第三章 現況概述與權利變換估價問題探討
第一節 都市更新實施現況概述
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第三章 現況概述與權利變換估價問題探討
第三章 現況概述與權利變換估價問題探討
本章內容包括三節，第一節為「都市更新實施現況概述」，第二節為「權利 變換權益分配分析」，第三節為「權利變換估價與權益分配問題課題探討」。
第一節 都市更新實施現況概述
一、 都市更新已核定案件數及面積統計
表一 都市更新已核定案件數及面積統計表-按行政區分 行政區 案件數 基地面積(m2)
平均值 最大值 最小值
士林區 5 2374 2725 2023 大同區 7 2846 3601 2207 大安區 8 2508 5041 1568 中山區 14 2390 4360 794 中正區 10 3118 5299 1773 內湖區 7 3648 6417 1507 文山區 16 3902 21301 665 北投區 5 2650 2969 2331 松山區 10 1865 4130 403 信義區 9 2300 3945 920 南港區 14 3713 5497 2485 萬華區 2 9721 17619 1822 總計 107 3112 21301 403
資料來源:內政部營建署(都市更新組) 現況概述統計至 2011 年 5 月 25 日，台北市十二個行政區已通過核定都市更 新案件共計 107 件，全台北市都市更新案件平均基地面積為 3112(m2)，在行政 區中案件數最多為文山區共計 16 件。最大基地面積案件為文山區萬隆段二小段 463 地號(原崇德隆盛新村)，土地權屬全為國有土地，更新前概況為 338 眷戶與 眷戶違建，以協議合建實施。而最小面積為松山區寶清段二小段 375 地號(原慶 福大樓)為 921 震後重建案件。除了特殊個案外，整體已核定案件基地面積平均 在 2000(m2)至 4000(m2)內。
‧
合建較權利變換快(1.28<1.78)。三、 已核定都市更新案件之容積獎勵
‧
基準容積為 3052(m2)而更新獎勵容積為 3169.77(m2)；最小值為中正區 11%，為 一般更新類型，其基準容積為 15311(m2)，更新獎勵容積為 1676(m2)。四、 已核定都市更新案件之二樓以上平均單價
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
中正區 10 51% 49%
內湖區 7 53% 47%
文山區 16 62% 38%
北投區 5 82% 18%
松山區 10 35% 65%
信義區 9 47% 53%
南港區 14 52% 48%
萬華區 2 40% 60%
總計 107 55% 45%
資料來源:內政部營建署(都市更新組)
另外，就已核定都市更新案件之實施者與地主分配比例來看，目前以實施者 分配比例較高 55%，而地主分配比例為 45%，整體以實施者分配較高的原因是 可能因為某些災後重建個案實施者分配比例偏高所影響。
六、 已核定都市更新案件之協議合建與權利變換
表六 已核定都市更新案件之實施者與地主分配比例表-按實施方式分 實施方式 案件數 實施者分回 地主分回
協議合建 34 60% 40%
權利變換 73 52% 48%
總計 107 55% 45%
資料來源:內政部營建署(都市更新組)
若進一步探討不同實施方式對實施者與地進分配比例之狀況，整體而言可發 現實施者與地主分配比例為 55%：45%；若以協議合建的實施方式進行，則實施 者與地主分配比例為六四分，而權利變換的部分為實施者分五成二，地主分四成 八。協議合建對地主的優點是更新前已經可以決定更新後能分回多少比例，相反 對實施者而言，因地主分回比例已固定，剩餘比例歸實施者擁有，因此風險全由 實施者承擔。另外，就權利變換實施方式而言，實施者與地主分配比例已接近五 五分，地主更新後可分配比例是由更新前地主的土地價值比例分配更新後總價值，
而實施者分回比例是地主以更新後房地價值折抵共同負擔費用。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第三章 現況概述與權利變換估價問題探討
第二節 權利變換權益分配分析
權利變換的核心乃於權益分配，而權利變換估價既作為評估應分配價值之工 具，因此有必要釐清權利變換的分配角色與分配層次、參與分配所產生的問題以 及權利變換估價評估產生的相關問題。
一、 權利變換權益分配角色與分配層次
(一) 實施者與土地所有權人之間分配探討（大層次）
在權利變換架構下，可參與更新後的分配角色分別為實施者與土地所有 權人，實施者6的定義為實施都市更新事業之權關、權構或團體。其角度定 位是負責擬定事業計劃、權利變換計劃、建築設計、權利價值估定等，其核 心功能為資金提供、專業技術規劃與協調整合。而土地所有權人乃為參與權 利變換的另一主體，而本研究所稱「土地所有權人」是指可以提供土地有關 權利，有權參與權利變換分配者，土地所有權人於權利變換制度中提供土地 權利，其可享有行使同意權和更新後的分配權。
以權利變換分配理念來說，更新後之分配層次可分為兩大部分，第一層 次是實施者與土地所有權人之間的分配，也就是所謂大層次的分配。實施者 於更新後取回與共同負擔費用同等價值的房地權利價值，而共同負擔費用提 列是由實施者申報，主管機關審議而定。更新後總權利價值減去共同負擔費 用後剩餘的部分歸土地所有權人所有，因而影響土地所有權人更新後能分配 多寡，除了各土地所有權人更新前土地權利價值所影響外，另一項影響因素 為更新後總權利價值的多寡，而該價值是由估價師所評定，因此在實施者與 土地所有權人的大層次分配上，更新後的總權利價值評估合理性常為問題 點。
(二) 土地所有權人之間分配探討（小層次）
而權利變換架構下的小層次分配主體為更新單元內各土地所有權人之間 分配關係。土地所有權人之間存在共同合夥投資的概念，於更新前各自投入 土地成本並將於更新後依更新前權利價值比例分配更新後權利價值，共同享
6 都市更新條例第 3 條第 4 款所指實施者係指依本條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團 體。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
受更新後居住環境品質改善，同時也可以享受更新後房地增值的利基。
然而，權利變換更新前估價以各土地所有權人土地價值為權利基礎，即 假設同棟建物內各樓層的土地持分相同，而忽略了樓層價差的影響，將導致 各土地所有權人的更新前權利價值將會相等，雖然估價技術上會以樓層別效 用比調整使樓層之間產生差異，但對各土地所有權人而言將產生莫大問題。
二、 影響權益分配之探討
(一) 協議合建與權利變換對分配之影響
協議合建與權利變換同為都市更新實施方式，而協議合建分配原則是由 實施者與土地所有權人之間協議而成，法律定義為私契，沒有一定的制度規 範；而權利變換實施方式是希望透過立體重劃(金家禾，1999)及「等價交換」
(黃國監，1987)的概念來解決更新地區複雜的產權問題(需由估價師評估各土 地所有權人更新前的權利價值作為更新後分配)。然而因土地所有權人普遍對 於都市更新的概念還停留在協議合建的模式，即「我可以分配到多少？」的 觀念，然此觀念與權利變換制度(以權利價值比例去分配更新後權利價值)間 將產生很大問題，包括估價師委託制度、更新後分配制度等，均屬於權利變 換估價制度面的問題，而且直接影響實施者與土地所有權人之間分配變化。
(二) 一般不動產估價與權利變換估價對分配之影響
權利變換於更新前之估價對於土地所有權人來說非常重要，因更新前由 估價師評定的權利價值比例將成為分配更新後的依據。然而，土地所有權人 對於更新前權利價值的定義普遍認定為一般市場價值與權利變換估價角度的 限定價值產生嚴重落差，這方面的問題處理應從一般不動產估價與權利變換 估價的比較切入探討相關價值評估基礎等技術問題。
三、 小結
權利變換估價的目的是為了評定權益分配比例，透過探討權益分配角色層次 及權利變換估價影響權益分配面向，可歸納出因權利變換估價制度面而產生的問 題將影響實施者與土地所有權人的於更新後應分配比例，而權利變換估價技術面 所衍生的問題將影響土地所有權人之間的分配，兩大分配層次與兩估價問題面向 之間相互影響所產生的相關課題將是本研究的核心價值。
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
就實際而言，土地所有權人對更新後權利價值分配的最大問題之一，乃認為 實施者為何分配比例太高？以合建比的概念而言，實施者於更新後可分配回來的 樓地板面積是依據共同負擔所提列的費用而定，共同負擔項目包括工程費用、權 利變換計劃費用、貸款利息、稅捐與管理費用五項，而土地所有權人的問題點是 認為實施者可能會高估共同負擔，以及要求估價師低估算更新後總房地權利價值 來換取最大的樓地板面積，現行實施中的都市更新案件普遍存在土地所有權人對 實施者會損害土地所有權人之權益，而獲取更多利益的現象。但解決該問題的困 難是實施者於實施過程中均以法令制度進行，由此可延伸出權利變換制度上仍有 許多討論空間。
因此，實施者與土地所有權人之間應分配比例多少才合理是值得釐清的課題 之一，影響更新後應分配比例的影響因素有那些？而估價師認為那些因素較為重 要？由於權利變換實施時程冗長，隱含未來不確定性風險應如何分攤也是現行制 度上必須釐清的課題，是否可參考國外處理方式也是可以作為思考的方向。而在 委託估價師的制度上亦存在很大問題，現行制度是由實施者委託三家或三家以上 估價師作為評估更新前與更新後權利價值，而選定結果也是由實施者決定，實施 者是否會向估價師施壓繼而影響估價結果，是目前制度上需迫切處理的課題。因 為現行制度沒有一個公平、客觀的平衡機制或機構，可以試著思考現行制度以外 的平衡機制等課題。
二、 權利變換估價與權益分配課題探討-技術面
從估價技術面而言，首先會考慮一個問題，即權利變換估價與一般不動產估 價有何差異？如果他們之間存在差異，該差異會影響什麼？以上問題是權利變換 估價最根本的問題，也是必須釐清的課題，原因是該差異將影響估價評估基礎認 定上的不同，進而導致估價結果不同。
權利變換估價與一般不動產估價在原則上是一樣的，兩者的評估方法均應用 市場比較法、收益法和成本法去評估，因此兩者的標準應是一致。然而，不動產 的特性有別於一般財貨，其異質性會因為區位，產品規劃及規範所影響而有所差
權利變換估價與一般不動產估價在原則上是一樣的，兩者的評估方法均應用 市場比較法、收益法和成本法去評估，因此兩者的標準應是一致。然而，不動產 的特性有別於一般財貨，其異質性會因為區位，產品規劃及規範所影響而有所差