權利變換估價與權益分配問題課題探討

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就實際而言，土地所有權人對更新後權利價值分配的最大問題之一，乃認為 實施者為何分配比例太高？以合建比的概念而言，實施者於更新後可分配回來的 樓地板面積是依據共同負擔所提列的費用而定，共同負擔項目包括工程費用、權 利變換計劃費用、貸款利息、稅捐與管理費用五項，而土地所有權人的問題點是 認為實施者可能會高估共同負擔，以及要求估價師低估算更新後總房地權利價值 來換取最大的樓地板面積，現行實施中的都市更新案件普遍存在土地所有權人對 實施者會損害土地所有權人之權益，而獲取更多利益的現象。但解決該問題的困 難是實施者於實施過程中均以法令制度進行，由此可延伸出權利變換制度上仍有 許多討論空間。

因此，實施者與土地所有權人之間應分配比例多少才合理是值得釐清的課題 之一，影響更新後應分配比例的影響因素有那些？而估價師認為那些因素較為重 要？由於權利變換實施時程冗長，隱含未來不確定性風險應如何分攤也是現行制 度上必須釐清的課題，是否可參考國外處理方式也是可以作為思考的方向。而在 委託估價師的制度上亦存在很大問題，現行制度是由實施者委託三家或三家以上 估價師作為評估更新前與更新後權利價值，而選定結果也是由實施者決定，實施 者是否會向估價師施壓繼而影響估價結果，是目前制度上需迫切處理的課題。因 為現行制度沒有一個公平、客觀的平衡機制或機構，可以試著思考現行制度以外 的平衡機制等課題。

二、 權利變換估價與權益分配課題探討-技術面

從估價技術面而言，首先會考慮一個問題，即權利變換估價與一般不動產估 價有何差異？如果他們之間存在差異，該差異會影響什麼？以上問題是權利變換 估價最根本的問題，也是必須釐清的課題，原因是該差異將影響估價評估基礎認 定上的不同，進而導致估價結果不同。

權利變換估價與一般不動產估價在原則上是一樣的，兩者的評估方法均應用 市場比較法、收益法和成本法去評估，因此兩者的標準應是一致。然而，不動產 的特性有別於一般財貨，其異質性會因為區位，產品規劃及規範所影響而有所差 別。由於權利變換估價的目的是作為都市更新權利變換實施的權利價值基準，因 此在程序上需評估更新前權利價值，以及更新後權利價值，需要顧及參與者，即 土地所有權人之間的公平性與合理性，以及相互之間的關係。

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第三章 現況概述與權利變換估價問題探討

又，權利變換估價評估土地所有權人於更新前的權利價值是考慮整體的公平 性，因此，土地所有權人於更新前的權利價值是存在相對公平的概念，而不是一 般不動產估價所產生的絕對價值，也就是更新前權利價值非絕對公平。權利變換 估價與一般不動產估價的最大差異是價值基礎條件的不同，一般不動產估價是評 估標的物房地合一於不動產交易市場上的市場價值，而權利變換因考慮更新單元 整體土地所有權人的老舊建物之殘餘價值低，故以土地價值作為評估基礎，其價 值為限定價值。

假設以同一標的物作評估，市場價值與限定價值將有明顯差異，對於一般土 地所有權人的觀念只停留在現在市場價值，對於權利變換估價所評估的限定價值 並不能按受，繼而對估價結果提出質疑，而導致估價問題成為現行推動都市更新 困難的最大問題。然而估價是依據估價報告書所訂立的評估基準日評估價值，於 六個月內有效，但現行都市更新實施時程冗長，一般均而三至八年以上，期間房 地產景氣波動造成房價的變化將對估價結果產生挑戰，特別估價技術是沒有考慮 風險的因素，對於權利變換更新後的價值如何評估將是另一大問題點。

就實際現況而言，一般不動產估價評估一樓的價值於房地產交易市場上是擁 有較高的市場價值，乃因為一樓的使用效益最高而頂樓則有較佳視野。但以權利 變換估價評估一樓的部分，則因估價評定基礎不同而減少一樓與其他樓層的價值 差異。因此更新單元內一樓的權利人常因更新前的權利價值問題而產生抗拒。

而更新前權利價值的另一問題是更新單元內各宗土地是否合併估價的問題？

就更新前各宗土地面積較小，若整合為一宗土地評估將產生較高價值，這也是更 新前土地價值與市場價值差異最大的地方。另外，實務上對房地價格推估基地單 價偏向認同聯合貢獻說為主，而不動產估價師所依據之不動產估價技術規則被歸 類屬於土地貢獻說，是技術層面上急需處理的問題之一，其對更新前權利價值的 影響甚巨。

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第三章 現況概述與權利變換估價問題探討

第四節 小結

經由上述歸納分析可知，在權利變換架構下，更新後之分配可分為大層次分 配即實施者與土地所有權人之間分配，以及小層次分配即土地所有權人之間分配。

而權利變換估價影響分配面向又可分為制度面與技術面，制度面可從協議合建與 權利變換制度對分配之影響，啟發相關估價問題課題，包括協議合建與權利變換 對分配之差異、權利變換與事後清算機制之分析、更新後分配比例之合理性判斷、

如何改進委託權利變換估價機制，以及建立非營利專業組織。

而技術面則著重一般不動產估價與權利變換估價之差異作為啟發，引伸出一 樓權利價值認定、更新前土地估價方法問題、區分所有建物權利價值比例執行問 題，以及更新後房地權利價值估價問題。以上從制度面相關估價問題課題歸類為 影響實施者與土地所有權人之間分配；而技術面之估價問題課題分析為影響土地 所有權人之間分配。

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