第二章 文獻回顧
第二節 權益分配相關文獻回顧
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第二節 權益分配相關文獻回顧
以目前權利變換制度而言，更新後權益分配是土地所有權人以更新前權利價 值比例支付共同負擔費用及分配更新後應分配的權利價值(王鴻源，2008)。依照 都市更新條例第 3 條第 5 款、第 30 條第 1 項和第 31 條第 1、2 項之規定來看，「權 利變換」是一權利轉換之結構。在一般情形下，共同負擔費用並非由土地所有權 人自行以現金繳納，而是以更新後土地及建築物折價抵付予實施者，而所謂「共 同負擔」依都市更新條例第 30 條規定，包括：工程費用、權利變換費用、貸款 利息、稅捐及管理費用等五項費用經直轄市、縣(市)主管機關核定後，由權利變 換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之 土地及建築物折價抵付。因此權利變換分配之結構包括二大部分：第一為實施者 之共同負擔轉換為更新後之不動產；第二為土地所有權人更新前之不動產轉換為 更新後之不動產。分配結構當中，土地所有權人更新前權利價值與更新後總房地 價值均由不動產估價師所評估，顯見不動產估價在都市更新權利變換之重要性，
實不能輕勿視之(徐士堯，2010)。
在現行權利變換機制下，實施者或其他提供資金者於權利變換後之應分配價 值，來自土地所有權人以更新後房地價值按共同負擔費用提列額度折價抵付。因 此實施者似乎毫無資金投資報酬，投入多少資金就取回多少相對應的房地價值，
僅為代工角色，所有更新開發利益由地主獨享(麥怡安，2009)。就實務面而言，
共同負擔費用提列與更新時實際所花費的額度是有差異的，其差異可能是各項工 程，權利變換費用，貸款利息之實際差價，管理費用認列高低及銷售溢價等，而 以上的差額即為資金投入之資金投資報酬，因此，權利變換計畫書內提列之共同 負擔費用額度是有預算的概念，是否與實際成本投入自然會有所差異，值得探討 (陳玉霖，2011)。
徐士堯(2011)推出權益分配是由三個最重要因素所決定，分別為更新前之權 利價值估價、共同負擔之提列額度以及更新後總價值估價。更新後總價值評估過 高或過低，不僅影響土地權利人之土地利益，甚至因該更新案開發利益之增減而 影響實施者與土地權利人合作成功之可能性；而共同負擔費用提列額度之多寡，
亦影響實施者之資金獲利空間。另外，游振輝(2008)認為各土地權利人更新前之 權利價值估價，不僅影響土地所有權人更新後應分配權利價值，也會影響原參與
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第二章 文獻回顧
之土地所有權人之補償金。上述探討權利變換中的權益如何分配後，可歸類出權 利變換之權益分配存在兩大層面問題，分別是實施者與土地所有權人之分配，以 及土地所有權人之間分配(麥怡安，2008)。
就大層面分配而言，共同負擔費用提列之額度，即為實施者於更新後所能分 得之部分，而其資金利益(資金投資報酬)即為共同負擔提列之額度與實際更新費 用之間之差額。意即在實際更新費用不變之前提下，共同負擔費用額度於權利變 換計畫書中能提列得越高，其潛在資金利益則越大；反之，若於權利變換計畫審 議時，該提列額度遭過度刪減，則消減了該案的資金投資報酬(麥怡安，2008)。
就權利變換權益分配架構下，若更新案建築量體、共同負擔費用不變，更新 後總權利價值若以較樂觀方向評定，將導致土地權利人以高估之更新後房地價值 折價抵付予實施者，即實施者取得更新後房地後，若僅能以最適價格銷售換得價 金，則實施者損失價值高估部分(麥怡安，2008)。意即進行權利變換時，更新後 總權利價值之高估部分，將轉嫁為實施者未來之銷售損失。另一方面，若更新總 價值高估，亦會導致土地權利人未來繳領其應分配與實分配之差額價金時，高於 實際市場行情所需之房地取得價金。
然而，更新後總權利價值若往保守方向評定，由於共同負擔費用額度不變，
將導致土地權利人損失低估部分之應分配權利價值。而實施者取得低估之更新後 房地後，若能以最適價格銷售換得價金，則實施者將獲取價值低估部分之銷售溢 價(徐士堯，2011)。由此可知，以目前權利變換分配制度的設計，更新後總權利 價值以保守值評定將有利於實施者，如此操作，不僅可換得更多樓地板面積，亦 可於未來銷售溢價中獲利。雖權利變換實施辦法第 6 條規定更新前後之權利價值，
由實施者委託三家以上之估價機構查估評定之，然而具有第三公證人角色之不動 產估價師亦可能因具委託關係，而有影響估價結果之嫌。
就土地所有權人之間分配而言，更新前之權利價值估價，其第一個目的在於 計算各土地權利人之權利價值比例，該權利價值比例決定各土地權利人之共同負 擔額度，亦決定各所有權人更新後應分配之權利價值。第二個目的在於若不參與 權利變換分配者，該土地權利人之更新前權利價值即作為土地補償金之發放額度 依據(游振輝，2008)。
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若更新案原土地權利人皆參與權利變換分配，則更新前之權利價值估價其估 價結果僅單純計算權利價值比例之用，無涉實施者之利益分配，僅為各土地權利 人之間內部分配及負擔問題。而權利價值比例既然供作各土地權利人共同負擔費 用額度章算之用，又供作各所有權人更新後應分配權利價值計算之用，且更新後 之總權利價值有數倍增值的效果，因此，更新前之權利價值評定，對於土地權利 人之間之分配與負擔公平性影響甚鉅(張能政，2008)。
另者，若有部分土地權利人不參與權利變換分配時，即可能產生實施者發放 土地補償金之問題。更新前之權利價值估價不僅單純地計算權利價值比例，尚代 表著實施者取得不參與者土地之成本。更新前權利價值越高，表示實施者取代土 地權利人後之土地利益受減損，反之，則表示實施者取代土地權利人後之土地利 益增加，而不參與者之權益受損。在實務上操作上，更新前權利價值之估價是在 合理範圍內，依個別土地權利人不同之情形而調整，參與分配者部分著重於權值 比例所算出之應分配價值是否符合其想像與需求，而不參與分配者部分則著重於 實際之權利價值額度。
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第二章 文獻回顧