權利變換與事後清算機制之分析

國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

第四章 實施者與土地所有權人之分配分析

第二節 權利變換與事後清算機制之分析

一、 研究課題

台灣都市更新制度常有實施者與土地所有權人雙方角色相互對立之情形，因 為更新後的總權利價值是固定的，實施者的權利價值分回比例愈多，即使土地所 有權人分回的權利價值減少。故實施者與土地所有權人間將相互爭奪各自身最大 利益及造成彼此互不信任之結果。而現行權利變換實施制度乃屬「事前結清」之 概念，未來房地產若受景氣波動影響，所產生的風險則由實施者來承擔，故實施 者會想盡辦法讓「風險降低」進而將風險轉嫁給土地所有權人。

而日本的都市更新，有百分之六十、七十的比例是以自組更新會的方式實施，

其特別之處在於土地所有權人容許實施者以「更新會員」的身分參與都市更新，

並由實施者支付更新費用，故其類似於權利變換的概念(何芳子，2011)。然而，

由於未來房地產景氣波動無法預期，因而最終將導入「事後清算」的結算機制，

即更新完成後，房地產景氣下跌，大家或需再分攤差額；如果遇到房地產景氣上 漲，則可以分回更多權利價值(李建佑，2004)。因此，日本的實施者與土地所有 權人的參與角色乃相互對等的，並且大家參與都市更新一起創造未來更新後最大 的效益。因此，本研究希望加入事後清算機制與權利變換作比較，瞭解之間的差 異。

二、 資料來源與假設條件

(1) 基本資料

本節模擬試算的資料來源與第一節所使用九個台北市權利變換個案資料相 同。

(2) 假設條件

事後清算與權利變換最大的變數差異在於房價水準，由於事後清算是以更新 完成後請估價師再次評估更新完成時總房地權利價值，因此模擬假設將針對房價 水準作設定，分別為預估未來房價水準上漲及未來房價水準下跌的兩種情形，其 他變數將與權利變換模擬假設相同。

‧

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

第四章 實施者與土地所有權人之分配分析

(1) 事後清算(房價上漲):

由於假設條件為預計房價上漲 10%，從分配結果顯示九個個案分配比例均有 不同程度的變化，以土地所有權人分配比例變化而言，增加程度由 3%~18%，漲 幅最高為”中山區一”的個案(18%)，而”信義區”漲幅最低為(3%)。以從實施者分 配比例變化而言，平均減少 7%以上，減少最多的為內湖一(11%)。(試算過程詳 見附錄五)

(2) 事後清算(房價下跌):

在預估未來房價是下跌的趨勢的情況，假設房價在核定權利變換計劃後 3 年下跌 10%，土地所有權人的分配比例減少幅度從 4%至 21%不等，從表 所示，

權利變換計劃時核定房價水準愈高，抗跌幅度愈少，例如:”信義區”個案下跌 4%

為九個個案中下跌幅度最小，不過分配比例還要看共同負擔費用多少才能全面判 斷，本模擬僅針對更新後評估的部分。(試算過程詳見附錄六)

四、 小結

三種實施模式的差別是在於房價水準，權利變換的概念是屬於事前結算，於 權利變換計畫時已決定分配比例，而事後清算的概念是於更新後再重新估價，並 以最後的總權利價值來分配，因此若未來房價上漲便可以把更新事業的規範做大。

當然，未來房價變動是上漲的情形，實施者與土地所有權人所分回的價值上升，

如果未來房價下跌，整體更新後房地價值減少而分配比例也會不同。

‧