第五章 土地所有權人之間分配分析
第三節 更新前土地估價方法問題分析
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第三節 更新前土地估價方法問題分析
一、 研究課題
權利變換估價更新前土地估價方法主要以比較法與成本法為主，而兩種方法 在估價過程中存在許多問題而導致估價偏差，本節將對比較法與成本法相關問題 作探討，以釐清更新前土地估價方法上的問題。
圖二 更新前土地價值評估流程 資料來源:財團法人九二一震災重建基金會
二、 比較法之問題
(一) 勘估標的與比較標的之容積率不同
更新前以比較法評估土地價值時，時常遇到勘估標的之容積率不同，其 容積率差異之修正率應如何判定？在都市更新審議委員會常對估價報告勘 估標的與比較標的差異修正提出質疑。而比較合理之判斷可以嘗試如下方 式：
(1)先運用成本法之土地開發分析，就不同的容積率情況下，查估以建築開 發的地價，再以比較標的地價為 100%，
(2)求出勘估標的地價為多少百分比，例如 120%，表示因「容積率」因素之
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第五章 土地所有權人之間分配分析
不同造成之地價差異，其修正率為「+20%」。
(二) 其容積率差異之修正如何判定
在權利變換估價報告書常發現三宗比較標的與勘估標的之距離範圍過 遠或不在同一供需圈內，該問題產生是因為同一近鄰地區內搜尋不到買賣成 交之比較標的，故唯選擇近鄰地區以外之買賣實例，因此在估價過程中進行 區域因素修正以及個別因素修正的調整項目多，而影響估價結果的精準度。
然而，買賣成交案例缺乏引伸出另一個問題，便是如同一近鄰地區內明 明已有買賣成交之比較案例，卻因尚未建立買賣成交價格等資料申報登錄機 制，以及開放提供查詢的服務，以致估價師對非同一近鄰地區之買賣成交案 例過多修正導致估價結果精確度下降。
(三) 同一張使用執照內數宗土地如何評估
而更新單元內同一張使用執照的建築基地內存在數宗土地，現行規定應 視為同一宗土地估價，估價結果作為該數宗土地之地價，也就是該數宗土地 即使個別條件不同，但估價結果卻為一致，而產生不合理情形。
因此，此一不合理現象之解決方向應先查估整個執照建築基地為一宗土 地情況下的地價，再就各筆土地估別條件之差異進行修正，使不同條件之宗 地各有合理之地價，方能反映出各宗土地的差異性。
(四) 實施者委託估價條件差異
現行都市更新條例規定是由實施者委託三家估價師估價，而更新前與更 新後估價條件也是由實施者給予估價師，因估價師僅以估價條件去評估，所 以估價條件在權利變換估價中非常重要。實務上，土地所有權人常因估價條 件認定不同而產生問題，因此實施者應與土地所有權人就更新前與更新後估 價條件充分溝通協調，以對委託估價條件達共識，減少估價紛爭。
三、 成本法之問題
(一) 土地開發分析法標準不一
就土地開發分析法方面而言，在相同面積與相同法定容積率的同一宗土 地，運用成本法之土地開發分析估價時，所假設之建案，地上層之樓層數與 地下層之開挖數，三家估價師的評估均無一特定標準，而且估價報告書亦未
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對估價假設作說明，容易產生估價結果的偏差。另外就假設之建案，共可銷 售之總價格，往往三家估價師的評估差異大，其主要原因可能因為在估價評 估時未對可銷售價格運用比較法查估其一樓及二樓以上各層之平均售價，而 直接說鄰近地區之預售屋建案的成交價或擬售價格作為可銷售價格之依據 所導致三家估價師之估價結果判斷差異。
(二) 地下室停車位
而權利變換估價除了評估地上房地價格外，還對地下室停車位的車位數 以及車位價格，在實務上，估價報告書並未詳細說明評估更新後車位數如何 判斷，而且如何才能判斷為合理的車位數目？是權利變換估價上需處理的課 題。
市場上，可銷售坪數面積，地上層各戶是以地政機關之產權登記坪數，
包含主建物、附屬建物及共有部分；地下層則是各車位以「個」計算其價額，
當然大車位與小車位價格有高低之別，坡道平面車位、坡道機械、機械坡道、
一般機械車位、母子車位均價格有所不同，但是因為建案是虛擬假設的建案，
非建築師實際規劃設計的建案，故在作總樓地板面積之求取時，往往三家估 價師的作法不盡相同，然後估價報告書直接跳到出現一樓面積多少，單價多 少，二樓列頂樓多少，停車位共幾個，平均每個多少元等等，過程說明欠缺。
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第五章 土地所有權人之間分配分析
第四節 區分所有建物權利價值比例估價問題分析
一、 研究課題
更新前各筆土地上有區分所有建物時，各權利人土地價值如何評估？然不動 產估價技術規則第 125 條及第 126 條兩條文計算土地權利價值之方法不同，時常 造成更新前土地所有權人分配比例之公平性問題。不動產估價技術規則第 125 條及第 126 條相關計算方式如下:
第 125 條
土地價值比率及建物價值比率之計算公式如下：
土地價值比率＝
建物價值比率＝
第 126 條
權利變換前區分所有建物之基地使用容積未達法定容積，且其基地總價值低 於區分所有建物坐落基地之素地總價值者，各區分所有建物之土地權利價值，計 算方式如下：
一、依前條規定計算土地價值比率。
二、未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值=未達法定容積之各區分 所有建物房地總價×土地價值比率。
三、各區分所有建物土地權利價值比率=未達法定容積之各區分所有建物土 地權利價值／Σ未達法定容積之各區分所有建物土地權利總價。
四、各區分所有建物土地權利價值=區分所有建物坐落基地之素地總價值×各區分 所有建物土地權利價值比率。
素地單價 ×基地總面積
素地單價 ×基地總面積＋[營造或施工費單價×（1－累積折舊率）×全棟建物面積]
營造或施工費單價×（1－累積折舊率）×全棟建物面積
素地單價 ×基地總面積＋[營造或施工費單價×（1－累積折舊率）×全棟建物面積]
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圖三 更新前土地價值評估流程 資料來源:財團法人九二一震災重建基金會
二、 情況模擬
本單元以台北市中正區中正段二小段 48 地號更新單元個案資料作參考，進 行情況模擬，試著比較更新前土地價值估算以 125 條與 126 條試算同一標的物內 各土地所有權人土地權利價值之變化。
更新單元內有三宗基地，其中 A 區為五層樓公寓，屋齡 12 年、B 區為四層 樓公寓，屋齡 37 年。A 區依規則第 125 條計算五位所有權人之土地權利價值如 表十八所示
表十八 A 區依規則第 125 條計算土地權利價值表(甲案) A 區所有
權人 樓層別 建物單價 (萬元/坪)
各區分所有建物 房地總價(萬元)
土地價值 比率
各所有權人土地 權利價值(萬元) 甲 地面層 65 4507
89.5%
4034
乙 二樓 58 3260
2918
丙 三樓 51 3196
2860
丁 四樓 55 2748
2460
戊 五樓 60 4892
4378
計 18604
16650
B 區依規則第 126 條計算四位所有權人之土地權利價值如表十九 :
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第五章 土地所有權人之間分配分析
地總價之土地權利價值，對土地持分比例較大的所有權人是否合理？可以從以下 角度去思考，有關區分所有建物更新前土地權利價值估價，因涉及全體之權利價 值之平衡，與單一區分所有單元之個案估價有別，更新前土地及建築物之權利價 值，如採聯合貢獻說拆算土地及建築物價值時，應先行求得全棟土地及建築物之 個別貢獻比例，並以該比例為計算基準，再以各區分所有房地合併估價後之價值，
依上述計算基準拆算其土地、建築物之貢獻價值，但土地持分不相當且超過合理 持分比例部分，實施者應就各持有期間所增收地價稅以現金補償，並列入共同負 擔，以維持公平。
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第五節 更新後房地權利價值估價問題分析
一、 研究課題
權利變換估價評估更新後權利價值應如何避免低估情形？以及評估更新後 權利價值的收益法產生如何問題？
圖四 更新後權利價值評估
資料來源:財團法人九二一震災重建基金會
二、 更新後房價應避免低估
在權利變換理論上，當都市更新成本固定時，更新後房價愈低，實施者可獲 得愈多的房地權利價值，對實施者較有利。相反，如更新後房價愈高，實施者可 獲得權利價值愈少，對實施者較不利。然而，對實施者有利，就會對土地所有權 人不利，如實施者不利，就對土地所有權人較有利的相對原則。
站在客觀的立場而言，不應偏向任一方，而應公正的站在中立立場，對更新 後房價估價應專業客觀公正才是，使實施者獲得該分得的更新後房地單元，土地 所有權人也分配到分配的更新後房地單元，對都市更新事業之推動才有助益。
而實際上，三家估價師從事都市更新權利變換之估價，法令規定是由實施者 委託，而且評定結果由實施者評定其中一家作為實施權利變換之依據，就評定原 則通常是挑選三家中將更新後房地權利價值總價最高者，並讓實施者分得之更新 後房地權利價值最少，而對土地所有權人最有利，理論上來看應屬合理，但是估
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第五章 土地所有權人之間分配分析
價師是由委託，很難衡量實施者是否影響估價師，對更新後房價低估情形，而損 害土地所有權人價值，並將提高實施者更新後應分配權利價值，土地所有權人若 對更新後估價結果有疑問題可獨立委託估價師重估更新後結果，與實施者協調以 保障權益。
三、 收益法之問題
權利變換評估更新後房價常以比較法與收益法作為評估方法，而收益法中的 直接資本化法估計存在不確定的部分，在有效總收入之計算，對合乎法定用途之
權利變換評估更新後房價常以比較法與收益法作為評估方法，而收益法中的 直接資本化法估計存在不確定的部分，在有效總收入之計算，對合乎法定用途之