，第一層. y. Nat. sit. 次是實施者與土地所有權人之間的分配，也就是所謂大層次的分配。實施者. er. io. 於更新後取回與共同負擔費用同等價值的房地權利價值，而共同負擔費用提. al. v i n Ch 用後剩餘的部分歸土地所有權人所有，因而影響土地所有權人更新後能分配 engchi U 多寡，除了各土地所有權人更新前土地權利價值所影響外，另一項影響因素 n. 列是由實施者申報，主管機關審議而定。更新後總權利價值減去共同負擔費. 為更新後總權利價值的多寡，而該價值是由估價師所評定，因此在實施者與土地所有權人的大層次分配上，更新後的總權利價值評估合理性常為問題點。 (二). 土地所有權人之間分配探討（小層次）而權利變換架構下的小層次分配主體為更新單元內各土地所有權人之間. 分配關係。土地所有權人之間存在共同合夥投資的概念，於更新前各自投入土地成本並將於更新後依更新前權利價值比例分配更新後權利價值，共同享. 6. 都市更新條例第 3 條第 4 款所指實施者係指依本條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。 18.

(24) 都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討. 受更新後居住環境品質改善，同時也可以享受更新後房地增值的利基。然而，權利變換更新前估價以各土地所有權人土地價值為權利基礎，即假設同棟建物內各樓層的土地持分相同，而忽略了樓層價差的影響，將導致各土地所有權人的更新前權利價值將會相等，雖然估價技術上會以樓層別效用比調整使樓層之間產生差異，但對各土地所有權人而言將產生莫大問題。. 二、影響權益分配之探討 (一). 協議合建與權利變換對分配之影響協議合建與權利變換同為都市更新實施方式，而協議合建分配原則是由. 實施者與土地所有權人之間協議而成，法律定義為私契，沒有一定的制度規. 政治大. 範；而權利變換實施方式是希望透過立體重劃(金家禾，1999)及「等價交換」. 立. (黃國監，1987)的概念來解決更新地區複雜的產權問題(需由估價師評估各土. ‧ 國. 學. 地所有權人更新前的權利價值作為更新後分配)。然而因土地所有權人普遍對於都市更新的概念還停留在協議合建的模式，即「我可以分配到多少？」的. ‧. 觀念，然此觀念與權利變換制度(以權利價值比例去分配更新後權利價值)間將產生很大問題，包括估價師委託制度、更新後分配制度等，均屬於權利變. y. Nat. er. 一般不動產估價與權利變換估價對分配之影響. io. (二). sit. 換估價制度面的問題，而且直接影響實施者與土地所有權人之間分配變化。. al. n. v i n Ch 估價師評定的權利價值比例將成為分配更新後的依據。然而，土地所有權人 engchi U. 權利變換於更新前之估價對於土地所有權人來說非常重要，因更新前由. 對於更新前權利價值的定義普遍認定為一般市場價值與權利變換估價角度的限定價值產生嚴重落差，這方面的問題處理應從一般不動產估價與權利變換估價的比較切入探討相關價值評估基礎等技術問題。. 三、小結權利變換估價的目的是為了評定權益分配比例，透過探討權益分配角色層次及權利變換估價影響權益分配面向，可歸納出因權利變換估價制度面而產生的問題將影響實施者與土地所有權人的於更新後應分配比例，而權利變換估價技術面所衍生的問題將影響土地所有權人之間的分配，兩大分配層次與兩估價問題面向之間相互影響所產生的相關課題將是本研究的核心價值。. 19.

(25) 第三章現況概述與權利變換估價問題探討. 第三節權利變換估價與權益分配問題課題探討第二節探討影響權益分配的啟發，延伸至本節探討權利變換估價問題以產生的分配問題，主要可分為技術層面與制度層面存在，技術面的問題會影響更新前與更新後的權利價值，而制度面則影響分配問題，因此本節將以技術面與制度面探討現行權利變換估價與權益分配的相關課題。. 一、權利變換估價與權益分配課題探討-制度面都市更新權利變換的主旨乃為了改善環境以提昇都市永續發展，然其初衷與現行推動現況比較後可發現現實情形與理念已相差甚遠。他們最關心的是更新後. 政治大. 可以分回來多少樓地板面積？也就是「分配」合理與否成為都市更新成敗的關鍵。. 立. ‧ 國. 學. 都市更新權利變換估價的制度面是影響權利價值的重要因素，以下將從都市更新制度面去探討都市更新權益分配與估價的關係，以及其影響因素。. ‧. 都市更新的實施方式可分為自組更新會、協議合建與權利變換三種為主，以. y. Nat. 現行實施情況而言，以權利變換為實施方式的申請案件最多，其次為協議合建，. sit. 再其次為自組更新會。權利變換與協議合建均可享有容積獎勵等誘因，而兩者之. er. io. 間最大的差別在於稅賦減免7之優惠，實施權利變換可享有免徵地價稅、房屋稅、. al. n. v i n Ch 要都市更新實施方式。然而，土地所有權人於更新後之可分配比例受共同負擔費 engchi U 土地增值稅與契稅等，據此，因權利變換方式實施可獲得相關稅賦減免而成為主. 用提列高低所影響，若於權利變換制度的架構下，實施者與土地所有權人之關係是相對的，實施者於更新後先分回以共同負擔費用折價抵付的房地價值，剩餘為土地所有權人可分配之房地權利價值，也就是土地所有權人擁有剩餘追索權。. 7. 依據都市更新條例 46 條的規定，參加都市更新有以下稅捐減免：一、更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。但未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。二、更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年。三、依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅百分之四十。四、不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅百分之四十。五、實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅。六、實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。 20.

(26) 都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討. 就實際而言，土地所有權人對更新後權利價值分配的最大問題之一，乃認為實施者為何分配比例太高？以合建比的概念而言，實施者於更新後可分配回來的樓地板面積是依據共同負擔所提列的費用而定，共同負擔項目包括工程費用、權利變換計劃費用、貸款利息、稅捐與管理費用五項，而土地所有權人的問題點是認為實施者可能會高估共同負擔，以及要求估價師低估算更新後總房地權利價值來換取最大的樓地板面積，現行實施中的都市更新案件普遍存在土地所有權人對實施者會損害土地所有權人之權益，而獲取更多利益的現象。但解決該問題的困難是實施者於實施過程中均以法令制度進行，由此可延伸出權利變換制度上仍有許多討論空間。因此，實施者與土地所有權人之間應分配比例多少才合理是值得釐清的課題. 政治大要？由於權利變換實施時程冗長立，隱含未來不確定性風險應如何分攤也是現行制. 之一，影響更新後應分配比例的影響因素有那些？而估價師認為那些因素較為重. ‧ 國. 學. 度上必須釐清的課題，是否可參考國外處理方式也是可以作為思考的方向。而在委託估價師的制度上亦存在很大問題，現行制度是由實施者委託三家或三家以上. ‧. 估價師作為評估更新前與更新後權利價值，而選定結果也是由實施者決定，實施者是否會向估價師施壓繼而影響估價結果，是目前制度上需迫切處理的課題。因. sit. y. Nat. 為現行制度沒有一個公平、客觀的平衡機制或機構，可以試著思考現行制度以外的平衡機制等課題。. er. io. n. al 二、權利變換估價與權益分配課題探討-技術面 iv. n U engchi 從估價技術面而言，首先會考慮一個問題，即權利變換估價與一般不動產估. Ch. 價有何差異？如果他們之間存在差異，該差異會影響什麼？以上問題是權利變換估價最根本的問題，也是必須釐清的課題，原因是該差異將影響估價評估基礎認定上的不同，進而導致估價結果不同。權利變換估價與一般不動產估價在原則上是一樣的，兩者的評估方法均應用市場比較法、收益法和成本法去評估，因此兩者的標準應是一致。然而，不動產的特性有別於一般財貨，其異質性會因為區位，產品規劃及規範所影響而有所差別。由於權利變換估價的目的是作為都市更新權利變換實施的權利價值基準，因此在程序上需評估更新前權利價值，以及更新後權利價值，需要顧及參與者，即土地所有權人之間的公平性與合理性，以及相互之間的關係。. 21.

(27) 第三章現況概述與權利變換估價問題探討. 又，權利變換估價評估土地所有權人於更新前的權利價值是考慮整體的公平性，因此，土地所有權人於更新前的權利價值是存在相對公平的概念，而不是一般不動產估價所產生的絕對價值，也就是更新前權利價值非絕對公平。權利變換估價與一般不動產估價的最大差異是價值基礎條件的不同，一般不動產估價是評估標的物房地合一於不動產交易市場上的市場價值，而權利變換因考慮更新單元整體土地所有權人的老舊建物之殘餘價值低，故以土地價值作為評估基礎，其價值為限定價值。假設以同一標的物作評估，市場價值與限定價值將有明顯差異，對於一般土地所有權人的觀念只停留在現在市場價值，對於權利變換估價所評估的限定價值並不能按受，繼而對估價結果提出質疑，而導致估價問題成為現行推動都市更新. 政治大六個月內有效，但現行都市更新實施時程冗長，一般均而三至八年以上，期間房立. 困難的最大問題。然而估價是依據估價報告書所訂立的評估基準日評估價值，於. ‧ 國. 學. 地產景氣波動造成房價的變化將對估價結果產生挑戰，特別估價技術是沒有考慮風險的因素，對於權利變換更新後的價值如何評估將是另一大問題點。. ‧. 就實際現況而言，一般不動產估價評估一樓的價值於房地產交易市場上是擁有較高的市場價值，乃因為一樓的使用效益最高而頂樓則有較佳視野。但以權利. y. Nat. sit. 變換估價評估一樓的部分，則因估價評定基礎不同而減少一樓與其他樓層的價值. n. al. er. io. 差異。因此更新單元內一樓的權利人常因更新前的權利價值問題而產生抗拒。. i n U. v. 而更新前權利價值的另一問題是更新單元內各宗土地是否合併估價的問題？. Ch. engchi. 就更新前各宗土地面積較小，若整合為一宗土地評估將產生較高價值，這也是更新前土地價值與市場價值差異最大的地方。另外，實務上對房地價格推估基地單價偏向認同聯合貢獻說為主，而不動產估價師所依據之不動產估價技術規則被歸類屬於土地貢獻說，是技術層面上急需處理的問題之一，其對更新前權利價值的影響甚巨。. 22.

(28) 都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討. 三、權利變換估價與權益分配問題相關課題從制度面影響土地所有權人分配的問題. (一). 權利變換與協議合建均為都市更新之開發方式，由於土地所有權人對於都市更新的觀念仍以協議合建為主，而且實施者與土地所有權人多以合建的角度去協商，因此有必要探討兩者之差異對於更新後分配比例的影響。除此之外，營建成本與未來房價的關係，以及因更新時程冗長所產生的風險應如何分攤，而現行制度下估價師均由實施者委託，難免產生對估價師不信任的問題，因此協商機制應有其必要性。從技術面影響土地所有權人之間分配的問題. (二). 政治大判斷仍停留於一般不動產估價所評估的房地上交易市場的價值，兩者之間的立差異造成土地所有權人於更新前的權利價值產生變化，繼而影響土地所有權. 由於土地所有權人對於權利變換估價未必完全瞭解，因此對於權利價值. ‧ 國. 學. 人的分配比例。然而，一般不動產估價對於價值判斷上與權利變換估價還有其他不同的差異，包括一樓的權利價值因評估方式上不同而產生很大的差異，. ‧. 更新前土地估價方法問題，更新前土地評估應以土地貢獻說還會聯合貢獻說，. sit. y. Nat. 以及更新後房地權利價值估價問題等等。. io. 的估價問題，茲如下表:. er. 透過以上制度面與技術面的相關課題探討後，歸納出以下十個影響權益分配. al. n. v i n Ch 表八權利變換估價與權益分配問題相關課題 engchi U 問題課題. 備註. 課題一. 協議合建與權利變換. 兩者在估價上之差異. 課題二. 權利變換與事後清算機制. 國外模式之比較. 課題三. 更新後分配比例合理性判斷. 影響分配比例之因素. 課題四. 改進委託權利變換估價機制. 委託制度之改進. 課題五. 建立非營利專業組織(NPO). 平衡機制之建立. 課題六. 一般不動產估價與權利變換估價. 一般不動產估價與權利變換估價之差異. 課題七. 一樓價值評估問題. 市場價值與使用價值之差別. 課題八. 更新前土地估價方法問題. 更新前權利價值差異最大的問題. 課題九. 區分所有建物權利價值執行問題. 估價技術規則與市場上的操作不同. 課題十. 更新後房地權利價值估價問題. 影響更新後權利價值. 資料來源:本研究整理 23.

(29) 第三章現況概述與權利變換估價問題探討. 第四節小結經由上述歸納分析可知，在權利變換架構下，更新後之分配可分為大層次分配即實施者與土地所有權人之間分配，以及小層次分配即土地所有權人之間分配。而權利變換估價影響分配面向又可分為制度面與技術面，制度面可從協議合建與權利變換制度對分配之影響，啟發相關估價問題課題，包括協議合建與權利變換對分配之差異、權利變換與事後清算機制之分析、更新後分配比例之合理性判斷、如何改進委託權利變換估價機制，以及建立非營利專業組織。而技術面則著重一般不動產估價與權利變換估價之差異作為啟發，引伸出一樓權利價值認定、更新前土地估價方法問題、區分所有建物權利價值比例執行問. 政治大影響實施者與土地所有權人之間分配；而技術面之估價問題課題分析為影響土地立所有權人之間分配。題，以及更新後房地權利價值估價問題。以上從制度面相關估價問題課題歸類為. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 24. i n U. v.

(30) 都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討. 第四章實施者與土地所有權人之分配分析本章內容包括五節，第一節為「協議合建與權利變換對分配之差異分析」，第二節為「權利變換與事後清算機制之分析」，第三節為「更新後分配比例之合理性判斷分析，第四節為「改進委託權利變換估價機制之分析」，第五節為「建立非營利專業組織(NPO)之探討」。. 第一節協議合建與權利變換對分配之差異分析一、研究課題. 立. 政治大. 都市更新本意是改善環境和提升居住品質，不過於實施者與土地所有權人協. ‧ 國. 學. 議參與權利變換時，土地所有權人最關心的問題是「我可以分到多少坪？」顯見權利變換中「分配」是實施過程中致為關鍵。實務上，權利變換是一種分配計算. ‧. sit. Nat. 對於更新後分配的差異如何？是本節研究課題。. y. 的方式，就本質而言，權利變換也是一種合建的概念，因此協議合建與權利變換. er. io. 如前所述，都市更新比較常見的分配方式有協議合建與權利變換兩種，而兩. al. 者之間的差異在於協議合建的概念類似傳統合建，一般情況是由建商為更新事業. n. v i n 主導，與土地所有權人協商如何決定重建後的分配，並將協議完成的條件納入協 Ch i U e h n c g 議契約裡。由於建商與土地所有權人通常會在申請事業計畫前已經協商完成，即. 容積獎勵並無確定的情況下已決定重建後分配比例，當中隱含風險則由建商來承擔。相反地，權利變換實施方式是在事業計畫已核定，於確切得知獲得多少容積獎勵後才開始跟土地所有權人協商如何分配更新後權利價值。因此，在容積獎勵未知的情況下對於協議合建的分配，以及容積獎勵已知下的權利變換在重建後的分配比例上有多少差異，本節將以模擬試算協議合建與權利變換之間的差異，使用台北市九個權利變換個案資料進行模擬，並討論其差異現象。本節希望透過模擬權利變換方式與協議合建方式作比較，試著探討兩種實施方式與估價之間的關係與影響。. 25.

(31) 第四章實施者與土地所有權人之分配分析. 二、資料來源與假設條件 (1) 基本資料資料來源:臺北市都市更新審議委員會(委員會版審議報告書)九份權利變換計畫報告書，個案詳細資料詳見附錄一表八台北市九個權利變換個案基本資料行政區. 基地面積(m2). 實設容積率(%). 容積獎勵(%). 實施費用單. 房價水準. 價(萬元/坪). (萬元/坪). 3133. 756.41. 35. 16. 47. 中山區二. 2675. 436.24. 41. 51. 中山區三. 3319. 550.38. 49. 16. 54. 信義區. 1232. 政治大 487.18. 17. 35. 15. 64. 內湖區一. 4931. 315.84. 30. 8. 31. 內湖區二. 2742. 440.77. 49. 12. 33. 7426. 329.69. 49. 10. 38. 3451. 507.73. 35. 13. 45. 3660. 333.62. 48. 13. 41. y. Nat. (2) 假設條件. sit. 文山區. ‧. 大同區. ‧ 國. 南港區. 立. 學. 中山區一. er. io. 1. 權利變換部分：由於模擬比較關係，權利變換個案只選取重要關鍵資料. al. n. v i n Ch 費用單價、總實施費用和房價水準，其中總實施費用(共同負擔)假設已固定，係 engchi U 包括基地面積、實設容積率、都更容積獎勵、地下室開挖率、設計建蔽率、實施. 因為本模擬主要探討協議合建與權利變換在分配上之差異。並試著重新試算實施. 者與土地所有權人之間的分配比例，因此與實際個案分配比例與建築規範可能不同。 2. 模擬協議合建部分：與權利變換模式一樣的資料包括基地面積、實設容積率、設計建蔽率、實施費用單價和總實施費用。 3. 都市更新容積獎勵：實施者與土地所有權人協議合建時，因未申請事業計畫，容積獎勵未決定，因此容積獎勵本應為零，但考慮估價師預估時會預估基本容積獎勵額度，從本文第三章第一節現況分析中容積獎勵表得知，台北市都市更新平均容積獎勵為 36%，本模擬趨保留假設為 30%的基本值。. 26.

(32) 都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討. 4. 更新後房價水準值為協議合建最重要因素，因更新後房價決定更新後房地總價值實施者與土地所有權人可分配比例多寡。更新後房價水準值假設參照第三章第一節表四「已核定都市更新案件之二樓以上平均單價」之 2009 年與 2010 年與模擬個案相同行政區個案單價調整後作為假設條件，各個個案假設更新後房價水準如下：表九更新後房價水準假設個案. 中山區一. 中山區二. 中山區三. 信義區. 內湖區一. 內湖區二. 南港區. 大同區. 文山區. 房價. 55 萬/坪 60 萬/坪 70 萬/坪 65 萬/坪 40 萬/坪 40 萬/坪 40 萬/坪 50 萬/坪 45 萬/坪. 政治大針對九個個案模擬試算的分配比例如表十所示。本文所定義的協議合建模式，立. 三、模擬分析. ‧ 國. 學. 指土地所有權人僅提供土地，不另外支付費用，而所需相關費用皆以更新完成後之房地來支付給實施者，換言之，實施者支付更新所需的相關費用，並取得更新完成後與這些費用等值的土地與樓地板面積。(計算過程詳見附錄二、三). y 信義區. 內湖區一. 權利變換. n. al. 35%. 41%. 49%. 房價(萬/坪). 47. 51. 建築樓高. 18. 15. C54h. 地主分配. 33%. 47%. 51%. 71%. 實施者分配. 67%. 53%. 49%. 11,246. 8,557. 14,963. 地主分回總銷面. 內湖區二. 20. 35%. 南港區. 30%. v n 33i 49%. 大同區. sit. io. 容獎. 中山區三. er. 中山區二. ‧. 中山區一. Nat. 個案. 表十協議合建與權利變換比較. 文山區. 49%. 35%. 48%. 38. 45. 41. 17. 14. 15. 12. 43%. 55%. 59%. 55%. 54%. 29%. 57%. 45%. 41%. 45%. 46%. 7,067. 9,629. 10,946. 22,497. 13,932. 10,791. e n18g c h10i U 64. 31. 積(m2) 協議合建容獎. 30%. 30%. 30%. 30%. 30%. 30%. 30%. 30%. 30%. 房價(萬/坪). 55. 60. 70. 65. 40. 40. 40. 50. 45. 建築樓高. 17. 14. 17. 17. 10. 15. 12. 14. 11. 地主分配. 41%. 58%. 54%. 52%. 57%. 58%. 55%. 57%. 53%. 實施者分配. 59%. 42%. 46%. 48%. 43%. 42%. 45%. 43%. 47%. 13,539. 9,951. 13,761. 4,988. 12,549. 10,130. 18,688. 14,107. 9,381. 地主分回總銷面積(m2). 27.

(33) 第四章實施者與土地所有權人之分配分析地主分配變化實施者分配變化. (1). 8%. 11 %. 3%. -19 %. 14 %. 3%. -4 %. 2%. -1 %. -8 %. -11 %. -3 %. 19 %. -14 %. -3 %. 4%. -2 %. 1%. 建築樓高以建築樓高模擬結果而言，權利變換方式需要建築規範較協議合建為大(除. 了”內湖區一”的個案是相同建築樓高外)，普遍需增加一層至三層才能達到實施目標。影響因素可從容積獎勵方面探討，由於協議合建是預估未來能獲得至少 30%容積獎勵，當然可能會不同個案條件而容積獎勵也會不同，如”中山區三”的差異較大的原因是該個案在權利變換方式已申請 49%容積獎勵(法定最高為 50%) 與假設條件產生差別。 (2). 分配比例. 立. 政治大. 就分配比例而言，以協議合建實施方式實施都市更新，”中山一”、”中山二”、”. ‧ 國. 學. 中山三”、”內湖一”、”內湖二”與”大同區”的土地所有權人可分配的比例較權利變換方式高，相反”信義區”、”南港區”與”文山區”以權利變換方式下土地所有權人. 協議合建與權利變換比較. sit. y. Nat. (3). ‧. 可獲得較高分配比例。. er. io. 協議合建與權利變換對於更新後實施者與土地所有權人分配比例的影響為. al. v i n Ch 議合建並沒有要求估價。然而實際上，透過協議合建方式進行都市更新之實施者 engchi U 也會請估價師預估，因協商時間還未申請事業計劃所以容積獎勵不確定，故會預 n. 容積獎勵之高低。就權利變換估價來看，容積獎勵已經於事業計畫時確定，而協. 估一個水準值，而本文假設為 30%容積獎勵。另外估價師需要預估未來房價以確定更新後總價值，而若實施總費用(共同負擔)假設為固定不變時，更新後房價估價愈高，更新後總價值將愈高，因而土地所有權人可分配之比例較多，相反則實施者分配較多。就權利變換部分而言，“信義區”、“南港區”與“文山區”的土地所有權人可分配比例較高，係因為容積獎勵爭取較協議合建方式多，但若估價師預估協議合建的容積獎勵值，對於分配將可能會產生不一樣結果。而就協議合建部分而言， “中山一”、“中山二”、“中山三”、“內湖一”、“內湖二”與“大同區”的土地所有權人可分配比例較權利變換方式為高，乃因假設房價條件為預期微幅上漲， 28.

(34) 都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討. 而且假設容積獎勵均獲得 30%下所試算所得結果，若假設未來房價下跌或容積獎勵爭取額度不足以 30%，分配結果將不同。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 29. i n U. v.

(35) 第四章實施者與土地所有權人之分配分析. 第二節權利變換與事後清算機制之分析一、研究課題台灣都市更新制度常有實施者與土地所有權人雙方角色相互對立之情形，因為更新後的總權利價值是固定的，實施者的權利價值分回比例愈多，即使土地所有權人分回的權利價值減少。故實施者與土地所有權人間將相互爭奪各自身最大利益及造成彼此互不信任之結果。而現行權利變換實施制度乃屬「事前結清」之概念，未來房地產若受景氣波動影響，所產生的風險則由實施者來承擔，故實施者會想盡辦法讓「風險降低」進而將風險轉嫁給土地所有權人。. 政治大其特別之處在於土地所有權人容許實施者以「更新會員」的身分參與都市更新，立並由實施者支付更新費用，故其類似於權利變換的概念(何芳子，2011)。然而，. 而日本的都市更新，有百分之六十、七十的比例是以自組更新會的方式實施，. ‧ 國. 學. 由於未來房地產景氣波動無法預期，因而最終將導入「事後清算」的結算機制，即更新完成後，房地產景氣下跌，大家或需再分攤差額；如果遇到房地產景氣上. ‧. 漲，則可以分回更多權利價值(李建佑，2004)。因此，日本的實施者與土地所有. y. Nat. 權人的參與角色乃相互對等的，並且大家參與都市更新一起創造未來更新後最大. n. al. er. io. 異。. sit. 的效益。因此，本研究希望加入事後清算機制與權利變換作比較，瞭解之間的差. Ch 二、資料來源與假設條件. engchi. i n U. v. 基本資料. (1). 本節模擬試算的資料來源與第一節所使用九個台北市權利變換個案資料相同。. (2). 假設條件事後清算與權利變換最大的變數差異在於房價水準，由於事後清算是以更新. 完成後請估價師再次評估更新完成時總房地權利價值，因此模擬假設將針對房價水準作設定，分別為預估未來房價水準上漲及未來房價水準下跌的兩種情形，其他變數將與權利變換模擬假設相同。. 30.

(36) 都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討. 1.時程假設: 根據營建署(都市更新組)網路公開資訊，已完成權利變換 10 個個案資料所示，由核定權利變換計劃後至取得使用執照的平均時程為 3.2 年，而不同地區的個案也有時程上的差異(詳見附錄四 )。 2.房價水準(未來上漲)假設：就看漲未來趨勢，假設房價上漲 3%乘以 3.2 年等於 9.6%，取整數為+10%。 3.房價水準(未來下跌)假設：本節假設下跌情形與看漲情形剛好相反，假設為-10%。. 三、模擬分析. 政治大. 表十一權利變換方式、事後清算(房價上漲)與事後清算(房價下跌)比較表個案. 立. 中山區一. 中山區二. 中山區三. 信義區. 內湖區一. 內湖區二. 南港區. 大同區. 文山區. 權利變換. 51. 54. 64. 31. 33. 38. 45. 41. 地主分配. 33%. 47%. 51%. 71%. 43%. 55%. 59%. 55%. 54%. 實施者分配. 67%. 53%. 49%. 29%. 57%. 45%. 41%. 45%. 46%. 地主分回總銷面. 11,246. 8,557. 14,963. 7,067. 9,629. 10,946. 13,932. 10,791. 42. 50. 45. 62%. 59%. 58%. 38%. 41%. 42%. 23,939. 14,987. 11,626. 51. 地主分配. 39%. n. 實施者分配. 61%. 48%. 地主分回總銷面. 13,304. 9,442. io. 56. al. 52%. 60. 71. 34. 56%. 73%. 49%. 27%. 51%. C44%h. 37. i U 16,252e n7,331 g c h10,768. er. 房價(萬/坪). 22,497. y. 事後清算(房價上漲). sit. Nat. 積(m2). ‧. ‧ 國. 47. 學. 房價(萬/坪). v n i41% 59%. 11,758. 積(m2) 地主分配變化實施者分配變化. 6%. 5%. 5%. 2%. 6%. 4%. 3%. 4%. 4%. -6 %. -5 %. -5 %. -2 %. -6 %. -4 %. -3 %. -4 %. -4 %. 事後清算(房價下跌) 房價(萬/坪). 42. 46. 49. 58. 28. 30. 34. 41. 37. 地主分配. 26%. 41%. 46%. 68%. 37%. 50%. 54%. 50%. 49%. 實施者分配. 74%. 59%. 54%. 32%. 63. 50%. 46%. 50%. 51%. 地主分回總銷面. 8,731. 7,476. 13,388. 6,743. 8,238. 9,953. 20,735. 12,644. 9,770. 積(m2) 地主分配變化實施者分配變化. -7 %. -6 %. -5 %. -3 %. -6 %. -5 %. -5 %. -5 %. -5 %. 7%. 6%. 5%. 3%. 6%. 5%. 5%. 5%. 5%. 31.

(37) 第四章實施者與土地所有權人之分配分析. (1). 事後清算(房價上漲): 由於假設條件為預計房價上漲 10%，從分配結果顯示九個個案分配比例均有. 不同程度的變化，以土地所有權人分配比例變化而言，增加程度由 3%~18%，漲幅最高為”中山區一”的個案(18%)，而”信義區”漲幅最低為(3%)。以從實施者分配比例變化而言，平均減少 7%以上，減少最多的為內湖一(11%)。(試算過程詳見附錄五) (2). 事後清算(房價下跌): 在預估未來房價是下跌的趨勢的情況，假設房價在核定權利變換計劃後 3. 年下跌 10%，土地所有權人的分配比例減少幅度從 4%至 21%不等，從表所示，. 政治大. 權利變換計劃時核定房價水準愈高，抗跌幅度愈少，例如:”信義區”個案下跌 4%. 立. 為九個個案中下跌幅度最小，不過分配比例還要看共同負擔費用多少才能全面判. ‧. ‧ 國. 四、小結. 學. 斷，本模擬僅針對更新後評估的部分。(試算過程詳見附錄六). 三種實施模式的差別是在於房價水準，權利變換的概念是屬於事前結算，於. y. Nat. sit. 權利變換計畫時已決定分配比例，而事後清算的概念是於更新後再重新估價，並. er. io. 以最後的總權利價值來分配，因此若未來房價上漲便可以把更新事業的規範做大。. al. v i n Ch 如果未來房價下跌，整體更新後房地價值減少而分配比例也會不同。 engchi U n. 當然，未來房價變動是上漲的情形，實施者與土地所有權人所分回的價值上升，. 32.

(38) 都市更新權利變換估價問題與權益分配之探討. 第三節更新後分配比例之合理性判斷分析一、研究課題因為權利變換制度較協議合建複雜，土地所有權人普遍不瞭解權利變換操作原理，土地所有權人較關心的部分為更新後分回房屋之價值。因此，如何能判斷更新後可分配多少比例的合理性？是為本節研究課題。所以應如何判斷分配條件的合理性，張金鶚(2011)對更新後分配比例之合理性提出判斷方法是透過更新地區的土地成本與重建費用之比例可作為分配比例之參考，由於重建費用中，營造費用的比例最高約六成至七成，可以從營造費用. 政治大施者分配比例約是營建費用的兩倍(=1.6*1.3=2.08)。因此實施者與土地所有權人立之間的分配比例可以從營建費用與房價來求算，也就是實施者分配比例是營造費. 來反算重建費用約佔 1.6 倍左右，再加上實施者利潤約三成，加總起來可得算實. ‧ 國. 學. 用乘以 2 除以房價，剩餘的部分便是土地所有權人應分配比例。而本節逐參考上述方向，嘗試以實際都市更新個案試算，以驗證該方法之效果。. ‧. 二、試算分析. y. Nat. er. io. sit. 本節試算資料來源與本章第一節的九個台北市權利變換個案資料相同。表十二台北市九個權利變換個案共同負擔項目. al. n. 編號. 行政區. 重建費用(A). 公共設施費. Ch. 用(B). 個案一. 大同區. 1,233,001,222. 2,718,000. 個案二. 中山區. 2,217,116,866. 個案三. 中山區. 個案四. 權利變換費. engchi 用(C ). i n U. 貸款利息(D). v. 稅捐(E). 管理費用(F). 收入(G). 47,621,104. 53,389,682. 182,620. 321,414,641. 0. 51,355,970. 115,752,101. 177,312,243. 2,561,537. 620,823,851. 0. 1,139,476,354. 0. 24,055,979. 50,506,013. 1,140,084. 286,718,265. 0. 中山區. 1,748,840,451. 36,080,840. 58,168,173. 170,905,415. 1,737,401. 483,215,638. 0. 個案五. 信義區. 637,841,713. 0. 14,154,605. 20,634,484. 0. 70,973,760. 0. 個案六. 內湖區. 704,652,452. 0. 9,301,770. 31,137,256. 677,402. 156,579,957. 300,000. 個案七. 內湖區. 824,226,335. 37,008,464. 43,545,087. 32,691,874. 826,540. 220,745,720. 896,020. 個案八. 南港區. 1,262,625,571. 0. 109,970,000. 68,171,404. 1,944,477. 378,287,012. 0. 個案九. 文山區. 821,620,078. 2,961,000. 47,744,396. 45,675,093. 0. 221,790,521. 961,140. 74.57%. 0.92%. 比例. 3.31%. 4.58%. 0.06%. 19.44%. 0.02%. 資料來源:本研究整理. 33.