第五章 土地所有權人之間分配分析
第五節 更新後房地權利價值估價問題分析
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第五節 更新後房地權利價值估價問題分析
一、 研究課題
權利變換估價評估更新後權利價值應如何避免低估情形？以及評估更新後 權利價值的收益法產生如何問題？
圖四 更新後權利價值評估
資料來源:財團法人九二一震災重建基金會
二、 更新後房價應避免低估
在權利變換理論上，當都市更新成本固定時，更新後房價愈低，實施者可獲 得愈多的房地權利價值，對實施者較有利。相反，如更新後房價愈高，實施者可 獲得權利價值愈少，對實施者較不利。然而，對實施者有利，就會對土地所有權 人不利，如實施者不利，就對土地所有權人較有利的相對原則。
站在客觀的立場而言，不應偏向任一方，而應公正的站在中立立場，對更新 後房價估價應專業客觀公正才是，使實施者獲得該分得的更新後房地單元，土地 所有權人也分配到分配的更新後房地單元，對都市更新事業之推動才有助益。
而實際上，三家估價師從事都市更新權利變換之估價，法令規定是由實施者 委託，而且評定結果由實施者評定其中一家作為實施權利變換之依據，就評定原 則通常是挑選三家中將更新後房地權利價值總價最高者，並讓實施者分得之更新 後房地權利價值最少，而對土地所有權人最有利，理論上來看應屬合理，但是估
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第五章 土地所有權人之間分配分析
價師是由委託，很難衡量實施者是否影響估價師，對更新後房價低估情形，而損 害土地所有權人價值，並將提高實施者更新後應分配權利價值，土地所有權人若 對更新後估價結果有疑問題可獨立委託估價師重估更新後結果，與實施者協調以 保障權益。
三、 收益法之問題
權利變換評估更新後房價常以比較法與收益法作為評估方法，而收益法中的 直接資本化法估計存在不確定的部分，在有效總收入之計算，對合乎法定用途之 租金或營運收入數額資料予以收集。然而實務上，都市更新權利變換估價，幾乎 全是採用租金收入為依據，較為單純。雖然已運用比較法評估標的之租金收入，
但是因比較標的之選取，在市場上租賃實例之選取並不容易，特別是更新前勘估 標的之區分所有建物屋齡通常為 30 年或 40 年以上，比較標的當然也必須選取相 同用途屋齡近似之中古屋，但因租金之高低與房屋維修狀況有很大的關聯，亦無 法進入房屋內部作現場勘察，因此估價師通常不作考量，所以在租金收入認定上 必然出現不小誤差。
而在更新單元範圍內更新前如有屋無地之權利人，其房屋之合法建物所有權 人，得在土地所有權人應分配之土地及建築物權利範圍內，按合法建物所有權價 值占原土地價值比例，分配予合法建物所有權人。然而合法建物剩餘可收益之年 數，通常由實施者於估價條件中敘明，但因年數壽命之多寡會影響合法建物之價 值，對合法建物所有權人之權益有很大的影響，因此實施者應與合法建物所有權 人討論後決定出建物剩餘可收益年數後列入估價條件中，此時三家估價師均以相 同之年數去進行估價，估價結果說服力自然較高。
四、 小結
權利變換更新後估價應避免因人為因素而影響估價，就目前估價師委託制度 之控制權由實施者主導，繼而產生實施者可能會影響估價師作業問題，導致估價 結果不被信任，因此估價師委託方式可向公平原則的方向改善，例如:實施者、
土地所有權人與公會各找一家估價師評估等等。而更新後估價方法而言，對於市 場上可運用之成文買賣價格資訊缺乏的問題，估價師應多嘗試更多不同渠道獲取 資訊而改善現況問題，另外，應盡快建立買賣成交價格的資料之申報登錄及開放 提供查詢的制度，方為長遠改善資料缺乏的根治方向。
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l C h engchi U ni ve rs it y 第六章 結論與建議
第一節 結論
都市更新權利變換估價問題影響權益分配，將影響實施者與土地所有權人間 分配，以及土地所有權人之間分配。本文就權利變換估價問題的制度面與技術面 歸納出相關權利變換估價問題課題，並透過權利變換分配兩大層面探討相關權利 變換估價問題課題後，得出下列結論：
一、 權利變換估價問題與權益分配之相互影響
本文透過權利變換權益分配角色與分配層次，以及權利變換估價問題影響權 益分配面向後，歸納出權利變換估價問題與權益分配存在相互影響的關係，實施 者與土地所有權人間分配比例多寡受權利變換估價制度面，屬於大層次之相互影 響；而小層次的相互影響關係是土地所有權人之間分配上，著重權利變換估價技 術面的影響。由於參與更新權利人間的權益分配是以權利變換估價評定。因此，
估價合理與否在權利變換過程中顯得非常重要。由於權利變換估價問題與權益分 配相互影響下，將產生相相關影響課題，包括協議合建與權利變換對分配之差異、
權利變換與事後清算機制之分析、更新後分配比合理性判斷、一般不動產估價與 權利變換估價之差異以及更新前後估價方法影響權益分配等相關議題皆存在權 利變換估價問題與權益分配之相互影響。
二、 估價問題影響權益分配-實施者與土地所有權人間
都市更新本意是改善環境和提升居住品質，而實際上，土地所有權人所關心 是「我可以分配多少？」顯見仍存在合建的觀念。而透過模擬比較協議合建與權 利變換後結果所示，以協議合建方式實施都市更新對土地所有權人較有利，而以 權利變換方式實施都市更新則對實施者較有利。
由於權利變換屬於事前結算的概念，若未來房地產景氣波動，風險分攤不均，
逐模擬權利變換與事後清算機制比較，分別為預期房價上漲 10%情境與房價下跌 10%情境，模擬結果顯示為預期房價上漲將對土地所有權人有利，而預期房價下 跌則對實施者有利。更新後分配比例之合理性可以透過營建成本單價乘以兩倍除