第三章 台北市辦公室市場發展與現況說明
第一節 台北市辦公室市場之發展
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第三章 台北市辦公室市場發展與現況說明
第一節 台北市辦公室市場之發展
台北市為台灣地區政經商業中心，各行各業企業總部林立，
因而其辦公室市場活動較為熱絡，辦公室使用亦成為台北市土地 利用型態之ㄧ。
辦公大樓主要的交易活動以出租較多自用者較少，早期台北 市發展集中在西區，尤其以重慶南路為主要商業辦公大樓所在，
後來隨著敦化南路開通，辦公大樓紛紛向敦化南北路移動。到了 1990 年代末期之後，隨著整個東區的開發、信義計畫區、內湖科 技園區及南港軟體園區等規劃，辦公大樓又開始呈現另一波空間 移動，其中信義計畫區成為國內外金融機構集中區域。
2000 年全球經濟成長率達 4.7%，國內產業結構改變，高科 技產業如網路、電腦等電子商務行業興起，成為國內經濟的要角，
增加辦公室空間之需求，因市場上短期內沒有新供給增加，造成 租金上漲，空置率降低。2000 年第四季因為全球網路泡沫之影響，
企業紛紛縮減辦公室空間，長期平穩之租金開始出現波動的現象。
到了 2001 年景氣持續衰退，失業率持續攀升，企業因經濟不景 氣而被迫縮減營運預算及縮編人力，以節省成本支出，暫緩或取 消原定之搬遷或擴充計畫，導致台北市辦公室市場的需求不振，
及租金普遍下滑的現象。
而 2002 年國際景氣復甦不如預期強勁，許多企業因獲利情 況並未改善，選擇從較佳的區域搬遷至非市中心地區，以減少租 金支出，降低營運成本，造成台北市辦公室市場整體仍持續下滑，
空置面積持續增加。到了 2003 年，新建辦公大樓的完成，市場 上新供給大幅增加，但需求依然不高的情況影響之下，空置率節 節高升，且又受到南港軟體園區及內湖科技園區釋出超低租金吸 引企業營運總部進駐，台北市辦公室市場租金水準大幅衰退、租 金投報率大幅下跌。又 SARS 疫情於 2003 年第三季逐漸延燒，
各產業受到消費者信心低落之壓力，減少到公共場合及盡量避免 搭乘大眾運輸工具，當時以航空、運輸及旅館業者等服務性產業
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受到的衝擊最大，但對於台北市辦公室市場而言，整體需求受到 SARS 疫情的影響，市場交易幾乎呈現停滯狀態。
直到 2004 年國內經濟景氣回升，企業對於未來景氣看法轉 趨樂觀，對於辦公室空間需求增加，以因應將來擴編的需求，在 辦公室租賃市場交易頻繁，空置率減少僅出現區位佳、管理好的 辦公室，而反之區位較差、管理差的辦公室空置率卻大幅增加，
顯示承租方對於辦公大樓品質越來越重視。2005 年由於不動產投 資信託正式上路，國內發行三檔(富邦一號、國泰一號、新光一 號)不動產投資信託基金，帶動台北市辦公室市場投資熱潮。另 外，因台北 101 的落成啟用，使得信義計畫區成為台北市新的經 貿集中點，成為新的主流辦公商圈。
2006 年持續發行第四檔(富邦二號)及第五檔(三鼎)不動產投 資信託基金，總計共處分了 11 棟商用不動產，總金額超過 200 億元。整體而言，2006 年商用不動產投資市場，不論法人或個人 投資者均十分熱絡。到了 2007 年市場需求穩定、供給減少之情 形下，空置率持續下降，辦公大樓交易市場由買方市場轉為賣方 市場，且大型商用不動產總成交金額超過新台幣 1,190 億元，為 前年交易金額之 2.83 倍。2008 年 9 月美國雷曼兄弟公司宣佈破 產後，全球金融海嘯發生，金融及電子產業利空訊息頻傳，辦公 市場呈現租金下跌、空置率上升，企業縮編或是搬遷至台北市郊 區的趨勢更加明顯。
政府於 2008 年開放大陸人士來台觀光，其相關產業如旅遊 業辦公空間需求增加，及商務中心業者增加營業據點，為未來外 資或陸資可能來台設立據點提前作準備。同年我國與大陸地區開 通兩岸直航，台北市商用不動產市場價值不斷升高，然包機直航 政策後因辦理簽證程序複雜及僅有限度開放等限制，並未帶來預 期的正面經濟效益，之後包機直航是否能直接或間接帶動辦公大 樓空間需求，亦是未來走勢重要指標。
全球金融風暴持續影響，至 2009 年上半年企業無法獲利退 而降低營運成本，台北市辦公大樓租金及空置率持續下滑；下半 年因景氣逐漸好轉及政府與大陸地區簽訂 MOU 金融備忘錄 (Memorandum of Understanding)，租金跌幅逐漸縮窄。到了 2010 年由於低利率、台商資金回流及預期簽署兩岸經濟合作架構協議
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(Economic Cooperation Framework Agrement，簡稱 ECFA)等因素 影響，許多科技及金融產業等大型企業皆有擴編或整合組織之需 求，及中國大陸大型金融服務業評估在台佈局，以信義計畫區詢 問度最高，造成該區議價空間相對縮小。另外，兩岸雖已簽訂 ECFA，但由於相關配套措施尚未完善，未見陸資大規模來台投 資，僅有部分大陸企業為業務擴展來台設立辦事處，初期面積需 求甚小，陸資企業後續是否能持續帶來空間需求，仍值得觀望。
從上述台北市辦公大樓之發展可得知，市場上總體經濟環境 變化與辦公大樓空間需求息息相關，而需求之高低更是對於辦公 大樓租金及空置率直接影響，對於折價空間比率之影響程度為何?
因此本研究將透過實證分析，選取總體經濟相關指標作為變數，
探詢其相關程度。
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