第四章 實施者與土地所有權人之分配分析
第三節 更新後分配比例之合理性判斷分析
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三、 綜合分析
從權利變換的架構可以知道，土地所有權人於更新後可分回房屋之權利價值 比例與實施者投入的共同負擔費用之多寡及土地所有權人投入的土地於更新後 所形成的房價有關。在共同負擔費用中，有一項風險管理費8給予實施者作為合 理報酬利潤，該風險管理費的提列上限為共同負擔費用的 12%，以一般都市更新 權利變換實施時程包括整合期間、計畫審議期間與興建期間，以目前情況來假設 整合期約三至五年，計畫審議期間約一至二年，以及興建期間約二至三年，加總 起來約六至十年，而平均約需八年的時間才完成一個更新個案。從實施者角度而 言，參與更新至完成只能賺取 12%的利潤報酬，確實是難以吸引實施者參與都市 更新。
事實上，共同負擔費用提列與更新實際費用是存在差異的，其差異可能出現 於各項工程、權利變換委辦費用、貸款利息之發包差價、管理費用以及銷售溢價，
該部分之差實即為資金投入之資金報酬，因此，權利變換計畫書內所載之共同負 擔費用提列額度有預算概念，與實際成本投入有所差異。
本節主要目的是探討如何試算更新後分配比例，以及該方法的合理性。雖然 試算分析只利用九個實際個案資料試算，而試算結果與實際個案整體結果呈現一 致，可解釋該方法以達一定解釋能力及合理性。因此於參與都市更新時，土地所 有權人可先以該公式試算實施者可分配比例：營造費用*2/房價，其餘就是土地 所有權人可分配比例，藉此判斷更新後分配之合理性。
8 台北市政府於九十三年十一月訂定之「臺北市都市更新審議作業相關規範彙編」中將共同負擔 中認列的管理費增加一項風險管理費來作為開發商之合理報酬，其計算方式係以投入之共同負擔 的 12%為上限提列
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估價就是重新分配財產，當然會錙銖必較，不過在估價界有個名言:「十個 估價師會估出十個不同的結果」。現行都更條例規定三家估價，只是三個估價師 都是實施者找的。估價由誰來委託相當重要，往往差一點就相差數十億，要實施 者公正客觀，不干擾估價，難以讓人相信。
三、 改進委託權利變換估價制度
依都市更新權利變換實施辦法第六條規定，進行權利變換估價時是由實施者 委託三家估價機構作為評估權利變換估價更新前與更新後價值評估，因由實施者 指定的估價師其選定理由並沒有詳細說明，而且就實施者會否向估價師施壓也是 沒法確定，因而造成估價結果不被信任的原因。
現行委託估價師制度缺乏一個平衡機制，人人都是估價師，每人心中都有一 把尺，實施者也會尋找配合他的心中之尺的估價師，繼而產生定錨效果，以及領 先估價師與配合估價師的問題，估價師最重要的是獨立估價，才能公正、客觀。
因此現行委託估價師制度有需要改進的空間，可從改變獨立性的方向出發，
由公會、土地所有權人與實施者各找一家估價師評估，這方向應是符合改變獨立 性，並存在客觀概念，但也可能會遇到問題，首先是資訊不對稱的問題，都市更 新個案資訊來掌握在實施者手中，實施者認為公開的資訊愈少就愈少問題產生，
另外以成本效益面言，一般土地所有權人找一家估價機構未必最符合成本效益，
而且估價結果未必滿意，前題是各土地所有權人沒有共識。
比較可行的方案是增加公會之推薦，建議由市府建議承辦門檻，公會進行名 單審核，審核通過後按名單順序建議委託估價。
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l C h engchi U ni ve rs it y 第五章 土地所有權人之間分配分析
本章內容包括五節，第一節為「一般不動產估價與權利變換估價之差異分析」， 第二節為「一樓權利價值認定之分析」，第三節為「更新前土地估價方法問題分 析」，第四節為「區分所有建物權利價值比例執行問題分析」，第五節為「更新後 房地權利價值估價問題分析」。
第一節 一般不動產估價與權利變換估價之差異分析
一、 研究課題
權利變換估價問題的在於權利變換估價與一般不動產估價對價值判斷基礎 的不同，由於權利變換估價評估更新前權利價值是以土地價值為價值基礎，主要 是考慮參與都市更新權利人之間公平性，以及更新後權利價值的合理性；與一般 不動產估價只需評估某一特定標的物的房地總價值，在價值基礎判斷上存在明顯 不同，而這差異對更新前權利價值產生什麼變化將啟發對權利變換估價所產生問 題之探討。
二、 一般不動產估價與權利變換估價之差異
(一) 房地認列與土地認列之差異
就一般不動產估價評估標的物是以房地結合為價值基礎認列，其評估價 格為一般房地產市場買賣交易價格，而權利變換估價於更新前評估各所有權 人之權利價值是以其土地價值作為認列基礎，而房屋之殘餘價值是以現金補 償方式處理。
(二) 絕對關係與相對關係之差異
由於權利變換估價是以更新單元內參與權利人的整體公平與合理，因此，
權利變換估價於更新前評估需考慮各土地所有權人應分配權利價值之相對 關係，其分配比例之合理性比較等等，與一般不動產估價只需針對特定標的 物而評估該標的物之絕對價值，兩種估價方式之間存在不同關係。
(三) 現在價值與未來價值之差異
一般不動產估價是以現在買賣成交資訊評估現在價值供交易買賣參考。
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第五章 土地所有權人之間分配分析
而權利變換估價目的是為未來更新後分配比例之依據，概念上是以現在買賣 成交資訊評估更新前各參與者之分配比例，並以現在資訊運用比較法與收益 法評估更新後房地價值，因此兩種估價方式在價值使用時效有不同的定義。
表十六 一般不動產估價與地利變換估價之比較
資料來源:本研究整理
三、 小結
權利變換估價之目的為「分配」與一般不動產估價之目的為「交易」不同，
由上述兩種估價方式透過價值基礎、價值種類與價值時點之差異比較後，可以得 出一般不動產估價所評估的價值是以房屋與土地合一價值於現在市場交易買賣 的絕對價值；而權利變換估價所評估的價值是以土地價值計算更新前權利價值比 例於未來更新後權利分配之張家價格。
由於權利變換著重分配，因此權利變換估價還需要考慮更新後立體分配原則，
就是需考慮垂直分配與水平分配，垂直分配為樓層別效用之差異分配，而水平分 配每一層樓需考慮不同條件而分配上應有所差異。
一般不動產估價 權利變換估價 評估方法 比較法、收益法與成本法 同左
價值目的 供市場交易參考 更新前後權利價值參考
價值基礎 房屋與土地 土地
價值種類 絕對價格 限定價格
價值時點 現在 以現在認定未來
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第五章 土地所有權人之間分配分析
法透明，這是目前估價的問題，並且現行更新案之估價報告也僅提供結果，無法 瞭解其估價過程和內容，有違都市更新作為一公共建設，因此，資訊公開是迫切 需要改善。另一問題為都市更新條例規定是由實施者委託估價師所評估的估價結 果，在現實面而言，此一規定難以讓參與更新的土地所有權人信服，以公共利益 的角度出發，權利變換估價是屬於一項公共建設之估價，而非以實施者指派之第 三方公正實行之，因此應該對問題個案做有效的異議處理，並將回應與作業時程 發函給該個案參與者。
本問題個案住戶所提出的估價問題，直接影響住戶於更新後應分回的房地權 利價值，應仔細討論權利變換估價制度本身的缺失，依據不動產估價師法第 41 條規定：不動產估價師彼此間，對於同一標的物在同一日期價格之估價有 20%
以上之差異時，土地所有權人或利害關係人得請求土地所在之直轄市或縣(市)不 動產估價師公會協調相關不動產估價師決定其估定價格；必要時，得指定其他不 動產估價師重行估價後再行協調。
基於權利變換事業本為公共利益之建設，應將上述問題處理結果、事業計畫 報告書、權利變換計畫報告書、估價報告書以及估價審議會議記錄，秉持資訊公 關透明原則，公開資訊給大眾閱覽。對於本個案在權利變換計畫核定時之問題處 理，由於倍價差距已超過 60%，形成更新前權利價值比更新後還高，產生違反經 驗法則與不合常理的結果。然而，權利變換估價的精神是公平與合理的原則下評 估所有參與權利變換的土地所有權人權利價值，就以本問題個案而言，現針對某 些特定問題部分作重估調整會讓其他沒有一起調整的參與者之權利價值受損，綜 合上述情況考量，政府實有必要重新審查本案之權利變換計畫，就權利變換估價 結果之合理性與公平性再評估。
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第三節 更新前土地估價方法問題分析
一、 研究課題
權利變換估價更新前土地估價方法主要以比較法與成本法為主，而兩種方法 在估價過程中存在許多問題而導致估價偏差，本節將對比較法與成本法相關問題 作探討，以釐清更新前土地估價方法上的問題。
圖二 更新前土地價值評估流程 資料來源:財團法人九二一震災重建基金會
二、 比較法之問題
(一) 勘估標的與比較標的之容積率不同
更新前以比較法評估土地價值時，時常遇到勘估標的之容積率不同，其
更新前以比較法評估土地價值時，時常遇到勘估標的之容積率不同，其