第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
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第一章 緒論
本章主要在闡述本研究之研究動機、目的與方法，並對本研究之 範圍、架構與流程加以說明。本章共分三節，第一節研究動機與目的，
說明過去文獻對於辦公大樓之研究多著重於探討影響租金之因素，因 資料蒐集不易，對於折價空間之研究較少，因而衍生本研究之動機及 目的。第二節為研究內容與範圍，說明研究之問題與界定研究範圍，
及本研究之限制為何。第三節為研究方法與流程，說明運用之方法，
並將蒐集所得之資料，建立本研究量化實證基礎。
第一節 研究動機與目的
一、 研究動機
近年來商用不動產投資相當熱絡，不論是店面商場、辦公廠 房，只要具有穩定收益且具一定金額規模，都成為投資人及壽險 業積極追求的標的。而在長期經濟與政策的引導下，台北市逐漸 成為國內經濟與政治中心，對全國具有指標領導作用，台北都會 區之經濟結構與空間分佈變遷，金家禾(1999)研究發現製造業逐 漸遠離都會中心，而商業與服務業則成為主要領導產業，當中又 以生產者服務業1成長最為顯著。承上所述，服務業的蓬勃發展 間接促使對於辦公空間需求增加，使得台北市內每年興建辦公大 樓樓地板數量高居全國。
辦公大樓與住宅雖同屬不動產，但辦公大樓主要交易活動為 租賃，住宅多以買賣為主，而辦公大樓租金價格其背後所代表的 是建築物的外觀、本身屬性條件、管理維護及地點等因素邊際價 格的總合。關於商用不動產在國外已經成為近年來不動產市場的 新興研究主題，過去研究著重於商用不動產租金之波動與運用特 徵價格模型探討影響辦公大樓租金變數，由於租金成交價格資料 搜集不易，對於影響租金成交價對開價之折價空間因素少有研究 者探討，由於折價空間比率將影響交易雙方訂價與出價及對於價
1 生產者服務業一般泛指:金融服務、保險、會計、國貿、運輸、通訊、不動產開發管理、
法律、廣告企劃、研究發展、商品經濟、資訊服務、公共關係及管理顧問等(金家禾，1999)。
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格之預期，且近年商用不動產的資金來源邁向全球化，辦公大樓 更成為國際資金主要投資標的之ㄧ，其真實的租金收益情況備受 關注，惟國內仍欠缺相關研究，讓投資人在投資決策時面臨不確 定之風險，是以引發本文研究動機之一。
辦公大樓在國外不動產市場之研究，不論是理論基礎或實證 分析成果甚為豐碩；反觀國內不動產相關之研究，多偏重住宅市 場的討論，辦公大樓之研究仍屬匱乏，實有研究之必要性。過去 對於辦公大樓市場之研究，大多探討影響辦公大樓租金之因素，
主要從建築物特徵屬性及空置率兩面向來探討。在建築物特徵屬 性方面的研究，如 Colwell and Cannaday(1988)、Vandell and Lane(1989)、Gat(1998)、黃名義、張金鶚(2001)等認為影響辦公 大樓租金的因素包括建築設計、屋齡、設備、單層面積及區位等 因素。
其次，在空置率方面的研究，如 Hekman(1984)、Wheaton and Torto(1988)、Sivitanides(1997)、曾翊瑋(2005)等都認為租金和空 置率呈反向變動關係，不同的空置率的影響因素，將影響租金水 準，過去研究指出影響空置率高低的因素包括建築物屬性及租戶 結構，另一影響因素為市場的供給與需求產生變化將造成空置率 上升與下降，而市場供給與需求之變化與總體經濟環境息息相 關。
由於不動產市場產品具有異質性、交易成本高、缺乏集中市 場及流動性低等特性，且是一般消費產品中最昂貴的商品，因此 在不動產買賣交易過程中，必定會有協議與磋商價格行為；在辦 公大樓租賃市場交易習慣中，也存在出租方與承租方協議與磋商 價格之過程。而成交價格對開價價格空間比隨標的之差異與總體 環境變化而有所增減，若出租方能掌握影響折價空間比率大小之 因素，將有助於出租方於招租時訂價策略之參考，為本研究之第 一個研究動機。
此外，在雙方交易過程中，出租方所掌握物件之資訊較承租 方為多，對物件之資訊搜尋上較具優勢，但若承租方能瞭解影響 折價空間比率大小之因素，及其影響程度，對於成交價格之增減 較能掌握，除能加速成交時間外，亦可降低因資訊不透明造成之 風險，此為本研究之第二個動機。除此之外，對投資人來說，掌
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握影響折價空間比率大小之因素，亦可提高辦公大樓市場租金透 明度，作為投資或決策之參考。
本研究選擇以辦公大樓市場租賃行為最為熱絡之台北市為 研究範圍，探討辦公大樓建物屬性條件是否對於租賃交易時雙方 訂價與出價及對於價格之預期造成影響，擬期望藉由本研究掌握 影響辦公大樓租金折價空間比率之因素，探究開價租金與成交租 金之變化，以更細緻了解辦公室市場真實之租金。
二、 研究目的
就上述引發之研究動機課題中，本研究包含以下目的：
(一) 驗證辦公大樓物件屬性條件是否影響租金折價空間比率，有 助於辦公室市場租賃交易雙方訂價及出價策略之參考。
(二) 驗證在不同的景氣循環中，總體經濟指標的各項變數是否會 影響折價空間比率，其影響程度如何。
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