第一章 緒論
第三節 研究架構與流程
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立 政 治 大 學
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第三節 研究架構與流程
一、 研究架構
本文共分為六章，第一章為緒論，說明研究動機、研究目的、研究範圍、研 究方法、研究架構與流程。第二章為文獻回顧，瞭解研究內容，並說明該研究內 容與本研究關聯性。第三章為權利變換估價問題與權益分配相關課題探討。第四 章為相關課題代入實施者與土地所有權人之間分配的分析。第五章為相關課題代 入土地所有權人之間分配的分析。第六章為結論與建議。
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l C h engchi U ni ve rs it y 第二章 文獻回顧
本章內容包括三節，第一節為權利變換估價相關文獻，第二節為權益分配相 關文獻 ，第三節為權利變換估價影響權益分配文獻回顧 。
第一節 權利變換估價問題相關文獻回顧
在都市更新制度中最重要的核心為權利變換，而不動產估價又是權利變換中 最重要的基礎，如果沒有公平合理的估價機制將會扭曲權利變換的結果，繼而影 響都市更新之進行與成效(游振輝，2008)。而權利變換估價主要為評估權利變換 過程中更新前土地所有權人的權利價值及更新後總房地價值，因此，權利變換估 價實為重要基礎。依都市更新權利變換辦法第 6 條第 1 項規定，權利變換前各宗 土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準 日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。如此規定更彰 顯估價之重要(林英彥，2008)。
過去有許多研究探討權利變換估價的問題，包括法令缺乏、權利變換前後價 值、價值基礎評定、權利變換前價值評估等課題(王鴻源，2003；張能政，2008；
遊適銘，2009；陳立菁，2003；游振輝，2004)；王鴻源(2003)指出「不動產估價 技術規則」對權利變換估價僅有原則性規範，無法因應各種權利變換更新型態的 差異，造成權利變換估價反而成為都市更新的阻力。而一般民間更新開發案，引 進投入資金的實施者，牽涉商業利益較大而導致權利價值評估受到許多挑戰(張 能政，2008)。由於權利變換估價相關法令不足，影響評估權利變換權利價值時 產生評估基礎不明確情形(遊適銘，2009)。應盡速建立健全之估價方法與規範，
成為現行權利變換執行當務之急的課題(游振輝，2004)。
另者，就實務面而言，土地所有權人參與都市更新時，最為關心的議題乃更 新後可以分配多少權利價值或更新後可以分回多少坪？(張金鶚，2011)。又都市 更新條例第 3 條第 5 款內有關「權利變換」之規定:「係指更新單元內重建區段 之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築 物、他項權利或資金，參與式實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成 後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部